Repubblica italiana In nome del popolo italiano
Verbale di udienza con sentenza contestuale
Tribunale Ordinario di Oristano SEZIONE ORDINARI/SPECIALI CIVILE Giudice: Nicolò Sesta
Indicazione delle parti
c.f. , Parte_1 C.F._1 residente in [...]5 09170 ORISTANO ITALIA Difeso dall'avv. ILLOTTO MASSIMILIANO (c.f.
) con studio in VIA GIOVANNI XXIII°, 5 C.F._2
09170 ORISTANO
– Parte principale –
(c.f. ), Parte_2 C.F._3 residente in [...]63 09070 ZEDDIANI ITALIA Difeso dall'avv. SANNA FLAVIO (c.f. ), con C.F._4 studio in VIA GRAZIA DELEDDA 3 09170 ORISTANO
– Controparte –
Ruolo: n. 1161/2022 r.g.c.c.
Svolgimento dell'udienza
Il 3 novembre 2025 sono presenti le note conclusive delle parti.
Le parti concludono come segue:
Parte_1
— 1 — 1) Attribuire a la proprietà esclusiva Parte_1 del primo piano e del piano sottotetto dell' immobile sito ad Oristano nella marina di Torregrande in Via Lungomare EL d' Arborea n° 14 ed in Via del Pontile n° 5 attualmente censito al Catasto Fabbricati al Foglio 9 Mappale 24 Subalterno 3, della metà del piano seminterrato attualmente in possesso dell' attrice, della pertinenza sulla Via Del Pon- tile, dell' area del pilastro e dello spazio scala nonché della porzione pavimentata ove è costruita la scala di accesso al primo piano di pro- prietà dell'attrice; 2) attribuire a la proprietà esclusiva Parte_2 del piano terra dell'immobile sito ad Oristano nella marina di Torre- grande in Via Lungomare EL d' Arborea n° 14 ed in Via del Pon- tile n° 5 attualmente censito al Catasto Fabbricati al Foglio 9 Mappale 24 Subalterno 3, della metà del piano seminterrato attualmente in pos- sesso della convenuta, della pertinenza lato Lungomare EL d'Ar- borea e dell' area pavimentata decurtata della porzione ove è costruita la scala di accesso al primo piano di proprietà dell'attrice; 3) dichiarare tenuta a corrispondere a Parte_2
una somma pari alla differenza di valore tra Parte_1 le due unità immobiliari, tenuto conto delle caratteristiche e dei mag- giori pregi dell'abitazione della convenuta, nella misura che verrà ac- certata e quantificata in corso di causa a mezzo di consulenza tecnica d' ufficio che fin da ora si deduce;

4) dichiarare tenuta a corrispondere a Parte_2 la quota di sua spettanza delle spese per i Parte_1 lavori di ristrutturazione delle parti comuni dell'edificio sostenute dall' attrice, nella misura che verrà accertata e quantificata in corso di causa, con interessi legali dal sorgere del credito al momento dell'effettivo pa- gamento;

5) ordinare a di rimuovere dall'area di Parte_2 proprietà dell'attrice le bombole del gas, la cisterna dell'acqua e gli altri ingombri da essa collocati nonché di demolire il muro divisorio ivi rea- lizzato dalla convenuta;

6) condannare a risarcire Parte_2 [...] per il danno estetico arrecato alla scala di accesso al Parte_1 primo piano, nella misura da accertarsi in corso di causa ovvero in via equitativa;

7) con vittoria di spese e competenze professionali
Parte_2
— 2 — 1) In via preliminare dichiarare l'improcedibilità della domanda per omesso avvio del procedimento di mediazione obbligatorio (la parte attrice non ha presenziato all'incontro di mediazione né autorizzato terzi con procura sostanziale).
2) Nel merito, recepite le statuizioni della scrittura di divisione del 28.06.2012 e suoi allegati, disporre la divisione dell'immobile sito nella marina di Torregrande in Via Lungomare EL D'Arborea n° 14 ed in Via del Pontile n° 5, attualmente censito al catasto Fabbricati al Foglio 9 mappale 24 subalterno 3, secondo le modalità stabilite nella Con stessa predetta scrittura e nel progetto 2021 in atti a firma dell'NG ; Per l'effetto attribuire alla convenuta - con Parte_2 riferimento all'immobile de quo - la proprietà esclusiva del piano terra, metà del piano seminterrato attualmente in possesso della medesima, la pertinenza lato Lungomare EL D'Arborea e la pertinenza rappre- sentata dall'area pavimentata lato Pontile (per l'esatta identificazione Con cfr progetto Novembre 2021 NG e pratica catastale Sub. 4 F. 9 map- pale 24).
4) Rigettare le domande avverse incompatibili con la superiore, nonché le ulteriori conclusioni dell'attrice di cui ai punti 3,4,5 e 6 in quanto infondate in fatto e diritto ed inammissibili.
5) In subordine e nella sola denegata ipotesi di accoglimento, an- che parziale, della domanda avversa di cui al punto 4, dichiarare vice- versa tenuta a corrispondere pro quota le Parte_1 spese per i lavori di ristrutturazione della porzione dell'immobile asse- gnata alla convenuta con la scrittura privata di divisione e da quest'ul- tima interamente pagate, nella misura che verrà accertata e quantificata in corso di causa, maggiorata degli interessi legali;
Per l'effetto dichia- rare la compensazione tra i rispettivi crediti, oppure, in ulteriore subor- dine, se non ritenuta ricorrere l'ipotesi di cui al 2° comma dell'art. 1243 cod. civ, condannare l'attrice al pagamento della somma che sarà ac- certata in Giudizio e relativa alle spese di ristrutturazione pagate intera- mente dalla convenuta;

- In ogni caso con vittoria di spese, competenze ed onorari del giudizio.
La lettura della sentenza è sostituita dal deposito.
— 3 — Ragioni della decisione
I fatti di causa.
e sono deceduti, rispettiva- Persona_1 Persona_2 mente, il 9 gennaio 1990 e l'8 settembre 2010. Eredi sono i quattro figli,
, e Il 28 giugno Parte_1 Per_3 Parte_2 Per_4 2012 i figli hanno concluso una divisione per scrittura privata. Per quel che qui rileva, il contratto prevedeva l'attribuzione a e a di un fabbricato a Oristano in via del Pontile 5, Pt_1 Pt_2 articolato su più piani. Il piano terra e la parte di cortile che dà sul lun- gomare EL sono andati a;
il primo piano e la parte di Pt_2 cortile che dà su via del Pontile a;
il seminterrato è rimasto in Pt_1 comunione. Per frazionare materialmente i due piani, gli eredi avevano pro- gettato di costruire una scala esterna per avere un accesso indipendente al primo piano;
la scala è stata costruita, ma lamenta che Pt_1 [...]
abbia proceduto a un'intonacatura non progettata, che abbia posi- Pt_3 zionato la bombola del gas e la cisterna dell'acqua nel sottoscala e abbia fatto costruire un muro divisorio occupando una parte del suo terreno, perché realizzato in difformità dal progetto assentito. Ha quindi chiesto:
1) la divisione;

2) l'attribuzione di un'indennità per il suolo occupato con il muro divisorio;

3) il rimborso di spese di ristrutturazione sostenute per le parti comuni;

4) la rimozione della bombola del gas e della cisterna dell'acqua;
5) il risarcimento del danno dovuto al danno estetico causato con l'intonacatura non progettata. Costituitasi in giudizio, ha aderito alla do- Parte_2 manda di divisione e si è opposta alle altre.


1. La domanda di divisione.
La domanda di divisione, in quanto tale, è infondata. La scrittura privata del 2012, infatti, ha già disposto la divisione del compendio ereditario, inclusa l'abitazione oggetto di causa. Ritiene
— 4 — il giudice che la scrittura contenga già un contratto perfetto in tutti i suoi elementi. Che poi si menzioni la circostanza della futura stipulazione dell'atto pubblico è dettata solo dalla necessità di ottenere un titolo tra- scrivibile. Nulla è dato sapere della seguente deduzione, contenuta in cita- zione: «Con successivo atto di assegnazione in conto di futura divisione a rogito del 14/3/2015 (Re. N° 639 – Racc. n° 379) veniva Per_5 poi attribuita a e Parte_1 Persona_6 stina la quota ideale pari a 1/2 della proprietà dell'intero fabbricato di Torregrande, in attesa di procedersi, con successiva pattuizione nota- rile, alla assegnazione in via esclusiva a ciascuna elle due sorelle della proprietà in via esclusiva della porzione dell'edificio rispettivamente loro attribuita (e delle relative pertinenze come sopra specificato) dalla sopra accennata scrittura privata di divisione del 28/6/2012». Non è dato comprendere cosa sia questo atto di assegnazione in conto di futura divisione, che peraltro non è stato prodotto. La domanda può invece essere presa positivamente in esame sotto un altro profilo, ossia quello del mero accertamento della proprietà. Po- sto che le parti hanno concluso la divisione solo per scrittura privata e non hanno un titolo trascrivibile, è evidente che la sostanza di ciò che esse stanno chiedendo al giudice è di emettere un provvedimento che consenta di superare questa problematica. Stando così le cose, la do- manda di mero accertamento deve essere accolta sulla base di quanto stabilito dalla divisione già stipulata.


2. L'indennità per il suolo occupato.
La domanda di pagamento del valore del maggior suolo asserita- mente occupato mediante la costruzione del muro è infondata. In citazione si afferma che col muro avrebbe Parte_2 inglobato «sia il vano scala sia il pilastro del cancello della
[...]
». Dal momento che queste porzioni non sono menzio- Parte_1 nate nel contratto di divisione, al fine di illustrare meglio le ragioni della violazione, all'udienza 24 gennaio 2025, ha chia- Parte_1 rito che essa deriva dal fatto che il muro divisorio è stato realizzato in difformità rispetto al progetto da lei assentito. Ebbene, questa contestazione è del tutto infondata. Il consulente tecnico, avuto accesso alle pratiche edilizie, ha ricostruito che il muro è
— 5 — presente nel progetto presentato nel 2021 congiuntamente dalle sorelle
Nessuna difformità in ordine alla sua posizione è stata ri- Parte_1 scontrata. Tanto è vero che il consulente di parte , l'arch. Pt_1 Per_7 preso coscienza dell'infondatezza della contestazione originaria, pur di rinfocolare la polemica per conto dell'assistita, ha del tutto inammissi- bilmente contestato la difformità dell'altezza del muro, questione che nulla ha a che vedere con ciò che è oggetto di questa causa;
a ogni buon conto, anche questa difformità è stata esclusa.


3. La domanda di rimborso delle spese di ristrutturazione.
La domanda di rimborso delle spese di ristrutturazione è infon- data. Prescindendo dal fatto che la domanda è del tutto carente sotto il profilo dell'allegazione, si ritiene di poter venire in soccorso a queste carenze sulla base delle fatture allegate alla citazione, non menzionate né illustrate nel corpo dell'atto. Al riguardo, si può constatare che le spese sono state sostenute nel 2015, ossia dopo la divisione, per lavori al sottotetto. Al riguardo, dimostrando di aver Parte_2 anch'ella compreso l'oggetto della domanda, ha eccepito che il sotto- tetto è parte della porzione assegnata a . Pt_1 Visto il contratto di divisione, si deve in realtà constatare che in esso non vi sono indicazioni relative al sottotetto. Posto che l'edificio oggetto di causa ha tutte le caratteristiche di un condominio, si ritiene che la questione relativa alla sua proprietà debba essere risolta presun- tivamente a norma dell'art. 1117 n. 2 c.c., che stabilisce che il sottotetto è di proprietà comune se è destinato all'uso comune. Ebbene, di tale uso comune non solo non c'è alcuna traccia, ma non sembra neanche mate- rialmente possibile, posto che l'unico accesso al sottotetto è dal primo piano di proprietà di . Pt_1 Si può quindi presumere che il sottotetto sia di proprietà di
[...]
, e, in via ulteriore, che sia lei a dover sopportare interamente le Pt_4 spese relative al suo recupero.


4. La rimozione della bombola del gas e della cisterna d'acqua.
La domanda di rimozione della bombola del gas e della cisterna
— 6 — d'acqua è in parte infondata e in parte rinunciata. All'udienza del 24 gennaio 2025, svoltasi alla presenza personale delle parti, è stato elaborato di comune accordo il quesito da sottoporre al consulente tecnico. Ebbene, il quesito elaborato consisteva unica- mente nel chiedere al consulente tecnico se la bombola del gas, posi- zionata nel punto in cui è stata posizionata, potesse costituire un fattore di rischio. Da ciò si deducono due cose. In primo luogo, che la domanda di rimozione della cisterna è stata implicitamente rinunciata. In secondo luogo, che la causa petendi della domanda di rimozione della bombola del gas non trae fondamento tanto da titoli di proprietà, quanto piuttosto dall'esistenza o meno di fattori di rischio. Ebbene, il consulente tecnico ha accertato che la bombola in que- stione, che a ogni buon conto è posizionata nella parte di cortile di per- tinenza di non costituisce un fattore di rischio;
Parte_2 quindi, la domanda di rimozione risulta infondata sotto entrambi i pro- fili.


5. L'intonacatura non assentita.
La domanda di risarcimento del danno estetico dovuto all'intona- catura asseritamente non assentita è infondata. Posto che per stessa ammissione di la sua Parte_1 intenzione era conservare la scala con il cemento a vista, non è dato comprendere come un'intonacatura bianca possa comportare un danno estetico.
Le spese del processo.
Le spese devono essere attribuite a tenuto Parte_1 conto che, a parte la domanda di divisione, sono state rigettate anche tutte le altre sue domande. Occorre far presente, infatti, che la domanda di divisione, accolta sotto forma di domanda di mero accertamento della proprietà, si è resa necessaria per il rifiuto di di Parte_1 perfezionare la divisione anche con atto pubblico, motivato da tutte le contestazioni sopra già esaminate e ritenute infondate (e quindi rifiuto immotivato).
— 7 — Le spese sono liquidate come da dispositivo, tenuto conto che la causa è stata di valore indeterminabile tendente allo scaglione 26.000/52.000 € (corrispondente, del resto, al contributo unificato ver- sato dall'attrice), complessità minima in tutte le sue fasi. Le spese di consulenza tecnica devono essere poste interamente a carico di
[...]
, in quanto essa è stata disposta al solo scopo di valutare la fonda- Pt_4 tezza delle domande a cui si era opposta. Pt_2 ha agito con dolo palese, portando avanti per Parte_1 anni contestazioni del tutto strumentali, e anche modificate nel corso del tempo, con mero intento emulativo nei confronti della sorella. A titolo esemplificativo, si può richiamare il fatto che, nel corso delle ope- razioni peritali, allorché il suo consulente di parte, dovendo ammettere che il muro divisorio era stato collocato in modo conforme ai progetti, pur di continuare a perorare le ragioni della domanda di demolizione, ne ha contestato l'altezza, fatto non oggetto di questo processo. Altra riprova si può ricavare in considerazione di quanto affermato dal suo difensore all'udienza del 26 settembre 2025, allorché, concluse le ope- razioni iniziate di comune accordo, alla presenza del procuratore spe- ciale ha contestato la consulenza sfavorevole all'assistita Parte_5 sotto il pretesto che fosse necessario preventivamente procedere al fra- zionamento catastale (che non è dato capire in che modo condizioni la conformità o meno del muro divisorio al progetto) e alla divisione (di- visione che, come si è detto, è stata stipulata oltre dieci anni or sono). Questo giudice applica per analogia l'art. 26 c.p.a., che commi- sura la somma equitativa fino al doppio dei compensi liquidati e la san- zione pecuniaria da due a cinque volte il contributo unificato. In caso di dolo, questo giudice si orienta nel senso di commisurare questi importi in misura massima.
Dispositivo
Il Tribunale: 1. accerta che e sono Parte_1 Parte_2 proprietarie della casa di abitazione sita a Oristano, via del Pontile 5 (Catasto urbano Oristano, foglio 9, mappale 24, subalterni 1 e 2), nello specifico:
— è proprietaria del piano terra (su- Parte_2 balterno 1), della pertinenza sul lato lungomare EL d'Arborea e
— 8 — pertinenza sul lato via Nino Bixio, eccettuate le parti di proprietà di nonché del piano seminterrato, limitata- Parte_1 mente alla zona corrispondente alla scala di accesso al piano terra;

— è proprietaria del primo piano (su- Parte_1 balterno 2) e della pertinenza sul lato via Nino Bixio, limitatamente alla rampa di accesso al garage annesso al primo piano e alla parte su cui sorge la scala d'accesso al primo piano, nonché del piano seminterrato, limitatamente alla zona corrispondente alla rampa di accesso con ser- randa al primo piano;

— e sono comproprie- Parte_2 Parte_1 tarie del lastrico solare in parti uguali;

2. rigetta tutte le altre domande
3. condanna al rimborso delle spese Parte_1 processuali, che si liquidano in 3.809 € per compensi, oltre accessori di legge e pone definitivamente a suo carico le spese di consulenza tecnica
4. condanna a pagare a Parte_1 Parte_2 ulteriori 7.618 € ai sensi dell'art. 96 comma 3 c.p.c.
[...] 5. condanna a pagare alla Cassa delle Parte_1 ammende 2.590 € ai sensi dell'art. 96 comma 4 c.p.c.
Si comunichi.
3 novembre 2025
Il giudice Nicolò Sesta
— 9 —