Pubblicato il 29/12/2025

N. 23936/2025 REG.PROV.COLL.

N. 13677/2024 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio

(Sezione Seconda Quater)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 13677 del 2024, proposto da
TO CI, rappresentato e difeso dagli avvocati Anna Rita Fraioli e Agostino Silvestri, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

contro

Comune di Ciampino, in persona del Sindaco pro tempore , rappresentato e difeso dall'avvocato Davide Pizzuti, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

per l’annullamento

dell’ordinanza del settore III n. 7 del 15 luglio 2024, emessa dal Comune di Ciampino, avente ad oggetto l’ordine di demolizione e ripristino dello stato dei luoghi, art. 31 D.P.R. 380/01, notificata al ricorrente in data 28 ottobre 2024.

Visti il ricorso e i relativi allegati;

Visto l’atto di costituzione in giudizio di Comune di Ciampino;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell’udienza pubblica del giorno 14 ottobre 2025 il dott. IG OA OR e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO e DIRITTO

1. Con ricorso notificato il 29 novembre 2024 e depositato il 16 dicembre 2024, TO CI ha impugnato l’atto indicato in epigrafe, affidando il gravame a sei mezzi.

1.1. Con il primo (rubricato “ Errore nei presupposti – Violazione di legge – Eccesso di potere ”), si allega che le opere oggetto dell’ordinanza di demolizione, in quanto eseguite prima del 1967, “ risultano realizzate conformemente alle normative vigenti in materia all’epoca della realizzazione ” (p. 4 del gravame) e che in ogni caso sarebbero suscettibili di essere regolarizzate ai sensi degli artt. 36 e 36-bis del D.P.R. 380/2001.

1.2. Con il secondo (rubricato “ Violazione di Legge - Eccesso di potere - Errore nei presupposti - Travisamento dei fatti ”), si lamenta che il Comune resistente avrebbe omesso di considerare che gli interventi oggetto dell’ordinanza gravata insistono su un’area “fortemente antropizzata”.

1.3. Con il terzo (rubricato “ Disparità di trattamento ”), si sostiene che l’amministrazione resistente avrebbe immotivatamente omesso di sanzionare abusi analoghi a quelli per cui è causa, relativi ad immobili siti nella medesima zona.

1.4. Con il quarto (rubricato “ Violazione di Legge – Violazione del D.P.R. 380/2001 – Violazione del Decreto Salva-Casa – Eccesso di potere – Difetto di motivazione – Rilascio concessione ”), si censura il difetto di motivazione del gravato provvedimento, consistente nella mancata considerazione dell’astratta “sanabilità” dei contestati abusi.

1.5. Con il quinto (rubricato “ Impossibilità di ripristino per lesione staticità immobile essendo le opere strutturali realizzate dal costruttore. Carenza di motivazione e violazione del principio di affidamento del privato ”), si rappresenta, per un verso, che le opere di cui all’ordinanza impugnata non potrebbero essere suscettibili di demolizione e ripristino in quanto parte integrante delle fondamenta del palazzo, dunque opere strutturali del condominio facenti parte della facciata esterna oltre che interessanti il piano terreno e seminterrato e, per l’altro verso, che risulterebbe leso l’affidamento del ricorrente, atteso l’ampio lasso di tempo che sarebbe decorso tra la costruzione dell’immobile nell’attuale stato di fatto (peraltro munito di abitabilità) e l’emanazione dell’ordinanza di demolizione.

1.6. Il sesto (rubricato “ Sospensione del provvedimento impugnato - pregiudizio danno grave ed irreparabile - Eccesso di potere ed errore nei presupposti ”) è dedicato all’esposizione dei motivi a sostegno dell’istanza cautelare.

2. La domanda cautelare proposta con l’atto introduttivo del presente giudizio è stata respinta con ordinanza del 10 gennaio 2025.

3. Il Comune di Ciampino si è costituito in resistenza il 3 settembre 2025.

4. All’udienza pubblica del 14 ottobre 2025, la causa è stata trattenuta in decisione.

5. Il primo motivo di ricorso è immeritevole di accoglimento, in quanto fondato su allegazioni contraddittorie, quali, da un lato, la prospettazione della non difformità rispetto al titolo edilizio – peraltro non accompagnata da alcuna valida contestazione delle motivate deduzioni di segno contrario dell’amministrazione in ordine alla non conformità dello stato attuale dell’immobile con le planimetrie di cui alla licenza edilizia del 1968 – e, dall’altro lato, l’anteriorità al 1967, in ogni caso allegata e non provata, degli abusi descritti nell’ordinanza.

5.1. Inoltre, l’astratta “sanabilità” delle opere contestate non comporta l’illegittimità dell’ordinanza di demolizione, ma semmai la conferma, perché implica che le dette opere, in quanto idonee a essere legittimate, ex post , mediante il rilascio di un titolo edilizio ad oggi non esistente, sono abusive.

5.2. Va ribadito, in ogni caso, che, al contrario di quanto si afferma in ricorso, il regime sanzionatorio applicabile agli abusi edilizi è, in conformità al principio del tempus regit actum , quello vigente al momento della sanzione, e non già quello in vigore all’epoca di consumazione dell’abuso (Cons. Stato, Sez. IV, 24 novembre 2016, n. 4943 e Cons. Stato, Sez. VI, 1° aprile 2022, n. 2418).

6. Il secondo motivo è infondato, dal momento che la dedotta antropizzazione dell’area su cui insistono le opere oggetto di cui all’ordinanza non vale in ogni caso, quand’anche dimostrata, a surrogare la necessità del previo rilascio del titolo edilizio.

7. Il terzo motivo non è meritevole di accoglimento, in quanto la presunta disparità di trattamento è fondata sull’allegazione di circostanze non rilevanti e in ogni caso nemmeno dimostrate, in quanto prospettate in termini incerti e meramente ipotetici (cfr. il seguente passaggio di p. 5 del del gravame: “ si evidenzia che in tale zona sono sorte numerose abitazioni residenziali tutte presumibilmente non conformi agli strumenti urbanistici vigenti ”).

8. Il quarto motivo, relativo all’astratta possibilità di sanatoria dei contestati abusi non è fondato, per le stesse ragioni già chiarite nello scrutinio del primo mezzo.

8.1. Peraltro, è noto che l’ordinanza di demolizione costituisce un atto dovuto e vincolato e non necessita di alcuna motivazione aggiuntiva rispetto all’indicazione dei presupposti di fatto e all’individuazione e qualificazione degli abusi, sicché l’astratta possibilità di regolarizzare questi ultimi non costituisce un elemento da prendere a riferimento nella motivazione dell’ordinanza di demolizione (Cons. Stato, Sez. VI, 30 giugno 2023, n. 6404).

9. Il quinto motivo è infondato in quanto l’eventuale impossibilità di ripristino dello stato dei luoghi, da valutarsi ai sensi e per gli effetti del comma 2 dell’art. 33 d.P.R. n. 380/2001, è oggetto di un motivato accertamento dell’ufficio tecnico comunale da espletarsi nella fase esecutiva del procedimento, successiva ed autonoma rispetto all’ordine di demolizione, che conserva integra la propria validità (T.A.R. Lazio, Sez. II quater, 2 maggio 2025, n. 8517), con la conseguenza che l’Amministrazione può esaminare la possibilità di applicare la sanzione pecuniaria in luogo di quella ripristinatoria solo nella fase esecutiva dell’ordine di demolizione e non prima (Cons. Stato, Sez. VI, 21 novembre 2016, n. 4855), sicché la mancata valutazione di siffatta possibilità non costituisce un vizio dell’ingiunzione a demolire ma, semmai, della successiva fase riguardante l’accertamento delle conseguenze derivanti dall’omesso adempimento alla predetta ingiunzione e la verifica degli effetti dell’attività ripristinatoria sulle parti non abusive del manufatto interessato ( ex multis , Cons. Stato, Sez. VI, 13 maggio 2016, n. 1940).

9.1. Per altro verso, va rammentato che, per pacifica e costante giurisprudenza, la natura vincolata della misura repressiva dell’abuso edilizio determina la legittimità della relativa misura anche nelle ipotesi “ in cui l’ingiunzione di demolizione intervenga a distanza di tempo dalla realizzazione dell’abuso, il titolare attuale non sia responsabile dell’abuso e il trasferimento non denoti intenti elusivi dell’onere di ripristino ” (Cons. Stato, Ad. Plen., 17 ottobre 2017, n. 9), essendo noto che non vi è un affidamento tutelabile alla conservazione di una situazione di fatto abusiva che il mero decorso del tempo non sana, né l’interessato può dolersi del fatto che l’amministrazione non abbia emanato in data antecedente i dovuti atti repressivi (Cons. Stato, Sez. VI, 10 novembre 2023, n. 9661).

9.2. Da ultimo, va rammentato che il rilascio del certificato di abitabilità non preclude all’amministrazione la possibilità di contestare successivamente la presenza di difformità rispetto al titolo edilizio (leggendosi nel provvedimento gravato quanto segue: “ Ampliamento in assenza di titoli abilitativi dell’unità commerciale al piano terra mediante la parziale chiusura del porticato presente, con pareti perimetrali in muratura e n. 3 vetrine del negozio. Dimensioni dell’ampliamento realizzato abusivamente sono di circa mq. 30,00. Si rileva anche la realizzazione delle tramezzature interne per la separazione del vano scala di accesso al locale interrato, e di un locale w.c. al piano terra, non indicato nel progetto allegato alla Licenza edilizia n. 8196/1968 ”), in quanto la verifica di conformità edilizia effettuata ai fini del rilascio di tale certificato è svolta esclusivamente nei limiti necessari a inferire l’assentibilità dell’agibilità; restando diverso e distinto il profilo della piena conformità edilizia in quanto tale, sul piano dei titoli edilizi, che non può ricavarsi da un incidentale accertamento compiuto in sede di rilascio della licenza di agibilità (Cons. Stato, Sez. IV, 4 aprile 2019, n. 2216).

10. In conclusione, per le ragioni che precedono, il ricorso deve essere respinto.

11. Le spese di lite, nell’ammontare liquidato in dispositivo, sono poste a carico del ricorrente in base al principio della soccombenza.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio (Sezione Seconda Quater), definitivamente pronunciando sul ricorso, come in epigrafe proposto, lo respinge.

Condanna parte ricorrente a rifondere all’amministrazione resistente le spese di lite, che liquida in € 2.000,00, oltre accessori di legge, se dovuti.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in Roma nella camera di consiglio del giorno 14 ottobre 2025 con l'intervento dei magistrati:

LA MA, Presidente

Virginia Giorgini, Referendario

IG OA OR, Referendario, Estensore

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
IG OA OR	LA MA

IL SEGRETARIO