REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI ROMA
SESTA SEZIONE CIVILE
in composizione monocratica nella persona del Giudice dott.ssa IA OR, all'esito dell'udienza, sostituita dal deposito di note scritte ex art. 127-ter c.p.c., fissata per il 22.10.2025, ha pronunciato in data 31.10.2025 la seguente
SENTENZA EX ART. 127-TER C.P.C.
nella causa iscritta al n. 29477 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno
2024, tra
(C.F. ), rappresentata e difesa – giusta Parte_1 C.F._1 procura in calce al ricorso – dall'avv. Armando Placidi ed elettivamente domiciliata presso il suo studio, sito in Roma al viale Castrense n. 7.
PARTE RICORRENTE
e
(C.F. ), Controparte_1 C.F._2 rappresentata e difesa – giusta procura in calce alla comparsa di costituzione in giudizio – dall'Avv. Giovanni Savarese ed elettivamente domiciliata presso il suo studio, sito in S.AN TE (NA) alla via Roma n. 373.
PARTE RESISTENTE
1 CONCLUSIONI:
- per la ricorrente, “Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, contrariis reiectis: - accertare e dichiarare che la sig.ra occupa senza titolo alcuno l'appartamento sito in Roma via Controparte_1
US FF n. 7 (CAP 00135) piano 1° interno 3 riportato al NCEU di Roma Partita
309576, Foglio 181, Numero 178, Subalterno 6, Categoria Catastale A/2, Zona Censuaria 6,
Consistenza Vani 5, Classe 5; per l'effetto - condannare la sig.ra e/o Controparte_1 chiunque altro occupi l'immobile de quo a rilasciare immediatamente, libero e sgombro da sé, persone
e cose, l'appartamento de quo, rimettendolo nel pieno e legittimo possesso della sig.ra Parte_1 fissando contestualmente la data di esecuzione per il rilascio nel termine minimo di legge;
- Con vittoria di spese e compensi di lite, oltre rimborso forfettario, CPA ed IVA come per legge”.
- per la resistente, “Piaccia all'Ill.mo Giudicante così provvedere: In via preliminare, dichiarare inammissibile la domanda così come formulata, in quanto irrituale, alla luce dell'esistenza di un contratto di fitto avvenuto tra le parti, anche se non formalizzato;
Nel merito, rigettare la domanda in quanto infondata in fatto e diritto nonché tendenziosa e palesemente irrispettosa della realtà dei fatti. Il tutto con vittoria di spese ed onorari, con attribuzione al sottoscritto per averne fatto anticipo”.

RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con ricorso ex art. 447-bis c.p.c. depositato in data 2.7.2024, Parte_1 conveniva in giudizio rappresentando: Controparte_1
- di essere proprietaria dell'appartamento sito in Roma alla via US FF n. 7, piano 1°, interno 3, riportato al N.C.E.U. di Roma, partita 309576, foglio 181, n. 178, sub 6;
- di avere, nel mese di agosto 2023, affidato all'agenzia NG Rachele Immobiliare
l'incarico di reperire un conduttore per l'immobile de quo, con il quale sottoscrivere un contratto di locazione ad uso abitativo al canone mensile di € 800,00, oltre accessori di legge e consumi;

- che, nello stesso mese di agosto 2023, l'agente immobiliare presentava alla ricorrente l'odierna resistente, e il di lei compagno, Controparte_1 [...]
in quanto persone intenzionate a prendere in locazione l'appartamento alle CP_2 condizioni richieste;

2 - che, in data 31.8.2023, alla presenza dell'agente immobiliare, la sig.ra con la CP_1
promessa di sottoscrivere entro pochi giorni il contratto di locazione, si faceva consegnare dalla ricorrente le chiavi dell'appartamento de quo, allo scopo di prendere le misure dell'immobile per il mobilio;

- che, successivamente, la sig.ra senza alcuna autorizzazione e senza titolo CP_1
alcuno, si trasferiva ad abitare stabilmente nell'appartamento e, nonostante reiterati inviti e solleciti, si rifiutava di sottoscrivere il contratto di locazione;

- che, alla data del ricorso e nonostante l'esperimento del tentativo di mediazione, la resistente si rifiutava di riconsegnare l'immobile e ometteva di corrispondere alcunché alla proprietaria, deducendo l'illegittima occupazione dell'immobile operata dalla convenuta, per giunta senza corrispondere alcuna somma, e chiedendo la condanna della predetta all'immediata restituzione del bene e al versamento, sino all'effettiva riconsegna, di un'indennità di occupazione quantificata nella misura di € 800,00 mensili.
Ordinata la rinnovazione della notifica nei suoi confronti, si costituiva in giudizio esponendo che: Controparte_1
- in occasione dell'incontro avvenuto in data 31.8.2023 tra le parti, organizzato dall'agenzia NG Rachele per la firma del contratto previo versamento di quanto stabilito con l'agenzia., la sig.ra versava brevi manu la somma di € 2.400,00, a CP_1 titolo di due mensilità di deposito cauzionale e di canone di locazione per il primo mese, alla sig.ra che però rifiutava la sottoscrizione del contratto;
Pt_1
- anche nei due mesi successivi, il versamento del canone avveniva in contanti e il rapporto non veniva formalizzato, per l'opposizione manifestata dalla locatrice;
deducendo quindi l'esistenza di un contratto di locazione deformalizzato tra le parti e chiedendo dichiararsi l'inammissibilità e/o l'infondatezza dell'azione.
Espletata la prova orale indotta dalla ricorrente, la causa era rinviata per la decisione, con le modalità della trattazione scritta, all'udienza del 22.10.2025.
* * * * *

1. La domanda attorea di accertamento dell'abusività dell'occupazione sine titulo dell'immobile per cui è causa è da ritenersi fondata.
3 La convenuta si è costituita in giudizio ammettendo espressamente di essere nella detenzione dell'immobile, del quale non mette in discussione la proprietà in capo all'istante; nondimeno, ella insiste per la declaratoria di inammissibilità e/o per il rigetto della pretesa avversaria “alla luce dell'esistenza di un contratto di locazione tra le parti anche se non formalizzato”.
Ora, se si vuol ritenere che la resistente, pur senza menzionarla, abbia inteso promuovere azione di riconduzione del contratto ai sensi dell'art. 13, l. 431/1998, va rilevato che ella, non avendo chiesto il differimento di udienza prescritto dall'art. 418
c.p.c., espressamente richiamato dall'art. 447-bis c.p.c., è decaduta dalla facoltà di proporre domande riconvenzionali (cfr. ex multis Cass. 11679/2014, 17941/2013,
23815/2007: “Nelle controversie soggette al rito di cui agli artt. 409 e segg. cod. proc. civ.
l'inosservanza dell'onere, posto dall'art. 418 cod. proc. civ. a carico del convenuto, di chiedere la fissazione di una nuova udienza comporta la decadenza dalla riconvenzionale e l'inammissibilità di questa, decadenza che non è sanata dall'emissione da parte del giudice, in difetto della specifica istanza, del decreto di fissazione della nuova udienza o dall'accettazione del contraddittorio ad opera della controparte o per aver quest'ultima sollevato l'eccezione esclusivamente nel corso del giudizio di appello e che, attenendo alla regolarità del contraddittorio, è rilevabile anche d'ufficio dal giudice in ogni stato e grado del processo”); conseguentemente, la domanda di accertamento dell'esistenza di una locazione va dichiarata inammissibile.
Nemmeno può ritenersi che l'accertamento invocato possa essere proposto nell'ambito di una semplice eccezione, al fine di paralizzare la domanda avversaria: come già condivisibilmente opinato, in fattispecie analoga alla presente, da Trib.
Roma, sez. VI, 28.4.2016, “L'azione di riconduzione del rapporto di locazione di fatto, alle condizioni conformi alla legge, come svolta dalla difesa convenuta a termini dell'art. 13 comma 5° della L. n°431/1998 non può essere considerata ai fini del decidere;
è il caso di aggiungere che, nella fattispecie, non può neppure praticarsi il principio di conversione delle nullità processuali, di cui all'art.
159 c.p.c.; in altri termini, le contestazioni della difesa convenuta non possono essere esaminate alla stregua di eccezione riconvenzionale, dal momento che, laddove si assuma sussistere un rapporto di locazione di fatto, instaurato su pretesa del locatore, il conduttore ha solo la facoltà di chiedere, al tribunale, le pronunce di accertamento, nonché costitutive, come tipicizzate nella disposizione in esame
4 ("..nel giudizio che accerta l'esistenza del contratto di locazione il [pretore] determina il canone dovuto, che non può eccedere…"): ebbene tali pronunce non sono postulabili se difetti la domanda della parte interessata (art. 99 c.p.c.), e se, quindi, non sia dedotta (ritualmente) in giudizio una vera e propria azione riconvenzionale, ma sia in presenza di mera eccezione, essendo quest'ultima intrinsecamente inetta a dar luogo ad una pronuncia diversa da quella (di accoglimento o rigetto) comunque inerente alla domanda principale”.
Ma se anche dovesse ritenersi che l'accertamento possa essere fatto in via di eccezione, dovrebbe comunque rilevarsi che la prova per testi, articolata dalla convenuta attraverso un mero rinvio generico alle premesse (“IN VIA
ISTRUTTORIA, chiede ammettersi prova per testi sui capi tutti della premessa che qui si intendono per riportati e trascritti preceduti dalla locuzione “E' VERO CHE”), è inammissibile per violazione del requisito di specificità richiesto dall'art. 244 c.p.c., come già rilevato con ordinanza del 22.1.2025.
Invero, come noto, “la mancata indicazione specifica dei fatti nella deduzione della testimonianza, in quanto requisito di rilevanza della prova, è rilevabile d'ufficio dal giudice e rende inammissibile la testimonianza medesima” (Cass. 19.1.2018, n. 1294), poiché il rispetto della disposizione di cui all'art. 244 c.p.c. sia consente all'avversario di formulare in maniera altrettanto specifica i capitoli di prova contraria, sia dà il modo al giudice di valutare se la prova richiesta sia concludente e pertinente (Cass. 31.1.2007, n. 2201) e, secondo la giurisprudenza di legittimità, un mero rinvio al contenuto della comparsa di risposta non consente “[…] per la genericità ed indeterminatezza del testo, di individuare capitoli di prova che rispondano ai requisiti richiesti dalle norme processuali citate, né può essere richiesto al giudice di estrapolare egli stesso detti capitoli di prova (tramite una c.d. lettura manipolativa nell'atto di parte), contrastandosi il principio della disponibilità della prova” (Cass. 7.6.2011, n. 12292).
Alle superiori considerazioni si aggiunga che la prova testimoniale acquisita al giudizio – in particolare, le testimonianze dell'agente immobiliare e del di lei collaboratore, assunte all'udienza del 15.7.2025 – hanno confermato integralmente la versione attorea: la teste NG ha, infatti, dichiarato che, in data 31.8.2023, “la sig.ra
alla mia presenza, chiese le chiavi per prendere le misure per i mobili da collocare CP_1 nell'appartamento; avremmo dovuto firmare il contratto il giorno successivo, per cui non ci è venuto
5 in mente di rifiutare la richiesta. Ci sembrava brutto, la signora si presentava bene e non ci ha dato modo di pensare male;
anche il compagno sembrava perfettamente in grado di assolvere gli oneri del contratto, ci aveva detto di avere un'attività vivaistica che in effetti esisteva. Il giorno dopo sono spariti, adducendo scuse per dilazionare l'appuntamento per la sottoscrizione del contratto e, al contempo, andandoci ad abitare, successivamente negandosi al telefono. Per questo motivo, io non ho nemmeno percepito la provvigione, che avrei ricevuto alla stipula del contratto;
l'interesse alla stipula lo avevo quindi anche io. A un certo punto il sig. ha riferito di avere interrotto la relazione con la CP_2 sig.ra e si è disinteressato delle sorti dell'appartamento.”; ancora, il teste ha CP_1 Tes_1 riferito “io ero in possesso delle chiavi dell'immobile e materialmente le ho consegnate alla sig.ra
[...]
che le ha chieste per prendere le misure per il mobilio”. CP_1
Ebbene, se le dichiarazioni dei restanti testimoni possono ritenersi dotate di scarso grado di attendibilità, trattandosi di soggetti (rispettivamente compagno e compagno della madre) legati alle parti da vincoli di affezione, non vi è ragione di dubitare delle affermazioni dell'agente immobiliare, che, vedendo collegato alla stipula del contratto il diritto a percepire la provvigione, avrebbe avuto semmai interesse a confermare la tesi della resistente circa l'avvenuta conclusione del contratto.
Da ultimo, milita poi in favore del convincimento del Tribunale circa l'infondatezza delle deduzioni della convenuta la sua mancata partecipazione alla mediazione, dalla quale è consentito trarre argomenti di prova ai sensi dell'art. 116, II comma c.p.c. (secondo il disposto dell'art. 12-bis, d. lgs. 4.3.2010, n. 28).

2. Dall'accertamento dell'illegittimità dell'occupazione discende, come conseguenza diretta, la condanna della convenuta all'immediato rilascio del bene, libero da persone e cose.

3. Quanto alla domanda di condanna al risarcimento dei danni per indebita occupazione, deve darsi atto della rinuncia sul punto formulata dalla ricorrente alla richiamata udienza del 15.7.2025, con effetti limitati al presente giudizio.

4. L'esito della lite, sfavorevole alla resistente, ne impone la doverosa condanna alla refusione delle spese processuali, che si liquidano in dispositivo sulla scorta dei parametri medi suggeriti dal D.M. 55/2014, aggiornato al D.M. 147/2022, per le controversie di valore indeterminabile e limitata complessità (parametri medi
6 per le fasi di studio, introduttiva e di trattazione e minimi per le fasi di trattazione e decisionale). Analogamente, viene liquidato in base ai valori medi il compenso dovuto per la procedura di mediazione.
Infine, la convenuta, non avendo partecipato al procedimento di mediazione senza giustificato motivo (come risulta dal verbale negativo di mediazione prodotto da parte locatrice), va altresì condannata, giusto il disposto dell'art. 12-bis, d. lgs.
28/2010 – applicabile al presente giudizio, introdotto dopo il 28.2.2023 – al pagamento in favore dell'Erario di una somma di importo corrispondente al doppio del contributo unificato dovuto per il giudizio.


P.Q.M.


Il Giudice, definitivamente pronunciando, contrariis rejectis, così provvede:

1. dichiara che occupa senza titolo l'appartamento Controparte_1 sito in Roma alla via US FF n. 7, piano 1°, interno 3, riportato al N.C.E.U. di Roma, partita foglio 181, n. 178, sub 6; P.IVA_1

2. per l'effetto, ordina alla resistente l'immediato rilascio dell'immobile di cui al punto che precede;

3. condanna la resistente a rifondere alla ricorrente le spese di lite, che si liquidano in € 6.164,00 per compenso del giudizio, oltre spese generali al 15%, C.P.A.
e I.V.A. come per legge, € 2.410,00 per compenso della procedura di mediazione, oltre
C.P.A. e I.V.A. come per legge, ed € 600,00 per esborsi;

4. condanna la resistente al pagamento in favore dell'Erario di una somma di importo corrispondente al doppio del contributo unificato dovuto per il giudizio;

5. manda alla Cancelleria anche per l'esecuzione della condanna di cui al punto che precede.
Così deciso in Roma, 31.10.2025.
Il Giudice
IA OR
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