REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO IL TRIBUNALE DI ROMA SEZIONE VI CIVILE

in composizione monocratica, in persona della dott.ssa Maria Pasqualina Grauso, ha pronunciato, ai sensi dell'art. 429 c.p.c., la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 54240 del ruolo generale affari contenziosi dell'anno 2023
TRA
(c.f. ), elettivamente Parte_1 C.F._1 domiciliato in Roma, via Luigi Settembrini, n. 28, presso lo studio dell'Avv. Cristiano Siringo, che lo rappresenta e difende;

- attore -
E
(c.f. , elettivamente domiciliata in Roma, piazza Controparte_1 C.F._2
Cola di Rienzo, n. 92, presso lo studio dell'Avv. Maria Marmo, che la rappresenta e difende;

- convenuta -
NONCHÉ NEI CONFRONTI DI
(c.f. ); CP_2 C.F._3
- convenuto contumace -
FATTO E DIRITTO

1. Con atto di citazione notificato – premesso di aver concesso in Parte_1 locazione a , in forza di contratto di locazione, concluso in data 8.5.2021, il Controparte_1 proprio immobile arredato sito in Roma, via Balestrino, n. 34, interno 1, identificato al catasto al foglio 414, particella 243, subalterno 506, che il sig. , in data 8.5.2021, con atto di CP_2
“Fidejussione Personale”, si costituiva fideiussore di per un importo massimo di Controparte_1
1 euro 6.960, a garanzia del corretto adempimento di tutte le obbligazioni derivanti dal contratto di locazione;
dedotto che la sig.ra inviava disdetta al locatore dal detto contratto, in Controparte_1 data 11.02.2022, ponendo come data di rilascio il 30.06.2022, restituendo le chiavi addirittura in via anticipata il giorno 22.05.2022, senza possibilità per il locatore di visitare preventivamente l'immobile e riscontrare danni eventuali, mentre al contrario il preavviso di rilascio, come da art. 8 del contratto di locazione, era pari a 6 mesi, con la conseguenza che conduttrice avrebbe dovuto pagare il canone di locazione fino al mese di agosto 2022 compreso;
affermato che CP_1 si era anche resa morosa nel pagamento dei canoni di locazione dal mese di marzo 2022,
[...] accumulando una morosità fino ad agosto 2022 di euro 2.320,00, già detratto il deposito cauzionale versato di cui all'art. 7 del contratto e che alla riconsegna delle chiavi, risultavano mancanti parti del mobilio e presenti danni all'immobile locato – ha citato in giudizio la conduttrice CP_1
e il fideiussore al fine di sentire accertare i danni per mancato pagamento
[...] CP_3 dei canoni di locazione e per il ripristino dei locali;
accertare che il Sig. è tenuto in CP_2 solido, in qualità di fideiussore, al risarcimento dei danni subiti dal e procurati Parte_1 dalla convenuta;
per l'effetto condannare in solido tra loro i convenuti a risarcirgli Controparte_1 la somma complessiva di euro 6.371,90, oltre a interessi e rivalutazione monetaria dalla scadenza del pagamento dei singoli canoni di locazione, nonché dalla data delle fatture come prodotte in atti relative al rispristino dei danni.
2. , pur ritualmente citato in giudizio, non si è costituito e, pertanto, è stato dichiarato CP_3 contumace.

2.1. Si è costituita in giudizio , contestando le avverse deduzioni ed eccependo in Controparte_1 via preliminare l'improcedibilità della domanda per mancato esperimento del tentativo obbligatorio di mediazione;
nel merito ha chiesto rigettarsi la domanda avanzata dalla parte ricorrente in quanto infondata e pretestuosa, asserendo che il locatore era perfettamente a conoscenza della volontà della conduttrice di trasferirsi in altra abitazione, dal momento che l'immobile locato presentava gravi problemi di muffa e infiltrazioni nel locale bagno, che impedivano l'effettivo godimento dello stesso e la sig.ra ha dovuto anticipare il rilascio dell'appartamento a causa delle condizioni CP_1 insalubri ed invivibili dello stesso;
parte convenuta ha inoltre eccepito l'insussistenza dell'obbligo di corresponsione dell'indennità sostitutiva del preavviso, sostenendo che tale somma non sarebbe dovuta in assenza di prova circa l'effettiva mancata ricollocazione dell'immobile sul mercato. Ha inoltre dedotto che le condizioni dell'immobile adibito a locazione erano già precarie, che non vi è
2 prova dei danni causati, anche considerato che l'appartamento non era arredato al momento della sottoscrizione del contratto e che nessuna innovazione vietata o non autorizzata è stata mai effettuata dalla conduttrice, nonostante l'immobile avesse assoluta necessità di essere ristrutturato, essendosi la Signora personalmente adoperata per arredare la casa;
ha affermato che alcun CP_1 danno sarebbe imputabile alla odierna convenuta, dal momento che alcun deterioramento dell'immobile sarebbe avvenuto se non quello dell'usura ordinaria. Ha concluso chiedendo di dichiarare la improcedibilità della domanda per omesso esperimento della procedura di mediazione e/o ordinare in prima udienza il suo esperimento;
nel merito ha chiesto di rigettare l'avversa domanda per assoluta infondatezza e pretestuosità; in via subordinata ha chiesto rideterminare e/o ridurre le somme.

3. Esitata negativamente la mediazione ed istruita la causa mediante l'escussione di tre testimoni, all'odierna udienza la causa è stata discussa dalle parti e decisa ex art. 429 c.p.c..

4. Vertendosi in tema di adempimento contrattuale, parte ricorrente è tenuta soltanto ad allegare il titolo giustificativo della pretesa azionata, restando a carico della convenuta l'onere di provare il fatto estintivo dell'altrui pretesa costituito dall'effettivo e puntuale adempimento della prestazione
(cfr. Cass. civ. sezioni unite, n. 13533/2001 e Cass. civ. n. 341/2002).
Nel caso di specie, parte ricorrente ha evaso l'onere della prova che le incombeva, producendo in giudizio il contratto di locazione, da cui si trae prova del titolo e della scadenza dell'obbligazione di pagamento del canone di locazione.
Parte ricorrente ha poi allegato l'inadempimento dei conduttori dell'obbligo di corrispondere i canoni mensili dal mese di marzo all' agosto 2022, costituiti dall'indennità di preavviso, prevista per legge dall'art. 3, comma 6, della legge n. 431/1998, nonché dall'art. 8 del contratto di locazione.
In particolare, la conduttrice ha comunicato formalmente il proprio recesso dal contratto in data
11.2.2022. Ai sensi dell'art. 3, comma 6, della legge n. 431/1998 e dell'art. 8 delle pattuizioni contrattuali, tale recesso è destinato a produrre i propri effetti allo spirare del prescritto termine semestrale di preavviso;
ne consegue che il rapporto locatizio deve intendersi legalmente cessato solo in data 11.8.2022, con il correlato obbligo in capo alla conduttrice di corrispondere i canoni di locazione maturati fino a tale scadenza, indipendentemente dall'anticipata riconsegna dell'immobile.
Parte conduttrice, di contro, non ha fornito prova dell'avvenuto versamento dell'indennità sostitutiva del preavviso, né ha validamente giustificato l'omesso pagamento e il rilascio anticipato
3 del cespite. L'eccezione basata sulla pretesa invivibilità dei locali a causa di fenomeni di muffa e infiltrazioni è rimasta, infatti, del tutto priva di supporto probatorio;
non risulta agli atti alcuna contestazione formale, segnalazione, denuncia di vizi o richiesta di intervento inviata al locatore nel corso del rapporto che possa legittimare, sotto il profilo causale, la risoluzione immediata del contratto o la sospensione del pagamento del canone.
Al contrario, l'immobile è stato goduto per mesi senza contestazioni, e la testimonianza del teste del 12.6.2025 sulla precarietà dei locali non appare idonea a superare il dato Testimone_1 documentale, né risulta corroborata da riscontri oggettivi o denunce coeve.
Giova al riguardo rilevare che, in tema di locazione di immobili ad uso abitativo, l'indennità sostitutiva del preavviso è dovuta per il solo fatto del recesso senza il rispetto del termine legale o contrattuale, avendo la funzione di ristorare il locatore della perdita della rendita per il tempo necessario a reperire un nuovo contraente.
Deve rigettarsi l'eccezione della convenuta secondo cui l'indennità non sarebbe dovuta in assenza di prova, da parte attrice, della mancata ricollocazione dell'immobile: è infatti onere del conduttore dimostrare che il locatore abbia effettivamente riallocato l'immobile durante il periodo di preavviso.
In assenza di tale prova, parte convenuta va condannata al pagamento delle sei mensilità di mancato preavviso di recesso, da marzo ad agosto 2022 (euro 580 al mese x 6 mesi = euro 3.480), detratto l'importo del deposito cauzionale (euro 1.160), per un totale dovuto di euro 2.320, oltre agli interessi dalle singole scadenze al saldo. Non è dovuta la rivalutazione monetaria, trattandosi di debito di valuta e in assenza di prova del maggior danno.

4.1. Il convenuto , in qualità di fideiussore, è tenuto in solido con la conduttrice al CP_2 pagamento delle somme sopra indicate, non essendo state sollevate eccezioni in ordine alla validità della garanzia prestata.

5. La domanda di risarcimento dei danni da deterioramento dell'immobile e mancanze del mobilio deve essere rigettata.
Invero, manca un verbale di riconsegna in contraddittorio che attesti lo stato dei locali al momento del rilascio, essendo avvenuta la consegna delle chiavi in via anticipata e unilaterale.
Sebbene tale condotta della conduttrice abbia impedito una verifica immediata, le prove offerte dall'attrice risultano insufficienti a provare il nesso di causalità tra la condotta della convenuta e i danni lamentati.
In particolare, le deposizioni testimoniali che riferiscono di uno stato di “abbandono” dell'immobile
4 risalgono all'estate del 2023, ovvero a oltre un anno di distanza dal rilascio (avvenuto pacificamente nel maggio 2022); le fatture prodotte per la ristrutturazione e l'acquisto di arredi (cucina, divano, materasso) sono datate tra i 9 e i 10 mesi successivi al rilascio, inducendo detto ampio lasso temporale, unitamente alla concomitanza della messa in vendita dell'immobile, a ritenere che gli interventi edilizi e l'acquisto di mobili nuovi fossero finalizzati a una miglioria del cespite per incrementarne il valore di mercato (lucro da vendita) piuttosto che al mero ripristino di danni causati dalla conduttrice, non dimostrati.
Il documento prodotto come “ricognizione danni” è privo di data e sottoscrizione, risultando privo di valenza probatoria e contestato specificamente dalla convenuta.
Orbene, in assenza di prova certa circa lo stato dei luoghi al maggio 2022 e considerata la tardività degli interventi rispetto al rilascio, la domanda risarcitoria per danni deve essere respinta.

6. L'accoglimento della domanda attorea per la parte relativa e al preavviso di recesso e il contestuale rigetto della pretesa risarcitoria per danni (risultata non provata) configura un'ipotesi di parziale soccombenza reciproca, che giustifica la compensazione delle spese di lite nella misura del
50%, con la restante parte a carico dei convenuti in solido.

P.Q.M.


Il Tribunale di Roma, sezione VI civile, definitivamente pronunciando sulla causa in epigrafe specificata, disattesa ogni diversa istanza, eccezione o deduzione:
1) condanna e , in solido tra loro, al pagamento, in favore di Controparte_1 CP_2
della somma di euro 2.320, a titolo di indennità di preavviso di Parte_1 recesso, oltre interessi legali dalle singole scadenze al saldo;

2) rigetta la domanda risarcitoria per danni all'immobile e al mobilio;

3) compensa tra le parti le spese di lite nella misura del 50% e condanna e Controparte_1 [...]
in solido tra loro, a rifondere a il residuo 50% delle CP_2 Parte_1 spese di lite, che liquida in nell'importo di euro 1.270 per compensi, oltre al 15 % per rimborso spese generali, iva e cpa come per legge.
Roma, 17.12.2025
Il Giudice
Dott.ssa Maria Pasqualina Grauso

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