Pubblicato il 04/02/2026

N. 00210/2026 REG.PROV.COLL.

N. 00739/2024 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Sardegna

(Sezione Prima)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 739 del 2024, proposto dalla società NP Immobiliare S.r.l., in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentata e difesa dall'avvocato Roberto Murgia, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

contro

il Comune di Cagliari, in persona del Sindaco in carica pro tempore , rappresentato e difeso dall'avvocato Francesca Frau, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

per l'annullamento:

1) dell’atto contenente comunicazione di motivi ostativi e avvio del procedimento di annullamento in autotutela ex artt. 7 e 8 della l. n. 241/1990, notificato al ricorrente il 2.8.2024, nel quale è contestato che la N.P. Immobiliare non aveva ancora corrisposto l’importo relativo alla monetizzazione dei posti auto, che veniva determinato in € 9.545,00 (€ 381,80 x 25 mq, superficie convenzionale del posto auto e spazio di manovra) in quanto non era stato dimostrato il reperimento di almeno uno stallo di dimensioni di 2,50 x 5,00 e non era stata fornita alcuna prova relativa al reperimento di un mq ogni 10 mc di costruzione, in relazione alla sola unità derivata;

2) del provvedimento di annullamento in autotutela, protocollo n. 0228668/2024, con il quale il Comune di Cagliari, Servizio edilizia privata ha annullato in autotutela la SCIA (Segnalazione certificata di inizio attività) per intervento di ristrutturazione con frazionamento di una unità immobiliare sita al piano quarto di un maggior fabbricato ubicato in via della Pineta n. 207 (sez. A, Fg. 21, mapp. 1455, sub. 18), pratica edilizia n. 31671.15 – cod. univoco n. 662110 e pratica edilizia n. 31671.16 – cod. univoco n. 705043, ribadendo che la N.P. Immobiliare avrebbe dovuto corrispondere la somma di € 9.500,00 per la monetizzazione dei posti auto, oltre gli interessi legali; 2) di ogni ulteriore atto presupposto, connesso e consequenziale.

Visti il ricorso e i relativi allegati;

Visto l'atto di costituzione in giudizio diel Comune di Cagliari;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell'udienza pubblica del giorno 15 ottobre 2025 il dott. SC NG e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO e DIRITTO

1. La società NP Immobiliare S.r.l., odierna ricorrente, ha impugnato:

- l’atto contenente l’avvio del procedimento di annullamento in autotutela ex artt. 7 e 8 della L. n. 241/1990, notificato al ricorrente il 2.8.2024, nel quale si contesta alla ricorrente di non aver ancora corrisposto l’importo relativo alla monetizzazione dei posti auto, determinato in € 9.545,00 (€ 381,80 x 25 mq, superficie convenzionale del posto auto e annesso spazio di manovra), in quanto non era stato dimostrato il reperimento di almeno uno stallo di dimensioni di 2,50 x 5,00 e non era stata fornita alcuna prova relativa al reperimento di un mq ogni 10 mc di costruzione, in relazione alla sola unità derivata dal frazionamento di un immobile;

- il provvedimento di annullamento in autotutela, protocollo n. 0228668/2024, con il quale il Servizio edilizia privata del Comune di Cagliari ha annullato in autotutela la SCIA relativa ad un intervento di ristrutturazione con frazionamento di una unità immobiliare sita al piano quarto di un maggior fabbricato ubicato in via Della Pineta n. 207 (sez. A, Fg. 21, mapp. 1455, sub. 18), provvedimento nel quale si ribadisce che l’interessata avrebbe dovuto corrispondere la somma di € 9.500,00 per la monetizzazione dei posti auto, oltre agli interessi legali.

1.1. Espone in fatto la ricorrente:

- di avere presentato al Comune di Cagliari in data 11.9.2023, tramite il portale www.sardegnaimpresa.eu , una prima pratica e, successivamente, una ulteriore autocertificazione in variante del 15.1.2024, per un intervento consistente nella ristrutturazione con frazionamento di una unità immobiliare ad uso residenziale, ubicata al piano quarto dell’immobile sito nel comune di Cagliari, via della Pineta n. 207, distinta in catasto al Foglio A/21, mappale 1455 subalterno 18, edificata prima del 1° settembre 1967;

- che dal frazionamento dell’appartamento originario sono state realizzate due unità immobiliari (un trilocale e un bilocale), entrambe con volumetria inferiore a mc 210, entrambi regolarmente venduti;

- che come pertinenza dell’appartamento originario era presente un garage della superficie di mq 13 che, nell’atto di compravendita del 30.5.2024, era stato ceduto con uno dei due appartamenti ed espressamente destinato a servizio durevole dello stesso;

- che il Comune, il 2.8.2024, trasmetteva una comunicazione di motivi ostativi ex art. 10- bis della l. n. 241/1990 ed ex art. 35, della l.r. n. 26/2016, con la quale comunicava che da accertamenti d’ufficio non risultavano corrisposte le somme relative alla monetizzazione della superficie di parcheggio ai sensi dell’art. 64 del Regolamento edilizio comunale vigente, in quanto non risultava dimostrato il reperimento almeno di uno stallo di dimensioni 2,5 m x 5 m. (come da determina del 22.3.2023) e non era stata fornita la dimostrazione relativa al reperimento di 1 mq ogni 10 mc di costruzione, in relazione alla sola unità derivata;

- che nello stesso atto l’Amministrazione determinava in € 9.545,00 l’importo complessivo per la monetizzazione del posto auto per la sola unità derivata;

- di avere evidenziato all’Ente, con comunicazione del 12.8.2024, che: i) nessuna somma fosse dovuta a titolo di monetizzazione del posto auto perché il posto auto originario, seppure inferiore per metratura a quanto stabilito dalla determina del 22.3.2023, era stato realizzato legittimamente prima dell’entrata in vigore della determina comunale e della stessa legge 24.3.1989, n. 122; ii) entrambi gli appartamenti (ma sarebbe stato sufficiente uno solo) hanno dimensioni inferiori a 210 mc, con la conseguenza che, in base alla normativa vigente, non è dovuta la monetizzazione della relativa area per parcheggi;

- che il Comune ha infine adottato il provvedimento di autotutela impugnato, nel quale si conferma l’importo della somma ritenuta dovuta dal ricorrente a titolo di monetizzazione dei posti auto.

1.2. Il ricorso è stato affidato ai seguenti motivi:

I) “ Violazione di legge (art. 19, L. n. 241/1990) ”, in quanto il Comune, anziché adottare motivati provvedimenti di divieto di prosecuzione dell’attività e di rimozione degli eventuali effetti dannosi ai sensi dell’art. 19, comma 3, della l. n. 241/1990, ha adottato un atto di annullamento in autotutela della SCIA, cioè di una comunicazione della parte privata, senza alcun ordine di cessazione dell’attività o di ripristino dello stato di fatto anteriore all’inizio dei lavori;

II) “ Violazione di legge (art. 15 quater , comma 7, L.R. n. 23 dell’11.10.1985 e art. 3, legge n. 241/1990); violazione di legge (art. 3, L. n. 241/1990); eccesso di potere per errore nei presupposti ”, in quanto:

- l’art. 15- quater , comma 7, della l.r. n. 23/1985 stabilisce che la monetizzazione non è necessaria qualora la prima unità immobiliare, dopo l’originaria, presenti una volumetria inferiore ai 210 mc;

- nella fattispecie entrambi gli appartamenti derivati dal frazionamento presentano una volumetria inferiore a quella indicata dalla norma citata, con la conseguenza che la ricorrente non sarebbe tenuta a versare al Comune alcuna somma;

- nella motivazione degli atti impugnati manca qualsiasi riferimento a tale circostanza, con la conseguenza che gli atti impugnati risultano viziati sia da violazione di legge (art. 3 della legge n. 241/1990) che da carenza di istruttoria e motivazione;

III) “ Violazione di legge (Errata applicazione dell’art. 41 sexies , legge n. 122/1989 e della determinazione del dirigente del Servizio pianificazione strategica e territoriale del Comune di Cagliari contenente i criteri per la determinazione del corrispettivo monetario delle aree di parcheggio) ”, in quanto:

- l’appartamento originario era già dotato di un garage, le cui dimensioni sono pienamente conformi alle norme vigenti nel momento in cui fu realizzato, cioè prima del 1.9.1967;

- tale circostanza lo rende pienamente legittimo anche oggi, a prescindere dalle prescrizioni entrate in vigore successivamente alla sua edificazione;

- il costruttore non era quindi tenuto a reperire un posto auto di dimensioni maggiori rispetto a quello già presente, né sarebbe tenuto a versare oggi alcuna somma a titolo di corrispettivo per i parcheggi non realizzati;

- il Comune ha dunque errato nel ritenere che la ricorrente avrebbe dovuto reperire un posto auto avente le caratteristiche indicate dalla determina dirigenziale sopra indicata e dall’art. 41- sexies , della legge 24.3.1989, n. 122 (c.d. Legge Tognoli).

1.3. Si è costituito il Comune intimato, chiedendo la reiezione del ricorso.

1.4. Con ordinanza n. 281 del 27 settembre 2024 è stata respinta l’istanza cautelare. Il Consiglio di Stato, con ordinanza n. 4209 dell’11 novembre 2024, ha rigettato l’appello cautelare rilevando che, “ impregiudicata ogni valutazione nel merito, la questione controversa riguarda aspetti essenzialmente di natura patrimoniale e […] il lamentato pregiudizio reputazionale risulta solo genericamente allegato e non meglio comprovato ”.

1.5. In vista dell’udienza di discussione le parti, con memorie e repliche, hanno ulteriormente argomentato a sostegno delle rispettive posizioni.

1.6. All’udienza pubblica del 15 ottobre 2025 la causa è stata trattenuta in decisione.

2. Il ricorso è fondato, alla luce della fondatezza del secondo motivo, che ha portata assorbente di ogni altra censura in quanto mette in luce che il gravato provvedimento di autotutela si regge su un presupposto erroneo.

Al riguardo, il Collegio osserva quanto segue.

2.1. È pacifico che l’intervento di frazionamento edilizio realizzato dalla ricorrente ha generato due appartamenti con volumetria inferiore a 210 mc, per i quali non è stato possibile realizzare i parcheggi obbligatori di rispettiva pertinenza, con conseguente necessità di capire se sussista o meno in capo alla NP Immobiliare S.r.l. l’obbligo di versare al Comune una somma a titolo di “monetizzazione delle aree per parcheggi”.

2.2. L’interessata ritiene di non essere tenuta a pagare per l’unità immobiliare ulteriore rispetto a quella originaria, e ciò ai sensi della previsione di cui all’art. 15- quater , comma 7, della l.r. n. 23/1985 (come modificato dall’art. 10, comma 1, della l.r. 3 luglio 2017, n. 11), a tenore della quale “ Nel caso di nuovi frazionamenti e ai fini della conclusione dei procedimenti di accertamento di conformità di frazionamenti eseguiti in assenza di titolo, la monetizzazione di cui al comma 6 non è necessaria per la prima unità immobiliare ulteriore rispetto all’originaria purché di volume inferiore a 210 metri cubi. Sono fatte salve disposizioni più restrittive contenute negli strumenti urbanistici comunali ”.

2.3. Il Comune, invece, valorizzando il riferimento alle “ disposizioni più restrittive contenute negli strumenti urbanistici comunali ”, contenuto nell’inciso finale del citato comma 7, sostiene che la ricorrente sia tenuta a pagare per il nuovo appartamento, e ciò in applicazione dell’art. 64 del Regolamento edilizio comunale (approvato il 25.9.2014), il quale (all’ottavo periodo) prevede che “ Nel caso dei frazionamenti di singole unità immobiliari, nei cambi di destinazione d’uso delle unità immobiliari al piano terra di costruzioni esistenti disciplinati dall’art. 12 delle N.T.A. del PUC e negli ampliamenti volumetrici pertinenziali (depositi, magazzini, ripostigli, lavatoi, autorimesse e tettoie) non superiori al 20% del volume dell’unità immobiliare principale, qualora i parcheggi non siano reperibili nel lotto di pertinenza, l’obbligo di assicurare la dotazione di aree per la sosta di autoveicoli può essere trasformato in un corrispettivo monetario, destinato alla realizzazione di parcheggi pubblici ”.

La disposizione regolamentare in parola, secondo il Comune, sarebbe inquadrabile tra le “ disposizioni più restrittive ” fatte salve dalla su citata legge regionale, perché “ ha compiuto la scelta di assoggettare al pagamento della somma a titolo di monetizzazione anche le unità immobiliari con volumetria inferiore a 210 mc ” (pagg. 6-7 della memoria comunale); “ dal tenore della richiamata disciplina [sarebbe] evidente che in caso di frazionamento di singole unità immobiliari sussiste l’obbligo gravante sul richiedente di fornire lo spazio adibito a parcheggio o alternativamente corrispondere la somma a titolo di corrispettivo monetario anche nel caso in cui l’unità derivata da frazionamento sia inferiore a 210 mc ” (pagg. 8-9 della memoria comunale).

2.4. La tesi sostenuta dal Comune non è condivisibile.

La previsione del Regolamento edilizio (approvato, come visto sopra, nel 2014) invocata dal Comune si limita a stabilire che “ Nel caso dei frazionamenti di singole unità immobiliari […] , qualora i parcheggi non siano reperibili nel lotto di pertinenza, l’obbligo di assicurare la dotazione di aree per la sosta di autoveicoli può essere trasformato in un corrispettivo monetario, destinato alla realizzazione di parcheggi pubblici ”. Si tratta tipicamente di una “norma generale”.

L’art. 15- quater , comma 7, della l.r. n. 23/1985 (nella versione entrata in vigore nel 2017, come visto sopra), invece, contiene un quid pluris . La norma in parola, infatti, subito dopo la previsione generale della “monetizzazione delle aree per parcheggi” di cui al precedente comma 6 – previsione, peraltro, analoga a quella contenuta nell’art. 64 del citato Regolamento edilizio –, aggiunge che tale monetizzazione “ non è necessaria per la prima unità immobiliare ulteriore rispetto all’originaria purché di volume inferiore a 210 metri cubi ”. È un tipico esempio di norma speciale derogatoria, ove l’elemento di specialità – che circoscrive l’ambito applicativo della deroga alla monetizzazione - è dato dal riferimento alla dimensione volumetrica dell’unità immobiliare (che deve essere inferiore a 210 mc).

Ora, in ossequio al principio lex specialis derogat legi generali , appare chiaro che nella fattispecie debba trovare applicazione la deroga di cui al più volte citato art. 15- quater , comma 7, della l.r. n. 23/1985 e che, quindi, la ricorrente non sia tenuta al pagamento, a titolo di monetizzazione delle aree per parcheggi, per la nuova unità immobiliare realizzata con il frazionamento (ulteriore, cioè, rispetto a quella originaria).

Ad una diversa conclusione non può condurre l’inciso finale dello stesso comma 7 dell’art. 15- quater , secondo cui “ Sono fatte salve disposizioni più restrittive contenute negli strumenti urbanistici comunali ”, valorizzato dalla difesa comunale a sostegno dell’operato dell’Ente.

Come chiarito sopra, infatti, la previsione che esclude la monetizzazione per la prima unità immobiliare ulteriore che abbia un volume inferiore a 210 mc ha natura di norma speciale derogatoria, rispetto alla quale non possono ritenersi più restrittive disposizioni che non facciano a loro volta espresso riferimento al medesimo elemento di specialità in questione (volume dell’unità immobiliare), né tantomeno disposizioni generali precedenti (come quella di cui all’art. 64 del Regolamento edilizio del Comune di Cagliari) chiaramente derogate dalla norma speciale successiva.

Da ciò discende l’illegittimità del gravato provvedimento di annullamento in autotutela, siccome motivato sulla base di un presupposto fallace.

2.5. In definitiva, il ricorso è fondato e va accolto, potendosi ritenere assorbito ogni altro profilo di censura, con il conseguente annullamento del provvedimento impugnato.

2.6. La peculiarità delle questioni interpretative affrontate giustifica la compensazione delle spese di lite tra le parti, fatta eccezione per il contributo unificato, da rimborsare alla ricorrente.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Sardegna (Sezione Prima), definitivamente pronunciando sul ricorso, come in epigrafe proposto, lo accoglie nei sensi e per gli effetti indicati in motivazione.

Spese compensate e rimborso del contributo unificato in favore della ricorrente.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in Cagliari nella camera di consiglio del giorno 15 ottobre 2025 con l'intervento dei magistrati:

Marco IC, Presidente

SC NG, Consigliere, Estensore

Gabriele Serra, Primo Referendario

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
SC NG	Marco IC

IL SEGRETARIO