TRIBUNALE DI PATTI
Sez. 8 bis
VERBALE DI UDIENZA
Il giorno 9.12.2025 davanti al Giudice Onorario dott.ssa SA RT NN, assistito dal cancelliere e dal Funzionario Addetto all'Ufficio per il processo dott.ssa Serena Pruiti, nel giudizio iscritto al n. 236/2023
R.G.
PROMOSSO DA
nata a [...] il [...] ed ivi residente in [...], c.f. Parte_1
, e nato a [...] il [...], residente in [...], C.F._1 Parte_2
c.f. , nella qualità di legale rappresentante di , codice fiscale C.F._2 Controparte_1
; elettivamente domiciliati in Sant'Agata di Militello via Enna n.2 presso lo studio dell'avv. P.IVA_1
Benedetto Caiola, che li rappresenta e difende, giusta procura in atti;

-ricorrenti-
E
con sede in Brolo in via V. Emanuele III n.122, Controparte_2
c.f. in persona del legale rappresentante p.t. dott. , elettivamente P.IVA_2 Controparte_3 domiciliata a Mistretta (ME), Via V. Salamone n. 19, presso e nello studio dell'avv. Eugenio Passalacqua, che la rappresenta e difende giusta procura in atti;

-resistente- Sono comparsi: l'avv. Benedetto Caiola per parte ricorrente e l'avv. Antonella Spinnato in sostituzion dell'avv.
Passalacqua i quali si riportano, insistono in tutto quanto chiesto, dedotto ed eccepito, contestano le avverse istanze e richieste e chiedono la decisone come da note conclusive.
IL GIUDICE ONORARIO
si ritira in camera di consiglio.
Riaperto il verbale all'esito della camera di consiglio, dà lettura della sentenza
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI PATTI
SEZIONE 8 bis
In persona del GOP SA RT NN ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Avente ad oggetto: risoluzione del contratto di locazione con domanda riconvenzionale.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con atto depositato il 22.12.2022 e , quest'ultimo nella qualità di legale Parte_1 Parte_2 rappresentante di , hanno intimato lo sfratto per morosità con contestuale citazione per Controparte_1 la convalida all' - in persona del legale rappresentante pro tempore, Controparte_4 dott. - in relazione all'immobile sito in Brolo (ME), Via Vittorio Emanuele III, n. 122, Controparte_3 per l'omesso pagamento a titolo di canoni di locazione ed accessori per i mesi da gennaio 2021 a novembre
2022, per il complessivo importo di € 23.100,00.
Con comparsa di risposta depositata in data 23.1.2023, si è costituita l'intimata associazione, opponendosi allo sfratto ed eccependo, in particolare, oltre all'omesso svolgimento della procedura di mediazione obbligatoria, il grave inadempimento contrattuale della parte locatrice, per la presenza nell'unità immobiliare locata di un notevole tasso di umidità, di diverse infiltrazioni causate “dalla rottura della tubatura dell'acqua dell'immobile soprastante il negozio” e per la mancata esecuzione delle lavorazioni e delle riparazioni necessarie;
ha chiesto, pertanto, il risarcimento dei danni provocati agli arredi, ai manufatti artigianali in ceramica, alla bigiotteria e agli espositori del locale commerciale. L'intimata ha eccepito altresì l'inutilizzabilità dei locali condotti in locazione poiché sprovvisti di certificato di agibilità ed ha chiesto la risoluzione del contratto per inadempimento e violazione della buona fede nella fase dell'esecuzione del contratto;
infine, ha avanzato domanda riconvenzionale di risarcimento dei danni conseguenti all'eccepito inadempimento e di rimborso delle spese sostenute per i lavori di ristrutturazione dell'immobile e l'allestimento del punto vendita.
Nel corso del procedimento speciale il Giudice ha disposto il mutamento di rito, previo esperimento della mediazione obbligatoria.
Conclusosi negativamente il procedimento di mediazione, con memoria integrativa del 2.9.2023, parte resistente ha insistito nelle domande e nelle eccezioni formulate.
I ricorrenti, con memoria difensiva del 24.8.2023, insistendo nella domanda di risoluzione del contratto e nella condanna della conduttrice al pagamento dei canoni impagati, hanno avanzato, per la prima volta, richiesta di risarcimento dei danni arrecati al locale commerciale dalla conduttrice al momento del rilascio dell'immobile.
Il giudizio è stato istruito mediante produzione documentale e prova orale e all'odierna udienza, previa discussione, viene deciso.
Prima di esaminare il merito del presente giudizio vanno effettuate due precisazioni.
La prima attiene alla circostanza che l'immobile oggetto di locazione è stato rilasciato in data 14.2.2023, come si evince dal verbale di consegna dell'immobile in atti, per cui va omessa la pronuncia di rilascio dell'immobile locato, conseguente ove accolta alla domanda di risoluzione del contratto di locazione.
La seconda precisazione invece attiene alla domanda di risarcimento del danno formulata dalla parte ricorrente solo in sede di memoria integrativa.
Come noto, devono essere dichiarate inammissibili tutte le nuove domande avanzate dal locatore solo nelle memorie di mutamento del rito (cfr. sen. Trib. Roma sez. 6 n. 5706/2018; n. 10858/2018 e n. 23577/2017 e
Cass. Sent. n. 8411/2003) salvo quelle scaturite dalle difese proposte dall'intimato o la c.d. reconventio reconventionis (Cass. Sent. n. 12247/13).
Tale è la domanda di pagamento del presunto risarcimento per danni occorsi all'immobile e rilevati solo dopo la riconsegna dello stesso. Infatti, si tratta di domanda da intendersi nuova in quanto aggiuntiva e non meramente modificativa di quelle contenute nell'atto di intimazione di sfratto per morosità. Tale interpretazione appare conforme ai principi dettati dalla Suprema Corte in materia di modifica delle domande nel rito ordinario (cfr. Corte di Cassazione, SS. UU., sen. n. 12310/2015) richiamate recentemente dalla Cassazione con sentenza n. 5955/2023 proprio in tema di rito locatizio.
Invero, in tema di controversie in materia di locazione, in base al combinato disposto di cui agli artt. 667 e 426 cod. proc. civ., dopo che il giudice ha disposto il mutamento del rito, è alle parti consentito solamente il deposito di memorie integrative, che non possono contenere domande nuove, a pena di inammissibilità rilevabile anche d'ufficio dal giudice, non sanata neppure dall'accettazione del contraddittorio sul punto, con il solo limite della formazione del giudicato" (Corte di Cassazione sen. n. 11596/2005).
Peraltro, il mutamento del rito previsto dall'art. 667 c.p.c. non dà luogo ad un nuovo e diverso processo rispetto a quello instaurato con il rito sommario di convalida ma ne rappresenta la semplice prosecuzione. Conseguenza di questa ovvia constatazione è la conclusione che l'intimante potrà modificare, nel senso inteso dalla giurisprudenza, le domande contenute nell'originario atto di citazione ma non potrà certo aggiungerne di nuove.
Pertanto, si ha mutatio libelli quando si avanzi una pretesa obiettivamente diversa da quella originaria, introducendo nel processo un petitum diverso e più ampio oppure una causa petendi fondata su situazioni giuridiche non prospettate prima e, particolarmente, su di un fatto costitutivo radicalmente differente, di modo che si ponga al giudice un nuovo tema d'indagine e si spostino i termini della controversia, con l'effetto di disorientare la difesa della controparte ed alterare il regolare svolgimento del processo.
Non vi è dubbio, infatti, che si verta in ipotesi di “domanda nuova” (secondo la interpretazione pacifica di civ. sez. III, 17 maggio 2010 n. 11960 e come si ricava nell'ultima Cass. SS.UU n. 12310/2015), quando la domanda si aggiunga a quella originaria mentre la mera modifica della domanda - sempre possibile anche secondo l'insegnamento di Cass. 12310/2015 cit. - prevede che la domanda “modificata” sostituisca la domanda iniziale e non si aggiunga ad essa come nel caso in esame.
Stesso discorso deve quindi effettuarsi circa i nuovi inadempimenti dedotti solo con la memoria integrativa da parte attrice che costituiscono un mutamento della causa petendi in aggiunta e non in sostituzione o in modifica rispetto a quello originario dell'inadempimento nel pagamento del canone.
Pertanto, la domanda di risarcimento del danno formulata dalla parte ricorrente solo in sede di memoria integrativa deve essere dichiarata inammissibile. Ciò precisato, la domanda di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento della conduttrice è fondata e, pertanto, merita accoglimento.
In primo luogo, deve rilevarsi come i ricorrenti abbiano dimostrato in giudizio il titolo fondante la pretesa creditoria fatta valere.
Come noto, in materia di responsabilità contrattuale, il creditore che agisca per l'adempimento o per la risoluzione contrattuale deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre grava sul debitore convenuto l'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento (tra tante, Cass. civ., sez. Unite 30--10--2001, n. 13533, Cass. N. 836/2015).
Nella fattispecie, i ricorrenti hanno fornito la prova documentale dell'esistenza di un contratto di locazione per uso diverso da quello abitativo, regolarmente registrato, ed hanno allegato l'inadempimento della conduttrice relativamente al mancato pagamento dei canoni di locazione.
Dal suo canto, la conduttrice ha negato il proprio inadempimento deducendo il rifiuto opposto dalla controparte di rilasciare le ricevute.
Tale assunto, tuttavia, è rimasto totalmente sfornito di prova.
A parere di questo giudicante non può ritenersi legittima l'avvenuta sospensione del pagamento del canone di locazione da parte della conduttrice, poiché ciò ha determinato uno squilibrio del sinallagma contrattuale, poiché a fronte del godimento dell'immobile per l'uso pattuito non potevano essere interrotti i pagamenti dei relativi canoni.
Di fatti, occorre precisare che non è contestato che la conduttrice abbia continuato a godere e fruire del bene, perlomeno fino al luglio del 2022 (come dichiarato a pag. 3 della comparsa di costituzione dell'intimata).
È principio condiviso dalla giurisprudenza quello per cui “stante il carattere primario ed essenziale dell'obbligazione di pagamento del canone, la sospensione totale o parziale della stessa è legittima solo quando venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un'alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra la prestazione delle parti”
(Tribunale La Spezia sez. I, 10/09/2020, n.411).
In ordine all'eccezione di inadempimento contrattuale sollevata da parte resistente, avente ad oggetto la mancata esecuzione delle lavorazioni e delle riparazioni necessarie al ripristino dell'immobile, va preliminarmente richiamata la giurisprudenza di legittimità secondo cui “In tema di locazione di immobili, il conduttore può sollevare l'eccezione di inadempimento ai sensi dell'art. 1460 c.c. non solo quando venga completamente a mancare la prestazione della controparte, ma anche nel caso in cui dall'inesatto adempimento del locatore derivi una riduzione del godimento del bene locato, purché la sospensione, totale o parziale, del pagamento del canone risulti giustificata dall'oggettiva proporzione dei rispettivi inadempimenti, riguardata con riferimento al complessivo equilibrio sinallagmatico del contratto e all'obbligo di comportarsi secondo buona fede” (Cass. n. 16918 del 25/06/2019; cfr. anche Cass. n. 2154 del 29/01/2021)
Ora, nel caso di specie parte resistente ha prodotto delle fotografie che ritraggono porzioni limitate dell'immobile, dalle quali si rileva la presenza di acqua stagnante e muffa sul soffitto.
Dalle fotografie allegate non è possibile rilevare una condizione di complessivo degrado dell'immobile, tale da determinarne la “totale inagibilità” o una significativa riduzione del godimento da parte del conduttore: i rilievi fotografici prodotti non consentono cioè di apprezzare l'effettiva portata ed estensione dei fenomeni infiltrativi denunciati e la concreta idoneità degli stessi a giustificare, secondo il canone di buona fede e la regola di oggettiva proporzionalità che da esso discende, una richiesta risarcitoria.
Inoltre, la stessa perdurante occupazione dell'immobile da parte dell' Controparte_4 appare incompatibile con la dedotta inidoneità dello stesso all'uso per cui è destinato, atteso che tutti i testi escussi all'udienza del 27.3.2025 non hanno riferito con precisione circa la chiusura dell'attività a causa delle infiltrazioni.
Inoltre, nessuna prova è stata fornita sull'entità dei danni arrecati agli arredi e ai manufatti artigianali in ceramica, alla bigiotteria e agli espositori.
Da quanto fin qui esposto discende il rigetto della domanda risarcitoria.
Quanto alla domanda riconvenzionale di risoluzione del contratto e di risarcimento del danno per carenza de requisito di agibilità dell'immobile locato, si osserva quanto segue.
La Suprema Corte di Cassazione ha avuto modo di chiarire che con riferimento alla natura abusiva del bene locato “finché nessuna limitazione, contestazione o turbativa del godimento abbia condizionato la sfera del conduttore spetterà a quest'ultimo allegare e fornire la prova del concreto pregiudizio subito per effetto di tale particolare caratteristica giuridica del bene, dovendo escludersi il ricorso di alcun inadempimento del locatore, in ragione della mera circostanza, in sè, del carattere abusivo dell'immobile locato, non costituente, in quanto tale, un pregiudizio in re ipsa per il conduttore” (Cass. Sez. 3, Sentenza 21.08.20 n. 17557). Nel caso di specie, non è stata fornita la prova in questione, mentre è stata accertata la circostanza contraria secondo la quale la conduttrice ha continuato a svolgere l'attività commerciale nei locali oggetto di causa. Per di più non è stato neppure dedotto che la certificazione non sia stata rilasciata per le caratteristiche proprie del bene locato né è stato dimostrato se fosse in astratto possibile ottenere il predetto certificato.
Ora sul punto giova richiamare l'orientamento secondo il quale "solo quando l'inagibilità o l'inabitabilità del bene attenga a carenze intrinseche o dipenda da caratteristiche proprie del bene locato, sì da impedire il rilascio degli atti amministrativi relativi alle dette abitabilità o agibilità e da non consentire l'esercizio lecito dell'attività del conduttore conformemente all'uso pattuito, può configurarsi l'inadempimento del locatore, fatta salva l'ipotesi in cui quest'ultimo abbia assunto l'obbligo specifico di ottenere tali atti" (ex multis, Cass.
n. 26907 del 2014; Cass. civ. Sez. III, 26-07-2016, n. 15377).
In ossequio ai normali doveri di diligenza, ai fini della stipulazione di un contratto di locazione per uso commerciale, rientra tra gli oneri del conduttore verificare la sussistenza in capo all'immobile delle certificazioni amministrative necessarie per lo svolgimento dell'attività per cui si contrae, e quanto agli obblighi facenti capo al locatore, nella specie non era stato pattuito tra le parti uno specifico obbligo del locatore alla produzione di determinati documenti amministrativi.
Nel contratto di locazione allegato in atti si legge che “il conduttore dichiara di aver visitato ed esaminato i locali concessi in locazione e di averli trovati adatti al proprio uso, in perfetto stato di manutenzione”.
L'assenza del certificato di agibilità nel caso che ci occupa non integra un vizio della cosa locata che la rende inidonea all'uso pattuito.
Recentemente, infatti, la giurisprudenza di legittimità ha ritenuto di “escludere, dal discorso sui vizi della cosa
(oltre che da quello sulla validità contrattuale), tutti i casi in cui il bene concesso in godimento sia privo dei titoli amministrativi necessari o indispensabili ai fini dell'utilizzazione della stessa cosa, in sè considerata
(ossia, secondo la propria intrinseca destinazione economica), o in conformità all'uso convenuto tra le parti, dovendo tale questione integralmente risolversi sul terreno dell'adempimento delle obbligazioni reciprocamente assunte dai contraenti” (v. Sez. 3, Sentenza n. 20796 del 20/08/2018, Rv. 650414 – 02, ed altresì Sez. 3, Sentenza n. 15377 del 26/07/2016, Rv. 641148 – 01).
Tanto basta dunque per ritenere ingiustificata la sospensione del canone di locazione da parte della conduttrice e valutare grave l'inadempimento della stessa all'obbligo primario di corrispondere un canone dietro il godimento del bene locato, con dichiarazione di risoluzione del contratto di locazione e condanna della conduttrice al pagamento dei canoni scaduti e non corrisposi dal gennaio 2021 al novembre 2022, per l'importo di € 23.100,00, oltre interessi dalle singole scadenze e sino al soddisfo.
L' ha eccepito l'esecuzione di lavori costituenti migliorie Controparte_4 dell'immobile locato per i quali ha chiesto la relativa indennità.
A tal riguardo non vi è ragione di discostarsi dal consolidato orientamento della giurisprudenza secondo il quale “nel contratto di locazione, il diritto del conduttore alla indennità per i miglioramenti della cosa locata presuppone, ai sensi dell'art. 1592 c.c., che le relative opere siano state eseguite con il consenso del locatore,
e tale consenso, importando cognizione dell'entità, anche economica, e della convenienza delle opere, non può essere implicito, nè può desumersi da atti di tolleranza, ma deve concretarsi in una chiara ed inequivoca manifestazione di volontà volta ad approvare le eseguite innovazioni, così che la mera consapevolezza (o la mancata opposizione) del locatore riguardo alle stesse non legittima il conduttore alla richiesta dell'indennizzo” (Cass. sez. III Civile, ordinanza 6 giugno 2019, n. 15317).
Ebbene, con riferimento ai lavori realizzati dalla conduttrice si rileva che, ai sensi dell'art. 8 del contratto di locazione era stato previsto il divieto di effettuare “modifiche e opere in genere” ai locali senza il previo consenso del locatore proprietario.
Ora a fronte della specifica previsione contrattuale sarebbe stato onere della conduttrice provare di avere ottenuto l'autorizzazione dei proprietari dell'immobile all'esecuzione dei detti lavori.
Prova questa che non è stata fornita.
Quanto sopra determina il rigetto della domanda riconvenzionale avanzata dall'intimata.
Alla luce di tali motivazioni va dunque accolta la domanda principale avente ad oggetto la risoluzione del contratto per inadempimento della conduttrice e di condanna della stessa al pagamento dei canoni dovuti nell'importo complessivo di € 23.100,00, oltre accessori.
Viceversa vanno rigettate le riconvenzionali formulate dall' , rimaste Controparte_4 sfornite di prova.
Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate in dispositivo secondo i parametri di cui al DM 55/14 sulla base dei parametri medi del valore della causa per le fasi svolte, rito locatizio, ad esclusione delle spese di mediazione di cui non è stata data prova del pagamento del relativo importo.


P.Q.M.

Il Giudice del Tribunale di Patti, in funzione di giudice unico, dott.ssa SA RT NN, definitivamente decidendo nella causa iscritta al n. 236/2023, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa così provvede:
- dichiara inammissibile la domanda nuova di risarcimento del danno avanzata dai ricorrenti nella memoria integrativa;

- dichiara risolto il contratto di locazione sottoscritto dalle parti per inadempimento della conduttrice
; Controparte_4
- condanna l' , in persona del legale rappresentante pro tempore, al Controparte_4 pagamento dei canoni insoluti per l'importo di € 23.100,00 oltre accessori come da parte motiva:
- rigetta le domande riconvenzionali avanzate dalla resistente;

- condanna l' , in persona del legale rappresentante pro tempore, al Controparte_4 pagamento in favore della controparte delle spese processuali che liquida in € 2.784,00, (di cui € 200,00 per spese esenti) oltre spese generali, IVA e CPA come per legge.
Così deciso in Patti, il 9.12.2025
Il Giudice
SA RT NN