Pubblicato il 30/03/2026

N. 02591/2026REG.PROV.COLL.

N. 04818/2019 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Consiglio di Stato

in sede giurisdizionale (Sezione Terza)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 4818 del 2019, proposto da OV S.p.A., in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentata e difesa dagli avvocati Marcello Clarich e Michele ANni, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia e domicilio eletto presso lo studio dell’avvocato Marcello Clarich in Roma, viale Liegi, n. 32

contro

il Comune di Castellanza, in persona del Sindaco pro tempore , rappresentato e difeso dagli avvocati Alberto Zito, AN Guzzetta e Jacopo Vavalli, con domicilio digitale come da pec da Registri di Giustizia e domicilio eletto presso lo studio dell’avvocato Alberto Zito in Roma, via di Porta Pinciana, 6;
la Regione Lombardia e la Provincia di Varese, in persona dei rispettivi legali rappresentanti pro tempore , non costituiti in giudizio

per la riforma

della sentenza del T.a.r. per la Lombardia, Sezione Quarta, n. 2704 del 30 novembre 2018, resa tra le parti, concernente il provvedimento di approvazione di un Piano di Governo del Territorio (P.G.T.).

Visti il ricorso in appello e i relativi allegati;

Visto l’atto di costituzione in giudizio del Comune di Castellanza;

Visti tutti gli atti della causa;

Visto l’art. 87, comma 4- bis , c.p.a.;

Relatore all’udienza straordinaria di smaltimento dell’arretrato del giorno 11 febbraio 2026 il consigliere AN BA e uditi per le parti gli avvocati Lorenzo Carruccio, in delega dell’avv. Marcello Clarich, e Lorenzo Diotallevi in delega dell’avv. Jacopo Vavalli.

Viste le conclusioni delle parti come in atti;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO e DIRITTO

1. Con ricorso n. 1290/2010, proposto innanzi al T.a.r. Lombardia, la Società OV S.p.A. (di seguito anche la Società) aveva chiesto l’annullamento:

a ) “ in parte qua ” della delibera del Consiglio comunale n. 9 del 19 marzo 2010, avente ad oggetto: “Controdeduzioni alle osservazioni ed approvazione definitiva degli atti costituenti il Piano di Governo del Territorio (P.G.T.)” ,

b ) di tutti gli atti presupposti e connessi tra i quali, in particolare, la delibera del Consiglio comunale n. 57 del 29 settembre 2009, recante l’adozione degli atti del Piano di Governo del Territorio.

2. Ai fini dell’illustrazione dei fatti di causa occorre esporre quanto segue.

2.1. OV S.p.A. è proprietaria dello stabilimento “Pomini”, sito nel territorio del Comune di Castellanza. Tale Amministrazione, in data 29 settembre 2009, con la delibera consiliare n. 57, ha adottato il Piano di Governo del Territorio (PGT), inserendo il compendio di OV S.p.A. nell’" Ambito di Progettazione Coordinata " (APC) n. 7. La società, ritenendo tale destinazione urbanistica lesiva dei propri interessi, presentava le sue osservazioni al Piano, chiedendo all’Amministrazione, tra le altre cose, di stralciare il compendio immobiliare di sua proprietà dal predetto Ambito. Il Comune respingeva tali osservazioni.

2.2. OV S.p.A., con il ricorso iscritto al n.R.G. 1290/2010, proposto dinanzi al T.a.r. Milano, ha impugnato il PGT per le seguenti ragioni:

i) l’inquadramento della sua proprietà nell’APC n. 7 non sarebbe corretto poiché non si tratta di un’area interstiziale e nemmeno di completamento;

ii) sarebbero stati violati gli artt. 23 Cost. nonché 27 e 46 della l. r. 12/2005;

iii) vi sarebbe disparità di trattamento rispetto ad aree residenziali adiacenti.

3. All’udienza pubblica del 27 settembre 2018 la causa è passata in decisione.

4. Il T.a.r. adito, con la sentenza n. 2704/2018, pubblicata il 30 novembre 2018, ha respinto il ricorso, compensando le spese di lite.

4.1. Ha evidenziato, a sostegno della decisione assunta, che le scelte urbanistiche dell’Amministrazione sono connotate da un elevato grado di discrezionalità, ragion per cui sono sindacabili nei soli casi di manifesta irragionevolezza, irrazionalità, illogicità, incongruità e palese travisamento dei fatti. Ha rammentato altresì che, traducendosi tali scelte in atti generali, la p.A. non avrebbe l’obbligo di motivare in modo specifico la destinazione delle singole aree e ciò vale anche per le osservazioni formulate dai privati rispetto agli strumenti urbanistici. Nel caso in esame, la superficie assoggettata al piano attuativo è di 95.897,17 mq dei quali circa 70.000 non ancora edificati, indi per cui sarebbe giustificata la connotazione dell’area in termini di sottoutilizzo insediativo e la sua inclusione nell’APC n. 7. La società non avrebbe dimostrato l’idoneità quantitativa e qualitativa delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria, già presenti nell’area, ad escludere la riconducibilità di quest’ultima all’APC e, in ogni caso, la valutazione sulla congruità o meno del grado di urbanizzazione è rimessa, in linea di principio, all’esclusivo apprezzamento discrezionale del Comune la cui valutazione è risultata negativa. Del resto, proprio la necessità di urbanizzare l’area spiega, invece, la previsione comunale secondo cui all’obbligo di pianificazione attuativa per gli interventi di nuova costruzione si accompagna la cessione gratuita di aree al Comune pari al 10% della superficie fondiaria ovvero la monetizzazione delle stesse ex artt. 16 T.U. edilizia e 46 ss. l.r. 12/2000. Riguardo poi alla pretesa disparità di trattamento rispetto ad aree contigue o adiacenti, la giurisprudenza (Cons. Stato, sez. IV, n. 3358/2008) ha chiarito che tale censura non è ipotizzabile in riferimento ad una comparazione con la destinazione impressa ad immobili adiacenti, dovendo tali scelte dell’Amministrazione obbedire ai soli criteri di razionalità nella definizione delle linee dell’assetto territoriale, a tutela dell’interesse pubblico alla sicurezza delle persone e dell’ambiente e non anche ai criteri di proporzionalità distributiva degli oneri e dei vincoli. Infine, non è ravvisabile in ambito urbanistico una destinazione “naturale” delle aree, essendo il concetto di “naturale vocazione edificatoria” utilizzabile nelle sole vicende espropriative e non anche nel diverso ambito della disciplina d’uso dei suoli.

5. Avverso tale pronuncia è insorta OV S.p.A., con atto di appello notificato in data 29 maggio 2019 e depositato il 6 giugno 2019, articolando tre motivi di gravame così rubricati:

I) “ Violazione dell’art. 12 della Legge Regionale 11 marzo 2005 n. 12 – Violazione dell’art. 3 della Legge 7 agosto 1990 n. 241 - Eccesso di potere per omessa istruttoria, carenza dei presupposti e carenza di motivazione”. Manifesta illogicità e contraddittorietà della sentenza. Travisamento dei presupposti di fatto; erroneità e incongruenza della motivazione ”;

II) “ Violazione dell’art. 23 Cost. – Violazione dell’art. 27 della Legge Regionale 12 marzo 2005 n. 12 - Violazione dell’art. 46 della medesima Legge Regionale - Eccesso di potere per contraddittorietà, illogicità, disparità di trattamento e sviamento di potere -Eccesso di potere per perplessità e contraddittorietà”. Manifesta erroneità in fatto e in diritto, illogicità e contraddittorietà della sentenza. Travisamento dei presupposti di fatto; erroneità e incongruenza della motivazione. Omessa pronuncia: violazione dell’art. 112 c.p.a. ”;

III) “Violazione dell’art. 10, primo comma, lettera “a”, della Legge Regionale 12 marzo 2005 n. 12 - Eccesso di potere per omessa istruttoria, omessa motivazione, illogicità e disparità di trattamento. Manifesta erroneità in fatto e in diritto, illogicità e contraddittorietà della sentenza. Travisamento dei presupposti di fatto; erroneità e incongruenza della motivazione ”.

6. Le deduzioni di parte appellante si sviluppano nei termini che seguono.

6.1. Con il primo motivo, la società contesta l’inclusione di tutta l’area di sua proprietà tra gli ambiti di territorio comunale soggetti inderogabilmente alla pianificazione attuativa preventiva (Ambiti di Progettazione Coordinata). Tale scelta dell’Amministrazione sarebbe errata poiché l’area di OV non è interstiziale, occupando più di 90.000 mq al confine del territorio urbano ed essendo delimitata da un asse viario autostradale. Inoltre non costituisce un’area libera o di completamento giacché integralmente utilizzata per l’attività produttiva e neppure può considerarsi un’area caratterizzata da sottoutilizzo insediativo. Il Comune ritiene che l’inclusione integrale ed indifferenziata di tutta l’area nell’APC, confermata in sede di approvazione del PGT, sarebbe necessaria per consentire uno studio unitario del comparto in funzione di una sua pianificazione organica. Tuttavia, diversamente da tutti gli altri APC previsti dal Piano comunale, per quello dell’area di OV lo strumento urbanistico vigente non fornisce per il futuro alcuna indicazione progettuale. Ciò si spiega alla luce del fatto che, a dispetto della tesi comunale, l’area in questione non necessitava e non necessita di essere pianificata poiché già trasformata ed utilizzata in conformità alla propria destinazione d’uso produttiva. L’inclusione di tale area nell’APC n. 7 si giustificherebbe alla luce del sottoutilizzo insediativo dell’area stessa, edificata soltanto per un terzo della sua estensione, restando quindi liberi quasi 70.000 mq. In realtà, come si evincerebbe dallo stato dei luoghi, tutta l’area, benché edificata solo in parte, è già integralmente sfruttata a fini produttivi, includendo oltre allo stabilimento, gli uffici, le attrezzature per i dipendenti, i parcheggi, le zone di carico e scarico merci. Risulterebbe dimostrato per tabulas che l’area di OV non corrisponde alla tipologia di aree (interstiziali, di completamento o di sottoutilizzo) per le quali si possono prevedere Ambiti di Progettazione Coordinata (APC) soggetti a pianificazione attuativa preventiva, per cui è manifesta l’illegittimità della scelta operata dall’Amministrazione rispetto ad un’area che, come detto, è già pianificata e sfruttata a livello urbanistico secondo la sua destinazione d’uso.

6.2. Con il secondo motivo, si evidenzia come il Comune abbia previsto che l’obbligo di pianificazione attuativa per qualsiasi intervento di nuova costruzione si accompagni ad ingenti oneri economici: la cessione gratuita di aree al Comune stesso pari al 10% della superficie fondiaria ovvero la monetizzazione delle stesse, indipendentemente da ogni valutazione in concreto e dalla natura ed estensione dell’intervento edilizio da realizzare. Tale imposizione, inizialmente prevista per tutti gli interventi di nuova edificazione in aree non residenziali, è stata in seguito corretta e circoscritta agli interventi superiori alla soglia di 3000 mq di superficie lorda di pavimento, ma tale soglia è applicabile alle sole aree non residenziali esterne agli APC ed il carattere discriminatorio di tale previsione danneggia l’appellante in quanto proprietaria delle aree ricomprese nell’APC più esteso di tutto il territorio comunale. Tale effetto, definito distorsivo e discriminatorio, non è certo mitigato dalla facoltà di realizzare con intervento edilizio diretto “fabbricati accessori” negli APC non residenziali, scontrandosi tale facoltà con il divieto di effettuare in tali ambiti sugli edifici esistenti interventi diversi dalla manutenzione straordinaria ed a prescindere da ogni dissertazione terminologica sulla nozione di “fabbricati accessori” , lasciata in bianco dal pianificatore e rimessa all’arbitrio dell’ufficio edilizio. Secondo il T.a.r. l’imposizione dell’obbligo di pianificazione attuativa connesso ad ogni possibile tipologia di nuova edificazione nell’ambito dei soli APC non residenziali sarebbe insindacabile poiché trattasi di una scelta di merito. Tuttavia, si deduce, OV non ha mai contestato la classificazione delle destinazioni d’uso delle aree del territorio comunale, bensì messo in luce ingiustificabili profili di irragionevolezza e disparità di trattamento.

6.3. Con il terzo motivo, si sottolinea l’irragionevolezza della decisione comunale di includere in un APC non residenziale non solo un’area industriale già urbanizzata e da tempo in attività, ma anche l’unica porzione non utilizzata (in fregio a via Buonarroti) per la quale, separatamente, poteva ipotizzarsi in astratto una destinazione diversa da quella produttiva.

7. L’appellante ha concluso chiedendo, in riforma dell’impugnata sentenza, l’accoglimento del ricorso di primo grado e quindi l’annullamento degli atti con lo stesso impugnati.

8. In data 1° giugno 2020 il Comune di Castellanza, a dispetto della Provincia di Varese e di Regione Lombardia, controinteressate, si è costituito in giudizio al fine di chiedere la declaratoria di inammissibilità o comunque il rigetto dell’avverso gravame con vittoria di spese.

9. In data 12 novembre 2021, a seguito del decesso del difensore del Comune di Castellanza, avv. Marco Pietro Locati e della conseguente interruzione del giudizio, la OV S.p.A. ha riassunto il giudizio ribadendo le precedenti conclusioni.

10. In data 22 gennaio 2024 la Società ha depositato in atti ulteriore memoria al fine di insistere per l’accoglimento del gravame.

11. In data 1° febbraio 2024 parte appellante ha depositato memoria di replica.

12. In data 27 maggio 2024 e 6 giugno 2024 entrambe le parti hanno depositato rispettive memorie, anche in replica, al fine di insistere per le proprie prospettazioni. In particolare la difesa del Comune, nel riportarsi alla sentenza del T.a.r., ha precisato che la società appellante, nelle sue osservazioni al PGT, si sarebbe contraddetta poiché, per un verso, ha chiesto lo stralcio dell’area di sua proprietà dall’APC n. 7 e, per l’altro, ha chiesto che una parte dell’area stessa fosse destinata ad un uso residenziale (fascicolo primo grado - doc. 5, p. 3). Con la memoria di replica ha altresì rimarcato che la Società OV ha esperito nelle more un nuovo ricorso al T.a.r. Lombardia, evidenziando che lo strumento adottato, ossia la Variante al Piano di Governo del Territorio (PGT), ha riconfermato l’assetto urbanistico già previsto in sede di prima approvazione del Piano stesso in base al quale l’intera area della società, ricadente tra le parti di territorio con funzione non residenziale, è stata classificata ed integralmente perimetrata quale Ambito di Progettazione Coordinata (APC n. 7 “Via Gerenzano”), soggetto a pianificazione attuativa. Ne conseguirebbe l’improcedibilità dell’appello per sopravvenuta carenza di interesse.

13. Con ordinanza n. 7353/2024 (alla quale hanno fatto seguito le ordinanze n. 233/2025, n. 1150/2025 e n. 5560/2025) il Collegio ha disposto verificazione, osservando quanto segue:

<< Rilevato che la questione controversa riguarda la delibera del Consiglio comunale n. 57 del 29 settembre 2009, con la quale il Comune di Castellanza ha adottato gli atti costituenti il Piano di Governo del Territorio, inserendo il compendio di proprietà dell’appellante nell’“ Ambito di Progettazione Coordinata ”, contraddistinto dal n. 7 (“ APC n. 7 ”); l’area in questione è occupata dallo stabilimento Pomini, che occupa una superficie di circa 96.000 metri quadrati, di cui circa 30.000 edificati; successivamente alle osservazioni proposte in sede di adozione del piano di governo, accolte dal Comune appellato solo in parte, è stato adottato il richiamato Pgt prevedendo l’inclusione dell’area in questione nel richiamato APC 7; detta inclusione, ad avviso dell’appellante, contrasterebbe con l’art 5 del piano delle regole il quale dispone come segue:

1. Al fine di garantire nelle aree interstiziali e nelle aree libere da completare all'interno del tessuto urbano consolidato un'efficace articolazione dei percorsi ciclo-pedonali e carrabili e del verde secondo un disegno organico e complessivo e, sempre al fine di garantire all'interno del tessuto urbano consolidato, laddove una situazione del costruito risulti non più compatibile con le esigenze dell'intorno e/o in presenza di un sottoutilizzo insediativo, le tavole del piano delle regole individuano gli ambiti da sottoporre a progettazione coordinata (ambiti di progettazione coordinata - apc) ;

emerge pertanto che i presupposti previsti dalla disposizione richiamata prevedono quindi che l’area in questione vada inserita in un APC qualora:

- sia interstiziale o libera da completare all'interno del tessuto urbano consolidato ai fini della realizzazione dei percorsi ciclo-pedonali e carrabili e del verde;

- sempre al fine di garantire all'interno del tessuto urbano consolidato, laddove una situazione del costruito risulti non più compatibile con le esigenze dell'intorno e/o in presenza di un sottoutilizzo insediativo;

in conseguenza della richiamata previsione, per tutti gli interventi edilizi per l’area in questione è necessaria la pianificazione attuativa ad eccezione di quelli inferiori a 3000 mq di s.l.p, per i quali è prevista la realizzazione tramite titolo diretto;

in linea con i costanti insegnamenti della giurisprudenza amministrativa, le scelte riguardanti la classificazione dei suoli sono sorrette da ampia discrezionalità e, in tale ambito, la posizione dei privati risulta recessiva rispetto alle determinazioni dell'Amministrazione, in quanto scelte di merito non sindacabili dal giudice amministrativo, salvo che non siano inficiate da arbitrarietà o irragionevolezza manifeste, ovvero da travisamento dei fatti in ordine alle esigenze che si intendono nel concreto soddisfare ( cfr. Cons. Stato, Sez. IV, Sent., 27 giugno 2023, n. 6279 che richiama, Consiglio di Stato, sez. IV, 12 maggio 2016, n. 1907; id., sez. IV, 22 maggio 2014 n. 2669);

Ritenuto che

non sussiste, ad avviso del Collegio, la sopravvenuta carenza di interesse avanzata dall’appellato in sede di memoria di replica, depositata agli atti di causa in data 6 giugno 2024, atteso che la variante al Pgt oggetto di ricorso è solo riproduttiva della previsione dell’apc 7 per cui la successiva impugnativa della variante ha solo la finalità di attestare l’interesse atteso che il provvedimento lesivo è quello già impugnato;

al fine del decidere, nei limiti del sindacato di questo giudice sulla razionalità della scelta nei termini di cui si è detto, è necessario acquisire maggiori elementi inerenti la situazione di fatto presupposta delle scelte di pianificazione e pertanto si dispone, ai sensi dell’art. 66 c.p.a., una verificazione al fine di accertare se sussistono i presupposti di cui all’art.5.1 del piano delle regole sopra richiamato, secondo le seguenti modalità:

a) la verificazione sarà svolta dal preposto al seguente organismo, con facoltà di delega interna: Direttore del Dipartimento di Architettura e Studi Urbani del Politecnico di Milano;

b) i quesiti a cui il verificatore dovrà rispondere sono i seguenti:

esaminati gli atti di causa e visitati i luoghi, si valuti se l’immobile oggetto della presente controversia presenti caratteristiche intrinsecamente idonee sulla base di quanto disposto dall’art. 5.1 del Piano delle regole alla previsione nell’ambito di un apc e in particolare:

1) abbia la caratteristica di essere interstiziale o consista in una area libera di completamento;

2) se sulla base dell’attuale utilizzo, la situazione del costruito risulti non più compatibile con le esigenze dell’intorno e/o in presenza di un sottoutilizzo insediativo.

c) il verificatore comunichi alle parti costituite, in persona dei relativi difensori o consulenti tecnici:

- la data e il luogo dell’inizio delle operazioni peritali, che dovrà intervenire entro il 1° ottobre 2024;

- la propria relazione preliminare entro 90 giorni dall’inizio delle operazioni peritali;

d) le parti costituite comunichino al verificatore le proprie eventuali osservazioni alla relazione preliminare entro il termine di 15 giorni dal ricevimento della medesima;

e) il verificatore depositi nella Segreteria di questo Consiglio la propria relazione finale entro il termine di ulteriori 30 giorni dalla scadenza del termine sub d), specificamente riscontrando le eventuali osservazioni che siano state tempestivamente formulate dalle parti;

f) il verificatore, previo rituale avviso dell’inizio delle operazioni alle parti, procederà, ove ritenuto opportuno, alle acquisizioni di elaborati e documenti ritenuti utili presso il Comune di Castellanza e ogni altra struttura amministrativa avente competenza sul procedimento de quo ;

g) le parti hanno facoltà di nominare consulenti tecnici di fiducia, comunicandone i nominativi al verificatore entro la data di inizio delle operazioni peritali; i tecnici di parte, o in loro vece i difensori, potranno assistere agli eventuali sopralluoghi e far inserire le loro osservazioni nei relativi verbali;

h) entro la data di inizio delle operazioni di verificazione dovrà essere corrisposto, con onere a carico delle parti appellanti, un anticipo di 4.000,00 (quattromila,00#) euro sul compenso da liquidarsi al verificatore, l’inizio delle operazioni essendo condizionato all’effettività di tale previo versamento;

i) l’udienza pubblica sarà fissata, all’esito della verificazione, con decreto del Presidente della Sezione. >>.

14. In data 10 novembre 2025 è stata depositata in atti la relazione di verificazione a cura dell’arch. Andrea Arcidiacono del Politecnico di Milano.

15. In data 9 gennaio 2026 e 21 gennaio 2026 le parti hanno depositato memorie, anche in replica, al fine di insistere, anche alla luce delle risultanze della disposta verificazione, per le rispettive conclusioni.

16. All’udienza, svoltasi in via telematica, dell’11 febbraio 2026, la causa è stata trattenuta in decisione. Nel corso della discussione orale della causa le parti hanno insistito per le rispettive conclusioni valorizzando parte appellante l’effettivo stato dei luoghi mentre controparte il fatto che trattasi di area connotata da sottoutilizzo abitativo.

17. L’appello, per le ragioni di cui infra , è infondato.

Come esposto in narrativa, il Collegio, ai fini della compiuta disamina dei fatti di causa, ha disposto apposita verificazione le cui risultanze sono stata depositate con apposita articolata relazione.

Di seguito si riportano in sintesi le risposte del verificatore ai quesiti posti:

<< 1. L’area può essere interpretata come “interstiziale”?

No, l’APC n. 7 non presenta caratteristiche di “interstizialità”.

Tale caratteristica è riconoscibile solo in alcune porzioni minime dell’intera area compresa nel perimetro dell’APC. Tuttavia, esse risultano marginali e, sia al momento di approvazione del PGT vigente (2010), sia rispetto alla situazione attuale, l’area risulta ampiamente utilizzata ed edificata.

2. L’area può essere interpretata come di “area libera di completamento”?

No, in quanto la nozione di “area libera di completamento” prevalente riguarda la classificazione di un’area non edificata o solo in minima parte edificata, situata all'interno di un contesto urbana già prevalentemente costruito, per il quale la pianificazione urbanistica prevede un "completamento" dell'edificazione o dell’impianto funzionale.

3. L’area presenta caratteristiche di “incompatibilità del costruito esistente”?

No, l’APC n. 7 non presenta caratteristiche di incompatibilità del costruito esistente. L’ambito non si presenta incompatibile dal punto di vista funzionale, morfo-tipologico, paesaggistico o ambientale rispetto al contesto urbano di riferimento.

4. L’area presenta caratteristiche di “sottoutilizzo insediativo”?

Sì, l’APC n. 7 presenta evidenti caratteristiche di “sottoutilizzo insediativo” in relazione all’ampia disponibilità di SLP residua, sia in termini assoluti (32.750mq) sia relativi (44% dell’intera capacità edificatoria; una quota pari a circa l’80% della SLP già presente oggi nell’area, equivalente a circa 40.000 mq), può avere importanti impatti sul carico urbanistico e sul contesto di riferimento”. >>.

Il Collegio osserva che la relazione di verificazione è dettagliata e attendibile e che la stessa – in quanto scevra da vizi di carattere procedimentale o sostanziale – può essere assunta a fondamento della presente decisione.

Alla luce della relazione di verificazione, potrebbero essere fondati i motivi di appello che contestano la descrizione dell'area come “interstiziale” o “incompatibile”.

Orbene, come è dato inferire dalle risultanze dell’approfondimento istruttorio disposto dal Collegio, l’esito della verificazione è solo parzialmente favorevole alla parte appellante, in quanto il tecnico incaricato ha riscontrato “ la presenza di una superficie scoperta (cioè di una superficie non edificata) all’interno del comparto APC 7 pari a 61.453mq, inferiore alla quantità richiamata dal TAR e dal Comune negli atti della controversia ma comunque rilevante rispetto alla superficie coperta massima realizzabile (ai sensi del Rc consentito pari al 60% dell’area), pari a 57.527mq, con un’area ancora utilizzabile per nuovi interventi edilizi pari a circa 23.084mq ... la disponibilità di una quota di SLP residuale così rilevante conferma le condizioni di un evidente “sottoutilizzo insediativo” dell’area e di fatto rendono coerente la scelta pianificatoria di inserire l’area in un ambito APC soggetto a pianificazione attuativa in relazione all’entità del carico urbanistico potenzialmente realizzabile e ai possibili impatti sul contesto urbanistico che rendono opportuno uno studio organico e complessivo con l’incremento e una riorganizzazione delle dotazioni pubbliche e viabilistiche” .

Ne consegue che, a prescindere da quanto rilevato dal CTU in ordine al fatto che l’APC n. 7 non presenta caratteristiche di “interstizialità”, non può essere intesa come “ area libera di completamento ” e non presenta caratteristiche di incompatibilità del costruito esistente, assume carattere determinante nel senso dell’infondatezza del gravame quanto accertato dal verificatore circa il fatto che l’APC n. 7 presenta evidenti caratteristiche di “ sottoutilizzo insediativo ” in relazione all’ampia disponibilità di SLP residua, sia in termini assoluti (32.750 mq) sia relativi (44% dell’intera capacità edificatoria). Trattasi per vero di una volumetria residua di significative dimensioni che suffraga la determinazione del Comune.

Occorre invero precisare che il Piano delle Regole ammette l’inclusione di un’area in ambito APC a due condizioni:

a) Che si tratti di area ‘interstiziale’;

b) Che si tratti di area in regìme di sottoutilizzo.

Orbene, i requisiti sub a) e b) possono sussistere in modo anche disgiunto e ciò alla luce di quanto esattamente previsto dallo stesso Piano delle Regole laddove utilizza la formula (anche disgiuntiva) “ e/o in presenza di un sottoutilizzo insediativo ”.

Tale circostanza, suffragando la determinazione dell’Amministrazione, assume carattere dirimente denotando l’infondatezza di ogni deduzione sollevata da parte appellante con i motivi di gravame articolati. Va ad ogni modo ribadito, come opinato in prime cure, che le censure di cui ai motivi sub 2 e 3 impingono in scelte ampiamente discrezionali che competono all’Amministrazione e non sono pertanto suscettibili di sindacato.

18. Tanto premesso, l’appello è da respingere.

19. L’assoluta particolarità della vicenda, tale da richiedere il disposto approfondimento istruttorio, giustifica la compensazione delle spese del presente grado di giudizio mentre il compenso al verificatore, arch. Andrea Arcidiacono, per l’attività svolta, va posto a carico di parte appellante e si determina in € 6.000,00 (seimila/00) comprensivo di ogni importo già eventualmente versato a titolo di anticipazione.

P.Q.M.

Il Consiglio di Stato in sede giurisdizionale (Sezione Terza), definitivamente pronunciando sull’appello, come in epigrafe proposto (n.r.g. 4818/2019), lo respinge.

Spese del doppio grado di giudizio compensate. Spese di verificazione a carico di parte appellante nel complessivo importo di € 6.000,00 (seimila/00).

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall’autorità amministrativa.

Così deciso in Roma nella camera di consiglio dell’11 febbraio 2026, tenuta da remoto ai sensi dell’art. 17, comma 6, del d.l. 9 giugno 2021, n. 80, convertito con modificazioni dalla legge 6 agosto 2021, n. 113 con l’intervento dei magistrati:

AU NT, Presidente

Raffaello Sestini, Consigliere

AN BA, Consigliere, Estensore

Carmelina Addesso, Consigliere

Giorgio Manca, Consigliere

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
AN BA	AU NT

IL SEGRETARIO