TRIBUNALE DI SANTA MARIA CAPUA VETERE
IV SEZIONE CIVILE
513 2025
Verbale di udienza del 17/12/2025
Il Giudice, visto il provvedimento con il quale è stata disposta la trattazione del processo in forma scritta, ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c., lette le note scritte depositate dalle parti, decide la causa ai sensi dell'art. 429 c.p.c., dando lettura della seguente sentenza:

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI SANTA MARIA CAPUA VETERE
IV^ SEZIONE CIVILE
Il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere, in composizione monocratica, nella persona della dott.ssa
Maria LA, al termine dell'udienza di discussione del 17.12.2025 ha pronunziato, dando lettura del dispositivo e della motivazione ex art. 429 c.p.c., la seguente

SENTENZA nella causa civile iscritta al n.513 del Ruolo Generale per gli Affari Contenziosi dell'anno 2025, avente ad oggetto: risoluzione contratto di locazione, vertente
TRA
, in persona del Direttore Generale, rappresentata e difesa, in virtù di procura e di Parte_1 delibera di incarico n. 1554 del 20.09.2024 in atti, congiuntamente e disgiuntamente, dall'Avv.
AR Di NA e dall'Avv. Marco Alois;

-RICORRENTE-
E
, residente in [...]; CP_1
-RESISTENTE CONTUMACE -
CONCLUSIONI DELLE PARTI Come da note di trattazione scritta per l'odierna udienza, da intendersi integralmente riportate e trascritte.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con atto di intimazione e contestuale citazione per la convalida, l' conveniva in Parte_2 giudizio , affinché venisse convalidato la sfratto per morosità in relazione all'immobile CP_1 sito in Santa Maria Capua Vetere, alla via Gramsci n. 11, censito in NCEU, al foglio 14 P.lla 1432 sub 1 Cat C/1, e condotto in locazione dall'intimata in virtù di contratto di locazione regolarmente registrato in data 17.06.2016.
Deduceva l'intimante:
- di aver concesso in locazione l'immobile sopra descritto, per uso commerciale, alla , CP_1 giusto contratto di locazione regolarmente registrato in data 17.06.2016 per la durata di anni 6 e con decorrenza dal 16.06.2016;
-che il canone annuo veniva convenuto in € 3.000,00 annui, da corrispondersi in rate anticipate mensili di € 250,00, da pagarsi mediante bonifico;

-che la locatrice provvedeva all'emissione dei provvedimenti di liquidazione delle imposte di registro con determine dirigenziali n. 11054/2022 e n. 4710/2023 per un importo totale di € 638,90 e che il
50% della suddetta somma (€ 319,46) per legge e per contratto era al carico della conduttrice;

- che la si era resa morosa nel pagamento di vari canoni locativi ed oneri dal 2018; CP_1
-che l'art. 6 del contratto di locazione contemplava una clausola risolutiva espressa: “il mancato pagamento, anche parziale, del canone di concessione o delle quote per gli oneri accessori entro i termini stabiliti, è motivo di decadenza della concessione”;
- che a nulla erano valsi i solleciti al pagamento;

- che era interesse della proprietaria rientrare nella disponibilità dell'immobile.
L'intimante, pertanto, chiedeva l'immediata riconsegna dell'immobile e la condanna della conduttrice al pagamento dei canoni locativi e degli oneri dal 2018, oltre al risarcimento del danno per la perdita della disponibilità del bene, il tutto con vittoria di spese di giudizio.
Non si costituiva la resistente, sebbene ritualmente citata, e, pertanto, ne va dichiarata la contumacia.
Disposto il mutamento di rito ai sensi degli artt. 667 e 426 c.p.c. la parte intimante depositava memoria integrativa ove insisteva nelle sue richieste e, dava atto, altresì dell'aggravarsi della morosità per canoni di locazione, atteso il mancato pagamento anche delle mensilità successive, nelle more giunte a scadenza.
In via preliminare, va dichiarata la procedibilità dell'azione proposta stante l'evidenza del verbale negativo di conciliazione (versato in atti in copia) redatto dall'organismo di media-conciliazione in data 04.03.2025. Controparte_2 Passando al merito della controversia, la domanda è fondata e va accolta, nei limiti di quanto di ragione, per le motivazioni che di seguono si espongono.
Come è noto, “in tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale deve soltanto provare la fonte del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, mentre il debitore convenuto è gravato dall'onore della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dell'avvenuto adempimento (v. Cass.Sez.VI n. 15659/2011).
Si ricorda che in materia di responsabilità contrattuale, al creditore che agisce per la risoluzione,
l'adempimento e/o il risarcimento dei danni spetta solo provare l'esistenza del titolo negoziale ed allegare l'inadempimento della controparte, mentre è onere di quest'ultima dimostrare, ex art. 1218
c.c., che l'inadempimento deriva da causa a sé non imputabile.
Fatta tale premessa, risulta documentalmente provata la stipula in data 16.06.2016 del contratto di locazione ad uso diverso - registrato in data 17.06.2016 - fra la conduttrice e la CP_1 locatrice proprietaria dell'immobile oggetto di causa. Parte_2
Poiché si verte in tema di inadempimento contrattuale la locatrice è tenuto soltanto ad allegare il titolo giustificativo della pretesa azionata restando a carico della conduttrice l'onere di provare l'effettivo e puntuale adempimento della prestazione (cfr. Cass. S.U. 13533/2001 e Cass. 341/2002).
Il locatore - con la produzione del contratto – ha, pertanto, assolto all'onere a suo carico;
la CP_1 non comparendo e rimanendo contumace non ha, invece, provato fatti estintivi o modificativi del diritto azionato dall'intimante e, segnatamente, non ha provato di aver regolarmente adempiuto all'obbligazione di pagamento di canoni e spese afferenti alla locazione e dovuti sulla base del contratto di locazione stipulato.
Pertanto, la conduttrice non avendo corrisposto i canoni di locazione dal 2018 ad oggi deve ritenersi inadempiente dell'obbligazione principale su di essa gravante.
In tal senso “al conduttore non è consentito di astenersi dal versare il canone, ovvero di ridurlo unilateralmente, nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene,
e ciò anche quando si assume che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore. La sospensione totale o parziale dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore è, difatti, legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un'alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti" (Cass. 14739/2005) e, ancora, “la principale e fondamentale obbligazione del conduttore di immobili è il pagamento del canone di locazione, sì che non gli è consentito di astenersi dal corrisponderlo anche nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione del godimento del bene, nemmeno nel caso in cui egli assuma che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore. Aggiungasi, poi, che, in virtù di quanto disposto degli art.4 ed art. 6 del contratto, deve ritenersi assolutamente ingiustificata ed illegittima la condotta della CP_1
A norma del suddetto art.4: “Il mancato pagamento anche di una sola rata costituisce motivo di decadenza e dà luogo all'automatica costituzione in mora del concedente locatore anche agli effetti del pagamento degli interessi legali, con riferimento al periodo di ritardo, senza necessità di diffida, salva ed impregiudicata la richiesta di maggiori danni. Il pagamento non può essere sospeso, né ritardato, né eseguito in misura parziale in base a pretese o eccezioni di sorta.”
Inoltre, l'art.6 del contratto dispone che “ il mancato pagamento, anche parziale, del canone di concessione o delle quote per gli oneri accessori entro i termini stabiliti, è motivo di decadenza della concessione”.
Ne deriva che la mancata corresponsione per l'intero dei canoni di locazione da parte del conduttore integra una grave violazione, idonea, per espressa previsione contrattuale, a produrre lo scioglimento del vincolo contrattuale.
E, infatti, secondo un costante orientamento giurisprudenziale, la gravità dell'inadempimento – in caso di clausola risolutiva espressa- è oggetto di una presunzione assoluta, non suscettibile di prova contraria, per il solo fatto dell'indicazione dell'obbligazione nella clausola contrattuale.
La clausola risolutiva espressa attribuisce al contraente il diritto potestativo di ottenere la risoluzione del contratto per l'inadempimento della controparte, dispensandola dall'onere di provarne l'importanza (cfr. Cass. Sez. 1, 1° agosto 2007, n. 16993; Cass., Sez. 3, 5 gennaio 2005, n. 167; Cass.,
Sez. 2, 11 luglio 2003, n. 10935; Cass. 23065 dell'11/11/2016 – Tr. Rovigo Sez lav. 16/01/2018).
Per tutto quanto sin ora detto, deve ritenersi pienamente operativa tale previsionale contrattuale.
In ogni caso, è da considerarsi grave l'inadempimento della conduttrice anche ai sensi dell'art.1455c.c., in ragione del tempo trascorso, dell'ammontare della morosità e del mancato riscontro ai diversi solleciti.
Accertata la gravità dell'inadempimento ex art. 1455 c.c., occorre altresì verificare l'imputabilità, quanto meno a titolo di colpa, del mancato pagamento dei canoni.
Circa l'elemento soggettivo dell'inadempimento, è, peraltro, noto il fermo orientamento giurisprudenziale secondo il quale la colpa dell'inadempiente, quale presupposto per la risoluzione del contratto, è presunta sino a prova contraria e tale presunzione è destinata a cadere solo a fronte di risultanze positivamente apprezzabili, dedotte e provate dal debitore, le quali dimostrino che quest'ultimo, nonostante l'uso della normale diligenza, non sia stato in grado di eseguire le prestazioni dovute per cause a lui non imputabili (cfr., tra le altre, Cass., sent.. del 14/05/1983, n. 3328; Cass., sent. del 11/02/2005, n. 2853). Ebbene, alla luce di tale condiviso orientamento, si ritiene altresì che nessun dubbio possa sussistere in riferimento all'esistenza del requisito della imputabilità, in quanto non comparendo e rimanendo contumace, non ha fornito alcuna prova a riguardo.
In conseguenza di tanto, questo giudicante, dichiara definitivamente risolto, per fatto e colpa della conduttrice, il contratto di locazione per il quale è causa e per l'effetto condanna , al CP_1 rilascio dell'immobile sito in Santa Maria Capua Vetere, alla via Gramsci n. 11, censito in NCEU, al foglio 14 P.lla 1432 sub 1 Cat C/1 libero da cose e persone.
Quanto alla data dell'esecuzione, avuto riguardo all'uso cui l'immobile è destinato e tenuto, altresì, conto del tempo da cui si protrae la morosità, si ritiene doversi fissare alla data del 12.01.2026.
Anche la domanda di condanna al pagamento dei canoni ed oneri insoluti deve trovare accoglimento e, pertanto, la è tenuta a corrispondere le mensilità da gennaio 2019 a dicembre 2025 (84 CP_1 mensilità x € 250,00) per € 21.000,00 nonché il pagamento della somma di € 319,46 per la registrazione del contratto di locazione,
A tale somma di € 21.319,46 deve aggiungersi la morosità relativa all'anno 2018; tuttavia, atteso che la ricorrente non ha mai specificato da quale mese dell'anno 2018 è iniziata la morosità, si accoglie la domanda nei limiti di quanto richiesto dall'intimata, da ultimo con le note di trattazione scritta, e, quindi, condanna la al pagamento, in favore dell' , della somma di € 21.995,01 CP_1 Parte_2 per i canoni ed oneri scaduti e non pagati dal 2018 ad oggi, oltre interessi legali dalle singole scadenze fino all'effettivo soddisfo.
Non merita, di contro, accoglimento la domanda avanzata dall'istante di risarcimento del danno per la perdita della disponibilità del bene occupato dalla CP_1
In virtù del contratto di locazione, la convenuta ha acquistato la detenzione dell'immobile: nel caso di specie, quindi, non può parlarsi di un possesso sine titulo; ne consegue che l'azione di risarcimento Parte avanzata dalla risulta priva di fondamento e un eventuale accoglimento comporterebbe, comunque, una duplicazione del ristoro, essendo la già tenuta al pagamento dei canoni e CP_1 oneri insoluti.
Quanto infine alle spese processuali, le stesse seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo.


P. Q. M.


Il Tribunale Santa Maria Capua Vetere, in composizione monocratica, nella persona della dott.ssa
Maria LA, definitivamente pronunciando sulla causa in oggetto, ogni contraria istanza rigettata, così provvede:
a) dichiara la contumacia di;
CP_1
b) in parziale accoglimento delle domande proposte:
- dichiara la risoluzione del contratto di locazione per cui è causa, per inadempimento della parte conduttrice e condanna al rilascio dell'immobile ubicato in Santa Maria Capua CP_1
Vetere, alla via Gramsci n. 11, censito in NCEU, al foglio 14 P.lla 1432 sub 1 Cat C/1 libero da persone e cose e nella piena disponibilità dell'intimante;
- fissa per l'esecuzione la data del 20.03.2026; al pagamento della somma di € 21.995, 01 oltre interessi legali dalle Controparte_3 singole scadenze all'effettivo soddisfo;

-c)rigetta la domanda di risarcimento del danno;

d)condanna al pagamento, in favore dell' delle spese di lite, che CP_1 Parte_2
liquida in € 5.225,00 di cui € 148,00 per esborsi ed € 5.077,00 per compensi, oltre spese generali, iva e cpa come per legge.
Così deciso in S. Maria C.V., il 17.12.2025.
Il Giudice
Dott.ssa Maria LA