Pubblicato il 14/01/2026

N. 00080/2026 REG.PROV.COLL.

N. 02113/2024 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Toscana

(Sezione Terza)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 2113 del 2024, proposto da
SS IN, rappresentato e difeso dall'avvocato Niccolò Pecchioli, con domicilio eletto presso il suo studio in Firenze, via A. Lapini, 1;

contro

Comune di Castiglione della Pescaia, in persona del Sindaco pro tempore, rappresentato e difeso dall'avvocato Daniele Falagiani, con domicilio digitale come da PEC risultante dai registri di giustizia;

nei confronti

Soc. del Dosso S.r.l., non costituita in giudizio;

per l'annullamento

- del provvedimento di diniego su istanza di permesso di costruire – P.E. n. 2024/507, emesso dall’Area Tecnica Settori Pianificazione, Edilizia, Patrimonio, Rigenerazione Urbana e LL.PP. Paesaggio, Ambiente – Ufficio Edilizia Pubblica e Privata del Comune di Castiglione della Pescaia;

- del provvedimento emesso dalla predetta Area Tecnica e dal medesimo Ufficio Edilizia Pubblica e Privata, recante comunicazione di preavviso di diniego ex art. 10-bis della L. n. 241/1990 su istanza di permesso di costruire – P.E. n. 2024/507;

25.07.2024;

- di ogni altro atto anteriore, preordinato, presupposto, connesso e/o consequenziale, ancorché non conosciuto dal ricorrente, che sia comunque lesivo dei suoi interessi.

Visti il ricorso e i relativi allegati;

Visto l'atto di costituzione in giudizio del Comune di Castiglione della Pescaia;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell'udienza pubblica del giorno 17 dicembre 2025 il dott. Raffaello Gisondi e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO e DIRITTO

Il Sig. SS IN, premesso: 1) di condurre in locazione un appartamento sito nell’ambito di un villino originariamente trifamilare e divenuto poi bifamiliare a seguito di un accorpamento legittimato con scia in variante (ad una prima scia del 2022) presentata in data 14.7.2023; 2) di aver presentato - delegato dalla proprietà - al comune di Castiglione della Pescaia una istanza per il rilascio di un permesso di costruire per ampliamento dell’abitazione detenuta in locazione; 3) che la predetta istanza è stata denegata avendo ritenuto il comune: a) che l’art. 10 del proprio regolamento urbanistico consente di operare ampliamenti su villini a tipologia bifamiliare mentre quello da egli detenuto, nonostante l’intervenuto accorpamento, avrebbe conservato tipologia trifamiliare; b) che lo stato concessionato indicato dalle planimetrie allegate alla istanza di permesso non risulterebbe conforme a quello legittimo in quanto raffigurerebbe una tamponatura che avrebbe nuovamente separato le due unità immobiliari; c) che sarebbe mancato altresì il nulla osta idrogeologico; d) che la scia con la quale è stato effettuato l’accorpamento delle due unità immobiliari non sarebbe stata munita di autorizzazione paesaggistica; e) non sarebbe chiara la situazione dei due locali cucina-soggiorno come rappresentati nello stato di progetto i quali sembrerebbero costituire ancora due unità immobiliari autonome.

Tutto ciò premesso il Sig. SS IN impugna il provvedimento negativo per i motivi di cui appresso.

Il ricorso appare complessivamente privo di fondamento atteso che i motivi di gravame non riescono a superare tutti i plurimi capi di motivazione su cui si basa l’atto impugnato.

Sussiste, tuttavia, l’interesse all’esame di tutti i motivi di ricorso in relazione alla portata conformativa che la sentenza potrebbe avere in relazione ad un eventuale riproposizione di una nuova istanza di permesso di costruire.

Con il primo motivo il ricorrente osserva che la tipologia edilizia a cui il Comune avrebbe dovuto fare riferimento nell’esaminare la richiesta di permesso di costruire è quella attuale e non quella originaria per la quale l’immobile fu licenziato.

Il motivo è fondato.

Il Comune assume che la tipologia edilizia della costruzione non coinciderebbe con il numero di unità immobiliari di cui in concreto lo stesso si compone i quali potrebbero risultare da accorpamenti derivanti dalla semplice rimozione di tramezzi che non inciderebbero sulla struttura del bene.

La tesi non è convincente in quanto non esiste un criterio normativo che individui le caratteristiche strutturali che consentono di classificare come bifamiliare o trifamiliare una costruzione residenziale rispondente alla tipologia della villa.

In assenza di un siffatto criterio l’unico elemento che consente di operare la predetta distinzione è il numero di unità immobiliari autonome (e quindi dotate ciascuna dei servizi essenziali e di un proprio ingresso) presenti all’interno dell’edificio il quale, tuttavia, può variare nel tempo in conseguenza di frazionamenti o accorpamenti.

Anche dall’art. 134 del regolamento edilizio comunale (non richiamato nel provvedimento impugnato) citato dal Comune nelle sue difese non si ricava una regola diversa in quanto tale norma fa dipendere la natura bifamilare di un fabbricato indipendente (“nato e costruito in via autonoma”) dal numero di autonome unità immobiliari di cui lo stesso si compone.

Con il secondo motivo il ricorrente afferma che la mancata allegazione, ai documenti presentati a corredo del permesso di costruire, della autorizzazione paesaggistica relativa alla scia in variante del 2023 che ha legittimato l’accorpamento non avrebbe potuto costituire motivo di diniego ma avrebbe dovuto essere acquisita mediante soccorso istruttorio.

La doglianza non ha fondamento.

La mancanza della predetta autorizzazione paesaggistica è stata rilevata dal comune nella comunicazione dei motivi ostativi effettuata ai sensi dell’art. 10 bis della L. 241 del 1990.

L’istante qualora fosse stato in possesso della predetta autorizzazione avrebbe quindi dovuto accluderla alle osservazioni presentate in replica ai motivi ostativi.

In difetto di ciò, il Comune ha correttamente ritenuto che la autorizzazione paesaggistica non fosse stata rilasciata con conseguente inefficacia del titolo edilizio che ha legittimato l’accorpamento e quindi il passaggio da tre a due delle unità residenziali presenti all’interno della costruzione.

Nello stesso motivo il ricorrente afferma che il nulla osta idrogeologico non sarebbe stato necessario in quanto egli avrebbe rinunciato alla realizzazione del locale interrato.

Il motivo e generico e comunque senza fondamento atteso che ai sensi dell’art. 42 comma 3 lettera b) della LRT 39/2000 qualunque opera costruttiva in zona soggetta a vincolo idrogeologico è soggetta ad autorizzazione, e non solo le opere da realizzarsi in tutto o in parte nel sottosuolo.

Con il terzo motivo il ricorrente afferma che le difformità fra le tavole relative allo stato concessionato e lo stato legittimo dell’immobile rilevate dal comune sarebbero frutto di meri errori materiali e non avrebbero quindi potuto costituire ragioni per denegare l’istanza di rilascio del permesso.

Anche tale doglianza è priva di fondamento atteso che i predetti rilevi erano stati effettuati dal Comune nell’ambito della comunicazione dei motivi ostativi e quindi nella successiva fase procedimentale il richiedente avrebbe dovuto depositare nuove tavole emendate dalla difformità rilevate. Cosa che, invece, non è avvenuta.

Il ricorso deve, quindi, essere respinto.

Sussistono giusti motivi per compensare le spese di lite.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Toscana, Sezione III, definitivamente pronunciando sul ricorso, come in epigrafe proposto, lo respinge ai sensi di cui in motivazione.

Spese compensate.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in Firenze nella camera di consiglio del giorno 17 dicembre 2025 con l'intervento dei magistrati:

TO RI CC, Presidente

Raffaello Gisondi, Consigliere, Estensore

Stefania Caporali, Referendario

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
Raffaello Gisondi	TO RI CC

IL SEGRETARIO