REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI NOCERA INFERIORE
SEZIONE SECONDA CIVILE

Il Tribunale, in composizione monocratica, nella persona del giudice dott.ssa Gisella Ciniglio ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 4959/2015 R.G.
TRA
(c.f.: e (c.f.: Parte_1 C.F._1 Persona_1
), nella qualità di eredi di deceduto in data 15.10.2022 rapp.te C.F._2 Persona_2
e difese dall'Avv. Emiddio De Simone giusta procura in atti;

-attrici-
E
, n.q. di erede di CP_1 Persona_2
contumace
NONCHE'
dell'amm.re p.t. , rapp.to e difeso dall'Avv. Vincenzo Controparte_2
Lambiase, giusta procura in atti;
convenuto in riconvenzionale

Conclusioni delle parti: come da comparsa conclusionale in atti.

MOTIVI DELLA DECISIONE
Preliminarmente, deve darsi atto che la presente sentenza viene estesa senza la concisa esposizione dello “svolgimento del processo” e, dunque, in base alle indicazioni di cui al secondo comma dell'art. 132 C.P.C., come modificato dalla legge n. 69/2009. Per consolidata giurisprudenza della Suprema
pagina 1 di 7 Corte (Cass. 17145/2006; Cass. 11199/2012) il Giudice, nel motivare “concisamente” la sentenza secondo i dettami dell'art. 118 disp. att. c.p.c. (c.d. motivazione semplificata), non è tenuto ad esaminare specificatamente ed analiticamente tutte le questioni sollevate dalle parti, ben potendosi limitare alla trattazione delle sole problematiche – di fatto e di diritto – “rilevanti ai fini della decisione” adottata, con la conseguenza che le eventuali questioni non trattate saranno da ritenersi assorbite per incompatibilità logico-giuridica con quanto ritenuto provato dal giudicante.
È tuttavia opportuno premettere l'oggetto del presente giudizio.
Con atto di citazione notificato in data 5.10.2015 il SI. - sul presupposto di essere Persona_2
proprietario di immobili facenti parte del – proponeva impugnazione Controparte_2
avverso la delibera assembleare 15.06.2015, chiedendo, in particolare, l'accoglimento delle seguenti conclusioni: “a)- dichiarare l'illegittimità e – per l'effetto - la nullità e/o l'annullabilità della delibera del , sito in Cava dei Tirreni, alla via Della Corte, n.11, in quanto Controparte_2
illegittima e fortemente lesiva dei diritti del ricorrente;
b)- condannare parte convenuta alla rifusione delle spese e competenze di giudizio, con attribuzione, quanto a queste ultime, al sottoscritto procuratore antistatario”.
Secondo parte attrice il deliberato era invalido nella parte in cui approvava lavori straordinari senza previa costituzione del fondo speciale, nonché nella parte in cui il punto n. 2 dell'ordine del giorno veniva approvato grazie al voto favorevole di alcuni condomini “in conflitto di interessi”.
Con comparsa di costituzione e risposta, provvedeva a costituirsi il , Controparte_2 rilevando la nullità della domanda attorea per la mancata determinazione dell'oggetto della stessa;
eccepiva la nullità dell'atto per assoluta mancanza degli elementi di fatto e di diritto su cui si fondava la domanda. Nel merito, deduceva l'infondatezza della domanda di cui chiedeva la reiezione. Infine, spiegava domanda riconvenzionale chiedendo al sig. gli arretrati delle quote Persona_2 condominiali ordinarie quantificate nella somma di € 1.965,47, avendo lo stesso beneficiato di un arricchimento ingiusto e, chiedeva l'indennità per sopraelevazione, ex art. 1227 c.c., e l'accertamento e la dichiarazione del diritto di proprietà delle aree esterne al fabbricato, ai sensi e per gli effetti dell'art. 1117 c.c.. Infine, chiedeva la rimozione di opere abusive create dall'attore, ossia l'apposizione di un cancello lato sud del fabbricato e l'installazione di una rete metallica al lato nord impiantata nel muro di proprietà condominiale oltre all'accertamento di aver adibito un locale cantina a civile abitazione.
Concessi i termini di cui all'art 183 c.p.c. il precedente G.I. nominava il C.T.U., ing. Per_3
il quale – all'inizio delle operazioni – esperiva tentativo di conciliazione con redazione
[...]
pagina 2 di 7 di verbale di componimento in data 8.11.2016. All'udienza del 24.10.2019 il CTU veniva invitato a proseguire nelle operazioni peritali sulla base dei quesiti già formulati.
Nelle more, e precisamente in data 15.10.22 decedeva il SI. , per cui all'udienza Persona_2
del 13.4.2023 il processo veniva dichiarato interrotto.
Il convenuto depositava ricorso in riassunzione. CP_2
Con comparsa depositata in data 3.11.23, si costituiva dapprima la SI.ra , Parte_1
mentre con successiva comparsa depositata in data 14.3.24 si costituiva la SI.ra . Persona_1
Rimaneva invece contumace, benchè regolarmente evocato in giudizio il sig. . CP_1
Infine, all'udienza non partecipata del 05 marzo 2025 la causa veniva assegnata in decisione previa concessione dei termini di cui all'art 190 c.p.c.
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Va preliminarmente rilevato che il termine per impugnare una delibera condominiale è di 30 giorni (cfr. art. 1137, comma 2) che decorrono: dalla data dell'assemblea per i condòmini dissenzienti e/o astenuti oppure dalla data di comunicazione della delibera, se il condomino era assente. Occorre altresì precisare che l'avvio della procedura di mediazione (se tempestivamente avviata) interrompe il termine, che riprende a decorrere per intero dalla conclusione della mediazione stessa, anche se negativa.
Nel caso di specie la delibera impugnata è stata comunicata in data 19 giugno 2025 all'attore, il quale, con istanza del 22.6.2015 promuoveva il procedimento di mediazione innanzi al competente
Organismo di Conciliazione del Foro di Nocera Inferiore, il procedimento di mediazione si concludeva in data 14 settembre 2015 ed in data 07.10.2015 l'attore notificava l'atto di citazione.
Emerge dunque la tempestività dell'impugnazione.
Si rileva, nondimeno, che la tardività dell'impugnazione è configurabile con riguardo ai soli vizi che attengono alla annullabilità della delibera assembleare, non già qualora ad essere denunciata sia la nullità della stessa, giacché, in tal caso, l'opposizione non è soggetta a termini decadenziali.
Come è noto, la Suprema Corte – con orientamento ormai consolidato a seguito della pronuncia a collegio allargato del 2005 – ha stabilito i criteri in base ai quali qualificare il vizio di invalidità delle delibere condominiali come nullità oppure annullabilità: “In tema di condominio negli edifici, debbono qualificarsi nulle le delibere dell'assemblea condominiale prive degli elementi essenziali, le delibere con oggetto impossibile o illecito (contrario all'ordine pubblico, alla morale o al buon costume), le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea, le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini, le
pagina 3 di 7 delibere comunque invalide in relazione all'oggetto; debbono, invece, qualificarsi annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell'assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che violano norme richiedenti qualificate maggioranze in relazione all'oggetto. Ne consegue che la mancata comunicazione, a taluno dei condomini, dell'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale comporta, non la nullità, ma l'annullabilità della delibera condominiale, la quale, ove non impugnata nel termine di trenta giorni previsto dall'art. 1137, terzo comma, cod. civ. (decorrente, per i condomini assenti, dalla comunicazione, e, per i condomini dissenzienti, dalla sua approvazione), è valida ed efficace nei confronti di tutti i partecipanti al condominio” (cfr. Cass., SS.UU, 07/03/2005, n. 4806; nello stesso senso, Cass., Sez. II, 20/07/2010, n.
17014; Cass., Sez. II, 21/02/2007, n. 4014).
La delibera impugnata è sicuramente affetta da nullità nella parte in cui non prevede il previo allestimento del fondo speciale: "di importo pari all'ammontare dei lavori", ovvero la costituzione progressiva del medesimo fondo per i pagamenti man mano dovuti, "in base a un contratto", correlati alla contabilizzazione dell'avanzamento dei lavori» - atteso che la previsione del fondo speciale rappresenta una condizione di validità della delibera di approvazione delle opere, la cui sussistenza deve essere verificata dal giudice in sede di impugnazione ex art. 1137 c.c.
La disposizione è posta a presidio: sia dell'interesse collettivo al corretto funzionamento della gestione del Condominio;
sia dell'interesse del singolo condomino ad evitare «il proprio rischio di dover garantire al terzo creditore il pagamento dovuto dai morosi, secondo quanto ora dal comma 2 dell'art. 63 disp. att. c.c.» .
La delibera assunta a maggioranza non può avere un contenuto contrario alla disposizione in parola
(art. 1135 c. 1 n. 4 c.c.) né può decidere di non provvedere alla costituzione del fondo o modificare le modalità di costituzione previste dalla legge. (Cassazione n. 9388/2023).
Da quanto esposto, discende la nullità della delibera impugnata nella parte in cui approva il punto n.
1 dell'O.d.G. (lavori straordinari) senza previa costituzione del fondo speciale.
Per quanto concerne poi la presunta annullabilità della delibera impugnata per aver alcuni condomini espresso un voto in conflitto di interessi occorre rilevare che “soltanto se risulti dimostrata una sicura divergenza tra l'interesse istituzionale del condominio e specifiche ragioni personali di determinati
pagina 4 di 7 singoli partecipanti – i quali non si siano astenuti ed abbiano perciò concorso con il loro voto a formare la maggioranza assembleare – la deliberazione approvata sarà invalida. L'invalidità della
Delib. discende, quindi, non solo dalla verifica del voto determinante dei condomini aventi un interesse in conflitto con quello del (e che perciò abbiano abusato del diritto di voto in assemblea), CP_2
ma altresì della dannosità, sia pure soltanto potenziale, della stessa deliberazione. Il vizio della deliberazione approvata con il voto decisivo dei condomini in conflitto ricorre, in particolare, quando la stessa sia diretta al soddisfacimento di interessi extra-condominiali ovvero di esigenze lesive dell'interesse condominiale all'utilizzazione, al godimento e alla gestione delle parti comuni dell'edificio”.(Cassazione Civile n. 20126 del 22.06.2022)
Nel caso di specie difetta la dimostrazione che alcuni condomini abbiano agito in conflitto con l'interesse del E pertanto, la relativa domanda di annullamento delle delibera non può CP_2
che essere rigettata.
Passando poi all'esame delle domande riconvenzionali spiegate dal Convenuto Condominio si osserva quanto segue:
a) Quote condominiali. Il convenuto condominio, chiede in riconvenzionale, la condanna dell'attore al pagamento delle quote condominiali relative al piano quarto/sottotetto in ragione del cambio di destinazione d'uso dello stesso. Ebbene tale domanda è fondata e merita accoglimento nei limiti di seguito precisati.
Occorre tuttavia rilevare che l'attore sul punto eccepisce che nulla è dovuto in quanto negli atti prodotti espressamente si dichiara che: “il costituito sig. si riserva il diritto di Per_2
sopraelevare altri piani sul sottotetto di copertura del fabbricato senza dover pagare alcun indennizzo ai proprietari dei piani o porzioni di piani sottostanti”. Tale precisazione, espressamente prevede a favore dell'attore esclusivamente la possibilità di sopraelevare, senza dover corrispondere alcun indennizzo, ma non prevede alcun esonero in ordine al pagamento delle quote condominiali.
Pertanto secondo i calcoli effettuati dal CTU, a cui integralmente si rimanda, l'attore deve corrispondere, in ragione del cambio di destinazione d'uso, la somma di € 4.425,47 a titolo di quote condominiali non pagate oltre interessi dalla domanda al soddisfo.
pagina 5 di 7 b) indennità di sopraelevazione. La domanda tesa ad ottenere la condanna dell'attore al pagamento della indennità di sopraelevazione deve essere rigettata, per due ordini di ragioni: 1) dalla documentazione in atti emerge che il si era espressamente riservato il diritto di Per_2
sopraelevare altri piani sul sottotetto senza dover pagare alcun indennizzo;
2) nel caso di recupero di sottotetto esistente, senza incremento di superfici e di volumetrie, non è dovuta l'indennità di sopraelevazione, invero, il solo cambio d'uso senza cambio di superfici e di altezze o di volumi non determina la necessità di corrispondere l'indennità di sopraelevazione.
Ebbene, il CTU ha accertato che “non è stata eseguita alcuna sopraelevazione strutturale e non sono state apportate modifiche plano -volumetriche al fabbricato esistente”.
c) aree esterne al fabbricato. Per dichiarare che il è proprietario delle aree esterne al CP_2
fabbricato, è necessario fare riferimento al titolo di proprietà e, se non specificato, al Codice
Civile. L'articolo 1117 del Codice Civile stabilisce una presunzione di condominialità per le aree esterne, come giardini, cortili e parcheggi, a meno che non vi sia una diversa indicazione nel titolo di proprietà. Nella fattispecie, dalla documentazione in atti emerge che le vendite di appartamenti a terzi da parte dell'originaria parte attrice sono avvenute “nello stato in cui
l'appartamento trovasi, … , con la proporzionale quota condominiale al portone, all'androne e alla scala, senza alcun diritto al piano sottotetto e a tutte le zone di terreno di risulta circostanti al fabbricato, salvo il diritto di passaggio per il viale largo tre metri attraverso il quale dalla via Alessandro Della Corte si perviene al portone del fabbricato”. Pertanto anche tale domanda deve essere rigettata.
d) Opere abusive. La domanda tesa ad ottenere l'eliminazione delle opere abusive realizzate dall'originaria parte attrice, deve essere rigettata atteso che non vi è la minima prova dell'abusività delle contestate opere ne tantomeno della effettiva realizzazione delle stesse.
L'esito complessivo del giudizio, giustifica, l'integrale compensazione delle spese di lite.
Per i medesimi motivi le spese di CTU, come liquidate in corso di causa, vanno poste definitivamente a carico delle parti in solido.

P.Q.M.

Il Tribunale di Nocera Inferiore, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza, eccezione e deduzione disattesa, così dispone: pagina 6 di 7 - Dichiara la nullità della delibera impugnata nella parte in cui approva il punto n. 1 dell'O.d.G. (lavori straordinari) senza previa costituzione del fondo speciale
- Condanna , e , n.q. di eredi di Parte_1 Persona_1 CP_1
in solido tra loro, al pagamento di € 4.425,47 a titolo di quote condominiali Persona_2
non pagate oltre interessi dalla domanda al soddisfo;

- rigetta ogni altra domanda formulata dalle parti;

- compensa integralmente le spese di lite:
- pone definitivamente a carico delle parti in solido le spese di CTU.
Provvedimento redatto e trasmesso telematicamente in data 30.06.2025.
Il Giudice dott.ssa Gisella Ciniglio
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