Pubblicato il 11/05/2026

N. 00633/2026 REG.PROV.COLL.

N. 00306/2023 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Lombardia

sezione staccata di RE (Sezione Seconda)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 306 del 2023, proposto da:
Immobiliare Gemini S.R.L, in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dagli avvocati Lorella Fumarola e Luigi Vernile, con domicilio fisico nello studio di quest’ultimo in Milano via Podgora n. 3 e con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

contro

Comune di Telgate, in persona del Sindaco pro tempore, rappresentato e difeso dall'avvocato Paolo Bertacco, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

per l'annullamento

- della Delibera del Consiglio comunale di Telgate, n. 28 del 21 novembre 2022, recante “ esame osservazioni controdeduzioni ed approvazione definitiva del nuovo documento di piano e della terza variante al piano delle regole ed al piano dei servizi del piano di governo del territorio (P.G.T.) in adeguamento al vigente P.T.C.P. della Provincia di Bergamo ”, divenuta efficace in data 8 febbraio 2023, a seguito della pubblicazione dell'avviso di approvazione sul B.U.R.L. Serie Avvisi e Concorsi n. 6, nonché di ogni atto presupposto, conseguente e/o connesso, ivi compresa, per quanto occorrer possa, la deliberazione di Consiglio Comunale n. 14 del 25 maggio 2022, recante adozione della variante di P.G.T.

Visti il ricorso e i relativi allegati;

Visto l'atto di costituzione in giudizio del Comune di Telgate;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell'udienza pubblica del giorno 4 febbraio 2026 la dott.ssa UR AR e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

TT e IR

1. La ricorrente è proprietaria, nel Comune di Telgate, di un complesso immobiliare a carattere produttivo, situato tra le vie Noli, Marenzi e Scirea.

Il complesso in questione, caratterizzato da diversi corpi di fabbrica per una superficie lorda di mq 4.700, originariamente realizzati negli anni sessanta del secolo scorso, è stato oggetto di un intervento di demo – ricostruzione, in forza di concessione edilizia rilasciata dal Comune nel 1997 (con successive varianti), in conformità all’allora vigente PRG che classificava l’area di riferimento come ambito produttivo di completamento.

2. Con il PGT del 2012 il complesso della ricorrente, unitamente al fabbricato gemello posto al confine est di proprietà di terzi, risultava inserito tra gli ambiti di riconversione, ove gli insediamenti produttivi erano ammessi fino alla data della loro dismissione o trasferimento.

3. In data 25 maggio 2022 il Comune di Telgate ha adottato la terza Variante al sopra indicato PGT ove l’area della ricorrente è stata identificata come Ambito di Rigenerazione Urbana n. 13 (A.R.U. 13 – Via Scirea) avente destinazione “ mix funzionale residenziale ” e con esclusione della destinazione industriale.

4. La ricorrente, pertanto, presentava le proprie osservazioni nelle quali, tra l’altro, evidenziava la presenza di un ulteriore edificio industriale tipologicamente analogo e di dimensioni ancora maggiori, occupante gran parte dell’isolato, unitamente al complesso della ricorrente.

L’inserimento del complesso della ricorrente nell’A.R.U. 13, ma al contempo l’inserimento del fabbricato confinante in ambito industriale consolidato avrebbe comportato di fatto una rinuncia alla riconversione funzionale dell’isolato.

Sempre nelle osservazioni la ricorrente evidenziava come l’inserimento del proprio complesso nell’A.R.U. 13 avrebbe reso di difficoltosa riutilizzazione l’edificio, destinandolo conseguentemente all’abbandono.

5. Fatte queste premesse, la ricorrente chiedeva che il complesso di sua proprietà fosse inserito in ambito industriale consolidato, come il fabbricato gemello o, in alternativa, fosse assegnato all’A.R.U. 13 un mix funzionale terziario/produttivo.

6. Con delibera n. 28 del 2022 il Comune ha approvato in via definitiva la terza Variante al PGT, decidendo di non accogliere le richieste della ricorrente, in quanto la proposta di stralcio avrebbe vanificato il raggiungimento dell’obiettivo generale di ottenere un complessivo riordino dell’ambito da rigenerare.

Nelle controdeduzioni il Comune ha anche evidenziato come il mix funzionale residenziale ammetta la compresenza di altre funzioni appartenenti alla categoria del terziario – commerciale e artigianato di servizio alla residenza.

7. Pertanto, nella nuova disciplina del PGT il compendio della ricorrente coincide con l’A.R.U. 13, di superficie pari a mq 4.961, dal quale sono escluse tutte le c.d. attività secondarie quali industria e artigianato, industrie nocive e depositi e magazzini stoccaggio.

La normativa approvata è priva di una misura transitoria volta a disciplinare la prosecuzione da parte del ricorrente o dei suoi aventi causa dell’esercizio della funzione produttiva, a suo tempo assentita. Gli stessi uffici del Comune sembrerebbero interpretare tale lacuna come un immediato divieto di proseguire nella destinazione produttiva.

8. La ricorrente impugna la terza Variante al PGT, formulando censure che possono essere così sintetizzate:

a) le scelte urbanistiche del Comune presenterebbero profili di arbitrarietà e di irragionevolezza.

Solo l’area della ricorrente è stata infatti inserita nell’A.R.U. 13, mentre il complesso confinante risulta inserito nei “ Tessuti insediativi prevalentemente consolidati ”. La variante al PGT ha in sostanza mantenuto la destinazione industriale per i restanti ambiti produttivi del quadrante urbanistico di riferimento, negando tale destinazione solo per l’area della ricorrente, con una scelta incomprensibile.

b) vi sarebbe anche difetto di motivazione, in quanto l’illustrazione delle scelte urbanistiche si colloca al di sotto del già ridotto quantum di motivazione richiesto in questi casi.

Non sarebbe sufficiente a integrare la motivazione il richiamo all’obiettivo generale di ottenere un riordino complessivo dell’ambito da rigenerare.

Nel caso tale riordino fosse riferito ad un’esigenza di sistemazione a carattere edilizio, si tratterebbe di una necessità del tutto estranea all’area della ricorrente, il cui immobile è in perfette condizioni di manutenzione.

Nel caso, invece, l’esigenza sottesa alle scelte del Comune fosse di tipo urbanistico, le stesse sarebbero comunque illogiche e sproporzionate, considerato che il riordino riguarderebbe esclusivamente l’area della ricorrente, situata in continuità con il contesto produttivo, come risulta osservando l’area immediatamente confinante.

Non ricorrerebbero, a detta della ricorrente, neppure i presupposti indicati dall’art. 19 delle NTA al DP del vigente PGT, che ricollega l’attuazione degli interventi di rigenerazione urbana e territoriale, obiettivo prioritario del DP, alla presenza di elementi di degrado fisici, nel caso di specie insussistenti.

La disciplina approvata non potrebbe comunque rappresentare un’azione integrata ed articolata, cui l’art. 19 richiamato fa riferimento, poiché limitata alla sola area della ricorrente.

Non potrebbero invocarsi le tematiche legate all’indebolimento della coesione sociale, alla perdita di sicurezza e alla dismissione di usi, sempre richiamate dall’art. 19 delle NTA, poiché il complesso della ricorrente sarebbe inserito in un contesto pienamente urbanizzato, e risulterebbe adeguato alla prosecuzione di qualsivoglia attività produttiva.

Altrimenti detto, il PGT qualificherebbe come “ Ambito di rigenerazione ” un complesso per nulla datato e in buone condizioni, senza che possa configurarsi alcuna necessità di rigenerazione funzionale entro il sistema urbano. La rigenerazione urbana costituisce invece lo strumento attraverso il quale l’ente pianificatore riqualifica il territorio degradato, elemento del tutto assente nel caso di specie.

Il PGT approvato, secondo la lettura datene da Comune e comunque in assenza di espresse disposizioni che consentano il mantenimento della destinazione produttiva esistente, imporrebbe alla ricorrente il pressoché certo abbandono della proprietà.

Per contro, la realizzazione di un nuovo contesto residenziale di dimensioni eccessive, oneroso e poco appetibile dal punto di vista commerciale, sarebbe privo di serie garanzie di effettiva sistemazione. D’altra parte, il mantenimento del comparto confinante in ambito industriale vanificherebbe ogni ambizione di effettiva riconversione residenziale dell’isolato;

c) l’illogicità e la mancanza di proporzionalità delle scelte del Comune deriverebbe anche dal fatto che l’area della ricorrente vada coincidere con l’intero nuovo Ambito previsto dal PGT.

In tal modo, l’onere di riconversione funzionale graverebbe sulla sola ricorrente senza alcun reale incentivo all’intervento.

La ricorrente, pertanto, sarebbe costretta o ad abbandonare il proprio complesso o ad effettuare un’operazione immobiliare dai costi spropositati e non coerente con il contesto urbanistico di riferimento;

d) il divieto per la ricorrente di utilizzare il complesso di sua proprietà per lo svolgimento delle attività già insediate, con il conseguente vincolo a demolire per costruire un nuovo insediamento, violerebbe il diritto di proprietà.

Il mantenimento nel complesso di proprietà della ricorrente della destinazione produttiva in essere, infatti, sarebbe espressamente escluso per incompatibilità con l’A.R.U. 13 del PGT approvato;

e) un ulteriore profilo di illogicità delle scelte del Comune dovrebbe ravvisarsi anche nella circostanza che dall’A.R.U. 13 sono espulse destinazioni quali l’artigianato e i “ magazzini stoccaggio ”, mentre sono ammesse destinazioni quali l’artigianato di servizio, le MSV fino a 1500 mq e gli uffici.

Non sarebbe comprensibile la ragione per la quale, in una zona residenziale, sia vietata l’attività di mero magazzinaggio, non a servizio di attività produttive, ma sia consentita l’attività commerciale anche di medie dimensioni, che implica necessariamente la presenza di un magazzino.

9. Il Comune resistente, inizialmente costituitosi con atto di mera costituzione formale, ha successivamente depositato una memoria e documenti.

10. Nella memoria il Comune ricorda come in passato vi sia stato un contenzioso tra la società che al tempo utilizzava il compendio, il Comune e alcuni privati.

Tale contenzioso era scaturito dall’ordinanza con la quale il Comune aveva contestato la violazione delle soglie stabilite dalla normativa di riferimento per le immissioni rumorose.

In considerazione dei sopra indicati problemi e del contesto residenziale in cui risultava collocata l’area di proprietà della ricorrente, quest’ultima era stata inserita dal previgente PGT all’interno degli “ Ambiti/aree di riconversione e riqualificazione urbanistico - edilizia ”, per i quali l’art. 30 comma 2 delle NTA del Piano delle Regole previgente prevedeva “ la complessiva ristrutturazione dei caratteri dell’impianto urbanistico e delle tipologie esistenti nonché il cambio di destinazione a fini residenziali ”.

Nel 2019 la società utilizzatrice del compendio aveva trasmesso al SUAP comunicazione di cessazione dell’attività produttiva all’interno dell’immobile, che da quel momento restava in disuso.

Nel corso del 2020 l’Amministrazione aveva dato avvio al procedimento per la formazione del nuovo DP e per la variante al Piano delle Regole e al Piano dei servizi.

11. La società ricorrente avrebbe omesso di ricordare l’intervenuta cessazione dell’attività produttiva all’interno dell’immobile da ormai quattro anni, mentre il fabbricato confinante sarebbe stato in attività.

Inoltre, il contesto che circonda il compendio sarebbe esclusivamente residenziale.

Da ciò discenderebbe la piena logicità delle scelte dell’Amministrazione, che sul punto gode di ampia discrezionalità.

12. A detta del Comune, l’avvenuta dismissione dell’attività produttiva all’interno del complesso dal 2019 farebbe sì che le condizioni edilizie del complesso non possano essere perfette.

Per altro verso, la mancata inclusione dell’immobile adiacente sarebbe del tutto coerente con il fatto che lo stesso sia ancora in attività.

La scelta di inserire l’immobile della ricorrente all’interno dell’A.R.U. 13 e il perseguimento di un complessivo riordino funzionale del comparto sarebbero del tutto in linea con gli obiettivi fissati da tempo dall’Amministrazione.

Sarebbero, poi, pienamente esistenti con riferimento all’Ambito in questione i presupposti applicativi individuati dall’art. 19 delle NTA del DP.

13. Per altro aspetto, il fatto che l’A.R.U. 13 coincida con la sola area di proprietà della ricorrente risulterebbe, secondo il Comune, nell’interesse della proprietà stessa, che potrà stabilire i tempi e le modalità di esecuzione dell’intervento, senza doversi confrontare con altri privati.

Non sarebbe neppure rispondente al vero la contestata mancanza di misure di incentivazione per la rigenerazione dell’Ambito.

Il Comune sottolinea che la lamentata riduzione di S.L. minima edificabile si giustificherebbe sulla base del passaggio dalla destinazione produttiva a quella residenziale.

14. Con specifico riferimento alla lesione del diritto di proprietà, il Comune ricorda come le destinazioni incompatibili introdotte ex novo dagli strumenti urbanistici non possano avere effetto espulsivo delle attività già insediate.

Tale effetto espulsivo sarebbe, però, configurabile solo con riferimento ad attività in essere, presupposto insussistente nel caso di specie.

In conclusione, la previsione del PGT contestata sarebbe da considerarsi pienamente legittima, in quanto priva di efficacia espulsiva rispetto alle attività svolte in conformità alla destinazione d’uso dell’immobile in cui vengono esercitate.

15. Infine, del tutto legittima sarebbe la previsione che vieta l’attività di mero magazzinaggio.

Questa è un’attività esclusa in quanto incompatibile con il contesto residenziale, mentre diversa è l’ipotesi in cui la presenza di magazzini sia necessaria perché a servizio di destinazioni ammesse dal PGT nell’A.R.U. 13.

16. In vista dell’udienza pubblica la ricorrente ha depositato documenti e una memoria ai sensi dell’art. 73 c.p.a., nella quale viene ribadita la fondatezza delle censure articolate nel ricorso introduttivo.

Sempre nella memoria viene rilevato come la ricorrente abbia concesso alla società proprietaria dell’insediamento produttivo confinante l’utilizzo temporaneo del complesso di cui al presente giudizio, ai sensi dell’art. 51- bis L.R. 12 del 2005, per attività di deposito delle materie prime e dei prodotti destinati alla distribuzione, nonché attività di imballaggio e confezionamento merci.

Ciò confermerebbe che non vi sia stata alcuna dismissione dell’attività, trattandosi piuttosto di una contingente interruzione dell’affittanza.

17. Il Comune, a propria volta, sempre ai sensi dell’art. 73 c.p.a., ha depositato documenti e memoria di replica nella quale, tra l’altro, ribadisce la non configurabilità del lamentato effetto espulsivo, considerato che non vi erano attività produttive in essere, ma precisa altresì che la disciplina del PGT impugnato limiterebbe la sola realizzazione di interventi edilizi impattanti su un comparto ormai destinato alla riconversione residenziale. Di conseguenza, la ricorrente avrebbe ben potuto valutare la possibilità di insediare nel fabbricato una nuova attività. Non sarebbe stato impedito il subentro nello svolgimento dell’attività. Per il Comune, la scelta di utilizzare temporaneamente il fabbricato come deposito sarebbe la dimostrazione dell’incapacità della ricorrente di reperire sul mercato operatori interessati a condurre l’immobile.

18. All’udienza pubblica del 4 febbraio 2026 la causa veniva discussa e trattenuta in decisione.

Il limite di sindacabilità delle scelte urbanistiche

19. In via preliminare, ancor prima di affrontare nel merito il ricorso, è doveroso ricordare come, per consolidato orientamento giurisprudenziale, le scelte urbanistiche del Comune, pur godendo di un’amplissima discrezionalità, possono essere sindacate e, conseguentemente censurate, là dove siano inficiate da manifesta irragionevolezza, irrazionalità, illogicità, incongruità e palese travisamento dei fatti (cfr. sul punto ex multis C. Stato, Sez. III, 30 marzo 2026 n. 2591).

Tale principio deve essere coordinato con l’altrettanto consolidato principio secondo il quale le scelte urbanistiche devono anche tenere conto delle situazioni consolidate e meritevoli di tutela venutesi a creare, “ determinandosi in capo all’Amministrazione un obbligo di compiuta ed approfondita motivazione in ordine all’esistenza di prevalenti interessi pubblici che rendano comunque recessiva la posizione dei privati ” (cfr. ex multis in termini C. Stato, Sez. II, 17 novembre 2021 n. 7687).

20. Pertanto, è alla luce delle sopra indicate coordinate giurisprudenziali che deve essere valutato il caso di specie.

La fattispecie oggetto del presente ricorso

21. Il complesso immobiliare di proprietà della ricorrente, caratterizzato da un’ampia superficie lorda, pari a mq 4.700, e composto da una pluralità di fabbricati, ha da sempre una destinazione produttiva, insediata in conformità con le previgenti disposizioni urbanistiche.

Gli immobili che compongono il compendio immobiliare sono, secondo quanto indicato dalla ricorrente e non contestato dal Comune (cfr. anche doc. 5 di parte ricorrente), “ un corpo di fabbrica ad uffici su tre livelli, e segnatamente spogliatoi e servizi igienici al piano interrato, reception, mensa, laboratorio, archivio ed infermeria al piano terra, uffici e sala riunioni al primo piano;....un adiacente corpo di fabbrica ad uso capannone di tre livelli, e segnatamente deposito al piano interrato, attività produttiva al piano terra e magazzini al piano soppalcato;….un ulteriore capannone di due livelli, con magazzino e uffici al piano terra e uffici al primo piano ”.

22. La ricorrente non svolge direttamente attività produttiva, riconducibile o meno alle fattispecie di cui all’art. 2195 c.c., ma si occupa della gestione di immobili, al fine di reperire soggetti interessati a condurli in locazione, svolgendovi attività conforme alla destinazione degli stessi.

23. Come si è visto sopra, nei pressi del complesso della ricorrente vi è un analogo complesso produttivo, che, invece, è stato inserito tra i “ Tessuti insediativi prevalentemente produttivi consolidati ”, conservando la destinazione produttiva.

La differenza tra i due compendi è che in quello confinante l’attività non si è mai interrotta ed è ancora in atto, mentre in quello della ricorrente l’ultima società utilizzatrice ha comunicato la cessazione dell’attività.

Per tale motivo non vi sarebbe secondo il Comune un effetto espulsivo, impossibile nel caso di attività già cessata spontaneamente, e quindi, in certo modo, autoespulsasi dal contesto. Peraltro, il Comune, nella memoria di replica, come sopra ricordato, ha attenuato la portata di questa tesi, affermando che in realtà la disciplina del PGT impedirebbe la sola esecuzione di interventi edilizi impattanti, senza ostacolare la ripresa dell’attività produttiva.

Il merito del ricorso

24. Fatte queste premesse, il ricorso deve ritenersi fondato nei termini che verranno di seguito illustrati.

Irragionevolezza della motivazione basata sul degrado urbano

25. Il compendio della ricorrente è stato inserito in un Ambito di Rigenerazione Urbana con destinazione “ mix funzionale residenziale ”, mentre il compendio gemello, immediatamente confinante, è stato inserito tra i “ Tessuti insediativi prevalentemente produttivi e consolidati ”.

26. Il Comune, sostanzialmente giustifica la scelta con il fatto che la società conduttrice del compendio della ricorrente abbia comunicato al SUAP la cessazione dell’attività produttiva, e non sia più intervenuta una locazione dal 2019.

27. Questo ragionamento, però, attribuisce valore di dismissione a un non uso temporaneo dell’immobile, quando la dismissione, da cui si desume la rinuncia ai vantaggi della destinazione d’uso storica, presuppone invece l’abbandono prolungato del bene e l’assenza di interventi diretti a contrastarne il degrado. L’interesse pubblico riguarda appunto il degrado, che è conseguenza non tanto della mancanza di utilizzazione ma principalmente della mancanza di cura verso l’immobile. Se l’immobile rimane funzionale, la scelta di utilizzarlo o meno è esclusivamente della proprietà, che è libera di organizzare come meglio ritiene l’attività aziendale, ed eventualmente anche di attendere che sul mercato si presentino occasioni interessanti per il subentro di altri soggetti. Questa libertà comporta un rischio, in quanto l’attesa senza investimenti di natura manutentiva espone nel medio e lungo periodo l’immobile a fenomeni di degrado, legittimando progressivamente l’amministrazione a intervenire a livello pianificatorio per introdurre con effetto immediato destinazioni d’uso che assicurino il ristabilimento del decoro urbano e la corretta utilizzazione delle aree già urbanizzate, anche in una prospettiva di contenimento del consumo di nuovo suolo. Quando si verifichino queste condizioni, e solo in quel momento, le aspettative della proprietà possono essere travolte, anche senza necessità di incentivi o di compensazioni.

28. Nel caso di specie, non solo non è dimostrato che il compendio della ricorrente sia in stato di degrado, ma è proprio l’attività svolta dalla ricorrente a rendere normale l’alternanza tra periodi di utilizzo degli immobili e periodi di sospensione dell’attività produttiva. Come si è ricordato sopra, la ricorrente è una società immobiliare, la cui attività consiste nel reperire sul mercato soggetti a cui locare il complesso immobiliare.

Tale attività deve essere tenuta distinta dall’attività esercitata dal soggetto conduttore pro tempore . La rinuncia di quest’ultimo a svolgere l’attività produttiva non può essere assunta dal Comune come rinuncia da parte del proprietario a proseguire l’attività produttiva mediante un altro conduttore.

29. L’ampiezza dell’intervallo tra la cessazione del vecchio conduttore e il subentro del nuovo non può essere utilizzata quale prova del degrado dell’immobile. Una situazione di degrado non può semplicemente essere affermata in relazione a fatti contingenti come la mancata locazione dell’immobile, ma deve essere dimostrata in concreto.

30. A proposito del perdurante interesse della ricorrente a proseguire nella locazione del proprio compendio per finalità produttive può ricordarsi l’uso temporaneo concesso alla società proprietaria del complesso confinante.

Certamente, tale uso ha presupposti ben precisi, previsti e disciplinati dall’art. 51- bis L.R. 12 del 2012, ma pur con tale doverosa precisazione, conferma come il complesso sia perfettamente idoneo all’uso produttivo e senza che ciò abbia richiesto particolari interventi. Del resto la citata norma regionale consente l’uso temporaneo in deroga allo strumento urbanistico anche al di fuori di situazioni di degrado, per favorire la valorizzazione non solo di edifici dismessi ma anche di edifici inutilizzati o sottoutilizzati.

Irragionevolezza della motivazione basata su finalità sociali

31. L’art. 19 delle NTA del DP motiva la classificazione di un compendio come Ambito di Rigenerazione Urbana non solo con riferimento a situazioni di degrado fisico degli immobili, ma anche, in via alternativa, con l’esigenza di risolvere fenomeni negativi per la collettività, quali l’indebolimento delle coesioni sociali e la perdita di sicurezza urbana. Essendo evidente il sacrificio imposto alla proprietà privata, l’utilizzo di queste categorie, estremamente generiche, deve essere sostenuto da un’attenta ricognizione dei fenomeni su cui l’amministrazione intende intervenire. È poi necessaria una valutazione di proporzionalità tra il sacrificio per i privati e l’obiettivo di interesse pubblico.

32. Quando il concetto di rigenerazione urbana viene utilizzato al di fuori del suo contesto normale, rappresentato dalla riqualificazione in senso fisico di aree degradate, in particolare attraverso il recupero e la valorizzazione di immobili e di spazi urbani dismessi o in via di dismissione (cfr. art. 23-quater DPR 380 del 2001), occorre un livello di motivazione che dai principi generali della pianificazione scenda fino all’esame delle situazioni concrete, con un elevato grado di trasparenza.

33. Nel caso di specie, questo onere di motivazione non risulta assolto, non potendosi ricondurre la situazione del compendio della ricorrente, per le ragioni sopra esposte, alle condizioni che legittimano scelte di rigenerazione urbana in senso fisico, e tantomeno a condizioni (del resto non esplicitate) di frammentazione o insicurezza sociale.

34. Vengono, pertanto, in emersione proprio quegli aspetti di illogicità e di travisamento dei fatti che rendono illegittime e sindacabili come tali le scelte pianificatorie dell’ente.

In sintesi, a fronte di una situazione di fatto dove nelle immediate vicinanze è presente un compendio produttivo che conserva la propria destinazione, non è chiaro in cosa possa consistere l’interesse pubblico a un “ complessivo riordino dell’ambito da rigenerare ”, intendendo per ambito da rigenerare il solo compendio della ricorrente. Una scelta urbanistica penalizzante per la ricorrente finisce per basarsi non sulla situazione dei luoghi o su criticità del contesto sociale, ma in definitiva unicamente sul semplice venire meno di un contratto di locazione, non equiparabile ad una vera e propria dismissione d’uso.

Irragionevolezza delle conseguenze delle scelte pianificatorie

35. Sono necessarie alcune considerazioni finali sul grado di penalizzazione subito dalla ricorrente, che nelle proprie difese il Comune cerca di ridimensionare,

36. La ricorrente teme essenzialmente che, a causa delle previsioni del PGT approvato e in assenza di una disposizione transitoria, sia ora in vigore un divieto di locare gli immobili a fini produttivi.

Le alternative, pertanto, sarebbero o la demolizione o la riconversione, senza alcuna considerazione della specifica destinazione d’uso impressa a suo tempo al complesso dal titolo abilitativo rilasciato nel 1997, e mai abbandonata. Se queste sono le nuove regole, la scelta pianificatoria favorirebbe il rischio di un futuro abbandono del compendio.

37. Il timore manifestato dalla ricorrente può ritenersi fondato. La riattivazione della destinazione produttiva con un altro affittuario dopo un lungo periodo di sospensione equivale, in mancanza di una disciplina transitoria, all’introduzione ex novo di un uso vietato. Anche il semplice uso a magazzino è ora vietato, e rimane praticabile solo attraverso il meccanismo in deroga ex art. 51- bis L.R. 12 del 2012, ossia subordinatamente a singole autorizzazioni discrezionali del Comune, che potrebbero anche contenere limitazioni e prescrizioni. D’altra parte, le dimensioni stesse del compendio rendono difficile, oltreché onerosa, l’eventuale riconversione, anche in presenza di incentivi.

38. Le previsioni del PGT sono dunque caratterizzate da una sostanziale eterogenesi dei fini, in quanto costringerebbero la ricorrente all’inattività, provocando proprio il degrado urbano che secondo il Comune sarebbe invece già presente e imporrebbe l’intervento di rigenerazione urbana.

In altri termini, il degrado a cui si cerca di porre rimedio attraverso la nuova disciplina urbanistica si produrrà in futuro proprio a causa della nuova disciplina urbanistica.

39. Tutto questo configura un inammissibile effetto espulsivo, eradicando la destinazione d’uso impressa dal titolo abilitativo originario.

40. In sede di scritti difensivi il Comune afferma che l’inclusione del complesso di proprietà della ricorrente all’interno dell’A.R.U. 13 non avrebbe di per sé alcun effetto espulsivo, avendo la disciplina degli strumenti urbanistici valenza unicamente per il futuro.

41. Al contempo, non potrebbe neppure venire meno, ricorda ancora il Comune, la destinazione d’uso di cui al titolo abilitativo originario, in quanto sarebbero esclusi solo gli interventi edilizi impattanti.

42. Queste precisazioni, peraltro, proprio perché svolte in sede di scritti difensivi, non possono modificare il significato della nuova disciplina urbanistica, che è chiara nell’individuare le destinazioni ammesse e quelle escluse. Solo una norma transitoria potrebbe garantire alla ricorrente la possibilità di reinsediare nel compendio un’attività produttiva, facendo salvi permanentemente tutti gli usi collegabili al titolo edilizio originario. L’utilizzo dello schema della rigenerazione urbana implica al contrario che il Comune considera la destinazione produttiva dismessa e l’area degradata, e dunque non sembrano esservi spazi in via interpretativa per sostenere che gli usi storici possono proseguire anche se interrotti da tempo. La funzione della norma transitoria sarebbe anche quella di individuare l’intervallo massimo di sospensione oltre il quale si può presumere ragionevolmente che l’attività produttiva sia ormai un retaggio storico privo di sostanziale attualità, e di conseguenza non più riattivabile.

Conclusioni

43.Conclusivamente, per le sopra esposte ragioni, il ricorso va accolto nei termini di cui in motivazione con conseguente annullamento in parte qua dei provvedimenti impugnati.

L’effetto conformativo della pronuncia vincola il Comune a esaminare nuovamente la disciplina urbanistica relativa al compendio della ricorrente, nel rispetto delle indicazioni esposte ai punti precedenti. Il procedimento di revisione e modifica della disciplina urbanistica dovrà essere concluso in tutti i suoi passaggi, comprese le deliberazioni del consiglio comunale, entro il termine di sei mesi dal deposito della presente sentenza.

Le spese del grado

44. Con riferimento alle spese del presente grado di giudizio la particolarità delle questioni e la complessità sia in fatto che in diritto ne giustificano l’integrale compensazione tra le parti.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Lombardia sezione staccata di RE (Sezione Seconda), definitivamente pronunciando sul ricorso, come in epigrafe proposto, lo accoglie con conseguente annullamento in parte qua dei provvedimenti impugnati, con gli incombenti di cui in motivazione.

Spese compensate.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in RE nella camera di consiglio del giorno 4 febbraio 2026 con l'intervento dei magistrati:

UR PE, Presidente

Costanza Cappelli, Referendario

UR AR, Referendario, Estensore

L'TE	IL PRESIDENTE
UR AR	UR PE

IL SEGRETARIO