REPUBBLICA ITALIANA In nome del popolo italiano
Il Tribunale di Udine,
Seconda Sezione Civile, in persona del Presidente Istruttore, in funzione di Giudice
unico, dott.ssa Anna FASAN
ha pronunciato, la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al 1731/2022 R.G. promossa con atto di citazione del 9.5.2022 e notificato a mezzo UNEP in data 11.5.2022,
da:
(C.F. ), res. a Parte_1 C.F._1
Pozzuolo del Friuli, rappresentata e difesa dal proc. e dom. avv.
DE LL OR LI, giusta procura alle liti allegata all'atto di citazione,
attrice;
contro
( ), res. a Udine, Controparte_1 C.F._2
rappresentato e difeso dal proc. e dom. avv. Filippo Pesce, giusta procura alle liti allegata alla comparsa di costituzione e risposta,
convenuto;

1 nonchè contro
, titolare dell'impresa individuale “ CP_2 CP_3
” (P.IVA ), con sede legale in Udine,
[...] P.IVA_1
rappresentato e difeso dal proc. e dom. avv. Elisa Grion, giusta procura alle liti allegata alla comparsa di costituzione e risposta,
convenuto;

e con la chiamata in causa di
(C.F. ), res. a Udine, Controparte_4 C.F._3
terza chiamata, contumace;

avente ad oggetto: vendita di cose immobili.
Causa iscritta a ruolo il 20.5.2022 e trattenuta in decisione con concessione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c. all'udienza del
18.6.2025, sulle seguenti
CONCLUSIONI:
per parte attrice:
“In via principale:
- per i motivi di cui in narrativa accertato l'inadempimento contrattuale di , condannare quest'ultimo alla Controparte_5
restituzione a favore dell'attrice della somma di euro 10.000,00 o nella maggiore e/o minore somma ritenuta di giustizia a titolo di riduzione del prezzo di cui al contratto di compravendita, oltre interessi di legge dal dì del dovuto al saldo e rivalutazione monetaria;

- per i motivi di cui in narrativa accertato l'inadempimento di CP_2
, titolare dell'omonima impresa individuale “
[...] CP_3
”, per l'effetto condannare lo stesso alla restituzione
[...]
2 della somma di euro 4.758,00 versata a titolo di provvigione, oltre interessi di legge dal dì del dovuto al saldo e rivalutazione monetaria;

con riferimento a questo secondo punto, parte attrice, all'udienza del
18.6.2025, ha dato, tuttavia, atto dell'intervenuto accordo transattivo con a spese di lite compensate;
CP_2
- in ogni caso, per i motivi di cui in narrativa condannare
[...]
, titolare dell'omonima impresa individuale Controparte_6
“ ” a risarcire all'attrice, in via solidale, i Controparte_3
danni dalla stessa patiti e patiendi quantificati nella somma complessiva di euro 37.113,22, ovvero nella maggiore e/o minore somma ritenuta di giustizia, oltre interessi di legge dal dì del dovuto al saldo e rivalutazione monetaria;

- Spese di lite interamente rifuse”;
per parte convenuta CP_1
- “Nel merito, in via principale: rigettare tutte le domande avanzate da parte attrice perché prive di ogni fondamento sia in fatto che in diritto,
con vittoria di spese e competenze professionali;

- Nel merito, in via subordinata, nella denegata ipotesi di accoglimento della domanda attorea, dichiarare che la signora
è tenuta a garantire, manlevare e/o risarcire Controparte_4
l'odierno convenuto da ogni pretesa di parte attrice, e, per l'effetto,
condannare il suddetto terzo al pagamento di quelle somme eventualmente accertate e/o liquidate in corso della presente causa in favore della signora , comprese le spese Parte_1
legali proprie e dell'attrice. 3 In ogni caso, con vittoria di spese e competenze”;
per parte convenuta : CP_3
“chiede che venga dichiarata cessata la materia del contendere in capo a per intervenuto accordo stragiudiziale, CP_3
regolarmente onorato, a spese compensate tra le parti come da accordo medesimo. Si rimette alla decisione del Giudice adito per la definizione della posizione di secondo quanto richiesto CP_3
ovvero mediante altra pronuncia ritenuta idonea”.
RAGIONI DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato Parte_1
ha citato in giudizio davanti all'intestato Tribunale , Controparte_1
in qualità di venditore dell'immobile oggetto di causa, e , CP_2
quale mediatore immobiliare, per sentire accogliere le conclusioni riportate in epigrafe.
L'attrice ha dedotto di aver acquistato in data 10.9.2014 dal e con l'intermediazione del l'immobile sito in Pozzuolo CP_1 CP_3
del Friuli, via IV Genova n. 6, al prezzo di € 130.000,00,
corrispondendo al mediatore una provvigione pari a € 4.758,00, e che, contrariamente a quanto assicurato dal mediatore, nonché
dichiarato dal venditore nel contratto, il fabbricato presentava difformità edilizie, scoperte dall'acquirente solo dopo la compravendita, in occasione dell'intervento di un tecnico da lei incaricato di seguire una pratica di ampliamento dell'immobile.
4 Pertanto, la , dopo aver presentato domanda di Parte_1
sanatoria ed aver eseguito i lavori necessari a porre rimedio agli abusi, ha chiesto la restituzione da parte del venditore della somma di € 10.000,00 (o di quella, maggiore o minore, ritenuta di giustizia),
oltre rivalutazione e interessi, a titolo di riduzione del prezzo di compravendita ex art. 1489 c.c. in ragione del minor valore dell'immobile, nonché la ripetizione della somma di € 4.758,00
corrisposta al a titolo di provvigione e la condanna di CP_3
entrambi, in solido tra loro, al risarcimento del danno, quantificato in complessivi € 37.113,22, somme tutte maggiorate della rivalutazione e degli interessi legali dal dovuto al saldo.
Si è costituito in giudizio , quale titolare CP_2
dell'impresa individuale “ , il quale, CP_3 CP_3
eccependo in via preliminare il proprio difetto di legittimazione passiva, per non avere lo stesso mai garantito la regolarità edilizia e urbanistica dell'immobile, ha chiesto il rigetto delle pretese attoree, o,
in subordine, di essere manlevato dal venditore Controparte_1
ovvero, in ulteriore subordine, di ridurre le domande attoree in proporzione all'eventuale deprezzamento dell'immobile compravenduto.
Successivamente, si è costituito in giudizio anche CP_1
, che ha chiesto preliminarmente la chiamata in causa del
[...]
precedente proprietario dell'immobile e suo dante causa, CP_4
, ed ha concluso per il rigetto delle domande attoree,
[...]
chiedendo, in subordine, di essere tenuto indenne dalla con CP_4
5 condanna di quest'ultima al pagamento di quanto da lui eventualmente dovuto nei confronti dell'attrice.
Autorizzata la chiamata in causa di , ne è stata Controparte_4
dichiarata la contumacia alla prima udienza di comparizione delle parti.
La causa è stata istruita mediante l'assunzione di prove testimoniali e l'espletamento di c.t.u. volta ad accertare la sussistenza delle violazioni denunciate, i costi necessari per la sanatoria, nonché il minor valore dell'immobile a fronte degli accertati abusi.
Conclusa l'istruttoria, il Presidente Istruttore ha sottoposto alle parti una proposta conciliativa che prevedeva la restituzione da parte del all'attrice dell'importo di € 2.500,00, con rinuncia da parte CP_3
di quest'ultima a tutte le domande svolte nei confronti del , a CP_3
spese di lite compensate tra le parti e accollo da parte del mediatore convenuto di 1/4 delle spese di c.t.u., proposta che è poi confluita nell'accordo transattivo stipulato dalle due parti in causa in data
23.12.2024 e dalle stesse adempiuto prima dell'udienza di precisazione delle conclusioni.
Infine, all'udienza del 18.6.2025, le parti hanno precisato le conclusioni riportate in epigrafe e la causa è stata trattenuta in decisione, con assegnazione alle parti dei termini di cui all'art. 190
c.p.c. per il deposito degli scritti difensivi conclusionali.
Preliminarmente va dichiarata la cessazione della materia del contendere sulle domande svolte dall'attrice nei confronti del 6 convenuto , essendo tra dette parti intervenuto un CP_2
accordo transattivo, stipulato in data 23.12.2024. In base a tale accordo, infatti, al fine di comporre in modo amichevole la controversia, il si è impegnato a versare la somma CP_3
complessiva di € 3.500,00, di cui € 2.500,00 a titolo di restituzione parziale della provvigione che era stata a suo tempo corrisposta dall'attrice ed € 1.000,00 quale contributo al pagamento delle spese di c.t.u., con rinuncia delle parti a ogni ulteriore pretesa dedotta in giudizio e con compensazione delle spese di lite.
Quanto alle residue domande svolte dall'attrice nei confronti di
, le stesse sono risultate, all'esito dell'istruttoria, Controparte_7
giuridicamente fondate e vanno, pertanto, accolte nei termini di seguito esposti.
Va premesso, in punto di diritto, che, conformemente all'indirizzo giurisprudenziale maggioritario, le difformità edilizie non attengono alla materialità del bene, ma costituiscono limiti giuridici all'ordinaria pienezza dei poteri dominicali. Dette violazioni, infatti,
non sono qualificabili come “vizi” della cosa rilevanti ai sensi dell'art. 1490 c.c., non concretandosi in anomalie strutturali del bene, ma appaiono riconducibili alla diversa fattispecie di cui all'art. 1489 c.c.,
trattandosi di “oneri”, limitativi del libero godimento del bene, nella parte in cui, lasciando persistere il potere repressivo e sanzionatorio della pubblica amministrazione, determinano un deprezzamento dell'immobile compravenduto (cfr. Cass., sez. II, 28.9.2023, n.
27559). 7 Ciò posto, è emerso in sede di c.t.u., attraverso il raffronto tra la documentazione acquisita dal Comune di Pozzuolo del Friuli a seguito di accesso agli atti (atti amministrativi e planimetrie allegate)
e la mappa catastale attestante la situazione dell'immobile al 1990,
rimasta invariata sino al momento della compravendita da parte dell'attrice (doc. 2 di parte attrice), che l'immobile oggetto del contratto stipulato in data 10.9.2014 tra e Parte_1 CP_1
(doc. 3 di parte attrice) già nel 1990 era affetto da una
[...]
serie di irregolarità edilizie analiticamente individuate dal consulente nei seguenti termini.
In primo luogo, sono state rilevate difformità rispetto al progetto assentito con nulla osta per l'esecuzione di lavori edili rilasciato dal Comune di Pozzuolo del Friuli in data 31.3.1965
(allegato M alla c.t.u.). Più precisamente, mentre detto progetto prevedeva al piano terra la realizzazione di un ampio porticato, il c.t.u., nel corso delle operazioni peritali, ha riscontrato la presenza di un soggiorno avente dimensioni più ampie di quelle assentite, oltre a difformità riguardanti la geometria della copertura, le angolazioni e la posizione delle murature.
In secondo luogo, sono emerse difformità rispetto all'autorizzazione in linea di polizia edile n. 1590 del 3.5.1971
rilasciata dal Comune di Pozzuolo del Friuli (allegato O alla c.t.u.).
Tale autorizzazione aveva ad oggetto la realizzazione di una veranda aperta smontabile con intelaiatura in ferro e copertura “Ondulux”,
mentre il consulente ha accertato l'esistenza di un locale chiuso ad 8 un piano fuori terra con struttura perimetrale in muratura destinato a cucina.
Quanto, infine, al fabbricato accessorio adibito ad autorimessa e ripostigli, ubicato sul confine ovest del mappale 368 (doc. 2 parte attrice), il c.t.u., a seguito di accesso agli atti, ha rinvenuto una dichiarazione sostitutiva dell'atto di notorietà del 9.3.1990, a firma del proprietario dell'epoca, , in cui si dava atto che Persona_1
l'edificazione di una serie di immobili, tra cui anche il fabbricato accessorio insistente sull'ex mappale 325 (divenuto poi il mappale
368), fosse terminata nell'anno 1969.
A quest'ultimo riguardo, invece, il c.t.p. di parte convenuta in sede di osservazioni alla bozza di relazione peritale, ha CP_1
fatto riferimento, a sostegno della tesi dell'edificazione di tale fabbricato in epoca anteriore al 1.9.1967, al certificato di abitabilità n.
3/1967 rilasciato dal Sindaco del Comune di Pozzuolo del Friuli in data 25.02.1967 (allegato N alla c.t.u.), nel quale risultano indicati sei vani accessori, tra i quali sarebbe ricompreso anche il fabbricato accessorio in esame.
Sotto questo profilo, tuttavia, il c.t.u., in modo del tutto coerente e condivisibile, ha replicato che tra i sei vani accessori indicati nel suddetto certificato non può essere ricompreso anche il fabbricato in esame, in quanto lo stesso non risulta collocato nei mappali 302/b-226/b, dovendosi, in definitiva, ritenere che detto immobile non fosse contemplato nel certificato di abitabilità del 1967
9 e, di conseguenza, neppure nel nulla osta del 1965, a cui il menzionato certificato fa rinvio.
Né a una diversa conclusione potrebbe giungersi aderendo alla difesa di secondo la quale, essendo Controparte_1
l'immobile oggetto di causa stato costruito in epoca antecedente al
1.9.1967, come dichiarato dal venditore nel contratto di compravendita, lo stesso fosse validamente commerciabile. Invero, il semplice fatto che l'edificazione dell'immobile risalga a periodo anteriore al 1967 non ne determina, automaticamente, la sua regolarità sotto il profilo edilizio e urbanistico, sol che si consideri, da un lato, la presenza di un provvedimento di nulla osta del Comune di
Pozzuolo del Friuli del 1965 riferito a un progetto nel quale il fabbricato aveva caratteristiche diverse da quelle emergenti catastalmente nell'epoca in cui è stato concluso il contratto di compravendita e, dall'altro, che il fabbricato in esame non è
compreso tra i mappali menzionati nel detto certificato di abitabilità.
Detto altrimenti, l'abusività del fabbricato accessorio dipende,
a prescindere dalla violazione di atti normativi o amministrativi di carattere generale (quali le prescrizioni del piano regolatore generale comunale), dalla difformità rispetto ad atti amministrativi di contenuto particolare, quali il menzionato nulla osta del 1965 e il certificato di abitabilità del 1967.
Accertata, quindi, la sussistenza delle difformità edilizie denunciate da parte attrice, occorre, a questo punto, valutare la sussistenza dei presupposti di applicazione dell'art. 1489 c.c. e, in 10 particolare, dell'apparenza o meno delle limitazioni e della conoscenza (o conoscibilità) delle stesse da parte dell'acquirente.
Quanto al requisito della non apparenza della limitazione, è
ragionevole ritenere che la divergenza tra stato di fatto e mappe catastali non fosse percepibile ictu oculi dall'attrice, con la conseguenza che la stessa non può essere qualificata come vizio apparente.
Per quanto riguarda, poi, il connesso problema della conoscenza o quantomeno della conoscibilità delle accertate difformità, si rileva quanto segue. Mentre per quanto riguarda i vincoli previsti dalla legge o da atti amministrativi aventi efficacia erga
omnes (si pensi alle già citate prescrizioni del p.r.g.) vi è una presunzione di conoscenza/conoscibilità dell'atto che introduce un vincolo od onere da parte di tutti i consociati, con riferimento a quelli che sono invece previsti da uno specifico atto amministrativo, la natura particolare dell'atto amministrativo da cui scaturisce il vincolo non consente di farne presumere la conoscenza o la conoscibilità in capo all'acquirente (Cass., sez. II, 23.2.2012, n. 2737). Infatti, nel caso di specie, il nulla osta del 1965, il certificato di abitabilità del
1967 e l'autorizzazione del 1971 costituiscono atti amministrativi rispetto ai quali non è possibile presumere la conoscenza erga
omnes.
Inoltre, con particolare riferimento al profilo della non conoscibilità dell'onere, richiesto in via interpretativa dalla giurisprudenza, si ritiene che le accertate difformità, di cui non è fatta 11 menzione nel contratto, non fossero conoscibili dall'acquirente usando l'ordinaria diligenza. Infatti, il venditore all'art. 13 del CP_1
contratto, sulla premessa che l'edificazione del fabbricato fosse iniziata in data anteriore all'1.9.1967, aveva prestato la garanzia della abitabilità e della conformità dell'immobile alla normativa edilizia e urbanistica all'epoca vigente e aveva ,altresì, dichiarato che non erano mai stati effettuati interventi edilizi o mutamenti di destinazione necessitanti il rilascio di ulteriori autorizzazioni, concessioni o permessi di costruire, né erano mai stati adottati, o erano in corso,
provvedimenti sanzionatori per violazione di norme urbanistiche.
Sotto questo profilo, costituisce principio consolidato in giurisprudenza quello per cui l'espressa dichiarazione del venditore nel contratto che il bene compravenduto è libero da oneri esonera l'acquirente dal compiere qualsiasi indagine, operando a suo favore il principio dell'affidamento nell'altrui dichiarazione, con la conseguenza che, in caso di dichiarazione non veritiera, il venditore
è responsabile nei confronti dell'acquirente sia laddove detti oneri fossero facilmente conoscibili da quest'ultimo, sia, a maggior ragione, qualora non fossero apparenti (cfr. Cass., sez. II, 4.6.2018,
n. 14289). Inoltre, sempre secondo la giurisprudenza, incombe sul venditore l'onere di provare la conoscenza da parte dell'acquirente dei predetti oneri.
Nella fattispecie concreta, quindi, in applicazione dei principi di affidamento e buona fede, è possibile affermare che Parte_1
abbia legittimamente confidato nella veridicità delle
[...]
12 dichiarazioni rese dal venditore, non potendosi, di contro, alla stessa rimproverare il mancato compimento di verifiche presso il competente ufficio comunale. Peraltro, il non ha fornito la CP_1
prova della conoscenza delle difformità da parte dell'attrice,
limitandosi ad affermare di averle venduto lo stesso bene che, a sua volta, egli aveva acquistato dalla precedente proprietaria, CP_4
.
[...]
In definitiva, le menzionate violazioni e difformità, costituendo
“limitazioni” dei diritti dominicali, rientrano nella disciplina di cui all'art. 1489 c.c., con la conseguenza che è possibile esaminare le domande attoree di riduzione del prezzo e di risarcimento del danno.
In relazione a quest'ultima domanda, con l'avvio della procedura di sanatoria e il compimento degli adempimenti, di carattere amministrativo (richiesta di permesso di costruire in sanatoria in difformità dal nulla osta del 1965 e dall'autorizzazione del 1971) e materiale (demolizione parziale del fabbricato accessorio adibito ad autorimessa e ripostigli) necessari alla regolarizzazione degli abusi, l'attrice ha chiesto il rimborso di una serie di costi, dalla stessa provati documentalmente per un ammontare complessivo pari a € 37.113,22, la cui congruità è stata dunque oggetto di valutazione da parte del consulente d'ufficio.
Sotto questo profilo, vanno senz'altro riconosciuti gli esborsi sopportati dalla per le pratiche di sanatoria – ritenuti congrui Parte_1
dal c.t.u. – per complessivi € 15.554,12, tra cui sono compresi gli onorari dei professionisti intervenuti (ing. e geom. ), i CP_8 CP_9
13 diritti di segreteria corrisposti per le suddette pratiche, le sanzioni irrogate dal Comune e dei lavori effettuati dall'impresa RE per la demolizione parziale del fabbricato accessorio (docc. da 26A a 31B
di parte attrice).
Trattandosi di debito di valore, sono dovuti gli interessi legali sull'importo capitale via via rivalutato, con decorrenza da una data intermedia rispetto ai singoli esborsi che, presi a riferimento quelli di maggiore entità, si indica nel mese di maggio 2021; il tutto fino alla pubblicazione della sentenza e, da quest'ultima data al saldo, i soli interessi legali.
Di contro, non è dovuto il rimborso dei costi sostenuti per le competenze professionali del geom. e per i diritti di segreteria CP_10
del permesso di costruire per il nuovo fabbricato accessorio adibito ad autorimessa e posto auto coperto (costruito ex novo nel 2023),
per complessivi € 2.192,10, e neppure delle spese per l'edificazione di tale pertinenza, pari a € 19.367,00, costi che sono stati correttamente esclusi dalla valutazione di congruità e pertinenza svolta dal c.t.u. Infatti, il riconoscimento anche di tali esborsi comporterebbe un'inammissibile duplicazione risarcitoria rispetto al già liquidato risarcimento delle spese necessarie per la sanatoria dell'abuso relativo all'originario fabbricato accessorio, avvenuta con la demolizione parziale della pertinenza, soluzione che, come osservato dal consulente d'ufficio, risulta, peraltro, quella meno onerosa dal punto di vista economico.
14 Quanto, poi alla domanda di riduzione del prezzo della compravendita avanzata dall'attrice nei confronti del la CP_1
stessa va accolta nei termini correttamente individuati dal c.t.u.
Quest'ultimo, infatti, in risposta al quesito integrativo assegnatogli dal giudice, ha determinato il minor valore che l'immobile avrebbe avuto al tempo della compravendita laddove gli abusi fossero già stati sanati, secondo criteri riconosciuti dalla migliore prassi in materia di valutazioni commerciali e, come tali, pienamente condivisibili.
Più precisamente, il consulente, confrontando la superficie commerciale del bene al momento della compravendita e quella ridotta a seguito della sanatoria degli abusi, ha determinato il deprezzamento dell'immobile rispetto al prezzo pagato dalla Parte_1
(€ 130.000,00, ritenuto dal c.t.u. equivalente al valore di mercato dello stesso) indicandolo in € 115.720,99, con una differenza, quindi,
di €. 14.279,01 da cui va detratto l'importo di €. 1.628,69 “per vetustà
e mediocri caratteristiche dei vani accessori e rimessa demoliti
rispetto al resto dell'immobile compravenduto”, pervenendo così ad un minor valore pari ad €. 12.650,32 che il c.t.u. ha arrotondato ad €.
12.500,00.
In conclusione, il venditore deve essere condannato al pagamento in favore della della somma di € 12.500,00, a Parte_1
titolo di riduzione del prezzo della compravendita, a fronte del minor valore dell'immobile in conseguenza delle accertate difformità
edilizie, oltre agli interessi legali dalla domanda giudiziale al saldo.
Non è, invece, possibile riconoscere la rivalutazione monetaria della 15 predetta somma, in quanto, non trattandosi di un'obbligazione risarcitoria, ma avendo la stessa natura restitutoria, essa è
qualificabile come debito di valuta, soggetto, pertanto, al principio nominalistico di cui all'art. 1277 c.c. Rispetto a tale debito il riconoscimento del maggior danno ex art. 1224 comma 2 c.c. è
subordinato all'allegazione e alla prova di un pregiudizio patrimoniale ulteriore rispetto a quello derivante dall'ordinaria fecondità del denaro. Pertanto, essendosi l'attrice limitata a domandare la rivalutazione monetaria senza allegare alcunché, il ristoro di tale maggior danno non può, per l'effetto, essere accordato.
Va precisato, a questo punto, che il convenuto risulta CP_1
terzo rispetto all'accordo transattivo intervenuto in corso di causa tra l'attrice ed il convenuto , nel quale le somme corrisposte da CP_3
quest'ultimo sono state imputate dalle stesse parti transigenti alla restituzione (parziale) della provvigione ed a un contributo alle spese di c.t.u., non già al risarcimento dei danni, domanda rispetto alla quale i due convenuti risultavano coobbligati in solido. Pertanto, non potendo il contratto produrre effetti diretti nei confronti dei terzi se non nei casi previsti dalla legge, il non può in alcun modo CP_1
beneficiare degli effetti della transazione al fine di vedere ridotta la somma da lui dovuta in favore dell'attrice.
Venendo alle spese processuali, compensate quelle tra l'attrice ed il convenuto in base all'accordo transattivo, il CP_2
convenuto va condannato, in ossequio al principio Controparte_1
della soccombenza, alla loro rifusione nei confronti di Parte_1
16 , come liquidate in dispositivo in base al valore del Parte_1
decisum, applicando i parametri medi relativi allo scaglione di valore di riferimento per tutte e quattro le fasi processuali.
Le spese di c.t.u. vanno invece poste definitivamente a carico del convenuto per 3/4 e per 1/4 a carico Controparte_1
dell'attrice, esborso quest'ultimo del quale la è stata Parte_1
comunque ristorata dal in adempimento dell'accordo CP_3
transattivo tra gli stessi stipulato.
A questo punto va esaminata la domanda svolta dal convenuto in via subordinata nei confronti della Controparte_1
terza chiamata , rimasta contumace, con la quale il Controparte_4
convenuto, chiedendo di essere manlevato da quest'ultima per tutto quanto da lui dovuto nei confronti dell'attrice, ha svolto,
sostanzialmente, l'azione ex art 1489 c.c. nei confronti della precedente proprietaria dell'immobile.
Tale domanda è fondata per le ragioni di seguito esposte.
Va premesso che il fabbricato sito in Pozzuolo del Friuli, via IV
Genova n. 6, attualmente di proprietà della sig.ra , è stato Parte_1
oggetto di un precedente contratto di compravendita stipulato in data

1.8.2006 da e e da CP_11 Controparte_4 Controparte_1
(doc. 1 del convenuto . In tale contratto, al punto 3), i CP_1
venditori hanno garantito la libertà dell'immobile da oneri e trascrizioni pregiudizievoli, privilegi anche fiscali e diritti di terzi in genere, fatta salva la sussistenza di tre iscrizioni ipotecarie specificamente indicate nel contratto. 17 Come accertato in sede di c.t.u., le difformità edilizie dell'immobile in esame, relative alla presenza, al piano terra, di un soggiorno di dimensioni più ampie di quelle assentite nel 1965 (in luogo di un porticato), di un locale chiuso adibito a cucina (in luogo di una veranda smontabile autorizzata nel 1971) e di un fabbricato accessorio adibito ad autorimessa e ripostigli (non contemplato dai precedenti atti amministrativi e inserito in mappa catastale solo nel
1990) si evincono dal confronto tra le mappe catastali del 1990 e le planimetrie allegate ai già citati atti amministrativi, ragione per cui si deve ritenere che detti oneri fossero già presenti al momento in cui il sig. ha acquistato l'immobile dai precedenti proprietari. CP_1
Il infatti, ha affermato di aver acquistato e rivenduto CP_1
l'immobile senza apportare, nel periodo di tempo in cui ne è stato proprietario (dal 2006 al 2014, data della vendita alla ), Parte_1
alcuna modifica richiedente un titolo abilitativo da parte del Comune.
Tale circostanza trova conforto anche nelle dichiarazioni del teste
, marito della sorella del il quale, Testimone_1 CP_1
premettendo di aver frequentato la casa del cognato sin dall'acquisto dell'immobile da parte di quest'ultimo e di avervi anche abitato per qualche anno (dal 2007 al 2008-2009), ha affermato che il fabbricato non ha subito variazioni di tipo strutturale, essendo solo stata ritinteggiata la facciata.
Pertanto, ferma l'esistenza delle difformità edilizie come accertate dal c.t.u., è ragionevole ritenere, al pari di quanto sopra affermato in relazione all'attrice, che il abbia acquistato nel CP_1
18 2006 l'immobile facendo affidamento sulla dichiarazione dei proprietari relativa alla libertà dell'immobile da oneri pregiudizievoli.
Ad avvalorare questa ricostruzione vi è anche il fatto che,
come provato documentalmente (docc. 2 e 3 del convenuto , CP_1
il ha provveduto a notiziare la delle istanze CP_1 CP_4
provenienti dall'odierna attrice , estendendo, altresì, alla Parte_1
e al in qualità di precedenti proprietari dell'immobile, CP_4 CP_11
la procedura di mediazione volontaria iniziata dall'odierna attrice,
senza, tuttavia, ricevere alcun riscontro.
Ebbene, il totale disinteresse della terza chiamata rispetto alle iniziative giudiziarie intraprese dall'odierna attrice ed estese nei confronti della prima dal convenuto per quanto non CP_1
equivalga ad ammissione dei fatti, costituisce elemento liberamente valutabile dal giudice ai fini della decisione ex art. 116 c.p.c. Peraltro,
sarebbe stato onere della provare la conoscenza da parte CP_4
dell'acquirente delle difformità edilizie accertate dal c.t.u., per CP_1
le stesse ragioni sopra illustrate. va pertanto Controparte_4
condannata a manlevare di tutto quanto Controparte_1
quest'ultimo è tenuto a corrispondere all'attrice, ossia: € 12.500,00,
oltre interessi legali dalla domanda giudiziale al saldo, a titolo di riduzione del prezzo della compravendita dell'immobile; € 15.554,12,
oltre interessi legali sulla somma via via rivalutata dal maggio 2021
fino alla pubblicazione della sentenza e, da quest'ultima data al saldo, ai soli interessi legali, a titolo di risarcimento del danno;
i 3/4
19 delle spese di c.t.u., nonché le spese di lite che il convenuto è stato condannato a pagare all'attrice.
Sempre in applicazione del principio della soccombenza, la terza chiamata va, infine, condannata al rimborso in favore del chiamante delle spese del presente giudizio, liquidate come CP_1
in dispositivo, in base al valore del decisum, applicando i parametri medi relativi allo scaglione di valore di riferimento per tutte e quattro le fasi processuali.


P. Q. M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando nella causa iscritta al n° 1731/2022, ogni diversa istanza, deduzione ed eccezione disattesa, così decide:
1. dichiara cessata la materia del contendere tra e Parte_1
per effetto della transazione intervenuta in corso di CP_2
causa;
2. in accoglimento della domanda proposta dall'attrice, condanna a pagare a le seguenti somme: Controparte_1 Parte_1
a) € 12.500,00 a titolo di riduzione del prezzo della compravendita dell'immobile oggetto di causa, oltre interessi legali dalla domanda giudiziale al saldo;
b) € 15.554,12 a titolo di risarcimento del danno,
oltre agli interessi legali sulla somma via via rivalutata dal mese di maggio 2021 alla data di pubblicazione della presente sentenza e, da quest'ultima data al saldo, ai soli interessi legali;

3. pone le spese di c.t.u. definitivamente a carico di CP_12
[...]
[...] per 3/4 e per 1/4 a carico di;

[...] Parte_1
4. condanna a rifondere in favore di Controparte_1 Parte_1
le spese processuali, che liquida in € 7.616,00 per onorari,
[...]
€ 566,70 per esborsi, oltre rimborso forfettario delle spese generali al
15%, IVA e CNA come per legge;

5. in accoglimento della domanda svolta dal convenuto nei CP_1
confronti della terza chiamata, condanna a manlevare Controparte_4
rispetto a quanto quest'ultimo è stato condannato Controparte_1
a pagare all'attrice ai capi 2) e 4) che precedono nonché a rifondergli i 3/4 delle spese di CTU;

6. condanna a rifondere a le spese Controparte_4 Controparte_1
del presente procedimento, che liquida in € 7.616,00 per onorari, €
545,00 per esborsi, oltre rimborso forfettario delle spese generali al
15%, IVA e CNA come per legge;

7. compensa tra le parti e le spese Parte_1 CP_2
del presente giudizio.
Così deciso, in Udine il 30.10.2025.
Il Presidente Istruttore
dott.ssa Anna Fasan
Sentenza redatta in collaborazione con la dott.ssa Valeria CP_13
Zingaro.
21