Pubblicato il 10/12/2025

N. 04078/2025 REG.PROV.COLL.

N. 01392/2022 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Lombardia

(Sezione Seconda)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 1392 del 2022, proposto da
VA IN e IC ME EC, rappresentati e difesi dall'avvocato Giuseppe Abbruzzese, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

contro

Comune di Milano, in persona del Sindaco pro tempore, rappresentato e difeso dagli avvocati Maria Lodovica Bognetti, Paola Cozzi, Antonello Mandarano, Alessandra Montagnani Amendolea, Anna Maria Pavin, Maria Giulia Schiavelli, Elena Maria Ferradini e LV Smaldone, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

per l'annullamento

- della nota del Comune di Milano (Direzione Specialistica Attuazione Diretta PGT e SUE – Area Sportello Unico per l'Edilizia – Unità Condono e Stralcio) del 3 maggio 2022 PG 1226627/2004, notificata via pec il 13 maggio u.s., con la quale la consegna del permesso di costruire in sanatoria rilasciato il 19 aprile 2017 e del certificato d'agibilità speciale è stata subordinata al preventivo saldo oneri in relazione agli interventi svolti nell'unità immobiliare di Viale Monza, 20 e 22 (già 18), per una somma complessiva pari a Euro 17.682,91 (doc. 1);

- di ogni altro atto collegato e/o connesso, presupposto e/o conseguente;

e per l'ordine

al Comune di Milano di procedere alla consegna agli odierni ricorrenti del permesso di costruire in sanatoria rilasciato il 19 aprile 2017 e del certificato d'agibilità speciale, previo accertamento dell'infondatezza delle pretese avanzate dagli uffici nei loro confronti con riferimento al saldo oneri e del conseguente obbligo dell'amministrazione di provvedere alla predetta consegna.

Visti il ricorso e i relativi allegati;

Visto l'atto di costituzione in giudizio del Comune di Milano;

Visti tutti gli atti della causa;

Visto l'art. 87, comma 4-bis, cod.proc.amm.;

Relatore all'udienza straordinaria del giorno 23 ottobre 2025, tenutasi da remoto, il dott. CC AM e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO e DIRITTO

Con il gravame oggetto dell’odierno scrutinio i ricorrenti impugnato l’atto, del 3 maggio 2022, con cui il Comune di Milano subordinava la consegna del permesso di costruire in sanatoria rilasciato il 19 aprile 2017 e del certificato d’agibilità speciale al preventivo saldo oneri in relazione agli interventi svolti nell’unità immobiliare di Viale Monza, 20 e 22 (già 18), per una somma complessiva pari a Euro 17.682,91.

A motivi della impugnazione i ricorrenti essenzialmente deducono:

- eccesso di potere per travisamento ed erronea valutazione dei presupposti di fatto e di diritto. illogicità, incongruenza e ingiustizia manifeste. violazione dell’art. 97 della Costituzione, atteso che, con il provvedimento impugnato, l’Amministrazione richiederebbe ai ricorrenti una somma di danaro in realtà dovuta da un terzo (Pablo Monza S.r.l.), dante causa del IN, e precedente proprietario dell’immobile; secondo parte ricorrente, invero, l’ambulatorietà dei titoli autorizzativi non potrebbe essere invocata nei confronti del soggetto che acquista l’immobile a lavori terminati;

- sull’obbligo di provvedere dell’odierna resistente; parte ricorrente, di poi, insiste sull’obbligo del Comune di Milano di consegnare il permesso di cui all’immobile per cui è causa;

- carenza documentale; i ricorrenti lamentano di non aver mai ricevuto le richieste di integrazioni citate nel provvedimento impugnato e pertanto chiedono di poter acquisire la documentazione necessaria, anche al fine di poter, eventualmente, proporre motivi aggiunti.

Si costituiva l’intimato Comune di Milano, instando per la reiezione del gravame e la causa, al fine, veniva introitata per la decisione all’esito della udienza del 23 ottobre 2025, tenutasi da remoto.

Il ricorso non è fondato.

E, invero, costituisce dato inveterato del diritto vivente quello in forza del quale l’obbligo di pagamento del contributo di costruzione e degli oneri di urbanizzazione si trasferisce automaticamente con la proprietà del bene e deve essere adempiuto dal nuovo proprietario: tuttavia, la pretesa dell'amministrazione deve essere esercitata nel termine decennale di prescrizione: l’obbligazione di pagamento in esame ha, pertanto, carattere di obbligazione propter rem , che si trasferisce con la proprietà del bene (TAR Lombardia, II, 1447/24).

Gli oneri di costruzione e di urbanizzazione costituiscono una prestazione patrimoniale di natura impositiva che trova fondamento nell'incremento patrimoniale che il titolare del permesso di costruire consegue in dipendenza dell'intervento edilizio (cfr., tra le pronunce recenti, Consiglio di Stato, sez. V, 13 maggio 2014, n. 2438). La giurisprudenza di merito ha, infatti, compendiato l'orientamento tradizionale, osservando che il fondamento del contributo di urbanizzazione non consiste nel titolo edilizio in sé, ma nella necessità di redistribuire i costi sociali delle opere di urbanizzazione, facendoli gravare su quanti beneficiano delle utilità derivanti dalla presenza delle medesime (cfr. TAR Lombardia - Milano, 10 giugno 2010 n. 1787; TAR Lombardia - Brescia, 7 novembre 2005, n. 1115; TAR Emilia Romagna - Bologna, 6 settembre 2013, n. 601).

Il rilascio del permesso di costruire determina l'obbligo di corrispondere il relativo contributo, che, come ha chiarito la Corte di Cassazione, dà origine a un'obbligazione di pagamento propter rem (cfr. Cassazione civile, sez. III, 17 giugno 1996, n. 5541), i cui effetti, in caso di trasferimento del bene, si estendono anche all'acquirente (TAR Lombardia, II, 1080/16; TAR Campania, 16 aprile 2014, n. 2170).

Si tratta, in sostanza, di un'obbligazione ambulatoria, cioè di un'obbligazione in cui la persona del debitore non è fissa, ma può cambiare in quanto viene individuata, di volta in volta, nel soggetto che acquista il diritto di proprietà o altro diritto reale sul bene.

Proprio per effetto della “individuazione” indotta dal rapporto con il bene, profilo qualificante di tale obbligazione, il nuovo proprietario o titolare di diritto reale assume automaticamente la veste di debitore anche per i rapporti giuridici preesistenti, rispondendo personalmente con tutto il suo patrimonio: il che spiega la ragione per cui alle obbligazioni propter rem si applichi l'art. 2740 del codice civile (relativa alla tendenziale illimitatezza della responsabilità patrimoniale del debitore), diversamente da quanto si ammette per gli oneri reali (i quali, al pari delle prime, sono parimenti connotati da una particolare relazione con il bene, ma si sostanziano unicamente in un'attività positiva di dare o fare).

Nella fattispecie, peraltro, nulla quaestio anche sulla tempestività della pretesa azionata dal Comune, atteso che il permesso di costruire in sanatoria è stato emanato in data 19 aprile 2017, con richiesta di pagamento del contributo in data 4 maggio 2017, nuovamente oggetto della diffida del 3 maggio 2022.

Sul punto, valga il rammentare le statuizioni già rese da questo TAR in occasione dello scrutinio di analoghe fattispecie, per cui “ la misura degli oneri urbanizzativi deve determinarsi al momento del rilascio del titolo in sanatoria, vale a dire quello di conclusione del procedimento amministrativo di condono (cfr. fra le tante, Consiglio di Stato, Sezione IV, sentenze n. 4825 e n. 4826 del 2012 e TAR Lombardia, Milano, Sezione II, sentenze n. 708/2023 e n. 250/2022). Quanto al rilascio del titolo in sanatoria per silenzio assenso, quest’ultimo presuppone (si veda il comma 37 dell’art. 32 suindicato) che il richiedente produca tutta la documentazione richiesta dalla legge e provveda al saldo integrale del contributo e dell’oblazione (cfr. Consiglio di Stato, Sezione IV, sentenza n. 4825/2012 e TAR Lombardia, Milano, Sezione II, sentenza n. 6955/2010). Inoltre, il termine prescrizionale del credito comunale conseguente al condono di cui al citato DL n. 269/2003 è quello ordinario decennale (art. 2946 del codice civile e, in giurisprudenza, Consiglio di Stato, Sezione IV, sentenza n. 5417/2011), decorrente dal momento del rilascio del titolo in sanatoria, vale a dire dalla conclusione del procedimento amministrativo avviato ad istanza di parte con la richiesta di condono (cfr. TAR Sicilia, Palermo, Sezione II, sentenza n. 2918/2022). L’onere della prova dei presupposti per il condono è a carico del richiedente, che deve altresì produrre all’Amministrazione tutta la documentazione richiesta dalla legge, in particolare quella dei commi 35 e 37 del menzionato art. 32. Tale documentazione deve essere allegata alla domanda di condono e non – come pare sostenere la pur abile difesa della ricorrente – prodotta successivamente al rilascio del titolo in sanatoria. La formulazione del comma 35 dell’art. 32 è sul punto molto chiara («La domanda di cui al comma 32 deve essere corredata dalla seguente documentazione…»), senza contare che sarebbe illogico adottare un provvedimento di condono di un illecito edilizio senza l’esame della necessaria documentazione di legge. Del resto il precedente comma 32 è altrettanto chiaro nello stabilire che la domanda di condono è presentata, a pena di decadenza, «…unitamente alla dichiarazione di cui al modello allegato e alla documentazione di cui al comma 35». Ciò premesso, appare evidente che nella presente fattispecie non può trovare applicazione la norma del comma 36 sulla prescrizione del diritto al conguaglio o al rimborso; tale disposizione presuppone la completezza della domanda per il rilascio del titolo edilizio e riguarda l’eventuale rimborso o l’eventuale conguaglio delle somme dovute al Comune, ma non può trovare applicazione in caso di omesso perfezionamento del condono per insufficienza o inidoneità della documentazione allegata all’istanza di sanatoria (cfr. TAR Campania, Napoli, Sezione VII, sentenza n. 2345/2022) ” (TAR Lombardia, II, 10 ottobre 2024, n. 2626; cfr., altresì, TAR Lazio, II, 10 ottobre 2024, n. 17408).

Nella fattispecie che ne occupa, invero, emerge ex actis la incompletezza della documentazione in allora presentata dalla originaria proprietaria del manufatto (cfr., richieste di integrazione inviate dal Comune e avviso di rilascio del titolo).

Le peculiari connotazioni della controversia inducono, nondimeno, a compensare tra le parti le spese di lite.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Lombardia (Sezione Seconda), definitivamente pronunciando sul ricorso, come in epigrafe proposto, lo respinge.

Spese compensate.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall’Autorità amministrativa.

Così deciso in Milano nella camera di consiglio del giorno 23 ottobre 2025, tenutasi da remoto, con l'intervento dei signori magistrati:

VA UC, Presidente

CC AM, Primo Referendario, Estensore

Laura Patelli, Primo Referendario

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
CC AM	VA UC

IL SEGRETARIO