N. R.G. 5208/2023
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Monza, Sezione Prima Civile, in composizione monocratica, nella persona del Giudice dott.ssa Cinzia Fallo, ha pronunciato la seguente

SENTENZA
nella causa iscritta al numero 5208/2023 Registro Generale affari contenziosi civili promossa da

( ), nata a [...] il [...] e Parte_1 CodiceFiscale_1
), nato a [...] l'[...], Parte_2 CodiceFiscale_2 entrambi residenti in [...], rappresentati e difesi degli avv.ti Piergiorgio Cannizzaro ed Emanuela Amoruso ed elettivamente domiciliati in Desio, Corso Italia n. 78, presso il loro, giusta procura in atti;

ATTORI
CONTRO
), nato a [...] il [...] e residente in CP_1 CodiceFiscale_3
Desio, via San Vincenzo Dè Paoli n.34
CONVENUTO CONTUMACE

OGGETTO del giudizio: contratto di associazione in partecipazione
CONCLUSIONI DELLE PARTI:
Per e (come da foglio di precisazione delle Parte_1 Parte_2 conclusioni depositato in data 08.10.2024):
“Piaccia al Tribunale Ill.mo: NEL MERITO:

1. Ritenere e dichiarare l'autenticità delle sottoscrizioni che risultano apposte sul contratto preliminare di compravendita accettato dal sig. il 10.10.2022. CP_1


2. Ritenere e dichiarare, responsabile il venditore del ritardo nella stipula CP_1 dell'atto definitivo, dandosi atto che gli attori hanno manifestato la propria disponibilità pagina 1 di 8 a corrispondere il residuo prezzo, all'atto della sottoscrizione del rogito notarile, ovvero alla data di emissione della sentenza di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere il contratto.

3. Stante l'intervenuta rinuncia manifestata all'udienza del 18.04.2024, ritenere e dichiarare risolta per fatto e colpa del venditore sig. la proposta CP_1 irrevocabile di acquisto sottoscritta per adesione in data 10.10.2022, trasformata con l'accettazione in un contratto preliminare di compravendita, ordinando ai sensi dell'art. 1385 c.c. il rimborso di un importo pari al doppio della caparra confirmatoria fatta salva la liquidazione dell'ulteriore danno di cui al punto 4, ovvero alla diversa somma che il Giudice riterrà di giustizia oltre agli interessi legali dal dovuto al saldo.

4. Ritenere e dichiarare il sig. tenuto a corrispondere ai sig. CP_1 [...]
e , la somma di € 40.000,00 o di quella diversa somma che il Parte_2 Parte_1
Giudice riterrà di giustizia, a titolo di risarcimento del danno per il disagio arrecato, così come quantificati nella scrittura privata del 20.11.2023 oltre agli interessi legali dal dovuto al saldo.

5. Con la condanna alle spese del giudizio. IN VIA ISTRUTTORIA: Ove ritenuto necessario dal Tribunale, si chiede l'ammissione della prova per interrogatorio formale e per testi sulle seguenti circostanze:


1. Vero che con la proposta di acquisto irrevocabile fino al 12 ottobre 2022, indirizzata al promittente venditore gli attori, attraverso l'intermediazione CP_1 dell'Agenzia in persona del sig. , Controparte_2 CP_3 hanno assunto l'impegno di acquistare una unità immobiliare sita in Desio, via S. Vincenzo Dè Paoli n. 34 costituita da una villa indipendente di quattro locali più doppi servizi, cantina, magazzino esterno e giardino.


2. Vero che agli odierni attori, il sig. , ha mostrato le planimetrie datate CP_3
07.11.1984.


3. Vero che al momento della sottoscrizione della proposta irrevocabile di acquisto, indirizzata all'offerente sig. qualificatosi come proprietario esclusivo CP_1 dell'immobile, è stato rilasciato in deposito all'Agenzia Immobiliare un assegno bancario di € 10.000,00, a firma della sig.ra , successivamente sostituito con Parte_1 un bonifico bancario di pari importo in data 12.10.2022, stante l'intervenuta accettazione della proposta di acquisto.


4. Vero che la villetta oggetto della proposta di acquisto, presentava difformità alle norme edilizie e urbanistiche da sanare prima della data del rogito, in quanto già in corso di eliminazione.


5. Vero che il promittente venditore ha sottoscritto per accettazione la proposta irrevocabile di acquisto in data 10.10.2022. 6. Vero che il sig. , il 12.10.2022, CP_3 ha trasmesso a mezzo WhatsApp alla sig.ra l'elaborazione della nuova scheda Parte_1 catastale relativa alla villetta di Desio, compilata dal geom. , che avrebbe preso il CP_4 subalterno 701.
pagina 2 di 8

7. Vero che gli attori, in previsione del termine di stipula dell'atto, hanno incaricato il Notaio di Desio e chiesto alla Banca Crédit Agricole, tramite il Persona_1 consulente finanziario , l'istruzione della pratica di concessione del Persona_2 mutuo per il pagamento del residuo prezzo.


8. Vero che già con messaggio WhatsApp del 21.12.2022, i promissari acquirenti hanno chiesto all la documentazione necessaria per la concessione del Parte_3 mutuo.


9. Vero che in più occasioni sono stati sollecitati i documenti necessari a completare la pratica di mutuo (come da documenti allegati da rammostrarsi al teste).
10. Vero che nella corrispondenza intercorsa tra la consulente finanziaria ed il geom.
(da rammostrarsi al teste), sono state sollecitate notizie sulla pratica di CP_5 sanatoria delle difformità e per la fusione in una unica scheda catastale delle varie particelle oggetto della compravendita.
11. Vero che con comunicazione del 13.02.2023, il consulente ha confermato la deliberazione del mutuo e l'incarico per procedere alla perizia estimativa sull'immobile.
12. Vero che gli attori hanno alienato l'abitazione familiare sita in Cinisello Balsamo, via Parini n.89, con effettivo rilascio dell'immobile al 23.03.2023.
13. Vero che la geom. incaricata per conto della Banca Crédit Agricole di CP_6 redigere la perizia sull'immobile, ha indicato quali fossero le difformità ancora non sanate dal venditore alla data del 27.02.2023 (documento da rammostrarsi al teste).
14. Vero che con e-mail del 10.03.2023 (da rammostrarsi al teste), la consulente finanziaria ha indicato le soluzioni più opportune per velocizzare il rilascio dei documenti necessari alla sanatoria, indispensabile per la perizia da allegare alla pratica di mutuo, in previsione della data del 7 aprile fissata per la stesura dell'atto definitivo.
15. Vero che alla data del 10.03.2023, la dichiarazione di successione non era stata ancora presentata.
16. Vero che nella corrispondenza intercorsa (da rammostrarsi al teste) tra la consulente finanziaria ed il venditore da una parte e l'attrice, dall'altra, sono stati precisati gli adempi menti cui il convenuto era tenuto per completare la pratica di successione, di sanatoria e, quindi, di compravendita.
17. Vero che all' quale compenso per la mediazione prestata gli Parte_3 attori hanno versato con più acconti e per contanti la somma di € 3.500,00, per la quale non hanno ricevuto alcun documento fiscale.
18. Vero che gli attori dal 23.03.2023 sono temporaneamente ospiti alla madre del Sig. e stanno ricercando, nel contempo, una abitazione ove trasferire il Parte_2 nucleo familiare composto dagli odierni attore e due minori di 4 e 3 anni.
19. Vero che il 20.11.2023 tra le parti è stato raggiunto l'accordo di cui al documento 31.
pagina 3 di 8 20. Vero che dal 01.09.2023 i sigg. e hanno assunto in locazione Parte_1 Pt_2
l'immobile di via Guardi 58 – Cinisello Balsamo sostenendo le spese indicate nel documento 32.
Si indicano come testi:
- – VIA Conciliazione n.3/D Testimone_1 Parte_4
- c/o – via Portichetto n.12 DESIO CP_3 Controparte_2
- – viale dell'Industria n.2 PADERNO DUGNANO Persona_2
- c/o di – via Mattei n.8/A MACHERIO CP_6 Per_3 Controparte_7
- c/ Studio Cimmino – corso Italia n.117 DESIO Persona_4
- – via Vittorio Veneto 8 CINISELLO BALSAMO Controparte_8
- – via Vittorio Veneto 8 CINISELLO BALSAMO”. CP_9
MOTIVI DELLA DECISIONE I. Con l'atto introduttivo, e convenivano in giudizio Parte_1 Parte_2
al fine di accertare la responsabilità di quest'ultimo nel ritardo nella CP_1 stipula dell'atto definitivo di compravendita ed ottenere, in via principale, con sentenza costitutiva, ai sensi dell'art. 2932 c.c., il trasferimento della proprietà a favore degli attori e una somma pari ad euro 40.000,00 a titolo di risarcimento del danno per il ritardo nella consegna dell'immobile. In via subordinata, hanno richiesto dichiarare risolta per fatto e colpa del venditore la proposta irrevocabile di acquisto sottoscritta per adesione in data 10.10.2022 e la condanna del convenuto, ai sensi dell'art. 1385 c.c., al rimborso di un importo pari al doppio della caparra confirmatoria, oltre al risarcimento del danno. Gli attori hanno riferito che, con proposta di acquisto irrevocabile fino al 12.10.2022 indirizzata al promittente venditore assumevano l'impegno – mediante CP_1
l'intermediazione dell'Agenzia Immobiliare Case Sas di De LA IO & C. - di acquistare una unità immobiliare sita in Desio, via S. Vincenzo Dè Paoli n. 34 costituita da una villa indipendente di quattro locali più doppi servizi, cantina, magazzino esterno e giardino. Il prezzo di vendita dell'immobile era stato indicato in € 200.000,00, da corrispondere al momento del rogito notarile, anche mediante la concessione di un mutuo. Al momento della sottoscrizione della proposta irrevocabile di acquisto, indirizzata all'offerente qualificatosi come proprietario esclusivo dell'immobile, era CP_1 stato rilasciato in deposito all'Agenzia Immobiliare Paradiso Case, in persona del Sig.
l'assegno bancario da € 10.000,00 tratto su CARIPARMA Crédit Agricole CP_3
n.0220059627-08 a data 03.10.2022 e a firma , successivamente Parte_1 sostituito con un bonifico bancario di € 10.000,00, in data 12.10.2022, stante l'intervenuta accettazione della proposta di acquisto. Quest'ultima conteneva, inoltre, la data di sottoscrizione del rogito notarile di trasferimento della proprietà da stipulare entro il mese di marzo 2023 e, per espressa previsione contrattuale, l'accettazione della proposta da parte del venditore, avvenuta in pagina 4 di 8 data 10.10.2022, avrebbe trasformato l'offerta in un contratto preliminare e l'acconto versato in caparra confirmatoria. Tuttavia, secondo quanto asserito dagli attori, da una specifica dichiarazione contenuta nell'atto sottoscritto emerge che il bene, oggetto della proposta di acquisto, presentava delle difformità alle norme edilizie ed urbanistiche che dovevano essere sanate prima della data del rogito e che lo stesso era gravato da un mutuo fondiario, concesso dal
(di circa € 95.000,00) da estinguere al rogito. CP_10
Gli attori, in previsione del termine finale di sottoscrizione dell'atto, incaricavano un Notaio e chiedevano alla Banca Crédit Agricole, tramite un consulente finanziario,
, specificamente incaricato, la concessione del mutuo per il pagamento Persona_2 del residuo prezzo. Dopo numerosi solleciti degli attori all' Agenzia Immobiliare al fine di ottenere la documentazione necessaria alla concessione del mutuo, con comunicazione del 13.02.2023, la consulente confermava la deliberazione del mutuo e l'incarico Per_2 per procedere alla perizia estimativa sull'immobile. Nella suddetta perizia, effettuata dal geom. venivano indicate sia le CP_6 difformità edilizie ed urbanistiche non sanate dal venditore alla data del 27.02.2023, sia le soluzioni più opportune per velocizzare il rilascio dei documenti necessari alla sanatoria, indispensabile per la perizia da allegare alla pratica di mutuo, in previsione della data del 7 aprile fissata per la stesura dell'atto definitivo. Gli attori riferivano, inoltre, che alla data del 10.03.2023, la dichiarazione di successione non era stata ancora presentata, ma che aveva acquisito l'intera proprietà dell'immobile, CP_1 avendo accettato l'eredità della quota di un terzo caduta in successione, a seguito del decesso di . Persona_5
e , inoltre, in previsione dell'acquisto dell'immobile Parte_1 Parte_2 di proprietà di alienavano in data 03.03.2023 l'abitazione familiare sita in CP_1
Cinisello Balsamo, via Parini n.89, con effettivo rilascio dell'immobile al 23.03.2023; tuttavia, a seguito del ritardo di realizzazione delle opere di sanatoria dell'immobile, della mancanza della denuncia di successione e della cancellazione del mutuo, l'atto di compravendita ad oggi non può ancora essere stipulato e gli attori sono stati costretti a chiedere – dalla data del 23.03.2023 – ospitalità alla madre di Parte_2 ricercando, nel contempo, una abitazione ove trasferire il nucleo familiare composto dagli odierni attori e due minori di 4 e 3 anni. Nessuno si costituiva per parte convenuta. Con decreto, emesso in data 06.12.2023, il Giudice, dopo aver verificato la regolarità della notifica, dichiarava la contumacia di e fissava la prima udienza per la CP_1 data del 18.04.2024, nel corso della quale i legali di parte attrice riferivano di aver cercato di risolvere la controversia in via conciliativa e che sull'immobile risultava trascritto un pignoramento in data antecedente alla trascrizione della presente domanda di cui non erano stati informati dal mediatore;
rinunciavano inoltre alla domanda pagina 5 di 8 principale formulata ai sensi dell'art. 2932 c.c. e insistevano sulla richiesta del risarcimento del danno e sulle istanze istruttorie come formulate in atti. Il Giudice si riservava e con ordinanza, emessa in data 19.04.2024, fissava udienza per la rimessione della causa in decisione alla data del 12.12.2024, assegnando alle parti i termini di cui all'art. 189 c.p.c. All'udienza suindicata, il Giudice tratteneva la causa in decisione.
II. La domanda proposta dagli attori deve intendersi fondata nel merito per le ragioni di seguito esposte.
e , con proposta di acquisto irrevocabile fino al Parte_1 Parte_2
12.10.2022 indirizzata al promittente venditore assumevano l'impegno – CP_1 mediante l'intermediazione dell'Agenzia Immobiliare Case Sad di De LA IO & C.
- di acquistare una unità immobiliare sita in Desio, via S. Vincenzo Dè Paoli n. 34 costituita da una villa indipendente di quattro locali più doppi servizi, cantina, magazzino esterno e giardino, concordando un prezzo pari ad euro 200.000,00, da corrispondere al momento del rogito notarile, anche mediante la concessione di un mutuo. Al momento della sottoscrizione della suddetta proposta d'acquisto, come emerge pacificamente dagli atti di causa, lasciava in deposito all'Agenzia Parte_1
l'assegno bancario da € 10.000,00 tratto su CARIPARMA Controparte_2
Crédit Agricole n.0220059627-08 a data 03.10.2022, successivamente sostituito con un bonifico bancario di € 10.000,00 in data 12.10.2022 stante l'intervenuta accettazione della proposta di acquisto (cfr. doc. 3 e 4 parte attrice). Da un'attenta analisi della proposta di acquisto, emerge al punto 7 denominato
“Conclusione del contratto” che “la presente proposta si perfezionerà in vincolo contrattuale (CONTRATTO PRELIMINARE) non appena il Proponente avrà conoscenza dell'accettazione della proposta stessa da parte del Venditore …” e al punto 3, denominato “Condizione di pagamento” e indicante il versamento di euro 10.000 da parte dei Proponenti, che “in caso di accettazione della presente proposta tale somma da deposito fiduciario diverrà CAPARRA CONFIRMATORIA” (cfr. doc. 1 parte attrice). Nella stessa, inoltre, si legge che l'atto notarile dovrà essere stipulato entro il mese di Marzo 2023 e che “l'immobile in oggetto, al momento dell'atto notarile, dovrà essere libero da oneri e pesi, trascrizioni pregiudizievoli, pignoramenti, iscrizioni ipotecarie, ed essere in regola con la normativa edilizia ed urbanistica”. È doveroso sottolineare che ha dichiarato nella proposta d'acquisto, come CP_1 risulta chiaramente dalla lettura della stessa, l'esistenza sul bene immobile di difformità alle norme edilizie ed urbanistiche, che erano in corso delle procedure per sanare le difformità e che le stesse dovevano essere sanate prima della data del rogito;
inoltre che sul bene gravava un mutuo fondiario, concesso dal (di circa € 95.000,00) CP_10 da estinguere al rogito. Con l'accettazione della proposta d'acquisto l'odierno convenuto, dichiaratosi proprietario del bene a seguito di successione, pertanto, si è impegnato a stipulare l'atto pagina 6 di 8 notarile entro il mese di Marzo 2023, ad eliminare le difformità edilizie e urbanistiche gravanti sull'immobile e a procedere al saldo del mutuo fondiario. Tuttavia, come emerge dagli atti di causa, e non smentito dal convenuto non costituitosi in giudizio, parte venditrice alla data del 27.02.2023 non aveva ancora provveduto a sanare le difformità edilizie ed urbanistiche gravanti sull'immobile per cui è causa;
ciò trova conferma, anche, nello scambio di e-mail tra il geom. – incaricata per CP_6 conto dell'Istituto di Credito Crédit Agricole di redigere la perizia sull'immobile – e
- consulente finanziario degli odierni attori – nelle quali vengono Persona_2 indicate nel dettaglio le difformità esistenti rispetto agli elaborati grafici allegati all'ultima concessione (cfr. doc. 13 parte attrice). Pertanto, a seguito del ritardo di realizzazione delle opere di sanatoria dell'immobile, della mancanza della denuncia di successione – alla data del 10.03.2023, non era stata, ancora, presentata la dichiarazione di successione (cfr. doc. 15 parte attrice) - e della cancellazione del mutuo, l'atto di compravendita non è stato stipulato a causa del mancato adempimento degli obblighi assunti da sin dalla data di CP_1 accettazione della proposta d'acquisto, ossia a partire dal mese di ottobre 2022, comportamento che ha impedito di fatto il trasferimento del bene agli odierni attori disponibili a corrispondere quanto concordato alla data del rogito. Ne consegue che l'inadempimento e la condotta tenuta da hanno causato CP_1 seri disagi agli odierni attori, i quali facendo fede al contratto preliminare di compravendita, stipulato con lo stesso, hanno alienato in data 03.03.2023 l'abitazione familiare sita in Cinisello Balsamo, via Parini n.89, con effettivo rilascio dell'immobile al 23.03.2023 (cfr. doc 12 parte attrice) e sono stati costretti, rimasti di fatto senza abitazione a causa del rogito mai verificatosi, a reperire un appartamento in locazione per il proprio nucleo familiare, come emerge dalla documentazione prodotta. Del resto, pare opportuno evidenziare che lo stesso convenuto fosse consapevole del proprio inadempimento, poiché, in data 20.11.2023, le parti in causa hanno sottoscritto un accordo che prevedeva la possibilità per di vendere a terzi restituendo CP_1 agli odierni attori la somma di euro 10.000 a suo tempo corrisposta e riconoscendo l'ulteriore somma di € 25.000,00 a titolo di risarcimento del danno entro il 15.01.2024 ovvero di € 30.000,00 qualora le trattative per la vendita si fossero protratte al 30.03.2024 (cfr. doc. 31 parte attrice).
Invero, la sottoscrizione di tale accordo, che ha perso efficacia poiché l'immobile non è stato venduto entro la data indicata nello stesso (30.03.2024), ad avviso di questo Giudicante, altro non è che un riconoscimento di responsabilità da parte del venditore
CP_1
Alla luce di quanto appena esposto, deve intendersi risolta per fatto e colpa del venditore la proposta irrevocabile d'acquisto, stipulata in data 10.10.2022, CP_1 trasformatasi con l'accettazione in contratto preliminare di compravendita. Gli odierni attori, pertanto, ai sensi dell'art. 1385 c.c., hanno diritto ad ottenere il doppio della caparra confirmatoria, poiché il venditore non ha adempiuto alle obbligazioni pagina 7 di 8 contrattuali assunte con l'accettazione della proposta d'acquisto, trasformatasi con la stessa in contratto preliminare. La caparra confirmatoria assume, com'è noto, la funzione di assicurare l'adempimento del contratto e nell'ipotesi di inadempimento, come nel caso di specie, rappresenta una forfettizzazione del danno;
pertanto la parte acquirente ha diritto al doppio della caparra solo se l'inadempimento è imputabile al venditore che ha ricevuto la stessa. Il doppio della caparra costituisce, pertanto, una liquidazione convenzionale del danno che tiene luogo di eventuali richieste di risarcimento. Sul punto, la Suprema Corte ha ribadito che l'acquirente che agisce in tribunale per ottenere la risoluzione del contratto, non può pretendere contemporaneamente il doppio della caparra e il risarcimento del danno, essendo l'una misura alternativa all'altra. (cfr. Corte Cass. n.5854 del 05.03.2024). La domanda di parte attrice deve intendersi accolta, dovendosi dichiarare risolta la proposta la proposta irrevocabile di acquisto sottoscritta per adesione in data 10.10.2022, trasformata con l'accettazione in un contratto preliminare di compravendita e ordinare la restituzione del doppio della caparra confirmatoria.
III. Le spese di lite vanno poste a carico di parte convenuta contumace, in quanto seguono ai sensi dell'art. 91 c.p.c. il principio della soccombenza, nella misura direttamente determinata in dispositivo, tenuto conto del valore della causa e dell'attività difensiva effettivamente prestata.


P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:

1. Dichiara risolta per fatto e colpa del venditore la proposta CP_1 irrevocabile d'acquisto, stipulata in data 10.10.2022, trasformatasi con l'accettazione in contratto preliminare di compravendita;

2. condanna alla restituzione a e del CP_1 Parte_1 Parte_2 doppio della caparra confirmatoria, ai sensi dell'art. 1385 c.c., e così per complessivi euro 20.000,00;

3. condanna rifondere a e le spese CP_1 Parte_1 Parte_2 di lite, liquidate in euro 4.217,00 oltre 15% per rimborso forfettario spese generali, oneri e accessori di legge se dovuti.
Monza, 10 gennaio 2025 Il Giudice Dott.ssa Cinzia Fallo
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