N. R.G. 271/2025
TRIBUNALE ORDINARIO di VARESE
SEZIONE SECONDA CIVILE
VERBALE DI CAUSA tra
[...]
Parte_1
[...]
E
Controparte_1
[...]
Oggi 23 ottobre 2025 ad ore 12,36 innanzi al dott. Elisabetta Chiodini, sono comparsi: per parte intimante l'avv. Marina Motto Martinetto, in sostituzione dell'avv. Vasini, e per parte intimata l'avv. Gasparini, i quali precisano le conclusioni come in atti, ai quali si riportano.
Ad ore 12,39 il giudice si ritira in camera di consiglio per deliberare. Ad ore 17,05 il giudice pronuncia sentenza con cui definisce il giudizio, dando lettura, ad aula vuota, delle ragioni di fatto e di diritto della decisione. La sentenza viene allegata al presente verbale come sua parte integrante. Verbale chiuso ad ore 17,05.
Il Giudice
dott. Elisabetta Chiodini
pagina 1 di 7 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI VARESE
Sezione Seconda civile
Il Tribunale di Varese, nella persona del Giudice onorario, Dottoressa Elisabetta Chiodini, nella causa civile iscritta al n.271/2025 R.G. promossa da
(C.F.: ) e (C.F.: Parte_1 C.F._1 Parte_1
), rappresentate e difese dagli avv.ti Claudio Vasini e Andrea C.F._2
Fumagalli ed elettivamente domiciliate presso lo studio di questi, in Varese, Via Robbioni, 2, giusta procura in atti
- INTIMANTI –
Contro
(C.F.: ), rappresentato e difeso dall'avv. Controparte_1 C.F._3
IA AZ Gasparini ed elettivamente domiciliato presso lo studio di quest'ultima, in
Olgiate Comasco, Via Parini, 5, giusta procura in atti
- CONVENUTA -
All'udienza del 23 ottobre 2025, visto l'art. 429 c.p.c., ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Sulle conclusioni delle parti come in atti
MOTIVI IN FATTO E IN DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di intimazione di sfratto notificato il 30 dicembre 2024 le signore e Parte_2
hanno evocato avanti questo tribunale il signor per Parte_1 Controparte_1
pagina 2 di 7 sentire convalidare nei suoi confronti lo sfratto per morosità e ottenere un provvedimento di rilascio dell'unità immobiliare adibita ad uso diverso dall'abitativo e sita in Vedano Olona,
Via Papa Innocenzo XI, 18.
A fondamento della loro domanda le intimanti hanno allegato una morosità dell'intimato per canoni insoluti pari ad € 51.980,00 al dicembre 2024.
Si è costituita in giudizio parte intimata, che si è opposta alla convalida, contestando la morosità dedotta dalle intimanti e assumendo: (i) che ha versato alle locatrici il canone in contanti, ma è in possesso di ricevute di pagamento solo per € 16.950,00; (ii) che parte del credito vantato dalle locatici è comunque prescritto;
(iii) che il credito non prescritto assomma all'importo di € 37.485,00, dal quale occorre dedurre l'ammontare dei versamenti effettuati;

(iv) che le locatrici non hanno accettato di ridurre il canone di locazione durante il periodo della pandemia da Covid 19.
L'intimato ha anche domandato che, effettuate le opportune compensazioni tre le parti delle reciproche posizioni di debito/credito, di condannare la parte che risulterà debitrice a versare all'altra il corrispettivo dovuto.
Parte intimante ha chiesto di emettere l'ordinanza di rilascio dell'immobile, richiesta che il giudice ha accolto con l'ordinanza 10 febbraio 2025.
Con tale provvedimento il giudice ha inoltre disposto il mutamento del rito, invitato le parti ad espletare la mediazione e rinviato per gli incombenti di cui all'art. 420 c.p.c., con assegnazione di termini intermedi per integrare le difese.
Le parti hanno espletato la mediazione con esito negativo e solo parte intimante ha depositato la memoria integrativa.
All'udienza di cui all'art. 420 c.p.c. la causa è stata rinviata ad oggi per discussione.
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Le intimanti hanno riferito che il 1° aprile 2025 l'intimato ha volontariamente riconsegnato l'immobile oggetto del rapporto di locazione. pagina 3 di 7 Quindi, nulla deve disporsi in merito alla richiesta di condanna al rilascio dell'immobile.
Riguardo alle altre domande, si osserva quanto segue.
Nella memoria integrativa l'intimante ha chiesto di accertare e dichiarare il grave inadempimento del conduttore e di dichiarare cessata la materia del contendere in merito alla domanda di declaratoria di risoluzione del contratto di locazione.
La declaratoria di cessazione della materia del contendere presuppone che le parti si diano reciprocamente atto del sopravvenuto mutamento della situazione sostanziale dedotta in giudizio e sottopongano conclusioni conformi in tal senso al giudice.
Senonchè, nella specie, manca una dichiarazione delle parti nei termini sopra indicati, con la conseguenza che non può dichiararsi cessata la materia del contendere in punto declaratoria di risoluzione del rapporto di locazione de quo.
Deve perciò esaminarsi la domanda di dichiarazione di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore. Domanda peraltro implicitamente contenuta in quella di convalida di sfratto (cfr. ex multis Tribunale di Roma 1° giugno 2020 n. 8218) svolta dalle locatrici.
Tale domanda è fondata per le ragioni che seguono.
È noto che l'art. 1587 c.c. pone, tra le fondamentali obbligazioni del conduttore, il pagamento del canone;
l'inosservanza di tale obbligazione, sussistendo i presupposti della gravità ex art. 1453 c.c., costituisce inadempimento contrattuale idoneo a giustificare la domanda di risoluzione del contratto.
È altresì noto che chi agisce per la risoluzione del contratto deve dare la prova della fonte negoziale o legale del suo diritto, mentre può limitarsi ad allegare l'inadempimento della controparte: sarà il debitore convenuto a dover fornire la prova del fatto estintivo del diritto, costituito dall'avvenuto adempimento e/o dalle cause impeditive e/o giustificative dell'inadempimento (cfr. Cass. Sez. U. 30 ottobre 2001 n. 13533).
pagina 4 di 7 Le intimanti hanno prodotto il contratto di locazione stipulato con il signor Persona_1
, cui è subentrato l'odierno intimato, e allegato una morosità di € 51.980,00 per canoni
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insoluti al dicembre 2024.
L'intimato ha eccepito la prescrizione quinquennale del credito per i canoni precedenti al mese di dicembre 2019, con la motivazione che solo il 30 dicembre 2024 le locatrici gli hanno notificato il primo atto interruttivo della prescrizione. Sulla scorta di ciò, l'intimato ha assunto che l'asserito debito per canoni è pari ad € 37.485,00, ma poi ha aggiunto che da tale somma occorre dedurre l'ammontare dei versamenti che ha effettuato in contanti a mani delle locatrici.
Le intimanti nulla hanno obbiettato in merito all'eccezione di prescrizione e alla rideterminazione dell'ammontare del debito non prescritto in € 37.485,00, inoltre, la signora ha riconosciuto di avere sottoscritto le ricevute di pagamento prodotte Parte_1
dall'intimato per un totale di € 16.950,00, ma ha correttamente rilevato che quelle che recano una data anteriore al 30 dicembre 2019 fanno evidentemente riferimento a canoni prescritti, con la conseguenza che l'ammontare di questi ultimi non è deducibile dalla somma di €
37.485,00 di cui si è detto sopra.
L'intimato ha anche domandato di ordinare alle locatrici di produrre tutte le ricevute dei pagamenti che avrebbe effettuato in contanti. La richiesta non può accogliersi in quanto generica.
Ciò considerato, dall'importo di € 37.485,00 deve dedursi la minore somma di € 10.800,00 (per canoni versati dopo il 30 dicembre 2019 e di cui alle ricevute in atti), con la conseguenza che al dicembre 2024 la morosità era pari ad € 26.685,00 (€ 37.485,00 - € 10.800,00).
Non può invece essere presa in esame la doglianza di parte intimata di mancata riduzione del canone di locazione durante il periodo della pandemia da Covid 19, non risultando agli atti che l'intimato abbia neppure chiesto alle locatrici una temporanea riduzione del canone.
pagina 5 di 7 Deve quindi ritenersi accertato l'inadempimento ingiustificato di parte intimata per l'importo di € 26.685,00.
Circa la gravità dell'inadempimento, occorre osservare che il contratto inter-partes è ad uso diverso dall'abitativo, pertanto la valutazione dell'importanza dell'inadempimento del conduttore resta affidata ai comuni criteri sanciti dall'art. 1455 c.c. La risoluzione deve quindi dichiararsi nel caso di inadempimento contrattuale che alteri l'equilibrio del rapporto.
Nella specie la morosità è senz'altro rilevante e tale da alterare il sinallagma contrattuale, considerato che il canone annuale è pari d € 7.497,00 e che pertanto la morosità assomma a più di tre annualità di canone.
Atteso tutto quanto precede, deve dichiararsi la risoluzione del contratto di locazione per colpa del conduttore.
Le intimanti hanno anche domandato di condannare l'intimato al pagamento dei canoni insoluti che hanno indicato in € 28.559,25.
La domanda è fondata.
Infatti: il canone annuale è pari ad € 7.497,00; l'intimato ha riconsegnato l'immobile il 1° aprile
2025, quindi sino al 31 marzo 2025 è tenuto a pagare il canone (o indennità di occupazione); non risulta che l'intimato abbia effettuato versamenti ulteriori rispetto a quelli di cui si è già tenuto conto ai fini della determinazione della morosità al dicembre 2024, perciò all'importo di € 26.685,00 (che include i canoni dovuti a tutto il dicembre 2024), occorre aggiungere l'ammontare di un trimestre di canone (1° gennaio 2025- 31 marzo 2025), ossia € 1.874,25, ottenendosi così il risultato di € 28.559,25.
Parte intimata deve perciò essere condannata a versare alle intimanti la somma di € 28.559,25, oltre interessi al tasso legale (come chiesto dalle intimanti) dalle singole scadenze al saldo.
Le spese di lite e per la mediazione, liquidate (in base al decisum e all'attività effettivamente svolta) in € 5.236,00 per onorari, oltre contributo unificato, oltre € 204,57 per spese vive per pagina 6 di 7 l'avvio della mediazione (come da giustificativi in atti), e accessori di legge, seguono la soccombenza e devono perciò porsi a carico di parte intimata.

P.Q.M.


Il Tribunale di Varese, nella persona del giudice onorario dott. Elisabetta Chiodini, definitivamente pronunciando nella causa n. 271/2025 R.G., disattesa ogni contraria istanza ed eccezione, così provvede: accertato il grave inadempimento di parte intimata al contratto di locazione intercorso tra le intimanti e l'intimato, dichiara la risoluzione del contratto medesimo per fatto e colpa di quest'ultimo; condanna parte intimata a versare alle intimanti la somma di € 28.559,25, oltre interessi al tasso legale dalle singole scadenze al saldo;

condanna parte intimata a rifondere alle intimanti le spese di lite e di mediazione, che si liquidano in € 5.236,00 per onorari, oltre contributo unificato, oltre € 204,57, oltre 15% per spese forfettarie, oltre c.p.a. ed IVA.
Varese, 23 ottobre 2025.
Il giudice
Dott. Elisabetta Chiodini
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