Sentenza n. 71/2026
Depositata il 10/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di TERAMO Sezione 1, riunita in udienza il 09/02/2026 alle ore 14:00 con la seguente composizione collegiale:
TOMASSINI ELENA, Presidente e Relatore
DI MARCO MARCO, Giudice
PAPA ROBERTA PIA RITA, Giudice
in data 09/02/2026 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sul ricorso n. 578/2025 depositato il 24/11/2025

proposto da

Ricorrente_1 - CF_Ricorrente_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Difensore_2 Telefono_1 - CF_Difensore_2
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Ag. Entrate Direzione Provinciale Teramo
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI LIQUIDAZIONE n. 1T000624000 REGISTRO 2023
- AVVISO DI LIQUIDAZIONE n. 1T000625000 IMPOSTA MUTUO
- AVVISO DI LIQUIDAZIONE n. 1T000625000 IMPOSTA MUTUO 2023
a seguito di discussione in pubblica udienza
Richieste delle parti: Ricorrente: Chiede che codesta Ecc.ma Corte di Giustizia Tributaria adita, in sostanziale accoglimento delle motivazioni sopra esposte, Voglia: I. disporre l'annullamento degli avvisi di liquidazione meglio indicati in oggetto;
II. con vittoria delle spese.
Resistente:
Chiede a codesta onorevole Corte di Giustizia Tributaria:
- in via preliminare, di dichiararsi l'inammissibilità del ricorso proposto dal sig. Ricorrente_1, per intervenuta acquiescenza ai due avvisi di liquidazione impugnati ai sensi dell'art. 15 del Decreto legislativo
19 giugno 1997 n. 218; - nel merito, il rigetto del ricorso per i motivi sopra illustrati;
- in entrambi i casi con condanna del ricorrente alle spese di giudizio.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con ricorso tempestivamente notificato e depositato, il sig. Ricorrente_1 ha impugnato gli avvisi di liquidazione indicati in epigrafe, con i quali l'Agenzia delle Entrate ha richiesto il recupero delle maggiori imposte di registro e sostitutiva (oltre sanzioni e interessi) dovute per l'acquisto di un immobile a uso abitativo e per il correlativo mutuo, a seguito della decadenza dall'agevolazione “prima casa”. In particolare, l'Ufficio ha contestato al contribuente di aver fruito indebitamente dell'aliquota agevolata, poiché alla data dell'atto di acquisto egli risultava già proprietario di due immobili abitativi siti nel medesimo Comune di Pescara, circostanza ritenuta ostativa ai benefici “prima casa” ai sensi della normativa vigente. L'Ufficio ha quindi qualificato come mendace la dichiarazione resa dal contribuente in sede di rogito circa la non titolarità di altri immobili abitativi nello stesso Comune, procedendo alla liquidazione delle imposte ordinarie con soprattasse.
Nel costituirsi in giudizio, l'Agenzia delle Entrate ha eccepito in via preliminare l'inammissibilità del ricorso per intervenuta acquiescenza ex art. 15 del D.Lgs. 19 giugno 1997 n. 218. A sostegno di tale eccezione, la difesa erariale ha dedotto che il contribuente, prima di proporre il ricorso, avrebbe chiesto la rateizzazione del dovuto e corrisposto la prima rata, comportandosi così in modo incompatibile con la volontà di contestare gli avvisi impugnati. Secondo l'Ufficio, l'adesione al pagamento rateale delle somme richieste avrebbe comportato il perfezionamento della definizione agevolata dell'accertamento per acquiescenza prevista dalla legge, rendendo l'atto impositivo definitivo e non più impugnabile ai sensi del citato art. 15 D.Lgs. 218/1997.
Nel merito, l'Agenzia resistente ha ribadito la legittimità della decadenza dall'agevolazione “prima casa”. Ha sostenuto che la mera esistenza, in capo all'acquirente, di altri immobili abitativi nel medesimo Comune dell'immobile agevolato sia di per sé sufficiente ad escludere il beneficio, a nulla rilevando che tali immobili fossero concessi in locazione a terzi. A giudizio dell'Ufficio, la normativa agevolativa richiede in modo tassativo la condizione di non possedere “altra casa di abitazione” nel territorio comunale interessato, condizione nella specie non soddisfatta dal contribuente, indipendentemente dall'uso effettivo che egli facesse dei beni preposseduti.
Il ricorrente, nelle proprie difese e memorie illustrative (depositate ex art. 32, D.Lgs. 546/1992), ha contestato anzitutto l'eccezione di inammissibilità. Egli afferma di non aver inteso prestare acquiescenza agli atti impugnati, evidenziando che l'istanza di rateazione presentata all'Ufficio mirava unicamente ad evitare l'aggravio di interessi e sanzioni in pendenza di giudizio, e non costituiva affatto rinuncia all'impugnazione.
Il ricorrente sottolinea di aver comunque notificato il ricorso entro il termine di legge, manifestando così chiaramente la volontà di opporsi alla pretesa fiscale.
Nel merito, Ricorrente_1 ha dedotto deduce la spettanza dell'agevolazione “prima casa” nonostante la prepossidenza dei due immobili. Egli spiega che gli immobili posseduti antecedentemente, entrambi siti in Pescara, erano da anni regolarmente locati (uno dei quali locato a studenti universitari), costituendo parte di una programmata strategia pensionistica e di investimento familiare volta al sostentamento economico. Tali beni, dunque, secondo il ricorrente, erano oggettivamente e soggettivamente inidonei all'uso abitativo proprio, trattandosi di unità abitative di fatto non disponibili per le esigenze della sua famiglia. A supporto di questa tesi, il contribuente ha richiamato la giurisprudenza di legittimità più recente, la quale ha reinterpretato in senso sostanziale il requisito dell'“assenza di altro immobile” ai fini dell'agevolazione prima casa, ammettendo cause di inidoneità anche di natura soggettiva o economica accanto a quelle meramente oggettive.
Il valore della controversia, indicato in € 15.287,00, rientra nello scaglione previsto per le cause di modica entità.
All'udienza del 9 febbraio 2025 le parti hanno insistito nelle rispettive argomentazioni e la causa è passata in decisione.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Sull'eccezione preliminare di inammissibilità per acquiescenza. – L'eccezione sollevata dall'Ufficio non è fondata e va respinta, risultando il ricorso ammissibile. Ai sensi dell'art. 15 D.Lgs. 218/1997, il contribuente ha facoltà di definire in via agevolata un avviso di accertamento non impugnato, ottenendo la riduzione della sanzione ad un terzo, a condizione di effettuare il pagamento (anche rateale) di tutte le somme dovute entro il termine di impugnazione. Il perfezionamento di tale acquiescenza legislativa è però subordinato alla mancata proposizione del ricorso: qualora invece, come nel caso in esame, il contribuente notifichi l'impugnazione tempestivamente, l'atto impositivo non può ritenersi definito in via acquiescente prima dello spirare del termine legale.
La giurisprudenza di legittimità ha chiarito sul punto che il mero comportamento concludente del contribuente – quale il pagamento, anche parziale o rateale, di quanto richiesto dall'amministrazione – non implica automaticamente rinuncia alle tutele giurisdizionali, in difetto di una volontà inequivoca in tal senso.
In altri termini, vige in materia tributaria un principio generale per cui al semplice riconoscimento (esplicito o implicito) del debito tributario contenuto in atti del procedimento di accertamento o riscossione (come domande di rateizzazione o altri adempimenti) non può attribuirsi l'effetto preclusivo di ogni contestazione sull'an debeatur, salvo il caso in cui siano ormai decorsi i termini di impugnazione e si sia formato il giudicato sostanziale. Il contribuente, beninteso, può sempre rinunciare ad impugnare la pretesa fiscale, ma perché vi sia una valida acquiescenza occorre una manifestazione espressa di volontà abdicativa oppure un comportamento concludente assolutamente inequivoco in tal senso.
Nel caso in esame tali presupposti non ricorrono. Al contrario, il sig. Ricorrente_1, pur avendo inizialmente formulato istanza di dilazione di pagamento, ha poi esplicitamente contestato l'avviso impugnato entro il termine di legge, denotando assenza di animus acquiescendi. Manca qualsiasi atto o dichiarazione del ricorrente che possa interpretarsi come rinuncia definitiva al ricorso, risultando anzi inequivoca la volontà di opporsi desumibile dall'avvio del presente giudizio. Pertanto, in applicazione dei principi suesposti, la richiesta di rateizzazione presentata dal contribuente non può essere considerata acquiescenza al contenuto degli avvisi impugnati. In proposito giova richiamare anche Cass., ord. n. 23472/2024, la quale ha statuito che il pagamento della prima rata effettuato in sede di acquiescenza ex art. 15 D.Lgs. 218/97 non determina di per sé l'inoppugnabilità dell'atto impositivo. Ne discende che la proposizione del ricorso non era preclusa e lo stesso deve essere dichiarato ammissibile, reietta l'eccezione preliminare dell'Ufficio.

2. Nel merito, sulla decadenza dall'agevolazione “prima casa”.
La questione controversa attiene all'interpretazione della condizione ostativa prevista dalla legge ai fini dell'agevolazione “prima casa”, in presenza di immobili pre-posseduti dal contribuente nel medesimo
Comune. La norma applicabile (Nota II-bis, comma 1, lett. b) all'art. 1 della Tariffa Parte I allegata al D.P.R. 131/1986) stabilisce che le imposte di registro e ipo-catastali in misura agevolata spettano a condizione che l'acquirente “non sia titolare, esclusivo o in comunione con il coniuge, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso o abitazione di altra casa di abitazione” situata nel territorio del Comune in cui si trova l'immobile da acquistare.
Nel caso in esame è pacifico che, al momento dell'acquisto dell'abitazione per cui è causa (ubicata nel Comune di Pescara), il sig. Ricorrente_1 fosse proprietario di altre due unità abitative nello stesso Comune. Si tratta dunque di verificare se tale circostanza integri automaticamente la causa di decadenza dal beneficio, come sostenuto dall'amministrazione, oppure se – come dedotto dal ricorrente – quegli immobili fossero
“non idonei” a soddisfare il suo bisogno abitativo e pertanto ininfluenti ai fini dell'agevolazione.
Va premesso che la Corte di cassazione, mutando indirizzo rispetto al precedente del 2018, come evidenziato dall'Agenzia resistente, si è attestata su un'interpretazione strettamente letterale della normativa in epigrafe indicata, sottolineando che l'agevolazione non spetta in presenza di altri immobili posseduti dal contribuente nel medesimo comune, indipendentemente dall'indisponibilità di detti, qualora detta indisponibilità sia meramente relativa, ossia derivante dalla disposizione discrezionale del contribuente.
In particolare, con l'arresto ord. n. 4102 del 2025, riportata dalla resistente, è stato affermato che “il d.P.R.
n. 131/1986, nel testo applicabile ratione temporis (come modificato con l'art. 3, comma 131, legge 28 dicembre 1995, n. 549), indica quale presupposto dell'ottenimento dell'agevolazione "prima casa" la non titolarità (e cioè la cosiddetta "impossidenza"), da parte dell'acquirente, che non abbia in precedenza fruito di tale agevolazione, "dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l'immobile da acquistare" (Nota II-bis, comma 1, lett. b). L'elemento impeditivo risultante dal testo del citato decreto è, dunque, la mera "pre-possidenza di un'altra casa di abitazione», null'altro essendo aggiunto dalla norma per qualificare tale "pre-possidenza", con riferimento in particolare alle caratteristiche strutturali della "casa" già posseduta o alla sua rispondenza alle esigenze abitative dell'acquirente. Tale formulazione normativa venne introdotta dopo le modifiche che, tra il 24 gennaio 1993 ed il 31 dicembre 1995, avevano regolato la materia: il disposto dell'art. 1, comma 1, d.l. 23 gennaio 1993,
n. 16, convertito in legge 24 marzo 1993 n. 75 per il quale l'acquirente doveva dichiarare «di non possedere altro fabbricato o porzioni di fabbricato idoneo ad abitazione», e poi l'articolo 16, d.l. 22 maggio 1993, n.
155, convertito in legge 19 luglio 1993 n. 243 (il quale ribadiva che l'acquirente doveva dichiarare «di non possedere altro fabbricato o porzioni di fabbricato idoneo ad abitazione»). Con le richiamate disposizioni dell'anno 1993, dunque, era stato introdotto (per la prima volta espressamente) il principio in base al quale la "pre-possidenza" dell'abitazione in tanto non era ostativa a un nuovo acquisto agevolato in quanto si trattasse di un fabbricato non "idoneo ad abitazione"; concetto, quello della 'non idoneità", che la giurisprudenza di legittimità specificò dovesse ravvisarsi nel caso in cui l'acquirente possedesse un alloggio concretamente non idoneo, per dimensioni e caratteristiche, per lo scopo abitativo anche della sua famiglia, con necessaria valutazione di tale requisito in senso soggettivo, sicché l'inidoneità doveva essere valutata dal punto di vista del compratore in relazione alle esigenze abitative del suo nucleo familiare(così Cass., sez. 5, 5/02/2016, n. 2278, e, da ultimo, Cass., sez. 5, 2/02/2018, n. 2565). Tale interpretazione, peraltro, si poneva in linea di continuità con quanto già ritenuto da questa Corte nel vigore della precedente disciplina, nonostante che nella stessa non fosse menzionato il requisito della "idoneità" ma "solo" quella della non possidenza di "altro fabbricato o porzioni di fabbricato destinati ad uso di abitazione” (cfr. Cass. sez. 5,
7/08/2009, n. 18128, secondo la quale il requisito della impossidenza di altro fabbricato o porzione di fabbricato destinato ad abitazione sussiste nel caso di carenza di altro alloggio concretamente idoneo a sopperire ai bisogni abitativi, e, quindi, non resta escluso dalla proprietà di un altro appartamento, ove l'interessato deduca e dimostri che non sia in grado, per dimensioni e complessive caratteristiche, di soddisfare dette esigenze").

4.A fronte della sostituzione della disciplina di cui al d.l. 16/1993 e al d.l. 155/1993
(che, come visto, era esplicita sul punto della "idoneità" della casa pre-posseduta) con una disciplina (art. 3, comma 131, 1. n. 549 del 1995) in cui il concetto di "idoneità" non era più previsto, la Corte ha ritenuto
(nella citata sentenza n. 18128/2009, sul punto confr. anche Cass. n. 2565/2018, in motivazione) che la successiva normativa, lungi dall'introdurre un requisito, appare invece meramente interpretativa di quella precedente, e ciò in quanto il concetto di “abitazione” presuppone implicitamente il requisito della "idoneità", con la conseguenza che, se la casa "pre-posseduta" non è "idonea", la sua presenza non impedirebbe l'ottenimento dell'agevolazione "prima casa" in occasione di un nuovo acquisto (Cass.19989/2018). Conforta detta interpretazione la pronuncia della Corte Costituzionale che, nel dichiarare la manifesta inammissibilità della questione di legittimità costituzionale relativa alla lettera b) del numero 1) della nota II-bis dell'art. 1 della tariffa parte prima del d.P.R. n. 131/1986 - come modificata dalla legge 1995 n. 549 - ha richiamato l'interpretazione "costituzionalmente orientata" delle pronunce della Cassazione (citando, in particolare,
Cass. n. 100 del 2010 e Cass. n. 18128 del 2009), affermando che la intervenuta sostituzione nella legge sulla "prima casa" dell'espressione "fabbricato idoneo ad abitazione" con quella "casa di abitazione" è da intendersi "nel senso che la possidenza di una casa di abitazione costituisce ostacolo alla fruizione delle agevolazioni fiscali per il successivo acquisto di un'altra casa ubicata nello stesso Comune soltanto se la prima delle due case sia già idonea a soddisfare le esigenze abitative dell'interessato" (Cfr. Corte Cost. Ord.
n. 203 del 22.06.2011).

5.Va, dunque, data continuità all'indirizzo della giurisprudenza di legittimità, conforme alla interpretazione della Corte Costituzionale, che ha ritenuto sussistere il beneficio fiscale di cui all'art. 1 del d.l. n. 16 del 1993 nell'ipotesi di possesso di altro alloggio non concretamente idoneo, per dimensioni e caratteristiche complessive, a sopperire ai bisogni abitativi del contribuente e della sua famiglia.
In particolare, il beneficio deve essere riconosciuto sia in relazione a "circostanze di natura oggettiva", come nel caso d'effettiva inabitabilità, sia di natura soggettiva, come nel caso in cui l'immobile sia inadeguato per dimensioni o caratteristiche qualitative alle esigenze del nucleo familiare (Cass. civ. Sez. V, sentenza 18 febbraio 2003, n. 2418; Cass. 2010 n.100). Non si può ritenere d'ostacolo, dunque, all'applicazione delle agevolazioni "prima casa" la circostanza che l'acquirente dell'immobile sia al contempo proprietario d'altro immobile - acquistato senza agevolazioni nel medesimo Comune - che, "per qualsiasi ragione" sia inidoneo, per le ridotte dimensioni o altro, ad essere destinato a sua abitazione (Cass. civ. Sez. V, sentenza 17 maggio
2006, n. 11564; Sez. 5, Sentenza n. 5236 del 28/02/2008)”. […]
“6.1.Con specifico riferimento a immobile locato a terzi, questa Corte, con sentenza n. 19989/2018 (richiamata sinteticamente dalla decisione di questa Corte n. 5051/2021), ha ritenuto che l'idoneità abitativa manchi nell'ipotesi in cui l'immobile preposseduto nel medesimo Comune sia locato a terzi.

6.2 Il Collegio ritiene di non condividere detto indirizzo, rimasto peraltro isolato, potendosi riconoscere il beneficio, come prima chiarito, sia per "circostanze di natura oggettiva", ovvero per le caratteristiche intrinseche dell'immobile (come nel caso d'effettiva inabitabilità), sia di natura soggettiva, nel caso in cui il fabbricato sia inadeguato per dimensioni o caratteristiche qualitative a sopperire ai bisogni abitativi del nucleo famigliare (Cass. civ. Sez. V, sentenza 11 luglio 2003, n. 10925; Cass. civ. Sez. V, sentenza 17 maggio 2006,
n. 11564; Cass. n. 23064 del 2012; Cass. n. 12866 del 2012; Cass. n. 26653 del 2014; Cass. n. 21289 del
2014; Cass. 2016 n. 2278; Cass. 2017 n.27376; Cass. 20300/2018; Cass. 2018 n.2565; Cass. n. 13118/2019;
Cass. n. 30585/2023). Questa Corte ha sancito che l'inidoneità conseguente a fattori soggettivi potrebbe conseguire al fatto che la casa sia (a causa della mancanza o della rottura di impianti o servizi) o diventi (ad esempio, a causa di intemperie o di disastri) inagibile o fatiscente.

7. Non rientra nel concetto di “inidoneità oggettiva”, rilevante ai fini della spettanza dell'agevolazione “prima casa”, una indisponibilità giuridica di carattere meramente temporaneo dipendente dalla volontà e discrezionale scelta del soggetto, come quella derivante dalla locazione a terzi dell'immobile posseduto nel medesimo Comune. Non sussiste, difatti, l'inidoneità oggettiva dell'immobile, allorquando la sua indisponibilità derivi dalla concreta destinazione d'uso dell'immobile impartita, mediante contratto di locazione, dal proprietario: pertanto non può chiedere nuovamente i benefici prima casa, invocando l'inidoneità, il soggetto che sia proprietario di un'abitazione da lui locata, a causa della sussistenza dell'altrui diritto di godimento, così come non può usufruire dell'agevolazione colui che abbia usato in concreto l'abitazione pre-posseduta come studio professionale (Cass.,10 luglio 2018 n. 18098). Può dunque affermarsi il principio di diritto secondo cui che l'immobile pre-posseduto sia gravato dal diritto di godimento di terzi, per effetto di contratto di locazione o altra forma negoziale di disponibilità, non integra una inidoneità oggettiva dell'unità immobiliare atta a giustificare l'applicazione dell'agevolazione in questione anche al successivo acquisto immobiliare;
sicché se a quest'ultima data l'immobile pre-posseduto risulta giuridicamente indisponibile, esso non può ritenersi per questa ragione inidoneo ai fini del beneficio, dipendendo la sua indisponibilità dalla destinazione d'uso ad esso volontariamente e discrezionalmente impartita dal proprietario>.
Tale orientamento è condiviso dal Collegio, per il quale l'agevolazione in parola è volta – come del resto ha diffusamente esposto il contribuente – ad agevolare l'acquisto della “prima casa” di abitazione, e non la terza o la quarta, essendo indifferente la destinazione discrezionale di messa a reddito, come nella specie, degli immobili preposseduti dal contribuente;
al riguardo, la lettera della norma distingue nettamente le due ipotesi richiedendo di non aver acquistato il bene con le agevolazioni su tutto il territorio nazionale ovvero di non possedere altri immobili nel medesimo comune (anche se acquistati senza agevolazioni), con ciò lasciando chiaramente intendere che tale possesso escluda la spettanza dei benefici.
Né il contribuente ha allegato situazioni per le quali gli immobili preposseduti fossero inidonei strutturalmente ai bisogni familiari (es. dimensioni limitate e quindi non adeguate).
In conclusione, il ricorso deve essere respinto nel merito. Le spese di lite, tuttavia, a seguito dei contrasti giurisprudenziali sopra illustrati e della complessità interpretativa della normativa, possono essere compensate.

P.Q.M.

La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di Teramo, Sezione I, definitivamente pronunciando, così decide:
respinge l'eccezione preliminare di inammissibilità del ricorso per asserita acquiescenza;
respinge il ricorso e, per l'effetto, conferma gli avvisi di liquidazione n. 2023 IT000624000/2025 e n. 2023
IT000625000/2025 impugnati, compensa le spese
Così deciso in Teramo nella camera di consiglio del giorno 9 febbraio 2026.
La Presidente est.