REPUBBLICA ITALIANA In nome del popolo italiano IL TRIBUNALE DI SAVONA In composizione monocratica in persona del dott. Stefano Poggio
ha pronunciato la seguente

SENTENZA

Nella causa RG 2485 /2024 tra
, nata ad [...] il [...], domiciliata in Villanova d'Albenga Parte_1
(SV), via Niccolò Paganini 3/3, codice fiscale , rappresentata e difesa C.F._1 dall'avv. Alessandro Vignola ( ) in virtù di mandato in atti. C.F._2
- PARTE RICORRENTE

IVA Parte_2
, in persona dei legali rappresentanti in carica, corrente in Villanova D'Albegna (SV), P.IVA_1 Viale Martiri n. 42, elettivamente domiciliata in Savona, Piazza del Popolo n. 8/10, presso e nello studio dell'Avv. Marco Altamura (C.F. p.e.c. C.F._3
, che la rappresenta e difende in virtù di mandato in atti, Email_1
- PARTE RESISTENTE

Oggetto: locazione commerciale.

*****

CONCLUSIONI DELLE PARTI

RICORRENTE
“Voglia l'Ill.mo tribunale adito, ogni contraria istanza ed eccezione disattesa,
• accertare e dichiarare, per le ragioni di fatto e di diritto suindicate, che la società
, in persona del legale Parte_2 rappresentante pro tempore, è debitrice nei confronti della sig.ra dei canoni di Parte_1 locazione dal mese di gennaio 2024 in relazione al contratto di locazione meglio indicato in premessa e, conseguentemente, condannarla al versamento della somma di € 25.895,28 per i canoni maturati, e/o quanto dovuto per l'occupazione degli immobili, sino al corrente mese di dicembre 2024, oltre ai successivi maturandi;

• in via subordinata, per le ragioni di fatto e di diritto suindicate, accertare e dichiarare l'occupazione senza titolo da parte della Parte_2
dei locali locati dal mese di gennaio 2024, condannandola al rilascio degli
[...] stessi e, nel contempo, accertare e dichiarare che la Parte_2
, in persona del legale rappresentante pro tempore, è debitrice
[...] dell'indennità di occupazione senza titolo dal mese di gennaio 2024 e, conseguentemente, condannarla al versamento della somma di € 25.895,28 per le indennità maturate sino al corrente mese di dicembre 2024, o quelle altre meglio viste e ritenute, oltre alle successive maturande sino all'effettivo rilascio dei locali locati;

1 • accertare e dichiarare che la , in Parte_2 persona del legale rappresentante pro tempore, è debitrice nei confronti della sig.ra dell'aggiornamento istat maturato per l'annualità 2022 per l'importo di € Parte_1 644,44, oltre al 50% dell'imposta per la registrazione del contratto per l'anno 2024 per € 259,00, ove dovuta, e condannarla al versamento delle dette somme;
In ogni caso con vittoria di spese, competenze ed onorari”.

RESISTENTE piaccia all'Ill.mo Tribunale adito, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e deduzione e, altresì, rigettate le eccezioni preliminari di improcedibilità della domanda per mancato esperimento della mediazione, nonché la richiesta di integrazione del contraddittorio nei confronti della sig.ra Parte_2 :
[...] 1) In via principale, dato atto della dichiarazione resa dalla Parte_2
a mezzo raccomandata datata 6.10.2023 e dello spostamento effettivo
[...] dell'attività nei locali indicati in parte narrativa, dichiarare l'avveramento della condizione risolutiva di cui all'art.

5.3 ultimo periodo del contratto di locazione inter partes del 1.1.2016 e, per l'effetto, rigettare le domande tutte esperite dalla sig.ra nei confronti della Parte_1
in persona dei legali rappresentanti in Parte_2 carica, di cui al ricorso introduttivo del presente giudizio;
2) In via subordinata, nella denegata e non creduta ipotesi di accoglimento della domanda avversaria, rideterminare secondo equità l'ammontare del dovuto dalla
[...] alla ricorrente, anche in ragione della effettiva liberazione dei Parte_2 locali così come indicata in parte narrativa, avvenuta successivamente alla comunicazione del 6.10.2023; 3) In via riconvenzionale, accertare che la sig.ra si è resa inadempiente rispetto alle Parte_1 obbligazioni contrattualmente assunte con la stipula del contratto di locazione inter partes del 1.1.2016 secondo quanto dedotto in parte narrativa del presente atto e, per l'effetto, condannare la medesima al risarcimento di tutti i danni patiti dalla Parte_2 Parte_2 nella misura emergenda in corso di causa;

[...] 4) In via subordinata, nella denegata e non creduta ipotesi in cui dovessero essere ritenute fondate le domande della ricorrente, dichiarare che nulla è dovuto dalla Parte_2 per intervenuta compensazione con il risarcimento, da determinarsi in via
[...] equitativa, a questa spettante per l'inadempimento della locatrice, condannando se del caso la ricorrente al pagamento della differenza come giudizialmente accertata;
5) In ogni caso, con vittoria di spese, diritti ed onorari di causa, oltre spese generali, nonché accessori di legge.
***** FATTO La signora ha convenuto in giudizio la società Parte_1 Parte_2
deducendo di essere comproprietaria al 50 per cento, insieme alla sorella
[...]
, dei locali siti nel medesimo indirizzo, identificati al N.C.E.U. di Villanova Parte_2 d'Albenga, foglio 5, particella 156, subalterni 5, 6 e 7 (escluso il sottotetto), della superficie complessiva di circa 1.100 mq, già condotti in locazione dalla società resistente in virtù di contratto di locazione commerciale del 1° gennaio 2016, regolarmente registrato in data 2 gennaio 2017. La ricorrente ha esposto che, a seguito del decesso della madre avvenuto il 2 luglio Persona_1 2022 e della successiva successione del 19 giugno 2023, era divenuta proprietaria pro indiviso della quota già appartenente alla de cuius, sicché oggi la comproprietà dell'immobile spetta per metà a sé e per metà alla sorella . Parte_2
2 Ha dedotto che, nel corso del 2023, su richiesta della parte conduttrice e in considerazione della persistente crisi economica, le parti avevano concordato una riduzione temporanea del canone mensile di € 157,94 per l'anno 2023, fissando l'importo dovuto in € 2.000,00 mensili e stabilendo il ripristino del canone originario di € 2.157,94 oltre adeguamenti ISTAT a decorrere dal 1° gennaio 2024. Ha poi riferito che, con lettera raccomandata del 6 ottobre 2023, la società conduttrice
[...] comunicava, con nota non sottoscritta, l'intenzione di ridurre i locali utilizzati a Parte_2 far data dal 1° gennaio 2024. Con successiva comunicazione del 23 ottobre 2023 la Parte_1 manifestava disponibilità a rinegoziare gli accordi contrattuali, ma segnalava altresì il mancato versamento dell'adeguamento ISTAT 2022 pari a € 644,04 e richiedeva il pagamento del canone o dell'indennità di occupazione per la maggior quota di proprietà derivante dalla successione materna, con decorrenza novembre 2023, riservandosi di agire per il relativo recupero. La ricorrente ha dedotto che la società resistente, oltre a non aver corrisposto le somme richieste, aveva interrotto unilateralmente dal 1° gennaio 2024 il pagamento del canone di locazione, senza rilasciare gli immobili tuttora occupati. Ha precisato di avere provveduto al pagamento dell'imposta di registro per l'annualità 2024 per € 518,00 e di avere promosso procedimento di mediazione conclusosi con esito negativo in data 16 settembre 2024. Sulla base di tali premesse, la signora ha chiesto che il Tribunale accertasse e Parte_1 dichiarasse la debenza, da parte della società dei canoni di locazione Parte_2 maturati da gennaio a dicembre 2024 (€ 25.895,28) e, in via subordinata, dell'indennità di occupazione per pari importo, oltre le successive maturande fino al rilascio;
nonché il pagamento dell'adeguamento ISTAT 2022 di € 644,44 e del 50 per cento dell'imposta di registro 2024 (€ 259,00), con condanna alle spese di lite. La società ha preliminarmente Parte_2 ricostruito i rapporti familiari e patrimoniali tra le sorelle , comproprietarie di diversi Parte_2 immobili tra cui lo stabile oggetto di causa, e ha ricordato che la è socia Parte_2 accomandataria e legale rappresentante della società resistente, la quale esercita attività di produzione e vendita di mobili sin dal 1986. Ha esposto che la sig.ra , già socia della precedente società “Arredamenti Marchiano Parte_1 Pa s.n.c. di e Caterina”, aveva ceduto la propria quota con atto notarile del 13 ottobre 2014 ai sigg. e , e che la società era stata trasformata in CP_1 Controparte_2 Parte_2
.
[...] In attesa della definizione della divisione del patrimonio immobiliare comune, le parti avevano stipulato il contratto di locazione del 1° gennaio 2016, introducendo specifiche clausole coerenti con la particolare situazione familiare, fra cui l'art. 5 rubricato “Canone annuo e decorrenza economica” e, in particolare, il comma 5.3 che prevedeva la risoluzione automatica del contratto in caso di talune condizioni, fra cui la richiesta di riduzione dei locali utilizzati dalla conduttrice. La resistente ha sostenuto che la propria comunicazione del 6 ottobre 2023, con cui chiedeva la riduzione dei locali utilizzati a far data dal 1° gennaio 2024, aveva determinato l'avverarsi della suddetta condizione risolutiva, con conseguente cessazione del contratto e inesigibilità dei canoni successivi. Ha precisato che, in seguito a tale comunicazione, la società aveva effettivamente liberato parte dei locali (come da planimetria e fotografie prodotte) e che la comproprietaria , per Parte_2 la sua quota del 50 per cento, aveva concesso alla società, con contratto di comodato del 1° dicembre 2023, l'uso della porzione rimasta occupata. La resistente ha pertanto eccepito la non debenza dei canoni 2024 e dell'imposta di registro 2024, sostenendo che, a seguito della risoluzione del contratto, non vi era più alcuna obbligazione a carico della conduttrice. Ha inoltre contestato la richiesta di pagamento dell'adeguamento ISTAT 2022 per
€ 644,44 e ha opposto compensazione con la somma di € 767,72 (quota metà del costo complessivo
€ 1.535,44) sostenuta per la riparazione della caldaia, rientrante tra gli oneri di manutenzione straordinaria posti a carico della locatrice ex art. 8 del contratto.
3 In via subordinata, la società resistente ha invocato la rideterminazione equitativa del canone alla luce delle circostanze sopravvenute, rappresentando la grave crisi economica che aveva già condotto le parti a rinegoziare il canone per il 2023 e sottolineando la necessità di riequilibrare le prestazioni secondo buona fede. In via riconvenzionale, la ha chiesto di accertare la responsabilità Parte_2 contrattuale della locatrice per i seguenti inadempimenti: Parte_1

1. infiltrazioni di acqua meteorica dal solaio al primo piano, segnalate sin dal 2020 senza che la locatrice provvedesse ai necessari interventi, con conseguente danno a mobili e tappeti e inutilizzabilità di parte dell'immobile;

2. mancato sgombero del piano interrato (230 mq) dai beni personali della locatrice, in violazione dell'art.

4.3 ultimo periodo del contratto, che prevedeva l'obbligo di liberare gli spazi entro il 1° luglio 2017, con pregiudizio per l'attività della conduttrice;

3. mancato ripristino dell'impianto ascensore, guasto dal 2022 e la cui riparazione era, per contratto, a carico della locatrice pro quota. Ha chiesto quindi la condanna della signora al risarcimento dei danni derivanti da Parte_1 tali inadempimenti, da determinarsi in via equitativa, o, in subordine, la dichiarazione di compensazione con le somme eventualmente dovute alla locatrice. La resistente ha altresì depositato documentazione a sostegno (visura storica della società, atto di cessione di quota 2014, corrispondenza 6.10.2023, planimetrie, fotografie dei locali, contratto di comodato 1.12.2023, fatture per la caldaia, comunicazioni sul volume d'affari, fotografie delle infiltrazioni e dei locali interrati, adesione al procedimento di mediazione) e ha chiesto l'ammissione di ispezione dei luoghi e di prova per testimoni sui capitoli dedotti. La ricorrente non ha presentato ulteriori repliche agli scritti difensivi della controparte.
***** MOTIVI DELLA DECISIONE La resistente sostiene che la comunicazione del 6 ottobre 2023, con cui dichiarava di voler ridurre i locali utilizzati, avrebbe determinato la risoluzione automatica del contratto ai sensi dell'art.

5.3 del medesimo. Tuttavia, la clausola non può operare automaticamente, occorrendo un accertamento giudiziale dell'avveramento della condizione e della sua effettiva incidenza sull'equilibrio contrattuale. In ogni caso, la dedotta “riduzione” si è tradotta in una mera liberazione di fatto di parte dei locali, non accompagnata da alcun frazionamento materiale o rilascio formale dell'immobile. La società ha infatti continuato a utilizzare una porzione significativa dello stabile, mantenendone la disponibilità esclusiva. Tale liberazione parziale risulta del tutto irrilevante posto che l'immobile locato è bene comune Pa indiviso tra e ed il contratto oggetto di causa ha ad oggetto solo una quota Parte_2 ideale dello stesso, non identificabile con una sua porzione materiale (la stessa resistente riconosce di non aver rilasciato l'immobile, continuando l'attività cfr. doc. 6 – fotografie della parte ancora occupata). Come del resto costantemente affermato dalla giurisprudenza di legittimità, una liberazione parziale non ha alcuna efficacia liberatoria: permane, dunque, l'obbligo di corrispondere il canone o l'indennità di occupazione fino al rilascio integrale del bene. (Cass. civ., sez. III, ord. 6 dicembre 2024, n. 31257: “In tema di danni per ritardata restituzione di un immobile locato, la norma dell'art. 1591 c.c. - applicabile anche al contratto di affitto d'azienda in mancanza di una disposizione specifica - stabilisce che il conduttore in mora è tenuto a dare al locatore il corrispettivo dovuto fino alla riconsegna, ma non conferisce alcun rilievo alla restituzione parziale del bene oggetto del contratto, di talché in siffatta ipotesi il conduttore continua ad essere in mora e permane a suo carico l'obbligo di pagamento previsto dalla citata disposizione”).
4 Ne consegue la piena debenza del canone convenuto: la società resistente è tenuta altresì al pagamento dei canoni o dell'indennità di occupazione successivi al dicembre 2024, fino al rilascio effettivo dell'immobile alla comunione, nella misura di € 2.157,94 mensili.
***** La società resistente ha proposto domanda riconvenzionale sostenendo che la locatrice
[...]
si sarebbe resa inadempiente a varie obbligazioni contrattuali e, perciò, avrebbe arrecato Parte_1 danni alla conduttrice. Deduce in particolare:
1. Infiltrazioni d'acqua dal solaio (dal 2020)
o La resistente afferma che dal 2020 si sono verificate “cospicue infiltrazioni di acque meteoriche provenienti dal solaio che si sono poi riversate sul primo piano dell'edificio”, costringendola allo sgombero dell'intero piano (doc. 9: fotografie).
o Sostiene di aver più volte informato la locatrice e il coniuge, senza che questi provvedessero.
o Dice di aver tentato di contenere il danno “stendendo una guaina a pennello”, ma senza esito risolutivo.
o Afferma che le infiltrazioni hanno danneggiato mobili e tappeti.
o Non quantifica il danno, chiedendo una liquidazione equitativa. 2. Mancato sgombero di parte dei locali da parte della locatrice o Richiama l'art.

4.3 del contratto, secondo cui le comproprietarie si erano impegnate a sgomberare entro il 1° luglio 2017 circa 230 mq del piano interrato occupati da loro beni personali.
o Lamenta che tali beni “a tutt'oggi occupano lo spazio”, come mostrato nelle fotografie (doc. 10), e che ciò avrebbe impedito alla società di utilizzare una consistente porzione di immobile, pur avendo sempre pagato il canone e la TARI per l'intera superficie.
o Chiede la condanna della locatrice al risarcimento equitativo del danno per la “minor consistenza e fruibilità della cosa locata”. 3. Mancato ripristino dell'impianto ascensore o Indica che dal 2022 l'ascensore è guasto e che, ai sensi dell'art. 8 del contratto, le spese di manutenzione straordinaria sarebbero a carico della locatrice.
o Afferma che il guasto ha reso impossibile l'uso dell'impianto “essenziale per un negozio di mobili con ampio spazio espositivo” e che la mancata riparazione ha causato un pregiudizio economico non quantificato, da valutarsi in via equitativa.
Le dedotte infiltrazioni, il mancato sgombero del piano interrato e il guasto dell'ascensore non sono provati con idonea documentazione tecnica o contabile, né risulta dimostrato un pregiudizio economico specifico. La resistente allega altresì genericamente che la propria attività ha subito una “difficile congiuntura economica” e richiama un'e-mail del commercialista (doc. 8) che illustra l'“evoluzione del volume d'affari negli anni 2022-2023-2024”. Non collega però il calo di fatturato alle infiltrazioni o agli altri inadempimenti, bensì lo invoca a sostegno della richiesta di rinegoziazione del canone per crisi generale. L'unica voce di spesa documentata è relativa alla riparazione della caldaia, costata € 1.535,44 (doc. 7), metà della quale (€ 767,72) la società addebita alla locatrice, chiedendo compensazione con l'adeguamento ISTAT 2022. Non risultano altre spese effettive provate o quantificate per infiltrazioni, sgomberi o ascensore: la società si limita a menzionare “fotografie”, “guaina a pennello” e “costi di smaltimento mobili danneggiati” senza importi né documenti fiscali. La riconvenzionale per risarcimento danni va dunque respinta, se non nella parte relativa alla spesa della caldaia, in difetto di prova e di nesso causale.
5 Né potrebbe sopperirsi alle carenze di allegazione mediante una consulenza tecnica d'ufficio, risolvendosi in un'indagine meramente esplorativa.
***** Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate in dispositivo ex DM 147/22.
*****

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando nel procedimento RG 2485/2024, ogni contraria istanza disattesa, così decide 1. accerta la perdurante efficacia del contratto di locazione del 1° gennaio 2016 tra
[...]
e nei limiti della quota di proprietà della locatrice;
Parte_1 Parte_2

2. condanna la società al pagamento, in favore di , Parte_2 Parte_1 della somma di € 25.895,28 per la morosità pregressa oltre interessi legali dalla scadenza dei singoli ratei al saldo e rivalutazione monetaria;

3. condanna altresì la resistente al pagamento dei canoni o dell'indennità di occupazione maturandi dal gennaio 2025 sino al rilascio dell'immobile, nella misura mensile di € 2.157,94, con interessi e rivalutazione alle stesse condizioni;

4. accerta e dichiara che la , in Parte_2 persona del legale rappresentante pro tempore, è debitrice nei confronti della sig.ra dell'aggiornamento istat maturato per l'annualità 2022 per l'importo di € Parte_1 644,44, oltre al 50% dell'imposta per la registrazione del contratto per l'anno 2024 per € 259,00, ove dovuta, e per l'effetto condanna la resistente a pagare in favore della ricorrente le predette somme

5. rigetta la domanda riconvenzionale per danni proposta dalla resistente;

6. condanna la società resistente al pagamento delle spese di lite in favore della ricorrente, che liquida in € 7.616,00 per competenze professionali oltre accessori di legge ed oltre refusione del CU di legge Savona, il 4.12.2025

Il Giudice dott. Stefano Poggio
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