Pubblicato il 23/04/2026

N. 07402/2026 REG.PROV.COLL.

N. 09985/2004 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio

(Sezione Seconda Bis)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 9985 del 2004, proposto da
Comune di Guidonia Montecelio, in persona del Sindaco pro tempore , rappresentato e difeso dagli Avvocati Mauro Fiore, TO Auciello, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

contro

UR PP s.a.s., non costituita in giudizio;

per ottenere

l’emissione di sentenza sostitutiva ex art. 2932 del codice civile dell’atto di trasferimento del lastrico solare a copertura di locale autorimessa sito in via Calderara, Guidonia Montecelio, catastalmente distinto al Foglio 30, Particella 287, con conseguente ordine al conservatore di trascrizione della relativa formalità, ovvero in subordine il risarcimento del danno;

Visti il ricorso e i relativi allegati;

Visti tutti gli atti della causa;

Visto l'art. 87, comma 4- bis , cod. proc. amm.;

Relatore all'udienza straordinaria di smaltimento dell'arretrato del giorno 10 aprile 2026 la dott.ssa ER LU, lette le note d’udienza con cui parte ricorrente richiede il passaggio in decisione sulla scorta degli scritti;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

TT e TO

Il Comune di Guidonia Montecelio, odierno ricorrente, espone che, con convenzione del 23 luglio 1987 connessa a concessione edificatoria, il sig. ER CI aveva assunto l'obbligo di cedere a titolo gratuito all’ente locale il lastrico solare attrezzato a verde pubblico, posto a copertura del locale a garage, sito in Guidonia Montecelio, Via Calderara, identificato nel catasto comunale al Foglio 30, part. 468, sub. 501, successivamente nella titolarità della società UR PP s.a.s., alla quale era stata rilasciata la concessione edificatoria alle medesime condizioni d’obbligo.

Dopo aver più volte diffidato la società UR PP s.a.s. alla consegna del lastrico solare in questione, con ricorso proposto come in rito il Comune di Guidonia Montecelio ha agito in giudizio per far accertare e dichiarare l'obbligo della società di cedere gratuitamente all’Amministrazione il predetto lastrico, al fine di ottenere, in via principale, una sentenza sostitutiva dell’obbligo di trasferimento ex art. 2932 c.c. e, in via subordinata, la condanna della società inadempiente al risarcimento del danno.

La società UR PP s.a.s. non si è costituita in giudizio.

Con sentenza 12 gennaio 2011 n. 151 questa Sezione, premettendo che “ Con il ricorso in epigrafe il comune di Guidonia Montecelio ha proposto una domanda che verte sull'esecuzione di un atto d’obbligo accessorio al rilascio di concessione edilizia, per conseguire ex articolo 2932 del codice civile il lastrico solare a copertura di locale autorimessa sito in via Calderara, catastalmente identificato e nell’attuale proprietà della UR PP s.a.s. È avviso del Collegio che siffatta ipotesi possa esser attratta nella giurisdizione esclusiva delineata dall'articolo 11, comma 5, della legge 241/1990, in quanto la domanda in tal senso articolata attiene pur sempre ad una vicenda interessante l'esecuzione della convenzione sostitutiva di un provvedimento, nel mentre rimane collocata sul piano del merito la questione sulla sussistenza dei presupposti di legittimazione, quindi di esperibilità o meno dell'azione (in tal senso cfr.: T.A.R. Lazio, Latina, I, 19.7.2010 n. 1169) ”, ha ritenuto che la disamina della questione richiedesse la verifica della attualità dei presupposti e, pertanto, ha chiesto al Comune di Guidonia Montecelio di “ depositare agli atti del giudizio una nota informativa contenente gli attuali dati qualificativi e identificativi delle parti da coinvolgere nell’atto di trasferimento immobiliare (dati anagrafici e fiscali) e del bene oggetto (dati catastali completi) ”.

Con successiva ordinanza n. 5018 del 3 giugno 2011, questa Sezione ha ordinato al Dirigente dell’Ufficio Tecnico del Comune di Guidonia Montecelio di esibire agli atti di causa una nota informativa contenente le seguenti informazioni: “ a) stato di costruzione dell’edificio assentito in concessione, precisando se i lavori siano stati completati; b) dati catastali puntuali e specifici dell’edificio e sua ubicazione anagrafica, precisando se sia stato compiuto il frazionamento catastale del lastrico solare ”.

Con sentenza non definitiva n. 2517 del 14 marzo 2012, questa Sezione ha rigettato la domanda di sentenza sostitutiva di contratto ai sensi dell’art. 2932 c.c. con la seguente motivazione “ Dalla documentazione fatta pervenire al fascicolo di causa dall’Amministrazione comunale ricorrente emerge che la UR PP s.a.s. è divenuta dal 17.12.1999 ER s.r.l. e, con rogito del 23.7.2003, ha venduto l’immobile oggetto del presente contenzioso ad A.G.A. Immobiliare s.n.c. di RA EA. Sebbene l’obbligo della UR, poi ER, di trasferire al Comune di Guidonia Montecelio il lastrico solare di copertura sia stato menzionato nell’atto di vendita, esso non è stato riprodotto nei confronti dell’acquirente A.G.A. Immobiliare. Perciò, a meno di una revocatoria dell’acquisto, ai sensi dell’art. 2901 del codice civile, la cessione gratuita richiesta dal Comune non può aver luogo, non essendovi obbligata l’attuale proprietà ”.

Quanto alla “ possibilità del risarcimento a carico della UR ”, la Sezione ha ritenuto necessaria la stima del prezzo attuale del lastrico, a tal fine nominando un consulente tecnico d’ufficio “ per la stima del prezzo del lastrico solare in argomento, da condurre alla stregua dei valori di massima indicati dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare presso l’Agenzia del Territorio competente ”.

Con relazione del 19 giugno 2012, il consulente tecnico ha indicato quale valore della cessione del lastrico solare l’importo di € 41.250,00, stimando in aggiunta anche il costo per la realizzazione del verde attrezzato per la somma di € 88.450,00, per un costo complessivo pari a € 129.700,00.

Con memoria del 10 marzo 2026, il Comune ricorrente ha chiesto la condanna della società UR PP s.a.s. al risarcimento del danno per la somma complessiva di € 129.700,00, per come stimata dal consulente tecnico nella succitata relazione.

Alla udienza straordinaria di smaltimento dell’arretrato del giorno 10 aprile 2026, la causa è stata trattenuta in decisione.

Dagli atti del giudizio risulta che l'immobile sito nel Comune di Guidonia Monticelli, oggetto del presente giudizio, è costituito dalla copertura di un locale interrato destinato ad autorimessa realizzata in virtù della concessione edilizia n. 73 rilasciata in data 15 febbraio 1989 al Sig. CI ER proprietario dell'area di sedime del manufatto, concessione assentita dal Comune previo impegno da parte della proprietà, assunto con gli atti d'obbligo n. 12848 del 23 luglio 1987 e n. 15762 del 2 giugno 1988, di cedere a titolo gratuito il lastrico solare attrezzato a verde pubblico.

In particolare, nell’atto d’obbligo n. rep. 12848 del 23 luglio 1987, il sig. CI ER si era impegnato “ per sé, suoi eredi ed aventi causa a cedere gratuitamente al Comune di Guidante Montecelio il lastrico solare, costituente copertura del costruendo scantinato ad uso garages, attrezzato a verde pubblico, come risulta dall'allegato progetto, secondo le indicazioni dell’Ufficio tecnico comunale ”.

Con atto n. rep. 18695 del 1° giugno 1989, poi, il sig. CI ER ha ceduto alla società UR PP s.a.s. l’immobile in questione. Nel citato contratto, all’art. 9, è espressamente indicato che “ la parte acquirente, come costituita, dichiara di ben conoscere ed accettare i suddetti atti d'obbligo e si impegna ad osservarli per sé e aventi causa impegnandosi, altresì, a realizzare il manufatto in conformità alla concessione di cui sopra entro 31 dicembre 1990 ”.

Pertanto, il Comune di Guidonia Montecelio, con provvedimento n. 473 del 17 giugno 1989, ha volturato in favore della società UR PP s.a.s. la concessione n.73/89, già rilasciata a favore del sig. NC ER.

In data 23 luglio 2003, la nuova proprietaria UR PP s.a.s. ha venduto l’immobile in questione alla società A.G.A. Immobiliare s.n.c., senza alcuna menzione degli impegni assunti con il Comune di Guidonia di cui alla originaria concessione edilizia.

Orbene, come precisato da questa Sezione con sentenza non definitiva n. 2517 del 14 marzo 2012, non è possibile una sentenza sostitutiva di contratto ai sensi dell’art. 2932 c.c., dal momento che “(...) sebbene l’obbligo della UR, poi ER, di trasferire al Comune di Guidonia Montecelio il lastrico solare di copertura sia stato menzionato nell’atto di vendita, esso non è stato riprodotto nei confronti dell’acquirente A.G.A. Immobiliare. Perciò, a meno di una revocatoria dell’acquisto, ai sensi dell’art. 2901 del codice civile, la cessione gratuita richiesta dal Comune non può aver luogo, non essendovi obbligata l’attuale proprietà ”.

Risulta, quindi, inadempiuta l’obbligazione di cui all’atto d’obbligo n. rep. 12848 del 23 luglio 1987, richiamata dal contratto n. rep. 18695 del 1° giugno 1989, di “ cedere gratuitamente al Comune di Guidante Montecelio il lastrico solare, costituente copertura del costruendo scantinato ad uso garages, attrezzato a verde pubblico ”.

Al fine di valutare la “ possibilità del risarcimento a carico della UR ”, sempre con la sentenza non definitiva n. 2517 del 14 marzo 2012, è stata disposta “ la nomina di un consulente tecnico nella persona dell’architetto dott. Francescopaolo Lorito per la stima del prezzo del lastrico solare in argomento, da condurre alla stregua dei valori di massima indicati dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare presso l’Agenzia del Territorio competente ”.

Con relazione del 19 giugno 2012, il consulente tecnico, discostandosi dalle indicazioni formulate da questo Tribunale, ha indicato quale valore complessivo dell’opera in questione la somma di € 129.700,00, comprensiva sia del valore del lastrico solare pari a € 41.250,00, sia del costo stimato per la realizzazione del verde attrezzato pari a € 88.450,00.

Con memoria del 10 marzo 2026, quindi, il Comune ricorrente ha chiesto la condanna della società UR PP s.a.s. al risarcimento del danno, pari alla somma complessiva di € 129.700,00 per come stimata dal consulente tecnico, comprensiva sia del valore del lastrico solare, che di quello del verde attrezzato.

A giudizio del Collegio, la richiesta risarcitoria formulata dal Comune ricorrente deve essere accolta nell’ an , dal momento che la sussistenza di un’obbligazione risarcitoria in capo alla società UR PP s.a.s. per inadempimento dell’obbligo di trasferimento del lastrico solare attrezzato a verde pubblico è stata oggetto di accertamento da parte della sentenza di questa Sezione n. 2517 del 14 marzo 2012, con cui è stato dato atto della impossibilità di una sentenza sostitutiva di contratto ai sensi dell’art. 2932 c.c., ferma restando la possibilità di definire la responsabilità per inadempimento della società UR s.a.s.

La richiesta risarcitoria in questione, tuttavia, deve essere stimata in misura differente rispetto al quantum richiesto dal Comune, sulla scorta di una valutazione equitativa ex art. 1226 c.c., tenuto conto della impossibilità di determinare con certezza l’entità del danno patito dal Comune.

Il danno da inadempimento deve essere pertanto liquidato con una stima equitativa ex art. 1226 c.c., secondo il prudente apprezzamento di questo Collegio, anche tenendo conto del fatto che l’obbligazione di trasferire il lastrico solare attrezzato a verde pubblico risultava essere prevista a titolo gratuito, senza alcuna controprestazione da parte del Comune, se non quella di assentire la realizzazione dell’opera mediante titolo edilizio.

Osserva il Collegio che l’inadempimento dell’obbligo di contrarre comporta la responsabilità risarcitoria del debitore inadempiente; in tal caso, il risarcimento del danno si sostituisce al dovere primario di prestazione (rimasto inadempiuto e che si estingue) e costituisce un obbligo autonomo, avente la funzione di restaurare il patrimonio del creditore rimasto pregiudicato dal mancato adempimento.

Nella prospettiva della teoria differenziale, infatti, la funzione risarcitoria del danno da inadempimento dell’obbligazione contrattuale - e, nella specie, della peculiare obbligazione dell’obbligo di trasferire un bene immobile - è quella di ricondurre il patrimonio del creditore nella stessa condizione in cui sarebbe stato ove il debitore avesse adempiuto.

L’obbligazione risarcitoria da inadempimento dell’obbligo di contrarre postula, ai sensi dell’art. 1223 c.c., l’obbligo di risarcire il danno secondo i criteri di determinazione del “danno emergente” (la perdita subita dal creditore) e del “lucro cessante” (il mancato guadagno).

Orbene, nel caso di specie il danno subito dal Comune di Guidonia Montecelio è valutabile non tanto e non solo come “danno emergente”, quale mancata acquisizione al patrimonio comunale del bene materiale del lastrico solare, quanto piuttosto e soprattutto quale “lucro cessante” insito nella mancata possibilità per l’Amministrazione comunale di usufruire della funzionalità, anche per la collettività, del lastrico solare attrezzato a verde pubblico.

Si tratta di elementi che sfuggono alla quantificazione materiale per come elaborata dal consulente tecnico, mentre risultano apprezzabili in via di valutazione equitativa valoriale, anche in considerazione, come precisato, della gratuità del pattuito trasferimento.

In definitiva, non potendosi procedere all’adozione di una sentenza sostitutiva dell’obbligo di contrarre ex art. 2932 c.c., per come statuito da questo Tribunale con la sentenza n. 2517 del 14 marzo 2012, deve essere disposto a favore del Comune il risarcimento del danno in via equitativa, che il Collegio stima nella ragionevole misura di € 20.000,00.

Alla luce delle suesposte considerazioni, il Collegio dispone il rigetto parziale del ricorso, nella parte in cui è richiesta la pronuncia di una sentenza sostitutiva dell’obbligo di contrarre ai sensi dell’art. 2932 c.c., confermando quanto statuito con la sentenza n. 2517 del 14 marzo 2012; dispone l’accoglimento in parte del ricorso, nella parte in cui è formulata l’istanza risarcitoria, e, per l’effetto, condanna la società UR PP s.a.s. a risarcire il danno nei confronti del Comune di Guidonia Montecelio, stimato in via equitativa nella misura di € 20.000,00.

Si ravvisano giusti motivi per liquidare a favore del Comune ricorrente a titolo di spese di giudizio € 2.000,00, oltre accessori di legge, se dovuti.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio (Sezione Seconda Bis ), definitivamente pronunciando sul ricorso, come in epigrafe proposto, così dispone:

- lo rigetta nella parte in cui è richiesta la pronuncia di una sentenza sostitutiva dell’obbligo di contrarre ai sensi dell’art. 2932 c.c., confermando quanto statuito con la sentenza n. 2517 del 14 marzo 2012;

- lo accoglie nella parte in cui è proposta l’istanza risarcitoria ai sensi e nei limiti di cui in motivazione e, per l’effetto, condanna la società UR PP s.a.s. a risarcire il danno nei confronti del Comune di Guidonia Montecelio, stimato in via equitativa nella misura di € 20.000,00.

Condanna la società intimata al pagamento delle spese di giudizio, così come liquidate in motivazione.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in Roma nella camera di consiglio del giorno 10 aprile 2026 con l'intervento dei magistrati:

TO AN, Presidente

Mariagiovanna Amorizzo, Primo Referendario

ER LU, Referendario, Estensore

L'SO	IL PRESIDENTE
ER LU	TO AN

IL SEGRETARIO