REPUBBLICA ITALIANA
TRIBUNALE DI ROMA
SEZIONE V CIVILE
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
In persona del Giudice Unico
Dr. Luigi Cavallo
ha emesso la seguente
SENTENZA
Nella causa civile di 1° grado iscritta al N. 8752 del ruolo contenzioso generale dell'anno 2024, rimessa in decisione all'udienza dell'8 luglio
2025 e vertente
Tra
Avv. Francesca Curci, elettivamente domiciliata in Roma, Via
LM Mengarini 91, rappresentata e difesa in proprio ex art. 86
c.p.c.
RICORRENTE
E
, in persona dell'amministratore Controparte_1
e legale rappresentante pro tempore Dott. Controparte_2
elettivamente domiciliato in Frascati, Via Etiopia 15, presso lo Studio dell'Avv. Andrea Reali, che lo rappresenta e difende per procura in atti
RESISTENTE
OGGETTO: Impugnazione delibera assembleare SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con ricorso ex art. 281 decies c.p.c., l'Avv. Francesca Curci esponeva di essere proprietaria di un'unità immobiliare sita in Roma, CP_1
, e rilevava che l'assemblea condominiale del 26 ottobre
[...]
2023 aveva approvato il bilancio consuntivo del riscaldamento
2022/2023, con il relativo riparto.
Evidenziava la presenza, all'interno del consuntivo approvato, di errori ed omissioni in relazione alla contabilizzazione dei versamenti effettuati, richiamando i versamenti svolti dal proprio inquilino, per complessivi euro 1.099,00 riferiti alla gestione 2022/2023.
Rilevava altresì come, dalla copia del bilancio preventivo della gestione 2023/2024 emergeva l'avvenuta modifica del criterio di ripartizione delle spese, essendosi adottato un criterio irrispettoso del regolamento e delle previsioni codicistiche, senza unanime autorizzazione dell'assemblea e con conseguente nullità o annullabilità di quanto deliberato.
Concludeva richiedendo la declaratoria di illegittimità della delibera impugnata, limitatamente ai punti 1 e 2 dell'ordine del giorno.
Si costituiva in giudizio il , che Controparte_1
contestava le deduzioni attoree , richiamando la correttezza dell'operato dell'amministratore e concludeva richiedendo il rigetto delle richieste di controparte.
La causa veniva rimessa in decisione all'udienza dell'8 luglio 2025, previa concessione dei termini di legge ex art. 189 c.p.c.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Occorre in primo luogo evidenziare che con la domanda introduttiva del presente giudizio, parte ricorrente ha innanzi tutto impugnato la delibera assembleare del 26 ottobre 2023 in riferimento a quanto previsto al punto 1 dell'ordine del giorno, laddove, come da verbale, veniva approvato, all'unanimità dei presenti, il bilancio consuntivo
2022/2023 ed il relativo riparto.
Ora, a fronte delle deduzioni svolte dalle parti sul punto, si deve evidenziare che il bilancio consuntivo della gestione riscaldamento
2022/2023, prodotto da parte attrice, prevede, per ciascun interno, oltre ai millesimi, l'indicazione dell' “importo” e della “ripartizione consumi gas e servizio letture”, oltre al “totale spese”, le “rate versate” e il “saldo finale”.
In corrispondenza dell'appartamento dell'attrice, risultano indicate la complessiva cifra di euro 1.219,64 a titolo di totale spese, la somma di euro 471,00 come rate versate e la cifra di euro 784,64 a titolo di saldo finale;
a fronte di ciò, l'Avv. Curci ha evidenziato l'avvenuto versamento del complessivo importo di euro 1.471,00, di cui euro
1.099,00 per saldo di sette rate da novembre 2022 a maggio 2023.
Ora, costituendosi nel presente giudizio, il convenuto ha invece richiamato il piano di riparto del medesimo bilancio, dalla detta parte prodotto, nel quale, in relazione alla posizione attorea, risulta indicato l'avvenuto versamento di complessivi euro 1.471,00, per un saldo finale di euro 1.096,75; la detta parte non ha quindi contestato l'avvenuto pagamento, da parte dell'attrice, della somma di euro
1.471,00, evidenziando come la cifra in oggetto risulta ritualmente inserita nel piano depositato.
Ne discende come, in relazione al consuntivo riferito alla medesima gestione riscaldamento, per l'annualità 2022/2023, risultano depositati due differenti ripartizioni, la prima delle quali, quella prodotta dall'attrice, non risulta riportare il versamento della cifra di euro
1.000,00, in aggiunta a quella di euro 471,00, e che, in ogni caso, risultano ciascuna indicare un saldo finale diverso. Né alcuna specifica e tempestiva contestazione risulta svolta da parte convenuta circa l'avvenuta allegazione del bilancio consuntivo prodotto da parte attrice alla e mail in data 22 ottobre 2023, inviata dall'amministratore ai condomini, e a corredo della quale veniva trasmesso il richiamato bilancio, peraltro recante la medesima data del
22 ottobre 2023.
Deve quindi ritenersi, in assenza di maggiormente specifici elementi, come il documento sottoposto all'approvazione in sede assembleare sia quello allegato alla citata e mail in data 22 ottobre 2023, prodotto da parte attrice e privo dell'indicazione della complessiva cifra versata dalla detta parte, che, infatti, e quanto alla somma di euro 1.000,00, non risulta ivi conteggiata;
peraltro la citata e mail evidenziava espressamente che l'allegato bilancio consuntivo “è il bilancio che andremo ad approvare in riunione”.
A ciò consegue che le censure attoree circa la sussistenza, nel consuntivo approvato, di errori nella contabilizzazione, devono essere condivise, dovendo pertanto come richiesto, e tenuto conto delle considerazioni che precedono, essere annullata la delibera assembleare di approvazione del consuntivo della gestione riscaldamento, di cui al punto 1 dell'ordine del giorno della seduta del 26 ottobre 2023.
Quanto poi all'ulteriore censura attorea, avente ad oggetto la deliberazione di cui al punto 2 dell'ordine del giorno, si deve rilevare che, come da verbale, l'assemblea approvava all'unanimità dei presenti il bilancio preventivo della gestione riscaldamento 2023/2024 ed il relativo riparto.
Ora, a fronte delle deduzioni svolte dalle parti sul punto, si deve rilevare che nella nota sintetica esplicativa redatta in riferimento ai bilanci ordinari della gestione riscaldamento 2022/2023 e 2023/2024 dall'amministratore, emerge che, per l'anno 2023/2024, “si è deciso di non basare il preventivo sulla tabella riscaldamento ma sui consumi realmente effettuati nella stagione precedente, calzando pertanto il preventivo sulle abitudini personali e sullo storico dei singoli condomini”.
In altri termini, la delibera di approvazione del preventivo risulta fondata su un criterio di ripartizione, per come emergente dalla richiamata nota sintetica esplicativa, che risulta differente da quello previsto dalla tabella condominiale di riscaldamento, con la conseguenza che la stessa non deve ritenersi nulla, non essendosi proceduto in sede assembleare a stabilire o a modificare i criteri di ripartizione delle spese, quanto, eventualmente, annullabile, essendosi infatti proceduto unicamente a determinare in concreto la ripartizione in oggetto.
La giurisprudenza della Suprema Corte ha infatti chiarito che, in tema di condominio degli edifici, l'azione di annullamento delle delibere assembleari costituisce la regola generale, ai sensi dell'art. 1137 c.c., come modificato dall'art. 15 della l. n. 220 del 2012, mentre la categoria della nullità ha un'estensione residuale ed è rinvenibile nelle seguenti ipotesi: mancanza originaria degli elementi costitutivi essenziali, impossibilità dell'oggetto in senso materiale o giuridico - quest'ultima da valutarsi in relazione al "difetto assoluto di attribuzioni" -, contenuto illecito, ossia contrario a "norme imperative"
o all'"ordine pubblico" o al "buon costume". Pertanto, sono nulle le deliberazioni con le quali, a maggioranza, siano stabiliti o modificati i generali criteri di ripartizione delle spese previsti dalla legge o dalla convenzione, da valere per il futuro, trattandosi di materia che esula dalle attribuzioni dell'assemblea previste dall'art. 1135, nn. 2) e 3),
c.c., mentre sono meramente annullabili le deliberazioni aventi ad oggetto la ripartizione in concreto tra i condomini delle spese relative alla gestione delle parti e dei servizi comuni adottate in violazione dei criteri generali previsti dalla legge o dalla convenzione stessi, trattandosi di deliberazioni assunte nell'esercizio di dette attribuzioni assembleari, cosicché la relativa impugnazione va proposta nel termine di decadenza previsto dall'art. 1137, comma 2, c.c. (C.C.,
SS.UU. 9839/21).
Chiarito ciò, si deve evidenziare come parte convenuta, nella propria comparsa di costituzione e risposta, abbia dedotto come ogni abitazione sia dotata di un esclusivo contatore per il conteggio dei consumi e come la sia incaricata di rendicontare Controparte_3
per ogni immobile l'importo dovuto in base all'effettivo utilizzo e non in base ai millesimi;
a fronte di ciò, nelle note scritte depositate in data 11 novembre 2024, parte attrice ha anch'essa dato atto che la ripartizione delle spese del bilancio preventivo secondo le tabelle millesimali già rispetta il dettato ex art. 1123 c.c., “posto che il maggior consumo effettuato rispetto al preventivato viene rilevato dalla attraverso la lettura dei singoli contatori ed Controparte_3
imputato, in fase di predisposizione del bilancio consuntivo, detratti gli acconti già versati, direttamente ai condomini consumatori”.
Ora, la giurisprudenza della Suprema Corte ha chiarito che le spese del riscaldamento centralizzato di un edificio in condominio, ove sia stato adottato un sistema di contabilizzazione del calore, devono essere ripartite in base al consumo effettivamente registrato, risultando perciò illegittima una suddivisione di tali oneri - sia pure solamente parziale - alla stregua dei valori millesimali delle singole unità immobiliari (C.C. 28282/19), giacché tale criterio di riparto delle spese è possibile solo in assenza di sistemi di misurazione del calore erogato valevoli a ripartirle in base all'uso (C.C. 18045/24). Nel caso di specie, a fronte delle deduzioni svolte, e della conseguente sussistenza, nel convenuto, del sistema di rilevazione del CP_1
consumo effettivo di ogni singolo appartamento, l'avvenuta approvazione del preventivo della gestione riscaldamento sulla base dei “consumi realmente effettuati nella stagione precedente”, peraltro adottata con una maggioranza di 545 millesimi, non consente di ritenere sussistente la violazione dei criteri generali previsti dalla legge o dalla convenzione, e ciò tenuto conto del disposto ex art. 1123, secondo comma, c.c., che fa espresso riferimento alla ripartizione delle spese, per le cose destinate a servire i condomini in misura diversa, in proporzione all'uso che ciascuno può farne.
Peraltro, sul punto, oltre a doversi evidenziare la mancata produzione, nella presente sede, delle richiamate tabelle condominiali della gestione riscaldamento la stessa parte attrice ha dato atto delle modalità di ripartizione delle spese da queste ultime previste, nel rispetto del disposto ex art. 1123 c.c.
Alla luce delle conclusioni raggiunte, pertanto, le censure attoree circa la delibera di approvazione del preventivo 2023/2024, sulla base degli elementi tempestivamente introdotti in giudizio, non devono essere condivise, con conseguente rigetto della domanda formulata in tal senso.
Le spese di lite, avuto riguardo al complessivo esito della lite e alla parziale soccombenza reciproca delle parti, vengono interamente compensate.


PQM


Il Tribunale di Roma, V Sezione Civile, definitivamente pronunciando, così provvede;
I. Annulla la delibera condominiale impugnata limitatamente al punto 1 dell'ordine del giorno;

II. Rigetta per il resto il ricorso;

III. Compensa interamente fra le parti le spese di lite.
Così deciso in Roma il 20 ottobre 2025
IL GIUDICE