REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI CROTONE
Sezione Civile
Il Tribunale di Crotone, sezione civile, in composizione monocratica, nella persona del
Giudice Dr.ssa Ilaria De Pasquale, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 1557 del R.G.A.C. dell'anno 2022, vertente
TRA
(C.F ), rappresentato e difeso Parte_1 C.F._1 dall'Avv. Antonio Ierardi;

ATTORE
E
, in persona dell'Amministratore unico Controparte_1
, rappresentato e difeso dall'Avv. Vincenzo Medici;
CP_2
CONVENUTA
Oggetto: prelazione agraria.
Conclusioni: come in atti.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO
– premesso di essere coltivatore diretto di un fondo sito in Parte_1
Roccabernarda, riportato in Catasto al foglio n. 5 part. 227; che, in data 22.12.2022 (rectius
22.12.2021), riceveva una lettera raccomandata con la quale , proprietaria del CP_3 fondo confinante, gli comunicava la volontà di vendere il proprio terreno ad un terzo (di cui non indicava il nome) alle condizioni ivi riportate, invitando l'attore ad esercitare il relativo diritto di prelazione agraria;
che con raccomandata del 19.01.2022 (recapitata solo in data 10.02.2022), esercitava tempestivamente il proprio diritto di prelazione;
che tuttavia
, con atto notarile del 16.02.2022, alienava il terreno ad così CP_3 Controparte_1 ledendo il diritto di prelazione dell'attore; che peraltro la denuntiatio comunicata dalla era priva degli elementi necessari a consentire al prelazionario di esercitare il proprio CP_3
1 diritto e divenire parte della specifica operazione negoziale prospettata – ha convenuto in giudizio in qualità di legale rappresentante di chiedendo CP_2 Controparte_1
“Dichiarare inefficace la vendita a favore di e sostituire nella sua CP_2 posizione il sig. ex tunc nell'atto trascritto”. Parte_1 ha resistito alle avverse deduzioni, eccependo in via preliminare Controparte_1
l'incompetenza del giudice ordinario in favore della Sezione specializzata agraria e deducendo, nel merito, l'infondatezza della domanda.
Tanto premesso, deve essere anzitutto rigettata l'eccezione di incompetenza sollevata dal convenuto.
Per unanime giurisprudenza di legittimità, le controversie in materia di riscatto di fondo rustico da parte dell'affittuario coltivatore diretto, ai sensi dell'art. 8 l. 26 maggio 1965 n.
590, non rientrano tra quelle devolute alla competenza per materia delle sezioni specializzate agrarie a norma dell'art. 26 l. 11 febbraio 1971 n. 11, e dell'art. 9 l. 14 febbraio 1990 n. 29, ma appartengono alla competenza del g.o., non implicando l'applicazione di norme sul rapporto agrario, la cui esistenza è solo uno dei presupposti di fatto dell'operatività dell'istituto, che, al pari degli altri, può come tale costituire oggetto di accertamento incidenter tantum da parte dello stesso giudice non specializzato, salvo che sia stato richiesto l'accertamento, con valore di giudicato, dell'esistenza o inesistenza di un contratto agrario (Cass. n. 19748/2011), circostanza quest'ultima che nel caso di specie non sussiste.
Nel merito, si osserva quanto segue.
Procedendo con ordine, si ritiene di dover affrontare, prima di ogni altra, la questione relativa alla validità della denuntiatio comunicata da all'attore. CP_3
Ai sensi dell'art. 8, comma 4, L. 590/1965, il proprietario che intenda vendere il fondo di sua proprietà deve preventivamente notificare con lettera raccomandata al coltivatore titolare di diritto di prelazione agraria, la proposta di alienazione trasmettendo il preliminare di compravendita in cui devono essere indicati il nome dell'acquirente, il prezzo di vendita e le altre norme pattuite compresa la clausola per l'eventualità della prelazione. Il coltivatore deve esercitare il suo diritto entro il termine di 30 giorni.
Nella specie, emerge dagli atti del giudizio che con raccomandata del 22.12.2021, CP_3 ha comunicato all'attore la propria volontà di alienare ad un soggetto terzo (di cui
[...] non specificava il nome), il terreno sito in Roccabernarda, distinto in Catasto al foglio n. 5
2 part. 228, al prezzo di € 40.000,00, da corrispondersi al momento del rogito notarile, entro e non oltre il 30.01.2022, con consegna del terreno dopo la stipula dell'atto pubblico e con spese notarili a carico del promissario acquirente, ad eccezione di quelle previste per legge a carico del venditore.
Con la medesima missiva, invitata l'attore ad esercitare il diritto di prelazione CP_3 entro trenta giorni dalla ricezione della raccomandata.
Ciò posto, l'attore lamenta vizi della denuntiatio, a suo dire priva degli elementi necessari a delineare la specifica operazione economica prevista dalla venditrice e dal promissario acquirente, dunque come tale inidonea a consentirgli di esercitare validamente il proprio diritto di prelazione.
In particolare, l'attore – dopo aver richiamato taluni precedenti di legittimità in materia di requisiti formali della denuntiatio – ha lamentato l'omessa specificazione, da parte della
Pulia, degli elementi essenziali della vendita;
la mancata indicazione dell'identità del promissario acquirente;
l'omessa comunicazione, da parte della proprietaria e del terzo, della loro volontà (reale e non ipotetica) di realizzare la vendita del fondo ed infine l'omessa allegazione del preliminare di compravendita, in violazione di quanto previsto dall'art. 8, comma 4 della L. n. 590/1965.
Orbene, in primo luogo si precisa che ai sensi dell'art. 8, comma 5, della L. 590/1965 il diritto di riscatto spetta al prelazionario pretermesso in sole due fattispecie, ossia nel caso in cui la cessione del fondo al terzo sia avvenuta con totale omissione della preventiva denuntiatio e qualora il prezzo indicato in quest'ultima sia superiore a quanto risultante, invece, nel contratto di compravendita stipulato con il terzo.
La norma va tuttavia intesa in senso ampio, dovendo ritenersi che all'ipotesi della totale omissione della denuntiatio sia equiparata quella della sua irregolarità, ricorrente ad esempio quanto non risultano rispettate le formalità prescritte dalla norma (ad. es. denuntiatio in forma orale), oppure quando la stessa sia priva degli elementi contenutistici essenziali dell'operazione (quali l'indicazione del fondo oggetto dell'offerta in prelazione, ovvero del prezzo); parimenti, è pacifico che il diritto di riscatto spetta al prelazionario anche qualora, pur essendovi coincidenza tra il prezzo indicato nella denuntiatio ed il prezzo pattuito con il terzo, purtuttavia le condizioni prospettate al prelazionario risultino più gravose rispetto a quelle concretamente convenute con il terzo.
3 Invero, l'onere in capo al proprietario del fondo confinante di comunicare al prelazionario l'intenzione di alienare il fondo permette, in primo luogo, di garantire quell'esigenza di tutela del prelazionario, rendendo, appunto, certa l'effettiva esistenza di un terzo acquirente. In secondo luogo, assicura, a sua volta, al terzo acquirente, in caso di mancato esercizio della prelazione nello spatium deliberandi a disposizione del coltivatore (o del confinante), la certezza della compravendita stipulata con il proprietario, sottraendo l'acquirente al pericolo di essere assoggettato al retratto esercitato dal coltivatore (o confinante) pretermesso. Ancora, una valida denuntiatio garantisce il coltivatore (o confinante) in ordine alla sussistenza di condizioni della vendita più favorevoli stabilite dal proprietario promittente venditore e dal terzo promissario acquirente (Cass. n. 28495/2018,
n. 2187/2014).
Tanto chiarito, le doglianze dell'attore sono prive di fondamento.
Quanto alla dedotta irregolarità consistente nella mancata allegazione del preliminare di compravendita tra ed il terzo, si evidenzia che, secondo l'orientamento CP_3 maggioritario della giurisprudenza di legittimità – cui in questa sede si intende dare continuità – se da un lato la denuntiatio riveste la forma scritta (anche in forza dell'art. 1350 c.c.), trattandosi di un atto negoziale preparatorio a una fattispecie traslativa avente oggetto beni immobili;
dall'altro lato, deve ritenersi sufficiente, per il raggiungimento del suo scopo, che il contenuto del preliminare sia riportato al prelazionario in forma scritta, senza che sia necessaria l'allegazione del contratto preliminare.
Sul punto la Suprema Corte ha avuto modo di precisare come “la trasmissione del contratto preliminare di compravendita del terreno deve ritenersi inutile (e dunque non necessaria) quando risulti in qualsiasi modo che, per iniziativa del proprietario-venditore, il coltivatore ha avuto piena conoscenza della proposta di vendita del terreno, dovendo in tal caso ritenersi realizzata la finalità della legge” (Cass. ord. n. 3760/2017; n. 1192/2007).
Occorre, dunque, riconoscere prevalenza alla effettiva conoscenza del contenuto del preliminare da parte del prelazionario, senza che sia necessario l'invio dell'atto già sottoscritto dalle parti, purché nella comunicazione emergano chiaramente tutti gli elementi essenziali previsti dalla legge, tra cui: il nome dell'acquirente; il prezzo di vendita;
le altre norme pattuite compresa la clausola per l'eventualità della prelazione.
Nella specie, la comunicazione inviata da con raccomandata del 22.12.2021, CP_3 seppur priva dell'allegazione del preliminare, deve ritenersi esaustiva, in quanto contiene
4 l'indicazione dei suoi elementi essenziali, ossia degli estremi catastali identificativi del terreno, il prezzo pattuito, le modalità e i termini della consegna del fondo e della corresponsione del prezzo, nonché le modalità di ripartizione delle spese connesse all'operazione.
La mancata indicazione, da parte dell'alienante, del nome del terzo acquirente, non inficia la regolarità della denuntiatio.
Sul punto, ritiene questo giudice di dover aderire all'orientamento della Suprema Corte per il quale, avuto riguardo alla ratio della disposizione (che è quella di garantire il sereno svolgimento del rapporto agrario anche con il nuovo concedente) l'onere di comunicare il nome del terzo promissario acquirente è da considerarsi applicabile alla sola prelazione dell'affittuario del fondo oggetto di compravendita e non anche a quella del proprietario del fondo confinante (art. 7, comma 2, n. 2, L. n. 817/1971), atteso che quest'ultimo non ha interesse a conoscere l'identità del terzo acquirente, non subentrando in alcun rapporto giuridico con il nuovo proprietario del fondo a confine col proprio, così come nessun rapporto aveva con il venditore (Cass. n. 4112/1993; n. 7392/1990 e n. 8392/2003).
Di conseguenza, l'irregolarità lamentata dall'attore non può ritenersi idonea ad inficiare la validità della denuntiatio.
Ciò precisato, occorre a questo punto valutare se il diritto di prelazione sia stato correttamente esercitato dall'attore.
Sul punto, è consolidato l'orientamento giurisprudenziale per il quale l'acquisto in prelazione si realizza mediante la conclusione di un contratto tra proprietario alienante e prelazionario, secondo lo schema delineato agli artt. 1326 e ss. c.c., atteso che la denuntiatio rappresenta la c.d. proposta e l'atto di esercizio del diritto l'accettazione (cfr.
Cass., n. 3450/1980).
Ne consegue che tra denuntiatio e atto di esercizio della prelazione deve sussistere identità di contenuto, secondo la regola generale per la quale un'accettazione non conforme alla proposta equivale a controproposta, salva la possibilità – ammessa dalla giurisprudenza anche nell'ambito della prelazione agraria, seppure in taluni obiter dicta – che sopraggiunga successiva accettazione da parte dell'alienante, ai sensi dell'art. 1326, ult. co., c.c., (cfr. Cass. S.U., n. 1508/1988).
Più precisamente, per un valido esercizio del diritto di prelazione, il prelazionario deve limitarsi ad accettare senza riserve la proposta trasmessa dall'alienante; di converso, ogni
5 difformità (rispetto alla proposta) contenuta nell'accettazione impedisce il perfezionamento della fattispecie acquisitiva, sostanziandosi in un sostanziale rifiuto della proposta comunicatagli, con consequenziale perdita del diritto di prelazione.
Nella specie, la comunicazione inviata dall'attore (la quale riporta invero la data del
22.12.2021, v. doc. 3), non reca un'accettazione piena delle condizioni trasmesse dalla proprietaria del fondo confinante.
Invero, l'attore – per il tramite del proprio procuratore – nel dichiarare di voler esercitare, unitamente ad altri soggetti, il diritto di prelazione, non ha accettato le condizioni proposte da , ma ha invitato quest'ultima a “prendere contatti” con lo scrivente studio CP_3 legale, al fine di “verificare l'esatta estensione del terreno” e di “definire l'importo del corrispettivo per l'eventuale compravendita”.
Dal tenore della dichiarazione sopra riportata emerge la volontà dell'attore di intavolare delle trattative sul prezzo della vendita e di subordinare la conclusione dell'affare alla verifica dell'esatta consistenza del fondo (la cui estensione era peraltro già indicata nella denuntiatio).
Orbene, è convincimento di questo giudice che una simile dichiarazione non valga a far ritenere validamente esercitato il diritto di prelazione secondo lo schema proposta/accettazione dinanzi delineato, atteso che l'attore non si è limitato ad accettare la proposta così come trasmessa dall'alienante, ma ha manifestato la volontà di dare corso alle trattative e di ridefinire il prezzo della “eventuale compravendita”.
Ai fini del valido esercizio del diritto di prelazione, il prezzo della vendita avrebbe dovuto essere accettato senza riserve, anche perché alla dichiarazione dell'avente diritto di voler acquistare il fondo offerto deve fare seguito il pagamento del prezzo di acquisto, a pena di decadenza, nel termine di sei mesi decorrente dal trentesimo giorno dalla notifica della cd. denuntiatio (cfr. art. 8, comma quinto, L. n. 590/1965).
Per tutto quanto sopra esposto, la domanda deve essere rigettata.
Le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo, ai sensi del
DM 55/2014, come modificato dal DM 147/2022, avendo riguardo al valore della domanda.

P.Q.M.


Il Tribunale di Crotone, definitivamente pronunciando, disattesa ogni diversa istanza, eccezione e difesa, così provvede:

6 - rigetta la domanda;

- condanna l'attore al pagamento in favore del convenuto delle spese processuali, che liquida in € 4.500,00 per compensi, oltre rimborso spese forfetarie nella misura del 15%, cpa e iva, come per legge.
Crotone, 05.12.2025
Il Giudice
Dr.ssa Ilaria De Pasquale
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