Sent. n. Anno 2025

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI AVELLINO - PRIMA SEZIONE CIVILE
in composizione monocratica nella persona del Giudice dott.ssa Michela Palladino, all'esito dell'udienza del 12.09.25 svoltasi a trattazione scritta ex art. 127 ter c.p.c., ha emesso la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. 1079/2022 del Registro Generale Affari Contenziosi, avente ad oggetto: azione di risarcimento danno” vertente
TRA
, rappresentata e difesa dall'avv. Loria Fiorella, dom.ta come in atti;
Parte_1
-ricorrente-
E
, in persona del legale rapp.te p.t., Controparte_1 rappresentato e difeso dall'avv. Valerio Freda, dom,ta come in atti;

-resistente-
NONCHE'

Controparte_2
-resistente contumace-
Conclusioni
Le parti hanno concluso come da atti e verbali di causa.

MOTIVI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con ricorso depositato il 17.03.22, la sig.ra in qualità di proprietaria nonché locatrice Pt_1 dell'immobile sito in Piazza Libertà n.33 ad Avellino, oggetto del contratto di locazione stipulato in data 04.09.2018, conveniva in giudizio il signor e l' Controparte_2 Controparte_1
in persona del legale rappr.te p.t., quali conduttori, per sentirli condannare al pagamento di
[...] alcuni canoni di locazione, di utenze e oneri condominiali oltre al risarcimento dei danni per la cattiva manutenzione dell'immobile, vinte le spese di lite, con distrazione.
Si costituiva l' in persona del legale Controparte_1 rapp.te p.t. che, preliminarmente, eccepiva il difetto di legittimazione passiva, dichiarandosi garante per i soli canoni di locazione e non anche per le obbligazioni risarcitorie scaturenti dal contratto di locazione, nonché, la decadenza dall'obbligazione fideiussoria ai sensi dell'art. 1957 cc e, nel merito, chiedeva il rigetto integrale della domanda, con condanna alle spese del giudizio.
In data 25.11.2022 veniva dichiarata la morte dell'avv. procuratore di parte Persona_1 resistente e il Giudice dichiarava l'interruzione del processo ex art. 301 c.p.c.; con ricorso depositato in data 06.12.2022 parte ricorrente procedeva alla riassunzione del giudizio.
Rimaneva contumace , nonostante la rituale notifica del ricorso in riassunzione e del Controparte_2 decreto di fissazione udienza.
La domanda è infondata.
La controversia è decisa in applicazione del principio processuale della ragione più liquida, in base al quale la causa può essere decisa sulla base della questione ritenuta di più agevole soluzione.
Parte ricorrente fonda la domanda di inadempimento contrattuale e del conseguente risarcimento del danno per violazione degli obblighi, gravanti sui conduttori, di custodire la res e riconsegnarla nel medesimo stato in cui la si è ricevuta, su un contratto di locazione stipulato tra le parti in data
04.09.2018 per il quale, però, non è stata fornita prova dell'avvenuta registrazione presso l'Agenzia delle Entrate.
E' in atti la sola copia del contratto di locazione sottoscritto dalle parti in data 04.09.2018, seppur parte ricorrente, nel ricorso introduttivo, dichiara l'avvenuta registrazione telematica presso il portale dell'Ufficio dell'Agenzia delle Entrate, non regolarmente dimostrata. L'art. 1 comma 346 L. 311/2004 prevede che “i contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati”.
Su tale nullità si sono succedute molteplici pronunce della Corte Costituzionale e della Suprema Corte
a SS. UU.
In particolare, la Corte Costituzionale con l'ordinanza n. 420/2007 ha pronunciato la manifesta infondatezza della denunciata violazione dell'art. 24 Cost. atteso che la detta norma (art. 1 comma
346) “non introduce ostacoli al ricorso alla tutela giurisdizionale ma eleva la norma tributaria al rango di norma imperativa, la violazione della quale determina la nullità del negozio ai sensi dell'art.
1418 c.c.”.
La Suprema Corte con due pronunce a SS.UU. (23601/2017 e 10498/2017) è intervenuta sulla questione statuendo che “la sanzione legislativa per omessa registrazione in termini di nullità sopravvenuta del contratto di locazione per mancanza di un requisito extra formale di validità….opera in guisa di co-elemento esterno di validità del negozio…è stato introdotto dal legislatore per contrastare tanto l'elusione quanto l'evasione fiscale (sia dell'imposta di registro che delle imposte dirette sui canoni).
Tanto deriva dalla elevazione della norma tributaria al rango di norma imperativa la cui violazione determina la nullità del negozio ai sensi dell'art. 1418 c.c., anche se, essendo sancita la nullità espressamente dall'art. 1 comma 346, ricorre una ipotesi anche di nullità testuale.
Ne consegue nel caso specifico, in assenza di prova della registrazione del contratto di locazione, la nullità dello stesso ex tunc, con conseguente infondatezza di ogni domanda in quanto riferite ad un titolo nullo e come tale improduttivo di effetti.
La domanda va pertanto rigettata e le spese seguono la soccombenza nei confronti della
[...]
nulla per le spese per la parte contumace non soccombente. Controparte_1


PQM


Il Tribunale, definitivamente pronunziando, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione disattesa, così provvede:
- Dichiara la contumacia di;
Controparte_2
- Rigetta ogni domanda;
- Condanna al pagamento delle spese di giudizio nei confronti della sola parte Parte_1 costituita che liquida in € 1800,00 per compensi, oltre rimb. forf. 15%, iva e cpa come per legge, con attribuzione.
Così deciso in Avellino il 18.12.2025
Il Giudice
Dott.ssa Michela Palladino