REPUBBLICA ITALIANA
In Nome del Popolo Italiano
TRIBUNALE ORDINARIO di FIRENZE
02 - Seconda Sezione Civile nella persona della giudice on. IL AN de VI ha pronunciato
S E N T E N Z A nella causa iscritta in data 2.5.2023 al N° di R.G.C.A. 5508/2023, promossa da in persona del legale rappresentante con Parte_1 Parte_2 il patrocinio dell'Avv. Cristina FARRI CP_ Opponente a contro
CONDOMINIO VIA PETRARCA nr. 19 – Via GARIBALDI nr. 41 in Figline e SA AL
(FI), in persona dell'amministratore p.t. Avv. con il patrocinio dell'Avv. Erminia Controparte_2
ROSADI
Opposto
Oggetto: opposizione a D.I. nr. 1194 del 20.3.2023 emesso dal Tribunale di Firenze
Conclusioni
Per l'opponente (foglio di PC del 16.6.2025): Voglia il Tribunale di Firenze rigettare le richieste di parte attrice
(rectius di parte convenuta) perché infondate in fatto e in diritto, e si insiste nell'accoglimento delle richieste istruttorie;
con vittoria di spese di lite.
Per l'opposto (nota scritta del 19.11.2025): Respingere l'opposizione proposta ed in virtù dell'intervenuto pagamento parziale avvenuto dopo la notifica del DI opposto, revocare il DI limitatamente alla somma versata da parte opponente dopo la notifica del D.I. di euro 26.100,39 ed in virtù della normativa intervenuta in corso di causa e dei nuovi conteggi effettuati dall'arch. per la sanatoria, revocare il DI opposto limitatamente alla somma di euro 15.964,24, Per_1 quale differenza tra la somma portata dal D.I. per la sanatoria e l'importo risultante dai nuovi conteggi, e per l'effetto pagina 1 di 6

condannare l' al pagamento in favore del comparente della restante somma di euro 24.896,61, Parte_1 oltre interessi dal dì del dovuto al saldo e oltre le spese e competenze del procedimento monitorio;
IN VIA
RICONVENZIONALE rigettare la domanda riconvenzionale di risarcimento dei danni ex art. 96 c.p.c. e condannare parte opponente al risarcimento dei danni ex art. 96 c.p.c. derivante dalla temerarietà della sua azione per le ragioni esposte nella comparsa di costituzione e risposta, di cui si chiede la liquidazione in via equitativa. Con vittoria delle spese di lite e della procedura di mediazione.
Esposizione dei fatti
Il in Figline e Parte_3
SA AL (FI), nella persona del suo Amministratore p.t., otteneva dal Tribunale di Firenze il
Decreto Ingiuntivo nr. 1194 in data 20.03.2023, immediatamente esecutivo ex lege, nei confronti della condomina società che, quale proprietaria di varie unità Parte_1 immobiliari (nr. 9 posti auto coperti, nr. 2 fondi commerciali, nr. 1 box auto interno), aveva omesso di pagare al Condominio la somma di euro 66.961,24 [oltre interessi legali e spese della fase monitoria (pari ad euro 2.242,00) e le successive occorrende tutte], pari a quanto appostato a suo carico (nel rispetto dei millesimi posseduti) nei bilanci ordinari consuntivi per la gestione 2020, per la gestione 2021 e nel bilancio preventivo gestione 2022 [per un totale di euro 4.924,82], nonché nel bilancio straordinario e consuntivo parziale per le spese sostenute dal Condominio relativamente alle opere di urbanizzazione, di sanatoria edilizia, per opere antiincendio [per un totale di euro 60.723,97, di cui euro 20.430,69 per spese di sanatoria edilizia] e per allaccio Publiacqua [per un totale di euro 1.312,45].
Detti bilanci erano stati infatti approvati dall'assemblea in data 13.6.2022 e la relativa delibera non era stata impugnata nel termine di legge dall'opponente, dopo averne ricevuto la comunicazione in data 20.6.2022 (essendo stata assente all'assemblea); la delibera ad oggi è irrevocabile.
Il D.I. è stato notificato, in rinnovazione, unitamente all'atto di precetto, in data 24.03.2023 e in data 01.05.2023 parte opponente si è opposta ad esso, contestando la debenza delle sole somme richieste per le opere , al cui pagamento sarebbe invece tenuta la sua dante causa
(venditore/costruttore Rossi S.r.l., società poi dichiarata fallita dal Tribunale di Arezzo nel 2012) dalla quale ha acquistato le unità immobiliari nel 2009.
Deve precisarsi che successivamente la ha a sua volta acquistato il Controparte_3 complesso immobiliare in data 17.1.2020 dal curatore del fallimento Costruzioni Rossi s.r.l., costituendo l'attuale Condominio.
pagina 2 di 6 Secondo quanto pattuito nel contratto di compravendita del 2009, l'opponente avrebbe dovuto rifinire gli immobili acquistati nello stato grezzo e la venditrice, restando proprietaria delle parti comuni, si sarebbe accollata i costi delle certificazioni, dei collaudi e quanto necessario per l'ottenimento dell'agibilità/ abitabilità.
In particolare, parte opponente rileva che i lavori ai piani interrati 1° e 2° e nell'area esterna al complesso immobiliare non erano mai stati completati dalla ditta costruttrice (Rossi s.r.l.), tant'è che i subalterni 16 (box) e 502, oggi di sua proprietà, non li poteva utilizzare perché non raggiungibili/accessibili (dovendo attraversare un'area indivisa occupata da un cantiere), oltre a non essere conformi alla normativa vigente.
L'opponente rappresenta, altresì, di non aver mai assentito a che il Condominio realizzasse quelle opere che invece sarebbero spettate alla sua dante causa, ivi compresa la realizzazione di n. 9 posti auto nella particella nr. 502, e quelle necessarie per la loro regolarizzazione urbanistica ed edilizia, nel rispetto delle norme antincendio.
In atto di citazione l'opponente ha dichiarato di riconoscere come unica somma dovuta quella di euro 6.100,39 (spese ordinarie e allaccio acqua), che ha poi bonificato, chiedendo la sospensione della esecutività del D.I. opposto per difetto di fumus boni iuris del diritto altrui e per sussistenza del periculum in mora.
Il Condominio convenuto si è costituito in giudizio e ha chiesto il rigetto dell'opposizione, facendo presente con riguardo alle spese ordinarie e per allaccio acqua che l'opponente è ancora debitrice dell'importo di euro 136,88 (euro 6.237,27 detratti euro 6.100,39), mentre, con riguardo alle spese degli oneri di urbanizzazione, spese tecniche ed amministrative, di collaudo, di sanatoria edilizia ha osservato:
---che l'opponente, quale avente causa del lottizzante, proprio in base all'art. 2 punto 2 della
Convenzione Urbanistica sottoscritta dall'impresa costruttrice con il e SA Controparte_4
AL nel 2006, è tenuto in solido con il lottizzante al pagamento delle dette spese e ciò indipendentemente da eventuali diverse o contrarie clausole di vendita, le quali non hanno efficacia nei confronti del CP_4
---che le spese contestate non possono essere poste a carico della avendo questa Controparte_3 società acquistato non l'intero complesso ma vari immobili, subentrando pro quota negli obblighi scaturenti dalla Convenzione urbanistica con il Comune di Figline e SA AL per l'attuazione del
Piano di Recupero denominato “Comparto ex Oleificio C2 1” del 2006;
pagina 3 di 6 ---che l'obbligo di eseguire le operazioni di urbanizzazione discende dalla Convenzione Urbanistica del 2006 e che dovevano essere eseguite ed ultimate nel termine massimo di 5 anni, per cui il
Condominio ha ritenuto di non dover oltre modo procrastinare la loro realizzazione, così sottoponendo al consesso assembleare nel 2021 la relativa decisione che è stata adottata con delibera, anch'essa non impugnata dall'opponente;
---che il Condominio non ha proceduto arbitrariamente alla suddivisione della particella 502 in n. 9 posti auto in quanto non ha accatastato nulla, sebbene la ripartizione coincidesse con le prescrizioni risultanti dalla Tavola progettuale depositata presso il Comune;
pertanto, la suddivisione delle spese straordinarie è avvenuta nel solo rispetto dei millesimi di proprietà di parte opponente.
Con decreto del 26.7.2023 inaudita altera parte veniva sospesa l'esecutività del D.I..
Fatta espletare la procedura di mediazione presso ente accreditato, senza esito positivo, assegnati i termini di cui all'art. 171 ter c.p.c., con ordinanza del 28.1.2024 è stato revocato il decreto del 26.7.2023, dando atto contestualmente:
---che la delibera del 19.5.2021 (in virtù della quale il Parte_3 adottò la decisione di dare l'avvio ai lavori di urbanizzazione e di sanatoria di cui alla Convenzione
Urbanistica del 2006 stipulata con il Comune di Figline AL - nonché per la realizzazione dell'impianto antiincendio – obbligatorio per legge) non era stata impugnata dall'odierna opponente ex art. 1137 c.c., che non ha nemmeno formulato in questa sede la domanda di invalidarla, motivo per cui non è posto in discussione il TITOLO della domanda ingiuntiva avanzata da parte opposta;

---che l'eventuale patto raggiunto dall'opponente con il suo dante causa (all'epoca Società Costruzione
ROSSI s.p.a.) circa il soggetto tenuto al pagamento delle spese necessarie per il rilascio di certificazioni di abitabilità/agibilità e per l'esecuzione di collaudi (e delle opere di urbanizzazione e delle lavorazioni necessarie per la sanatoria – obbligatorie per tutti i proprietari delle unità immobiliari ubicate nell'edificio condominiale) non è opponibile al Condominio, terzo estraneo ex art. 1372 c.c.;
---che dalla lettura della delibera del 19.5.2021 si evince che la si era onerata Controparte_3 di “anticipare” quanto sarebbe stato dovuto da Immobiliare Prima Casa S.r.l. per i titoli azionati nel ricorso monitorio e che parte opponente non ha inteso citare in giudizio tale soggetto;

---che l'opponente non ha rilevato alcun errore nel conteggio della somma richiesta per errate applicazioni delle quote millesimali;

---che l'esecuzione dei lavori di urbanizzazione, sanatoria e antincendio alla data del 5.7.2023 erano stati sospesi proprio per la morosità dell'opponente (v. delibera di pari data);
---che la CTU richiesta da parte opponente è superflua ai fini del decidere. pagina 4 di 6 La causa è stata ritenuta matura per la decisione ed è stata fissata l'udienza cartolare del 17.7.2025 per l'emissione della sentenza ex art. 281 sexies c.p.c..
Parte opposta, con la nota sostitutiva dell'udienza detta, ha rappresentato che a fronte della somma portata dal D.I. opposto di euro 66.961,24 in linea capitale, oltre interessi e spese della fase monitoria, parte opponente aveva medio tempore versato la complessiva somma di euro 26.100,39 (di cui euro 20.000 in quattro rate a decorrere dal mese di ottobre 2024 fino al mese di febbraio 2025, come rappresentato dal legale rappresentante della società opponente durante il corso dell'assemblea condominiale del 14.10.2024, prodotto in causa;
lo stesso sig. proponeva di saldare il dovuto Parte_2 entro il mese di marzo 2025).
Con ordinanza del 17.7.2025 è stato disposto altro rinvio all'udienza dell'8.9.2025 per il medesimo incombente per agevolare ulteriori trattative per la composizione amichevole della controversia.
In data 7.9.2025 l'amministratore del Condominio comunicava all'opponente che, per effetto della legge 105 del 24.7.2024 di conversione con modificazioni del D.L. nr. 69 /2024 (c.d. decreto salva casa)
l'importo per la sanatoria dei posti auto a carico dell'immobiliare ammontava ad euro Parte_1
4.466,45, per cui l'opponente chiedeva termine per esaminare con un proprio tecnico la questione al fine di ricalcolare gli importi davvero dovuti.
È stato concesso rinvio all'udienza cartolare del 20.11.2025, rispetto alla quale le parti hanno depositato le note sostitutive ex art. 127 ter c.p.c.; in particolare, l'opposto, mediante la nota del
19.11.2025, ha fatto presente che, secondo i calcoli effettuati dal tecnico del Condominio arch. Per_1
a fronte delle somme portate nel Bilancio Preventivo dell'esercizio straordinario “Urbanizzazione, sanatoria e antiincendio”, l'opponente non sarebbe più tenuto a corrispondere l'importo di euro
15.964,24, per cui, detraendo quanto già versato, residuerebbe l'importo di euro 24.896,61, al cui pagamento chiede la condanna dell'opponente, previa revoca del D.I..
Motivi della decisione
Il decreto ingiuntivo viene revocato avendo parte opponente corrisposto medio tempore al
Condominio l'importo di euro 26.100,39.
Non viene accolta la domanda di condanna al pagamento delle spese di sanatoria edilizia relativamente ai posti auto, quantificati inizialmente dal Condominio in euro 20.430,69 e poi ricalcolati da un tecnico del Condominio, arch. in euro 4.466,45; importo che, tuttavia, non può ritenersi Per_1 corretto, atteso che l'opposto – che è tenuto a provare il suo diritto di credito - non ha prodotto agli atti di causa tale conteggio al fine di consentire al giudice di procedere al controllo della sua esattezza.
Residua in capo al Condominio la possibilità di rielaborare il bilancio straordinario di tali spese di sanatoria per sottoporlo all'esame dell'assemblea e quindi anche all'esame dell'opponente. pagina 5 di 6 Alcuna seria contestazione invece viene sollevata da parte opponente con riferimento alle spese della gestione ordinaria degli anni 2020, 2021 e 2022 (già approvate dall'assemblea del 13.6.2022), nonché di urbanizzazione (dovute per quanto previste dalla Convenzione di Lottizzazione del 2006) e relative alla realizzazione dell'impianto antincendio, per un totale di euro 20.430,16, oltre interessi legali dalla costituzione in mora coincidente con la notifica del D.I. – 24.3.2023 – fino al saldo.
Sulle spese processuali
L'opponente è tenuto a pagare le spese processuali sostenute dall'opposto secondo quanto previsto nel medio per le cause di valore fino ad euro 26.000; la fase istruttoria viene riconosciuta per il 50% per la natura documentale della causa, oltre le spese di mediazione (euro 50,68 per spese fisse ed euro 800 per competenze professionali).
Non vengono invece liquidate in favore del Condominio le spese processuali della fase monitoria, essendo stato revocato il D.I..
Sulle domande contrapposte formulate ex art. 96 c.p.c.
Stante la soccombenza sostanziale dell'opponente, questa non può vantare alcun diritto risarcitorio nei confronti della controparte ex art. 96 c.p.c..
Al contempo, nemmeno la domanda dell'opposto può essere accolta, atteso che, anche se per effetto di un intervento legislativo sopravvenuto successivamente alla richiesta di emissione del D.I. e al
Parziale pagamento corrisposto da parte opponente, questo viene revocato.


P.Q.M.


Il Tribunale di Firenze, Seconda Sezione Civile, definitivamente pronunciando nella causa in epigrafe:
a---REVOCA il D.I. nr. 1194 emesso il 20.03.2023 dal Tribunale di Firenze;

b---condanna la società in persona del legale rappresentante p.t., a Parte_1 pagare al in Figline e SA Parte_3
AL (FI), in persona dell'amministratore p.t., la somma di euro 20.430,16, oltre interessi legali dal
24.3.2023 fino al saldo.
c---rigetta le contrapposte domande di condanna al risarcimento dei danni ex art. 96 c.p.c..
d----Le spese processuali di parte opposta sono poste a carico di parte opponente e sono liquidate in euro 4.237,00 per compenso professionale, oltre spese vive se documentate, iva, cassa come per legge e rimborso forfettario del 15%, oltre le spese di mediazione (euro 50,68 per spese fisse ed euro 800 per competenze professionali).
Firenze, il 5 dicembre 2025 la giudice on.
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