Pubblicato il 12/02/2026

N. 00435/2026 REG.PROV.COLL.

N. 00041/2026 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Sicilia

sezione staccata di Catania (Sezione Prima)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

ex art. 60 cod. proc. amm.;
sul ricorso numero di registro generale 41 del 2026, proposto da
-OMISSIS- e -OMISSIS-, rappresentati e difesi dagli avvocati Renzo Briguglio e Michele Cardo, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

contro

Comune di Nizza di Sicilia, Utc - Responsabile Area Tecnica del Comune di Nizza di Sicilia, non costituiti in giudizio;

per l'annullamento

- della determinazione n. -OMISSIS-del 6.11.2025, notificata il 12.11.2025, a firma del responsabile dell'Area Tecnica del Comune di Nizza di Sicilia, avente ad oggetto la revoca in autotutela del Permesso di Costruire n. -OMISSIS-;

- ove occorra, della nota del 27.6.2025 prot. n.-OMISSIS-, con la quale l'U.T.C. di Nizza di Sicilia chiedeva alla D.L. la continuazione dei lavori nel rispetto degli schemi del p.d.l., con l'emissione di una variante in particolar modo sull'altezza del sottotetto;

- sempre ove occorra, della precedente determinazione di sospensione lavori, n.-OMISSIS- del 22.08.2025, a firma del responsabile dell'Area Tecnica del Comune di Nizza di Sicilia, nella parte in cui, altresì, si reitera la richiesta ai titolari del permesso di costruire di presentare un progetto di variante secondo le prescrizioni del P.D.L. e Reg. edilizio;

- nonché del provvedimento di cui alla nota prot.-OMISSIS-del 5.11.2025 che rinnova la sospensione dei lavori;

- di ogni altro atto e/o provvedimento presupposto, connesso e conseguenziale, ancorché non conosciuto.

Visti il ricorso e i relativi allegati;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nella camera di consiglio del giorno 28 gennaio 2026 la dott.ssa US RA SI e udito il difensore di parte ricorrente, come specificato nel verbale;

Sentite le stesse parti ai sensi dell'art. 60 cod. proc. amm.;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO e DIRITTO

1. Con il ricorso introduttivo del giudizio, notificato il 31.12.2025 e depositato in data 8.01.2026, parte ricorrente ha impugnato la determinazione n. -OMISSIS-del 6.11.2025, notificata il 12.11.2025, a firma del responsabile dell’Area Tecnica del Comune di Nizza di Sicilia, avente ad oggetto “Revoca in autotutela del Permesso di Costruire n.-OMISSIS- “Progetto per la realizzazione di un fabbricato per civile abitazione a due piani f.t., oltre cantinato e sottotetto, ricadente nel lotto 5 del Piano di Lottizzazione denominato -OMISSIS- ed altri sito in Contrada -OMISSIS-Ditta -OMISSIS- e -OMISSIS-”, nonché gli ulteriori atti presupposti indicati in epigrafe.

1.1. In punto di fatto, i ricorrenti hanno rappresentato:

- di essere proprietari del tratto di terreno edificabile sito in Nizza di Sicilia, -OMISSIS-, costituente lotto n. 5 del Piano di lottizzazione “-OMISSIS- ed altri” censito in NCT del comune di Nizza di Sicilia al Fg. -OMISSIS-, per il quale è stata stipulata apposita convenzione in data 30.06.2008 e 28.07.2008; in ordine a detto piano, è stata approvata successiva variante dal consiglio comunale con deliberazione n.-OMISSIS- del 12.09.2013 ed è stata stipulata la relativa convenzione con atto del 23.10.2014;

- sulla scorta di tali titoli, i ricorrenti hanno presentato richiesta di permesso di costruire in data 6.05.2024, esitata positivamente con permesso di costruire del 10.06.2024, in relazione al quale i ricorrenti hanno comunicato l’inizio dei lavori, effettivamente avviati;

- dopo dodici mesi dal rilascio del titolo, i lavori sono stati più volte sospesi sul presupposto di asserite difformità riguardanti l’altezza del sottotetto, in tesi superiore (ml 2,80) a quella consentita (ml. 2,00) dalle disposizioni regolamentari della lottizzazione e dal regolamento edilizio, da valere ai fini del volume tecnico e non come superficie calpestabile;

- segnatamente, la prima volta i lavori sono stati sospesi con nota del 17.06.2025, revocata con nota del 24.06.2025; con nota del 27.06.2025 l’ufficio tecnico comunale ha chiesto l’emissione di una variante, in particolare nell’altezza del sottotetto; con successiva nota del 3.07.2025, il Comune ha invitato i ricorrenti a non procedere al getto del primo solaio fino a successiva comunicazione; in data 8.7.2025, l’ente ha effettuato un sopralluogo; con successiva determinazione n.-OMISSIS- del 22.08.2025, il comune ha invitato i ricorrenti alla presentazione di una variante progettuale, pena il ritiro del titolo edilizio; una terza sospensione è stata comunicata con nota del 5.11.2025, con cui è stato bloccato il cantiere;

- con determina n. -OMISSIS-del 6.11.2025, il Comune ha disposto “ la immediata revoca in autotutela del Permesso di Costruire n. -OMISSIS- […], poiché non si è ottemperato a quanto richiesto con Determina Dirigenziale Area III^ Tecnico Manutentiva n.-OMISSIS- del 22/08/2025 ”.

1.2. In particolare, avverso gli atti impugnati, i ricorrenti hanno dedotto i seguenti motivi:

I) Violazione e falsa applicazione degli articoli 7 e 10 della legge n. 241/1990, recepita dalla l.r. Sicilia n. 7/2019 negli artt. 9 e 12. Eccesso di potere per violazione dei principi sul giusto procedimento, correttezza e buon andamento. Manifesta ingiustizia.

Il provvedimento impugnato violerebbe i principi evocati in rubrica e ciò sarebbe, nel caso di specie, tanto più rilevante, atteso che, già una volta, in accoglimento delle controdeduzioni formulate dai ricorrenti, era stata revocata (con la nota del 24.6.2025) la sospensione dei lavori, avviata per le medesime considerazioni poste a fondamento dell’impugnato annullamento del titolo.

Né all’assolvimento dell’onere di dovuta previa comunicazione potrebbe valere la determina n.-OMISSIS- di sospensione dei lavori del 22.8.2025 – che diffidava i ricorrenti a proporre una variante di progetto sulla previsione dell’altezza al sottotetto (non ancora realizzato), pena il ritiro del titolo edilizio -, stante l’indubbia diversità strutturale e funzionale tra la comunicazione di avvio procedimentale e l’adottato provvedimento interdittale.

II) Violazione e/o errata applicazione degli artt. 21 quinquies e 21 nonies della legge n. 241/1990. Perplessità dell’azione esercitata, eccesso di potere e/o sviamento per violazione dei principi di correttezza, buon andamento e giusto procedimento. Violazione del legittimo affidamento. Carenza di istruttoria. Contraddittorietà, irragionevolezza e illogicità della motivazione. Sproporzionalità ed abnormità del provvedimento adottato.

Sostiene parte ricorrente che ancorché il comune abbia definito l’atto in questione quale revoca, esso sarebbe da ricondurre a un annullamento d’ufficio, di cui non ricorrerebbero i presupposti tratteggiati dall’art. 21 nonies l. n. 241 del 1990.

Nella specie, in particolare, l’atto impugnato non indicherebbe le ragioni di pubblico interesse a suo sostegno, sarebbe stato adottato oltre il termine di legge perentoriamente previsto, senza contestazioni di false rappresentazioni progettuali o di mendaci dichiarazioni.

III) Violazione e/o falsa applicazione delle N.T.A. del piano di lottizzazione rispetto al regolamento edilizio (art. 32, comma 9) del Comune di Nizza di Sicilia. Eccesso di potere per erroneità dei presupposti, travisamento dei fatti ed abnormità del provvedimento. Disparità di trattamento. Manifesta ingiustizia.

Nel merito, ritengono i ricorrenti che il provvedimento impugnato si fonderebbe su una non corretta interpretazione delle prescrizioni regolamentari e/o sull’errata valutazione delle previsioni progettuali, e ciò avuto riguardo all’altezza (il cui valore medio ponderale sarebbe inferiore al limite dei 2 mt), alla pendenza delle falde (29% < al 35 % prescritto dal REC) e alla destinazione d’uso (locale accessorio).

I ricorrenti inoltre hanno censurato la disparità di trattamento rispetto ad altri fabbricati limitrofi ricadenti nel medesimo piano di lottizzazione, sostanzialmente identici per caratteristiche progettuali e tipologiche a quelle qui in contestazione.

1.3. I deducenti hanno, quindi, chiesto l’annullamento degli atti impugnati, previa adozione di misura cautelare, invocando altresì la sentenza in forma semplificata di cui sussisterebbero i presupposti.

2. In data 22 gennaio 2026 parte ricorrente ha depositato una relazione tecnica.

3. Il Comune intimato non si è costituito in giudizio.

4. Alla camera di consiglio del 28 gennaio 2026 il Collegio ha dato avviso alla parte ricorrente della possibile definizione della controversia in forma semplificata ai sensi dell’art. 60 cod. proc. amm. e, dopo la discussione, il ricorso è stato posto in decisione.

5. Il Collegio ritiene di poter definire il giudizio nel merito con sentenza in forma semplificata, ricorrendo i presupposti di cui all’art. 60 cod. proc. amm. e avendone dato avviso alle parti.

6. Il ricorso è fondato.

7. La vicenda contenziosa in esame ha ad oggetto la legittimità dell’atto di “revoca” (rectius: annullamento) in autotutela del permesso di costruire rilasciato ai ricorrenti, posto in essere dall’Amministrazione sul presupposto del suo asserito contrasto con le norme del piano di lottizzazione e del regolamento edilizio.

7.1. Secondo parte ricorrente, l’atto di ritiro sarebbe illegittimo: a) perché adottato senza comunicazione di avvio procedimentale; b) perché emesso decorsi 12 mesi dal rilascio del titolo edilizio; c) in ogni caso, perché sarebbe errata la valutazione delle previsioni progettuali, comunque conformi al regolamento edilizio vigente.

7.2. Ritiene il Collegio che, alla luce dei consolidati principi giurisprudenziali in materia e della piana normativa sul tema, il ricorso vada accolto, essendo fondate e assorbenti le censure, introdotte con i motivi secondo e terzo del ricorso, inerenti alla violazione dell'art. 21 nonies l. n. 241/1990, sotto entrambi i profili ivi dedotti, ovvero della carenza di motivazione e della violazione del termine ragionevole comunque non superiore a dodici mesi, così come previsto dalla suddetta disposizione, nella sua formulazione applicabile ratione temporis al caso di specie.

7.3. Ai sensi dell'articolo 21 nonies della legge 7 agosto 1990 n. 241, il provvedimento amministrativo illegittimo può essere annullato d’ufficio, sussistendone le ragioni di interesse pubblico, entro un termine ragionevole comunque non superiore a dodici mesi dal momento dell’adozione.

Venendo all’ipotesi derogatoria di cui al comma 2 bis dell'articolo 21 nonies - e, in particolare, al differimento del termine di cui al primo comma -, essa può trovare una valida e compiuta giustificazione soltanto nelle ipotesi di “impossibilità di conoscere fatti e circostanze rilevanti imputabile al soggetto che ha beneficiato del rilascio del titolo edilizio, non potendo la negligenza dell’Amministrazione procedente tradursi in un vantaggio per la stessa, che potrebbe continuamente differire il termine di decorrenza dell’esercizio del potere. In sostanza, il differimento del termine iniziale per l’esercizio dell’autotutela deve essere determinato dall’impossibilità per l’Amministrazione, a causa del comportamento dell’istante, di svolgere un compiuto accertamento sulla spettanza del bene della vita nell’ambito della fase istruttoria del procedimento di primo grado…Una volta rilasciato, sia pure illegittimamente, il permesso di costruire, il potere di annullamento d’ufficio deve essere esercitato nel rispetto delle condizioni di cui all’art. 21-nonies della legge n. 241 del 1990 ratione temporis vigente ” (Cfr. C. di S. n. 7134/2024, nello stesso senso Cons. di Stato n. 7696/2025; TAR Sicilia – Catania, 3.2.2025, n. 381; TAR Sicilia - Catania del 3.11.2025, n. 3103); solo nei casi derogatori di legge, infatti, non si pone il tema di tutela dell’affidamento del privato.

7.4. Al riguardo, in particolare, è stato sottolineato che " La…lettura costituzionalmente orientata dell'art. 21-nonies, comma 1, l. 241/1990, porta ad affermare che il limite temporale dei 18 mesi, introdotto nel 2015 [ridotto a 12 mesi con la modifica introdotta dall’art. 63 della legge n. 108/2021], in ossequio al principio del legittimo affidamento con riguardo alla posizione di colui che ha ottenuto un provvedimento autorizzatorio o di attribuzione di vantaggi economici, è dedicato dal legislatore e, quindi, trova applicazione, solo se il comportamento della parte interessata, nel corso del procedimento o successivamente all'adozione dell'atto, non abbia indotto in errore l'amministrazione distorcendo la realtà fattuale oppure determinando una non veritiera percezione della realtà o della sussistenza dei presupposti richiesti dalla legge e se grazie a tale comportamento l'amministrazione si sia erroneamente determinata (a suo tempo) a rilasciare il provvedimento favorevole. Nel caso contrario, non potendo l'ordinamento tollerare lo sviamento del pubblico interesse imputabile alla prospettazione della parte interessata, non può trovare applicazione il limite temporale di 18 mesi oltre il quale è impedita la rimozione dell'atto ampliativo della sfera giuridica del destinatario (cfr. Cons. Stato, Sez. IV, 17 maggio 2019 n. 3192, 24 aprile 2019 n. 2645 e 14 giugno 2017 )" (Consiglio di Stato, sez. VI, 15 marzo 2021, n. 2207; Consiglio di Stato, sez. V, 27 giugno 2018, n. 3940).

7.5. In altri termini, la formula adoperata dal legislatore (“ falsa rappresentazione ”) va interpretata in base alla sua ratio che è quella di impedire il consolidarsi di posizioni di vantaggio conseguite indebitamente con dolo o colpa grave, non potendo configurarsi in tal caso alcuna posizione di affidamento meritevole di tutela. Di contro - al di fuori di tale ipotesi - ove risulti che l’erronea, incompleta o contraddittoria rappresentazione di dati di fatto fosse rilevabile dall’Amministrazione nel corso dell’istruttoria, le suddette circostanze non possono condurre al superamento del termine per l’esercizio dell’autotutela (T.A.R. Sicilia, Palermo, sez. II, 25 settembre 2023, n. 2854).

7.6. Alla luce dei detti principi, reputa il Collegio che, in violazione di legge, l’annullamento de quo è stato azionato oltre il termine di legge perentoriamente previsto.

Il titolo edilizio, infatti, è stato rilasciato il 10.6.2024 e l’atto di ritiro è stato adottato il 6.11.2025, dunque, quanto erano abbondantemente trascorsi i 12 mesi ( ratione temporis applicabili) prescritti dall’art. 21 nonies della L. 241/1990, come modificato dall’art. 63 della L. n. 108/2021.

Invero, tutti gli elementi posti a sostegno del gravato atto di annullamento erano conosciuti o conoscibili dall’ente già al momento dell’adozione del titolo edilizio poi revocato (rectius: annullato), posto che, come evidenziato dalla parte ricorrente, “ il progetto delle opere descritte negli allegati elaborati tecnici (completo di tutta la documentazione necessaria) e le varie rappresentazioni grafiche allegate alla richiesta di permesso di costruire indica(va)no chiaramente, con assoluta trasparenza e senza dubbio alcuno, nelle relative sezioni (in particolare la C-D, presenti più volte come elaborati grafici per relazione tecnica – pagg. 180 e 201 della domanda di permesso di costruire già all. 2), le misure del fabbricato e tra esse anche l’altezza del sottotetto (indicata in mt. 2,80), oggi contestata dalla p.a. ”.

Né risultano esplicitate, descritte o contestate in alcun modo nel provvedimento impugnato le (eventuali) false rappresentazioni progettuali o mendaci dichiarazioni che, a norma del comma 2 bis dell’art. 21 nonies, come su detto, consentirebbero di derogare al limite temporale previsto per l’annullamento.

In definitiva, il permesso di costruire fondato su (asseriti) errati presupposti non legittima l’annullamento dello stesso oltre i termini di legge – ora entro dodici mesi dall’adozione – sicché, ove detti termini siano trascorsi, eventuali deroghe previste dalla legge devono essere interpretate restrittivamente e la loro applicazione deve essere sorretta da una motivazione puntuale e dimostrabile in modo incontrovertibile (cfr. Cons. St. n. 6888 del 4.8.2025, proprio in un caso ove venivano prospettate difformità del rilasciato permesso di costruire rispetto ad un piano di lottizzazione), ciò che nella specie è mancato.

In altri termini, “[l] a circostanza che il permesso di costruire sia fondato su errati presupposti, come precisa lo stesso Comune appellante, non legittima l’annullamento dello stesso oltre i termini di legge, ai sensi del comma 2 bis dell’art. 21 nonies, essendo necessario provare la sussistenza di una falsa rappresentazione dei fatti da parte del richiedente il permesso ” (Cons. St. n. 6888 del 2025 cit.).

8. È fondata anche la censura con cui parte ricorrente lamenta il vizio di motivazione del gravato provvedimento adottato in autotutela, atteso che non risultano rappresentate nel corpo dell'atto in questione le ragioni di interesse pubblico che lo sorreggono.

8.1. L’amministrazione si è, infatti, limitata, da una parte, a dare atto che “ nella concessione edilizia approvata l’altezza massima tra il pavimento del piano e l’intradosso è di mt 2,80 mentre l’altezza massima al colmo è di mt 3,00; che quindi il permesso di costruire n. -OMISSIS-è un provvedimento rilasciato illegittimamente in quanto viola le disposizioni regolamentari della Lottizzazione -OMISSIS-, nelle cui norme l’altezza al colmo era prevista in ml 2,00 ” e, dall’altra, a richiamare il mancato ottemperamento della parte ricorrente alla disposizione (posta con determinazione n.-OMISSIS- del 22.08.2025) di presentare un progetto in variante che rispetti le prescrizioni del p.d.l. e del r.e..

8.2. Orbene, non vi sono ragioni nella vicenda all’esame per discostarsi dal granitico orientamento della giurisprudenza amministrativa a mente del quale l'annullamento in autotutela di un titolo edilizio non può essere disposto per la sola esigenza di ristabilire la legalità dell'azione amministrativa, ma deve esternare i profili di interesse pubblico concreto e attuale al ripristino dello status quo ante, nonché dar conto della comparazione di tale interesse con i confliggenti interessi privati discendenti da posizioni giuridiche consolidate (cfr. Consiglio di Stato, A.P., 17 ottobre 2017 n. 8; Consiglio di Stato, Sez. IV, 24 dicembre 2015 n. 5830; Consiglio di Stato, Sez. VI, 30 settembre 2015 n. 4552); ciò in quanto, anche i provvedimenti di annullamento in autotutela di precedenti titoli edilizi sono soggetti all'art. 21 nonies della L. n. 241 del 1990 (Cfr. Consiglio di Stato, Sez. VI, 25 maggio 2020, n. 3277).

8.3. Secondo un orientamento che il Collegio condivide, “ In applicazione della norma citata, invero, l'annullamento d'ufficio del permesso di costruire richiede necessariamente un'espressa motivazione in ordine all'interesse pubblico concreto ed attuale al ripristino dello status quo ante, preminente su quello privato alla conservazione del provvedimento, che giustifichi il ricorso al potere di autotutela della P.A., entro un termine ragionevole, non essendo, anche in materia edilizia, sufficiente l'intento di operare un mero astratto rispristino della legalità violata. Al riguardo, sulla base della premessa secondo cui l'interesse pubblico specifico alla rimozione dell'atto illegittimo deve essere integrato da ragioni differenti dalla mera esigenza di ripristino della legalità, è stato chiarito che l'apprezzamento del presupposto in questione non può neanche risolversi nella tautologica ripetizione degli interessi sottesi alla disposizione normativa, la cui violazione ha integrato l'illegittimità dell'atto oggetto del procedimento di autotutela ” (T.A.R. Reggio Calabria, n. 29 del 29 aprile 2024; idem n. 137 del 28 febbraio 2020; TAR Napoli, sez. III, sent. n.-OMISSIS-92 del 3 novembre 2020).

8.4. Orbene, non si ravvisa, nel caos di specie, quella motivazione aggiuntiva, richiesta dal richiamato art. 21 nonies, non rinvenendosi alcun riferimento né alle “ ragioni di interesse pubblico, ulteriori rispetto alla mera esigenza di ripristinare la legalità violata, né al bilanciamento degli interessi pubblici con quelli privati ”, indispensabile nel caso di specie ove il decorso dei termini di legge dal rilascio del permesso di costruire nonché la revoca della sospensione dei lavori per le medesime ragioni di cui al provvedimento impugnato (a seguito e “in accoglimento” delle controdeduzioni dei ricorrenti) hanno inevitabilmente ingenerato negli interessati un legittimo affidamento alla regolarità delle procedure poste in essere.

9. Alla luce delle suesposte considerazioni, il ricorso deve essere accolto, assorbendo gli ulteriori motivi sin qui non delibati, con conseguente annullamento del provvedimento impugnato.

10. Le spese seguono la soccombenza e vengono liquidate come in dispositivo.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Sicilia, sezione staccata di Catania (Sezione Prima), definitivamente pronunciando sul ricorso, come in epigrafe proposto, lo accoglie e, per l’effetto, annulla il provvedimento impugnato.

Condanna l’Amministrazione comunale intimata al pagamento delle spese di lite nei confronti della parte ricorrente, che liquida complessivamente in € 1.000,00 (euro mille/00), oltre accessori di legge, se dovuti.

Ritenuto che sussistano i presupposti di cui all'articolo 52, commi 1 e 2, del decreto legislativo 30 giugno 2003, n. 196 (e degli articoli 5 e 6 del Regolamento (UE) 2016/679 del Parlamento europeo e del Consiglio del 27 aprile 2016), a tutela dei diritti o della dignità della parte interessata, manda alla Segreteria di procedere all'oscuramento delle generalità di parte ricorrente e di qualsiasi altra persona menzionata nella presente sentenza.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in Catania nella camera di consiglio del giorno 28 gennaio 2026 con l'intervento dei magistrati:

NC RI ST, Presidente

US RA SI, Consigliere, Estensore

Calogero Commandatore, Primo Referendario

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
US RA SI	NC RI ST

IL SEGRETARIO

In caso di diffusione omettere le generalità e gli altri dati identificativi dei soggetti interessati nei termini indicati.