Pubblicato il 20/01/2026

N. 00101/2026 REG.PROV.COLL.

N. 00102/2024 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Veneto

(Sezione Seconda)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 102 del 2024, integrato da motivi aggiunti, proposto da IC RU, rappresentata e difesa dall'avvocato Stefano Canal, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

contro

Comune di Venezia, in persona del Sindaco pro tempore , rappresentato e difeso dagli avvocati Antonio Iannotta, Nicoletta Ongaro, Federico Trento, Marzia Masetto, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;
Palazzo DI S.r.l. – Società Benefit, in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentato e difeso dagli avvocati Annamaria Tassetto, Franco Zambelli, Matteo Zambelli, Chiara Zambelli, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

per l'annullamento

Con il ricorso introduttivo :

- della deliberazione del Consiglio Comunale n. 41 del 6 luglio 2023 avente ad oggetto “ Restauro e adeguamento funzionale a sede espositiva, ateliers e foresteria per artisti di Palazzo DI a Santa Fosca, Venezia. Autorizzazione ai sensi dell''art. 24, comma 2 bis, della legge regionale 27/2023 ” pubblicata all’Albo comunale dal 12 luglio 2023 al 27 luglio 2023;

- di ogni atto, anche non noto alla ricorrente, conseguente e presupposto e/o comunque connesso con il procedimento in esame.

Con i motivi aggiunti depositati il 12 giugno 2024 :

- del Permesso di Costruire n. 2023/211379 dell’8 marzo 2024, P.G. n. 118304, rilasciato alla società Palazzo DI s.r.l., con il quale è stato autorizzato l’intervento di “ Restauro con adeguamento funzionale di Palazzo DI per la realizzazione di - piano terra: sala espositiva e caffetteria; - piano ammezzato e primo: sala espositiva; - piano secondo: ateliers artisti; piano sottotetto: foresteria per artisti (residenza per artisti). L’intervento prevede le seguenti modifiche: - opere interne: modifiche al distributivo con realizzazione di nuovi collegamenti verticali (scale e ascensore) e soppalco tecnico; - opere eterne: realizzazione di due volumi tecnici, terrazza, demolizione di superfetazioni nello scoperto, apertura porta d’acqua, posa di lucernari e abbaino, installazione di nuovi serramenti ”;

- di ogni atto, anche non noto alla ricorrente, conseguente e presupposto e/o comunque connesso con il procedimento in esame.

Con i motivi aggiunti depositati il 18 settembre 2025 :

- del provvedimento comunale prot. 0311448 del 18 giugno 2025 avente ad oggetto “ SCIA – Opere interne in variante al progetto di restauro con adeguamento funzionale di Cà DI di cui al Permesso di Costruire in data 08/03/2024 prot. 118304. Presa d’atto ”;

- per quanto di valore provvedimentale autonomo, della nota municipale n. 125662 prot. dell’11 marzo 2025 avente ad oggetto “ SCIA - Opere interne in variante al progetto di restauro con adeguamento funzionale di Ca' DI di cui al Permesso di Costruire rilasciato in data 08/03/2024 prot. 118304 – Comunicazione di avvio del procedimento finalizzato alla rimozione degli effetti della SCIA ai sensi dell’art. 19, comma 4, e art. 21 nonies della L. 241/1990 ”;

- di ogni atto, anche non noto alla ricorrente, conseguente e presupposto e/o comunque connesso con il procedimento in esame.

Visti il ricorso, i motivi aggiunti e i relativi allegati;

Visti gli atti di costituzione in giudizio del Comune di Venezia e di Palazzo DI S.r.l. – Società Benefit;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell'udienza pubblica del giorno 11 dicembre 2025 la dott.ssa NA AR e uditi per le parti i difensori come indicato a verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO

L’odierno contenzioso riguarda l’intervento edilizio di restauro e adeguamento funzionale di Palazzo DI, ubicato nei pressi di Campo Santa Fosca, nel Sestiere di Cannaregio a Venezia.

L’edificio settecentesco, tutelato come bene culturale, è urbanisticamente classificato dalla Variante al PRG per la TT Antica come “C – Unità edilizia di base residenziale preottocentesca originaria a fronte tricellulare”; è stato di proprietà del Comune di Venezia dal 1889 e, nel tempo, ha ospitato una palestra, una scuola, gli uffici dei vigili urbani e dei magazzini; successivamente è stato assegnato al Tribunale di Sorveglianza.

L’immobile è dal 2021 di proprietà di Palazzo DI S.r.l., che ha avviato un progetto edilizio di ristrutturazione per destinare l’edificio a sede della fondazione Berggruen Arts & Culture, che ospiterà mostre, installazioni, simposi e accoglierà alcuni ateliers per artisti e i loro alloggi nel piano sottotetto, con il recupero di locali originariamente accessori.

La ricorrente è titolare di un’unità immobiliare residenziale a Cannaregio, piano 3 e 4 di un complesso condominiale che prospetta direttamente sulla zona retrostante Palazzo DI.

Con il ricorso introduttivo del giudizio, trasposto in sede giudiziaria dal ricorso straordinario al Presidente della Repubblica a seguito di opposizione del Comune di Venezia, la signora RU ha impugnato la deliberazione del Consiglio Comunale n. 41 del 6 luglio 2023, che ha autorizzato ai sensi dell’art. 24, comma 2 bis della L.R. 27/2003 il rilascio del titolo edilizio in parziale difformità dalla normativa urbanistica ed edilizia comunale vigente. Tale disposizione prevede che “ Il consiglio comunale può motivatamente approvare o autorizzare, su aree destinate a servizi pubblici, opere pubbliche o di pubblica utilità diverse da quelle previste nello strumento urbanistico comunale. Il provvedimento costituisce variante allo strumento urbanistico medesimo, senza necessità di approvazione superiore. ”

La deducente lamenta il pregiudizio derivante alla sua proprietà dal progetto di restauro, che prevede:

- la costruzione ex novo di una sopraelevazione a distanza inferiore a quella legale dalla sua proprietà, con realizzazione di una terrazza praticabile;

- la collocazione entro tale volume (definito “tecnico”) dell’unità dell’impianto di riscaldamento e raffrescamento dell’edificio, che genereranno vibrazioni e disturbi acustici;

- la demolizione di un muro imponente che delimita la corte di Palazzo DI verso Rio del Trapolin e che risulta interconnesso strutturalmente alla parete perimetrale dell’edificio condominiale ove è ubicata la proprietà della ricorrente;

- la creazione nel cortile privato di una zona di plateatico da adibire ad attività di ristorazione.

Il ricorso è affidato ai seguenti motivi:

I. Violazione e falsa applicazione dell’art. 24, comma 2 bis, della L.R. 27/2003, degli artt. 10 e 19 del D.P.R. 327/2001, dell’art. 18 della L.R. 11/2004, degli artt. 5, 13 e 17 delle N.T.A. e delle Schede nn. 6, 7, 28 e 57 della VPRG del Comune di Venezia. Eccesso di potere per difetto del presupposto. Violazione dell’art. 3 della L. 241/1990 . Il Comune ha violato la normativa che regola la facoltà di autorizzazione in deroga allo strumento urbanistico, perché ha omesso di procedere alla previa adozione della variante, che è stata direttamente approvata in via definitiva, impedendo agli interessati di partecipare al procedimento. Inoltre difetta in specie il presupposto della qualificazione dell’edificio oggetto di deroga come opera pubblica o di pubblica utilità.

II. Violazione e falsa applicazione degli artt. 873 cod. civ. e 9 del D.M. 1444/1968 in riferimento alle z.t.o. A. Violazione dell’art. 3 del Regolamento edilizio Comunale. Violazione e falsa applicazione dei punti 18, 30 e 31 del Quadro delle definizioni uniformi del Regolamento edilizio. Eccesso di potere per travisamento dei fatti e difetto del presupposto . La delibera viola il regime delle distanze previsto per la zona A (centro storico) dall’art. 9 del D.M. 1444/1968, il quale prevede che “ per le operazioni di risanamento conservativo e per le eventuali ristrutturazioni, le distanze tra costruzioni non possono essere inferiori a quelle intercorrenti tra i volumi edificati preesistenti ”. Il nuovo corpo edilizio previsto in soprelevazione va qualificato come “nuova costruzione” e quindi non rispetta le preesistenti distanze. Per le sue dimensioni (altezza interna di oltre tre metri, superficie di circa 30 mq) lo stesso non può essere considerato come strettamente necessario a contenere e consentire l’accesso alle apparecchiature degli impianti tecnici a servizio dell’edificio e, pertanto, non può essere qualificato come volume tecnico.

III. Violazione a falsa applicazione della Scheda n. 57 della VPRG del Comune di Venezia (ulteriore profilo). Eccesso di potere per difetto del presupposto. Violazione dell’art. 3 della L. 241/1990 . La demolizione della muratura che delimita la corte interna di Palazzo DI verso il Rio del Trapolin si pone in contrasto con la scheda n. 57 della VPRG, in base alla quale vi è l’obbligo di conservazione e/o ripristino, ovvero sostituzione, di eventuali elementi di delimitazione perimetrali.

Si sono costituiti per resistere al ricorso il Comune di Venezia e Palazzo DI S.r.l.

Con motivi aggiunti depositati in data 12 giugno 2024 (primi motivi aggiunti) la ricorrente ha esteso il gravame all’intervenuto permesso di costruire n. 2023/211379 rilasciato alla controinteressata in data 8 marzo 2024. La deducente precisa che i rilievi dalla stessa formulati in fase procedimentale sono stati controdedotti dal Comune in sede di istruttoria, come risulta dal verbale del 16 febbraio 2024, che ha escluso la sussistenza delle denunciate criticità. Pertanto il titolo edilizio risulta inficiato dai profili di illegittimità già evidenziati all’amministrazione. La Signora RU dà peraltro atto che dall’analisi dei progetti edilizi emerge che non è più prevista la demolizione del muro delimitante il cortile interno, ma solo l’apertura di una porta d’acqua.

I motivi aggiunti sono affidati alle seguenti censure:

I. Illegittimità in via derivata . La ricorrente conferma le doglianze formulate con il ricorso introduttivo, ad eccezione del motivo n. 3, superato dalla modifica progettuale riferita al muro perimetrale;

II. Violazione e falsa applicazione degli artt. 873 cod. civ. e 9 del D.M. 1444/1968 in riferimento alle z.t.o. A (ulteriori profili). Violazione dell’art. 3 del Regolamento edilizio Comunale. Violazione e falsa applicazione dei punti 18, 30 e 31 del Quadro delle definizioni uniformi del Regolamento edilizio (ulteriori profili). Violazione e falsa applicazione dell’art. 14 del d.P.R. 380 del 2001. Eccesso di potere per travisamento dei fatti e difetto del presupposto . Il Comune ha ritenuto che non vi sia una violazione delle distanze perché la sopraelevazione contestata si trova ad un’altezza superiore rispetto all’edificio in cui ha sede l’unità della ricorrente e, quindi, non lo fronteggia. Tale posizione interpretativa si pone in contrasto con la normativa richiamata in rubrica; la giurisprudenza è concorde nell’affermare che la sopraelevazione di un edificio preesistente determina un incremento volumetrico del fabbricato e va qualificata come nuova costruzione. Il nuovo elemento edilizio contrasta anche con l’articolo 3 del Regolamento edilizio, che prevede una distanza minima tra edifici, organismi edilizi o corpi di fabbrica e fabbricati posti sul medesimo lotto non inferiore a 5 metri, mentre nel caso di specie il distacco è pari a 3,5 metri. Tale prescrizione non rientra tra quelle oggetto della deroga ex art. 14 del d.P.R. 380/2001, che è stata qui richiesta solo in relazione alla densità edilizia e all’aumento di volumetria.

III. Violazione e falsa applicazione dell’art. 3 del Regolamento edilizio Comunale (ulteriore profilo). Eccesso di potere per travisamento dei fatti e difetto del presupposto . Il nuovo corpo edilizio ha dimensioni incompatibili con la qualificazione come “vano tecnico”.

IV. Violazione e falsa applicazione degli artt. 37.7 e dell’art. 75 del Regolamento edilizio Comunale. Violazione dell’art. 5 della VPRG per la TT Antica. Eccesso di potere per difetto del presupposto . Il progetto prevede la creazione di un corpo di fabbrica in sopraelevazione coperto da una terrazza praticabile di 33,5 mq, che funge anche da copertura del volume edilizio sottostante. Tale corpo contrasta con le disposizioni del Regolamento edilizio comunale che vietano di creare nuovi terrazzi.

L’art. 5 delle NTA della VPRG non consente per l’edificio alcun genere di ampliamento.

V. Violazione e falsa applicazione degli artt. 10, 12 e 14 (ulteriore profilo) del d.P.R. 380 del 2001. Eccesso di potere per travisamento dei fatti e difetto del presupposto . La ricorrente evidenzia che, come segnalato tempestivamente al Comune, i lavori oggetto del titolo edilizio datato 8 marzo 2024 sono stati avviati già nei mesi precedenti al suo rilascio. Gli stessi non potevano quindi essere assentiti in via ordinaria ma, al tutto concedere, solo a seguito di accertamento di conformità.

La causa è stata chiamata alla Camera di Consiglio dell’11 luglio 2024, ai fini dell’esame dell’istanza cautelare.

La domanda di sospensiva è stata respinta con ordinanza 15 luglio 2024, n. 297, non appellata.

L’udienza pubblica, fissata per il 10 luglio 2025, è stata rinviata all’11 dicembre 2025 in accoglimento della richiesta del difensore di parte ricorrente, in ragione della preannunciata proposizione di motivi aggiunti.

Con motivi aggiunti di data 18 settembre 2025 (Secondi motivi aggiunti) l’esponente ha quindi impugnato il provvedimento comunale prot. 0311448 del 18 giugno 2025 di presa d’atto della SCIA per opere interne in variante al progetto di restauro con adeguamento funzionale presentata dalla società controinteressata.

Evidenzia al riguardo la Signora RU che la società Palazzo DI ha depositato in data 8 luglio 2024 una SCIA in variante al permesso di costruire. La ricorrente, ritenendola illegittima per plurimi profili, con istanza del 20 gennaio 2025 ne ha chiesto al Comune l’annullamento in autotutela.

L’amministrazione ha avviato il procedimento finalizzato alla rimozione degli effetti della SCIA, rilevando la carenza di documentazione necessaria per valutare il progetto e, più precisamente, degli “ elaborati grafici opportunatamente quotati (stato di fatto, di progetto e comparato) di dettaglio del volume tecnico con precisazione in merito alla superficie e modalità di accesso ”. La Società ha depositato documentazione integrativa in data 24 marzo e 9 aprile 2025, recante di fatto una nuova SCIA, rispetto alla quale, con l’atto qui censurato, il Comune si è limitato ad una mera presa d’atto, disponendo l’archiviazione del procedimento avviato.

La deducente articola i seguenti motivi di illegittimità:

I. Illegittimità in via derivata dalle illegittimità già denunciate con il ricorso introduttivo (ad esclusione del motivo 3, sul quale non vi è più interesse) e nei primi motivi aggiunti, che si intendono confermate. In particolare con la SCIA è stato modificato il vano tecnico, eliminando il vano scala di accesso che vi trovava originariamente alloggiamento. Ciò conferma che le dimensioni del vano tecnico erano eccessive rispetto allo spazio necessario per l’alloggiamento degli impianti. In ogni caso la copertura del vano, che ospita una grande terrazza, non ha alcuna funzione tecnica.

II. Violazione e falsa applicazione degli artt. 21 nonies e 19 della L. 241 del 1990. Eccesso di potere per travisamento dei fatti e difetto del presupposto . La “presa d’atto” della SCIA assunta dal Comune contrasta con la disciplina prevista dall’art. 19 della legge 241/1990. La SCIA edilizia, infatti, si consolida decorsi 30 giorni dalla sua presentazione, salvo che entro tale termine l’amministrazione ne chieda la conformazione. Dopo tale termine il Comune può unicamente inibire l’attività oggetto di segnalazione. Il titolo edilizio non può in alcun modo essere integrato con ulteriori elaborati tecnici o interventi diversi da quelli inizialmente rappresentati.

Il Comune di Venezia e la controinteressata hanno eccepito l’inammissibilità del ricorso sia per carenza di interesse, contestando il difetto di prova di un pregiudizio specifico sofferto dalla ricorrente in ragione degli atti impugnati, sia per omessa impugnazione del provvedimento che ha autorizzato gli interventi edilizi sotto il profilo storico-monumentale e per mancata notifica del ricorso al Ministero della Cultura e alla Soprintendenza Archeologia Belle arti e Paesaggio per il Comune di Venezia e Laguna.

Il Comune resistente ha eccepito altresì l’inammissibilità dei secondi motivi aggiunti sotto plurimi profili: perché viene impugnata una nota di presa d’atto/archiviazione priva di contenuti lesivi; perché vengono ivi mosse censure che riguardano una scala (quella artistica) che non è quella oggetto della presa d’atto (ovvero quella di accesso al vano tecnico), perché le censure riguardano una SCIA inerente opere interne ed accessorie, che non sono idonee a pregiudicare la ricorrente.

La causa è stata trattenuta in decisione all’udienza pubblica dell’11 dicembre 2025.

DIRITTO

In via preliminare vanno scrutinate le eccezioni in rito sollevate dalle parti resistenti.

Anzitutto entrambe hanno eccepito l’inammissibilità del ricorso per difetto di interesse, perché la ricorrente non avrebbe dimostrato il pregiudizio che deriva alla sua posizione giuridica dagli atti impugnati né l’utilità conseguibile dall’accoglimento del ricorso.

L’eccezione non può essere condivisa. L’unità immobiliare della ricorrente è immediatamente adiacente a Palazzo DI. La sopraelevazione prevista ai fini dell’inserimento del vano tecnico e della soprastante terrazza dista dal suo edificio 3,5 metri e lo sovrasta, passando da una quota di 19,14 metri a 23,79 e quindi con un incremento di 4,65 metri, che indubbiamente può recare pregiudizio in termini di soleggiamento e maggior esposizione alle emissioni che potrebbero derivare dalla collocazione di macchinari a servizio dell’immobile adiacente, oltre che per l’utilizzo della terrazza con possibilità di affaccio verso la proprietà della ricorrente. La deducente lamenta un danno derivante in particolare dalla denunciata violazione delle distanze tra costruzioni, sicché dall’annullamento degli atti impugnati le deriverebbe un indubbio vantaggio.

Va ugualmente respinta l’eccezione di inammissibilità per mancata impugnazione dell’autorizzazione dell’intervento sotto il profilo della tutela monumentale. Stante l’autonomia di tale titolo rispetto al titolo edilizio, la ricorrente ha legittimamente impugnato solo quest’ultimo. Va rilevato del resto che l’eventuale accoglimento del ricorso recherebbe comunque soddisfazione alla pretesa della ricorrente, atteso che l’intervento edilizio necessita di assenso sotto entrambi i profili (monumentale ed edilizio), di modo che, venendo meno uno di essi, l’intervento edilizio non risulta più legittimato. L’impugnazione dei soli provvedimenti di tipo edilizio esime la ricorrente dalla notifica del ricorso all’Amministrazione preposta alla tutela dei beni culturali.

Passando al merito del gravame, va dato atto che l’originaria previsione della demolizione del muro che delimita la corte interna di Palazzo DI verso il Rio del Trapolin è stata superata dai progetti approvati. Su tale aspetto e quindi sul motivo n. 3 del ricorso introduttivo, come espressamente riconosciuto dalla deducente, deve essere pertanto dichiarata l’improcedibilità per sopravvenuta carenza di interesse.

Va quindi scrutinato il primo motivo del ricorso introduttivo, con cui la ricorrente deduce il difetto dei presupposti per il rilascio permesso costruire in deroga ai sensi dell’art. 24 comma 2 bis della L.R. 27/2003.

Invero la delibera consiliare che ha assentito del rilascio del titolo edilizio in parziale deroga allo strumento urbanistico dà ampiamente conto delle ragioni di interesse pubblico connesse all’intervento di restauro, conservazione e ri-funzionalizzazione di un importante immobile preottocentesco, già destinato in passato a funzioni pubbliche e quindi di fruizione collettiva e, a seguito dell’intervento, destinato ad un utilizzo anche pubblico. L’interesse pubblico dell’intervento è quindi connesso non solo al recupero e alla valorizzazione di un edificio di sicuro pregio da tempo inutilizzato, ma anche alla tutela e allo sviluppo del patrimonio della città, ampliando l’offerta culturale.

La delibera del Consiglio comunale evidenzia al riguardo che “ l’Amministrazione ritiene strategico consolidare il sistema culturale della città, costituito da una pluralità di soggetti, sia pubblici che privati, che operano con l’obiettivo comune di valorizzare e promuovere il patrimonio storico esistente; nella storia più o meno recente, la città di Venezia si è caratterizzata come eccellenza mondiale dell’arte contemporanea che, oltre alla Biennale e alla Fondazione Bevilacqua la Masa, ha visto radicarsi importati istituzioni private come la Fondazione Pinault, la Fondazione Guggenheim, la Fondazione Cini, la Fondazione DA e, più recentemente, la Fondazione NI AP con l’intervento di recupero di Palazzo Manfrin a Cannaregio, autorizzato dal Consiglio comunale con delibera n. 20 del 13/05/2021; istituzioni che hanno contribuito in modo decisivo al rafforzamento e promozione del sistema culturale veneziano e al sostegno alla produzione artistica; nel caso in esame si tratta, peraltro, di un intervento di particolare rilievo sotto il profilo storico e artistico, che prevede il recupero di un palazzo vincolato come bene culturale e la realizzazione di una nuova struttura espositiva ”.

La censura va disattesa anche con riguardo alla ritenuta violazione della procedura di approvazione del permesso di costruire in variante ai sensi del menzionato art. 24 comma 2 bis. La ricorrente sostiene che l’amministrazione comunale, pur espressamente esonerata dall’assoggettare l’atto all’approvazione regionale, avrebbe dovuto dapprima adottare la variante e solo in un secondo momento, a seguito della fase di partecipazione, approvarla in via definitiva.

La norma posta a fondamento dell’atto impugnato invero prevede che “ il Consiglio Comunale può motivatamente approvare o autorizzare, su aree destinate a servizi pubblici, opere pubbliche o di pubblica utilità diverse da quelle previste nello strumento urbanistico comunale. Il provvedimento costituisce variante allo strumento urbanistico medesimo, senza necessità di approvazione superiore ”.

Mentre la previsione del precedente comma 2 dell’art. 24, che disciplina la localizzazione di opere pubbliche in difformità agli strumenti urbanistici comunali, prevede espressamente che per tale procedura “ Si applicano in ogni caso le procedure di deposito e pubblicazione previste dalla vigente normativa in materia di urbanistica ”, analoga previsione non è inserita nel comma 2 bis, qui applicato, che prevede una procedura semplificata in deroga all’iter ordinario, per la quale l’organo consiliare è chiamato ad approvare, con un unico atto, la variante in modifica allo strumento urbanistico.

La censura, pertanto, anche sotto tale profilo va disattesa.

Le ulteriori questioni sollevate con il ricorso introduttivo e con i primi motivi aggiunti ineriscono alla legittimità della realizzazione del vano tecnico e della sovrastante terrazza rispetto alle previsioni del DM 1444/1968 e del regolamento edilizio.

In particolare la nuova costruzione violerebbe l’art. 9 del DM n. 1444/1968, a norma del quale: “ Le

distanze minime tra fabbricati per le diverse zone territoriali omogenee sono stabilite come segue: 1) Zone A): per le operazioni di risanamento conservativo e per le eventuali ristrutturazioni, le distanze tra gli edifici non possono essere inferiori a quelle intercorrenti tra i volumi edificati preesistenti, computati senza tener conto di costruzioni aggiuntive di epoca recente e prive di valore storico, artistico o ambientale ”.

Va evidenziato che di regola la sopraelevazione di un edificio costituisce “nuova costruzione”, che deve rispettare le norme sulle distanze.

Secondo i principi elaborati dalla giurisprudenza amministrativa e civile, infatti:

“- l'art. 9 del D.M. 1444/1968 è applicabile anche nel caso in cui una sola delle due pareti fronteggiantisi sia finestrata e indipendentemente dalla circostanza che tale parete sia quella del nuovo edificio o dell'edificio preesistente, o che si trovi alla medesima altezza o ad altezza diversa rispetto all'altro (Consiglio di Stato, sez. II - 19/10/2021 n. 7029, che richiama Corte di Cassazione, sez. II civile 1/10/2019 n. 24471);

- la distanza di dieci metri tra pareti finestrate di edifici antistanti, prevista dall'art. 9 del d.m. 2 aprile 1968, n. 1444, così come la distanza prevista ex art. 873 cc, deve essere misurata secondo il c.d. criterio lineare tracciando linee perpendicolari tra gli edifici (Consiglio di Stato sez. II, 10 luglio 2020, n. 4465) e non radiale, e va calcolata con riferimento ad ogni punto dei fabbricati e non alle sole parti che si fronteggiano e a tutte le pareti finestrate e non solo a quella principale (Cons. Stato, Sez. IV, 5 dicembre 2005, n. 6909; Cons. Stato n. 7731 del 2010, Cons. Stato n. 7004 del 2023), ciò a prescindere dalla specifica conformazione dell'edificio (pareti lineari o ricurve), sicché la norma trova applicazione anche tra immobili di altezza differente e a prescindere dall'andamento parallelo delle loro pareti (Consiglio di Stato, sez. IV - 14 febbraio 2022 n. 1056), ed è pacifico che la regola ex art. 9 comma 2 del D.M. sia applicabile anche alle sopraelevazioni (Consiglio di Stato, sez. IV - 27/10/2011 n. 5759). A tal proposito è stato chiarito che "laddove vi sia una modifica anche solo dell'altezza dell'edificio (come nel caso di specie) sono ravvisabili gli estremi della nuova costruzione, da considerare tale anche ai fini del computo delle distanze, rispetto agli edifici contigui" e che "la regola delle distanze legali tra costruzioni di cui al comma 2 dell'art. 9 cit. è applicabile anche alle sopraelevazioni", dovendo essere rispettata anche in caso di recupero dei sottotetti (cfr. Cons. Stato, Sez II, 19/10/2021 n. 7029; nello stesso senso, ex multis, Cons. Stato Sez. II, 25/10/2019, n. 7289; 18/05/2021, n. 3883). ” (Cons. Stato, Sez. IV, 25 settembre 2024, n. 7768).

Nel caso in cui però il corpo edilizio realizzato in sopraelevazione costituisca un volume tecnico, lo stesso non costituisce superficie o volume rilevante a fini urbanistici e, quindi, non genera carico urbanistico né è suscettibile di determinare una riduzione delle distanze tra i fabbricati esistenti.

Il volume tecnico è uno spazio indispensabile per la funzionalità di un immobile, destinato a contenere impianti essenziali (idrici, termici, elettrici, extracorsa dell’ascensore) che non sono collocabili all’interno della volumetria abitabile, e quindi è privo di autonomia funzionale, anche solo potenziale. (Cons. Stato, Sez. VII, 14 agosto 2023, n. 7756).

La giurisprudenza ha enucleato alcuni parametri per identificare il carattere di “volume tecnico” di un manufatto:

- il rapporto di strumentalità con l’edificio principale al quale è “asservito”;

- l’impossibilità di soluzioni progettuali alternative;

- il rapporto di necessaria proporzionalità tra volumi ed esigenze.

La ricorrente contesta la ricorrenza, nel caso di specie, di tutti e tre i menzionati requisiti.

In particolare il difetto del rapporto di proporzionalità sarebbe confermato, secondo la deducente, dalle modifiche progettuali introdotte con la SCIA in variante, con la quale all’interno del vano predetto è stato eliminato lo spazio per la scala di accesso, liberando quindi un’ampia superficie del tutto eccedente la necessità di allocazione e manutenzione degli impianti tecnici.

Le argomentazioni di parte ricorrente vanno disattese.

Nel caso di specie il vano tecnico ospita impianti di riscaldamento, raffreddamento, climatizzazione, elettrici ed idraulici, non riconducibili a destinazioni abitative o commerciali; le importanti dimensioni dello spazio destinato ad accoglierle e quindi la loro proporzionalità va valutata considerando da un lato le imponenti dimensioni del Palazzo servito da tali impianti, dall’altro la necessità di accesso ai fini della manutenzione degli impianti. La variante ha comportato unicamente una razionalizzazione degli spazi interni, eliminando la parte terminale del vano scala di accesso e quindi l’ingombro prima presente sul pavimento della struttura, ma non ne ha mutato la funzione e l’inutizzabilità a fini abitativi o residenziali.

Il dimensionamento del corpo è inoltre connesso alla necessità di preservare e non alterare l’aspetto dell’immobile, mantenendo l’allineamento con il corpo sottostante. Infatti il nuovo volume tecnico si sviluppa in sopraelevazione a filo della facciata del corpo edilizio sottostante.

Occorre considerare, inoltre, quanto alla sua collocazione, che la chiusura degli impianti in un vano (assentito dalla Soprintendenza) è una scelta motivata nella relazione tecnica del progettista, ove si sottolinea che “ La soluzione tradizionale utilizzata in precedenza, che prevedeva la collocazione della centrale termica a livello del piano terra nel cortile, si limitava alla produzione di calore per il solo periodo invernale e non contemplava alcuna funzione di raffrescamento estivo, ventilazione o controllo dell’umidità, indispensabili per la conservazione delle opere d’arte esposte.

Tale impianto, costituito da una singola caldaia di tipo tradizionale, era alloggiato in un locale tecnico di dimensioni ridotte, insufficienti e incompatibili con le esigenze tecnologiche dei moderni sistemi termorefrigeranti destinati a garantire le condizioni ambientali museali. Inoltre, tale configurazione si caratterizzava per un impatto ambientale maggiore, in quanto basata su una tecnologia meno efficiente e più emissiva rispetto agli impianti attualmente installati. Va infine sottolineato che la collocazione del locale tecnico al piano terra, avrebbe esposto al rischio di allagamento in occasione di eventi di acqua alta, compromettendo la continuità e la sicurezza dell’esercizio impiantistico, condizioni imprescindibili per la gestione degli spazi espositivi nel contesto funzionale del Palazzo. ”.

Nella relazione del tecnico della controinteressata sub. doc. 46 si evidenzia tra l’altro che il posizionamento dell’unità di condensazione all’interno del vano tecnico si è reso necessario per non provare disturbi alle abitazioni vicini sia dal punto di vista acustico che di flussi d’aria durante il funzionamento. “ Come indicato nel prospetto, questa macchina dotata di controllo della velocità dei ventilatori nelle fasi di maggior lavoro, può arrivare a muovere sino a circa 64000 mc/h, quindi per poterla far funzionare correttamente e non creare disturbi servono grandi superfici che fanno sì che l’aria si muova molto lentamente, da qui anche la sezione della stanza che la ospita, quindi la modifica della scala che ha portato ad incremento dell’area interessata, agevola in tal senso portando ad una maggiore sicurezza ”.

Né, come rilevano le resistenti, sarebbe stato ipotizzabile collocare il vano tecnico nelle preziose stanze del Palazzo.

Per quanto concerne il vano tecnico non è configurabile nemmeno la lamentata violazione dell’articolo 3 e del regolamento edilizio. L’articolo 3, che prescrive una distanza minima di 5 metri tra gli edifici, esclude dal computo i volumi tecnici; tale disposizione generale comunque non è applicabile alla TT CA (per la quale sono dettate specifiche prescrizioni - articolo 4).

A seguito dell’approfondimento proprio della fase del merito, res melius perpensa rispetto alle prime valutazioni espresse in sede cautelare, le considerazioni formulate con riferimento al vano tecnico non possono essere estese alla terrazza sovrastante.

Secondo un consolidato orientamento interpretativo “ nella verifica dell’osservanza delle distanze, di cui all’art. 9 del D.M. 2 aprile 1968, n. 1444, vadano considerati i balconi, nonché tutte le sporgenze destinate, per i loro caratteri strutturali e funzionali, ad ampliare la superficie abitativa dei vani che vi accedono (Cons. Stato, Sez. VI, 10 settembre 2018, n. 5307; Sez. V, 13 marzo 2014, n. 1272; Sez. IV, 21 ottobre 2013, n. 5108; Cass. Civ., Sez. II, 19 febbraio 2019, n. 4834). ” (Cons. Stato, sez. VI, 10 ottobre 2023, n. 8834).

Infatti “ le distanze vanno misurate dalle sporgenze estreme dei fabbricati, dalle quali vanno escluse soltanto le parti ornamentali, di rifinitura ed accessorie di limitata entità e i cosiddetti sporti (cornicioni, lesene, mensole, grondaie e simili) che sono irrilevanti ai fini della determinazione dei distacchi. Sono rilevanti, invece, anche in virtù del fatto che essi costituiscono "costruzione" le parti aggettanti (quali scale, terrazze e corpi avanzati) anche se non corrispondenti a volumi abitativi coperti, ma che estendono ed ampliano (in superficie e in volume) la consistenza del fabbricato ” (Cons. Stato, Sez. IV, 30 aprile 2024, n. 3941).

La terrazza realizzata presso Palazzo DI non ha una funzione di mera copertura del vano tecnico, ma costituisce una componente strutturale dell’edificio, che amplia verso l’esterno degli spazi abitativi a cui è antistante, consentendo l’affaccio e la veduta e quindi non ha una funzione esclusivamente artistica e ordinamentale.

Né rileva a fini dell’irrilevanza della terrazza ai fini del calcolo delle distanze, il fatto che la struttura preesistente già fosse dotata di copertura piana a lastrico solare, risultando tale elemento originariamente realizzato molti metri sotto quello attuale, né che la terrazza risulti arretrata rispetto al bordo dell’edificio.

La fondatezza della censura di violazione dell’art. 8 del DM 1444/1968 consente di assorbire l’ulteriore censura di violazione, sul punto, delle norme del regolamento edilizio comunale (articolo 37.7).

Va per contro respinto il quinto motivo dei primi motivi aggiunti, con cui la ricorrente lamenta che la controinteressata avrebbe avviato i lavori prima del rilascio del titolo. Si tratta di una circostanza da un lato smentita dal sopralluogo compiuto dai tecnici del Comune in data 2 maggio 2025, dall’altro inidonea a viziare gli atti impugnati.

Per quanto concerne i secondi motivi aggiunti, in disparte le eccezioni in rito sollevate dal Comune resistente, gli stessi risultano infondati.

Va rilevato infatti che gli approfondimenti condotti dal Comune sulla SCIA in variante sono stati avviati solo a seguito di diffida della ricorrente, che aveva segnalato la mancata indicazione delle modalità di accesso al vano tecnico. Il Comune ha quindi avviato una procedura di verifica ai sensi degli artt. 19, comma 4, e 21-nonies della L. 241/1990, richiedendo alla controinteressata integrazioni documentali e chiarimenti tecnici, ai quali Palazzo DI ha ottemperato mediante il deposito delle relazioni integrative, con le quali ha tra l’altro precisato che l’accesso al vano di cui è questione è effettuato per il tramite di una scala amovibile.

Tale modalità di accesso conferma la destinazione non abitativa del vano, che è accessibile solo tramite la scala da installare in caso di necessità di manutenzione degli impianti.

Il procedimento comunale di verifica si è concluso quindi senza rilievi. Sulla base dei riscontri ottenuti, infatti, l’amministrazione comunale ha ritenuto insussistenti i presupposti per l’annullamento in autotutela ed ha archiviato il relativo procedimento.

Si tratta di una valutazione a carattere discrezionale, che risulta immune dai vizi dedotti.

Non si è trattato infatti di una fase di modifica o integrazione postuma della SCIA, ma di una sua verifica, tramite un supplemento di istruttoria, ai fini dell’eventuale esercizio del potere di annullamento in autotutela.

In conclusione, per le considerazioni illustrate, il ricorso introduttivo e i primi motivi aggiunti vanno accolti nella sola parte volta a censurare la realizzazione, a copertura del vano tecnico, di una terrazza abitabile. Il permesso di costruire deve quindi essere annullato in parte qua .

Vanno invece respinti i secondi motivi aggiunti.

Le spese di lite vanno poste a carico delle parti resistenti, nella misura liquidata in dispositivo.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Veneto (Sezione Seconda), definitivamente pronunciando, accoglie il ricorso introduttivo e i primi motivi aggiunti, nei limiti indicati in motivazione e, per l’effetto, annulla il permesso di costruire n. 2023/211379 dell’8 marzo 2024, P.G. n. 118304, rilasciato alla società Palazzo DI s.r.l. nella parte in cui assente la realizzazione di una terrazza sovrastante il vano tecnico. Respinge i secondi motivi aggiunti.

Condanna il Comune di Venezia e Palazzo DI S.r.l. – Società Benefit a rifondere alla ricorrente le spese di lite, che liquida in 1.500,00 (millecinquecento/00) euro a carico di ciascuna Parte, oltre oneri di legge.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in Venezia nella camera di consiglio del giorno 11 dicembre 2025 con l'intervento dei magistrati:

IA FL, Presidente

Marco Rinaldi, Consigliere

NA AR, Primo Referendario, Estensore

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
NA AR	IA FL

IL SEGRETARIO