REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO
ITALIANO

Il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere – IV Sezione civile - nella persona del G.o.p.,
dott.ssa Maddalena Natale, ha pronunziato la seguente
SENTENZA

nella causa iscritta al numero 2654 del R.G. dell'anno 2015, avente ad oggetto: “comunione e condominio, impugnazione di delibera assembleare - spese condominiali”, riservata in decisione all'udienza del 16.10.2024 con la concessione alle parti dei termini di legge per il deposito di scritti conclusionali e di replica e vertente
TRA
(c.f.: ), (c.f.: , Parte_1 C.F._1 Parte_2 C.F._2
(c.f.: , (c.f.: Parte_3 C.F._3 Parte_4
), (c.f.: ), (c.f.: C.F._4 Parte_5 C.F._5 Parte_6
), (c.f.: , C.F._6 Parte_7 C.F._7 Parte_8
(c.f.: , tutti rapp.ti e difesi, giusta mandato in calce dell'atto di citazione, C.F._8
dall'avv. Vincenzo Bizzarro ed elettivamente domiciliati in Capodrise (CE), alla Via Dante n. 37
(attori)
E

(c.f.: ), in persona del legale rapp.te p. Controparte_1 P.IVA_1
t., rappresentato e difeso dall'avv. Antonio D'Addio, giusta procura in atti ed elettivamente domiciliato in Macerata Campania (CE), alla Via Mazzini, n. 91
(convenuta)
E

(c.f.: ), (c.f.: ), CP_2 C.F._9 Parte_9 C.F._10
(c.f.: ), (c.f.: ) e Parte_10 C.F._11 Parte_11 C.F._12
(c.f.: ) tutti rapp.ti e difesi, giusta procura in atti, dall'avv. Steve Parte_12 C.F._13
Fucci, ed elett.me domiciliati in Santa Maria a Vico, alla via Appia, n. 349
(convenuti)
E
(c.f.: ) rapp.to e difeso, giusto mandato a margine Controparte_3 C.F._14
della comparsa di costituzione, dall'avv. Marco Antonio Di Somma ed elettivamente domiciliato in
S. Maria C. V., al corso Garibaldi, n. 56
(convenuto)
E
, , , Controparte_4 Controparte_5 Controparte_6 Controparte_7 Controparte_8
e Controparte_9
(terzi chiamati in causa – contumaci)
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da atti, verbali di causa e memorie conclusionali depositate in procedura.
FATTO E DIRITTO
La presente sentenza viene redatta secondo le indicazioni dettate dagli artt. 132 c.p.c. e 118 disp. att.
c.p.c., così come modificati dalla legge 18.6.09 n. 69, mediante la concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione.
Ai fini della decisione, pertanto, è sufficiente ricordare che, con atto di citazione ritualmente notificato, gli istanti in epigrafe indicati convenivano in giudizio, dinanzi all'intestato Tribunale, la , in persona del Presidente pro tempore, nonchè Controparte_1 CP_2
, , , , e al fine di
[...] Parte_10 Parte_11 Parte_9 Parte_12 Controparte_3
sentire dichiarare: “e. che i sottotetti dei fabbricati “A” e “B” della Controparte_1
, sita in Portico di Caserta alla via Napoli, riportati in N.C.E.U. al foglio 2 p.lla 767
[...]
sub.10 e sub.25, nonché i locali siti al piano terra del fabbricato “A”, ricavati dalla chiusura di
parte del porticato, riportati in catasto al foglio 2 p.lla 767 sub.14 e sub.18, sono condominiali o di
uso comune;
f. dichiarare l'invalidità, inefficacia, annullamento o nullità dell'atto notar Per_1
di S. Maria C.V. stipulato in data 19/03/1993, Raccolta 13.579 – Rep. 27.336 tra la
[...]
e il Signor , relativamente alle unità Controparte_1 Controparte_3
immobiliari riportate in catasto Comune di Portico di Caserta foglio 2 p.lla 767 sub. 25 e sub. 28;
g. dichiarare illegittima, abusiva e senza titolo alcuno l'occupazione e/o detenzione dei sottotetti e
dei locali siti al piano terra del fabbricato “A” in questione da parte della famiglia del Sig. CP_2
e, quindi, anche della moglie , dei loro due figli minorenni nonché dei figli
[...] Parte_12
maggiorenni , , con condanna a carico degli stessi Parte_10 Parte_11 Parte_9
all'immediato rilascio degli immobili liberi e vuoti di persone e cose e alla consegna delle relative
chiavi; h. condannare i convenuti, ciascuno per titolo e legge, al risarcimento dei danni tutti patiti
dai costituiti attori per mancata utilizzazione dei sottotetti e dei locali a piano terra. Con vittoria di
spese, compensi, rimborso spese forfettario, I.V.A. e C.P.A., con ogni quanto altro per legge”.
Nello specifico, gli attori, a fondamento della propria domanda, esponevano: di essere soci assegnatari, nonché proprietari, di unità immobiliari della Coop. Edilizia D'Annunzio a r.l. sita in
Portico di Caserta alla via Napoli;
che la in oggetto, ha come scopo sociale quello di CP_1
costruire case da assegnare ai soci in proprietà individuale, ovvero in proprietà indivisa;
che la detta
Cooperativa aveva realizzato in Portico di Caserta, fra l'altro, n. 2 fabbricati per civile abitazione ed, in particolare, un fabbricato contrassegnato dalla lettera “A” ed un fabbricato contrassegnato dalla lettera “B” composti da un piano interrato, un piano seminterrato, un piano rialzato, un I
piano, un II piano e sottotetto;
che il Presidente della Cooperativa, nella persona del Geom. Per_2 con vari distinti notarili aveva assegnato le varie unità immobiliari ai soci, come
[...]
previamente deliberato nel Consiglio di Amministrazione, e con atto del 19/03/93 (a mezzo del
Per_ notaio di S. Maria C.V. Rep. 27336) aveva assegnato a in proprietà Controparte_3
esclusiva il sottotetto del fabbricato “B”, nonché un vano per deposito attrezzi, indicato come box auto, al piano interrato, senza la previa delibera in tal senso del Consiglio d'Amministrazione; che il sottotetto sia del fabbricato “A” che del fabbricato “B” era stato ab initio edificato, considerato e ritenuto come proprietà comune, infatti, già nel progetto allegato alla richiesta di concessione edilizia era indicato come stenditoio;
che il sottotetto del fabbricato “A” era stato abusivamente occupato dalla famiglia di , mentre il sottotetto del fabbricato “B” dalla famiglia di CP_2
; che in ragione di tali illegittime occupazioni era stato promosso giudizio da Controparte_4
parte dei soci assegnatari davanti a codesto Tribunale per sentire dichiarare la natura condominiale dei sottotetti, l'invalidità dell'atto di assegnazione in favore di e per sentire Controparte_3
condannare il al rilascio dei beni detenuti “sine titulo”, oltre risarcimento dei danni;
che il CP_2
conseguente giudizio si era concluso con sentenza non definitiva con cui veniva dichiarata l'inefficacia dell'atto di assegnazione in favore di e il carattere condominiale Controparte_3
delle predette aree, con condanna della a destinare le stesse a sottotetto e del al CP_1 CP_2
rilascio dei beni e, con separata ordinanza, si era disposta c.t.u. per l' accertamento e quantificazione dei danni subiti dagli attori;
che , fino a quel momento rimasto contumace, si CP_2
costituiva, instava per il rigetto della domanda proposta nei suoi confronti e spiegava domanda riconvenzionale per sentir condannare la al pagamento in suo favore della somma di €. CP_1
29.356,71 per migliorie apportate all'immobile; che con sentenza definitiva depositata il 24/3/2004,
il Tribunale, ritenuta inammissibile la domanda riconvenzionale del in quanto tardiva, CP_2
liquidava in €. 63.000,00 il danno subito dagli attori per il mancato godimento delle aree;
che le sentenze venivano appellate davanti alla Corte di Appello di Napoli, la quale, dopo aver riunito i due giudizi, con sentenza n. 3387 depositata in data 16/11/2009, in accoglimento dell'appello incidentale, dichiarava la nullità delle sentenze impugnate ed ordinava la cancellazione dal ruolo del giudizio di primo grado, dichiarando interamente compensate tra le parti le spese di lite;
che,
comunque, nelle more, la famiglia aveva rilasciato il sottotetto ed i due locali a piano terra, CP_2
senza consegnarne le relative chiavi.
Si costituiva in giudizio , il quale impugnando e contestando energicamente la Controparte_3
domanda attorea, ne richiedeva il rigetto, per improponibilità, improcedibilità ed infondatezza;

instava, inoltre, per la chiamata in causa di e e spiegava - tra Controparte_4 CP_10
l'altro - domanda riconvenzionale per ottenere, in caso di sua condanna al rilascio della mansarda,
una somma pari al valore commerciale di essa oltre alle spese sostenute per renderla abitabile;
il tutto, con vittoria di spese di lite.
Si costituiva in giudizio la , che contestava la domanda Controparte_11
attorea, chiedendone il reietto.
Si costituivano in giudizio , , , e CP_2 Parte_10 Parte_11 Parte_9 Pt_12
, i quali, contestando la domanda attorea, ne chiedevano il reietto in quanto inammissibile,
[...]
improcedibile e manifestamente infondata nel merito, e vieppiù - premettendo di possedere pacificamente, pubblicamente e continuativamente, da più di vent'anni, l'immobile in parola -
spiegavano domanda riconvenzionale per ottenere declaratoria di avvenuto acquisto delle predette aree per usucapione o, in subordine, per ottenere la condanna in solido, della CP_1
e degli attori, della somma di €. 29.356,17 per le migliorie e i lavori apportati
[...]
all'immobile, con vittoria di spese di giudizio.
La causa veniva istruita documentalmente e con prova orale;
veniva, inoltre, disposta, espletata e depositata consulenza tecnica d'ufficio.
Nel corso del giudizio si registravano mutamenti della persona fisica del giudice istruttore e, da ultimo, la causa - nelle more smistata sul ruolo della scrivente - all'udienza del 16.10.2024, sulle conclusioni rassegnate dalle parti, veniva riservata in decisione, concedendo alle stesse i termini di cui all'art. 190 c.p.c. per il deposito di comparse conclusionali e di successive repliche.
Ciò posto in punto di fatto, in diritto si osserva quanto segue. Va, in via preliminare, dichiarata la contumacia di , , Controparte_4 Controparte_5 CP_6
, e , i quali, seppur regolarmente
[...] Controparte_7 Controparte_8 Controparte_9
evocati in giudizio a seguito delle ordinanze del 15.09.2015 e del 10.02.2016 di integrazione del contraddittorio, non si sono costituiti.
Nel merito, in relazione alla domanda formulata in giudizio dagli attori nei confronti di va dichiarata la cessazione della materia del contendere. Ed invero, tra le dette Controparte_3
parti è intercorso un accordo a tacitazione e soddisfazione delle reciproche pretese, stilato e sottoscritto in sede di mediazione in data 20.09.2019 innanzi all'Organismo di Mediazione
“Concordia Polis s.r.l.”.
Con esso accordo le suddette parti hanno inteso definire, con reciproca soddisfazione, le pretese avanzate nell'ambito del presente giudizio;
va, pertanto, dichiarata la cessazione della materia del contendere.
In ordine al regolamento delle spese di giudizio, l'espresso tenore letterale della conciliazione consente di considerare integralmente compensate tra le medesime parti le spese di lite.
Va, pertanto, esaminata e vagliata la domanda promossa nei confronti degli altri convenuti.
Ebbene, la domanda attorea, tesa all'accertamento della natura condominiale del sottotetto del fabbricato “A”, nonché dei locali siti al piano terra del fabbricato “A” (ricavati dalla chiusura di parte del porticato) della , merita accoglimento per le Controparte_1
ragioni che si andranno di seguito ad esporre.
Va, innanzitutto, rammentato che in materia condominiale vige la presunzione legale in relazione alle parti comuni, cristallizzata nell'art. 1117 c.c., secondo cui “sono oggetto di proprietà comune
dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, anche se aventi diritto a godimento
periodico e se non risulta il contrario dal titolo: 1) tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso
comune, come il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi
portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i
cortili e le facciate;
2) le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l'alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per
le caratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune (...)”.
La norma in parola, come noto, introduce una presunzione di condominialità dei beni che sono,
per titolo o per loro natura, destinati ad un utilizzo collettivo da parte dei condomini;
essa, tra l'altro, si sostanzia - secondo l'opinione prevalente - in un'elencazione meramente esemplificativa e, pertanto, oggetto di possibile integrazione.
Tale presunzione legale, che si sostanzia nella destinazione all'uso comune della "res", dispensa il dalla prova del suo diritto. Ne consegue, quindi, che l'onere probatorio si sposta in CP_12
capo al condomino che pretenda l'appartenenza esclusiva di uno dei beni indicati nell'art. 1117 c.c.
(nel caso di specie, i convenuti ), senza che a tal fine sia rilevante il titolo di acquisto proprio CP_2
o del proprio dante causa, ove non si tratti dell'atto costitutivo del , ma di alienazione CP_12
compiuta dall'iniziale unico proprietario che non si era riservato l'esclusiva titolarità del bene (cfr.
Cassazione civile sez. II, 17/02/2020, n.3852).
Siffatto principio risulta, invero, pacifico nella giurisprudenza intervenuta in materia che, già in passato, ha chiarito che, per vincere in base ad un titolo contrario la presunzione legale di proprietà
comune delle parti dell'edificio condominiale ex art. 1117 c.c., occorre fare riferimento all'atto costitutivo del , quale titolo idoneo a vincere la presunzione di condominialità di cui CP_12
all'art. 1117 c.c., in quanto posto in essere da colui che ha costituito il condominio dell'edificio e fonte comune dei diritti dei condomini, determinandone l'estensione e le limitazioni.
Mutuando tali principi alla fattispecie che ci occupa, la domanda spiegata dagli attori va accolta in considerazione del fatto che i convenuti non sono riusciti a vincere la presunzione di CP_2
condominialità dei beni oggetto di controversia, nei termini sopra indicati.
A ben vedere – come evidenziato da parte attrice - la natura comune dei beni in parola, oltre che dal dato legislativo, può essere desunta dall'istruttoria documentale e si fonda, principalmente, sulla concessione edilizia n. 13/1989 rilasciata dal comune di Portico di Caserta e contestuali allegati,
sull'ordinanza di demolizione di opere illegittime (prot. n. 9538) rilasciata dall'ufficiale pubblico, ing. , in data 03.07.2018, nonché sugli esiti della perizia tecnica d'ufficio Persona_3
espletata nel presente giudizio, a firma dell'ing. (cfr: documentazione tutta versata in Persona_4
procedura).
Dagli atti richiamati emerge in maniera chiara e inequivocabile, in conformità con il dato testuale,
la volontà della di destinare le proprietà delle zone Controparte_1
d'interesse all'uso comune di tutti i condomini, tant'è che i lavori di costruzione dell'immobile in parola, eseguiti in difformità, sono stati considerati successivamente illegittimi a seguito del sopralluogo effettuato dall'ufficiale comunale in data 23.11.2017 (vd. ordinanza di demolizione di opere illegittime - prot. n. 9538 del 3.07.2018), in quanto effettuati in contrasto col permesso di costruire n. 13/1989.
Tale ricostruzione è stata, poi, confermata dalla consulenza tecnica d'ufficio, a firma dell'ing.
. Persona_4
Nello specifico, il c.t.u., dando corso e seguito all'incarico ricevuto dall'istruttore dell'epoca, ha accertato con riferimento al sottotetto del Fabbricato “A”, sulla base della documentazione acquisita e degli accessi effettuati sui luoghi di causa, che lo stesso avrebbe dovuto avere un'altezza massima di 2 mt in ragione della sua destinazione d'uso comune, come previsto nel permesso di costruire
(vd. pag. 2 consulenza).
Ebbene, l'ausiliario ha evidenziato che “tale circostanza è sufficiente per considerare il sottotetto
come zona comune e/o stenditoio in quanto privo dell'altezza utile abitabile ai sensi del Decreto
ministeriale Sanità 5 luglio 1975 “Modificazioni alle istruzioni ministeriali 20 giugno 1896,
relativamente all'altezza minima ed ai requisiti igienico-sanitari principali dei locali di abitazione”
Art. 1 “ L'altezza minima interna utile dei locali adibiti ad abitazione è fissata in m 2,70 riducibili a
m 2,40 per i corridoi, i disimpegni in genere, i bagni, i gabinetti ed i ripostigli”.
Tale abuso edilizio è stato, inoltre, riscontrato dal ctu anche con riferimento ai locali siti al piano terra del fabbricato “A”, i quali sono stati realizzati in difformità alla concessione edilizia, pertanto sono da considerarsi zona comune, non esclusiva, e per tale ragione fruibile da parte di tutti i condomini.
In particolare e conclusivamente il consulente d'ufficio ha accertato che “Il sottotetto del fabbricato
“A” riportato in catasto al N.C.E.U. al foglio 2 p.lla 767 sub. 10, di proprietà della
[...]
, in assenza dei requisiti minimi di abitabilità e di eventuali concessioni Controparte_11
edilizie in sanatoria è da considerarsi parte comune e destinata alla fruibilità di tutti i condomini;

I locali edificati al piano terra del fabbricato “A” e riportati in catasto al N.C.E.U. al foglio 2 p.lla
767 sub.14 e sub. 18, di proprietà della , in assenza di Controparte_11
eventuali concessioni in sanatoria, sono da considerarsi portico liberi e dunque zona comune in
quanto fruibile a tutti i condomini”.
Orbene, la scrivente ritiene pienamente condivisibili le conclusioni a cui è pervenuto il consulente tecnico, in quanto sorrette da ragionamento logico immune da vizi e, pertanto, le recepisce e le fa proprie.
Conseguentemente, essendo stata accertata la natura condominiale dei beni oggetto di controversia -
pur in assenza di prova contraria (in merito ad esclusività di essi beni), che sul punto avrebbe dovuto fornire la parte convenuta e famiglia -, va dichiarata illegittima, ovvero sine titulo, CP_2
l'occupazione da parte degli stessi del sottotetto e dei locali siti al piano terra del fabbricato “A”
della ” e e famiglia vanno condannati al Controparte_1 CP_1 CP_2
rilascio immediato (ove lo stesso non già avvenuto) degli immobili in parola - liberi e vuoti di persone e cose - e alla consegna delle relative chiavi di accesso.
Va, di contro, rigettata la domanda di risarcimento dei danni formulata dalla parte attrice nei confronti dei , per carenza di prova. CP_2
Come noto, la giurisprudenza di legittimità intervenuta in tema di indennità per illegittima occupazione di un immobile (SS.UU. n. 33645/2022) ha, di recente, chiarito che fatto costitutivo del diritto al risarcimento del danno da perdita subita per occupazione sine titulo è la concreta possibilità di esercizio del diritto di godimento, diretto o indiretto mediante concessione del godimento ad altri dietro corrispettivo, che è andata perduta. Il danno per il proprietario, non può, quindi, qualificarsi come danno “in re ipsa”, legato al mero non uso, ma, al più,
come “danno presunto” o “danno normale” legato alla perdita del godimento rispetto al quale,
tuttavia, è onere del danneggiato allegare specifiche circostanze da cui inferire il pregiudizio sofferto. Solo quando il danno non può essere provato nel suo preciso ammontare, esso è liquidato dal giudice con valutazione equitativa.
Nella fattispecie che ci occupa, parte attorea non ha fornito prova nei termini indicati dalla pronuncia appena richiamata, né la consulenza disposta ed espletata d'ufficio può dirsi idonea a colmare la lacuna probatoria sul punto, essendo - d'altronde - l'accertamento dell'ausiliario limitato alla quantificare del presunto danno (in assenza di prova sull'an) rapportato al valore venale dei beni, definito come il più probabile prezzo di mercato in una libera contrattazione qualora lo stesso venisse messo in vendita.
La domanda risarcitoria non può, pertanto, essere accolta.
Le domande riconvenzionali formulate da parte convenuta restano assorbite dall'accoglimento della domanda principale degli attori, non senza specificare - tuttavia- che in specie, relativamente alla domanda di usucapione spiegata in giudizio dai convenuti, la stessa è risultata completamente sguarnita di supporto probatorio, in spregio al disposto di cui all' art. 2697 c.c., non risultando in processo dimostrata la sussistenza degli elementi costitutivi della fattispecie usucupativa.
In ordine al regolamento delle spese di giudizio tra gli attori e i convenuti e famiglia, CP_2
quest'ultime seguono il principio della soccombenza e vanno liquidate come da dispositivo, in applicazione dei parametri dettati dal D.M. 55/2014, come modificati dal D.M. 147/2022 sotto la cui vigenza si è esaurita l'attività processuale e difensiva, tenuto conto dello scaglione di riferimento, concretamente rapportati alla natura e complessità delle questioni trattate e all'attività
processuale e difensiva espletata;
ritenendo, all'incontro, sussistere giusti motivi per compensare integralmente le stesse nei confronti della , in ragione Controparte_11
dell'esito del giudizio e del contegno processuale assunto.


P. Q. M.

Il Tribunale di S. Maria Capua Vetere, Quarta Sezione Civile, nella persona del gop, dott.ssa
Maddalena Natale, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta da Parte_1
, , , , Parte_2 Parte_3 Parte_4 Parte_5 Parte_6 Parte_7
e nei confronti della , in
[...] Parte_8 Controparte_1
persona del legale p.t., di , , , , CP_2 Controparte_13 Parte_10 Parte_11
, di , nonché nei confronti dei terzi chiamati in causa Parte_12 Controparte_3 [...]
, , , e CP_4 Controparte_5 Controparte_6 Controparte_7 Controparte_8 CP_9
, disattesa ed assorbita ogni diversa istanza e conclusione, così provvede:
[...]
1) dichiara la contumacia di , , Controparte_4 Controparte_5 Controparte_6 CP_7
, e;

[...] Controparte_8 Controparte_9
2) dichiara cessata la materia del contendere in merito alla domanda rivolta dagli attori al convenuto
; Controparte_3
3) accerta la natura comune del sottotetto del fabbricato “A” appartenente alla Controparte_1
, nonché dei locali al piano terra del medesimo fabbricato, siti in Portico di
[...]
Caserta alla Via Napoli n. 74 e, per l'effetto, dichiara l'occupazione sine titulo delle predette aree da parte di e famiglia, condannandoli all'immediato rilascio dei suddetti immobili (ove CP_2
esso già non avvenuto) - liberi e vuoti di persone e cose, con relativa consegna delle chiavi;

5) rigetta la domanda di risarcimento danni;

6) rigetta le domande riconvenzionali promosse dai convenuti e famiglia;
CP_2
7) condanna e famiglia al pagamento delle spese processuali in favore degli attori, CP_2
che liquida in complessivi € 5.077,00 per compenso professionale, €. 270,00 per spese vive, oltre al rimborso spese forfetarie del 15%, IVA e CPA come per legge, che attribuisce all'avv. Vincenzo
Bizzarro, antistatario;

8) compensa le spese di lite nei confronti di tutte le altre parti processuali.
Così deciso in S. Maria C.V., lì 5.02.2025 Il OP
(dott.ssa Maddalena Natale)