Pubblicato il 09/03/2026

N. 04361/2026 REG.PROV.COLL.

N. 09977/2018 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio

(Sezione Quinta Quater)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 9977 del 2018 - integrato da motivi aggiunti - proposto da
IS NY RL , in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentato e difeso dagli avvocati DR LL, IU CI , NA D'AN con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia.

contro

Roma Capitale , in persona del Sindaco pro tempore , rappresentato e difeso dall'avvocato GI AC, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia e domicilio eletto presso il suo studio in Roma, via del Tempio di Giove, 21.

Per quanto riguarda il ricorso introduttivo, depositato il 5/9/2018:

Condanna di Roma Capitale al risarcimento del danno derivante dall'inerzia illegittimamente serbata nei confronti delle ripetute istanze ed atti di diffida con cui la società IS NY ha chiesto all'Amministrazione comunale di dare seguito alla stipula della convenzione urbanistica prevista ai sensi dell'art. 5 dell'Accordo di Programma del 20 febbraio 2013 - sottoscritto fra il Presidente della Regione Lazio e il Sindaco di Roma e ratificato con Del. Ass. Capitolina n. 13 del 20 marzo 2013 – ed autorizzata con la Det. Dirig. n. 481/2016 del Dipartimento Politiche Abitative di Roma Capitale, U.O. E.R.P. e Autotutela, pur a seguito della sentenza del TAR Lazio n. 356/2018 e dell'istanza di nomina di Commissario ad acta presentata in data 11.07.2018.

Per quanto riguarda i motivi aggiunti depositati il 21\1\2020 :

per la condanna di Roma Capitale al risarcimento del danno derivante dall’inerzia illegittimamente serbata nei confronti delle ripetute istanze ed atti di diffida con cui la società IS NY ha chiesto all’Amministrazione comunale di dare seguito alla stipula della convenzione urbanistica prevista ai sensi dell’art. 5 dell’Accordo di Programma del 20 febbraio 2013 - sottoscritto fra il Presidente della Regione Lazio e il Sindaco di Roma e ratificato con Del. Ass. Capitolina n. 13 del 20 marzo 2013 – ed autorizzata con la Det. Dirig. n. 481/2016 del Dipartimento Politiche Abitative di Roma Capitale, U.O. E.R.P. e Autotutela, pur a seguito della sentenza del TAR Lazio n. 356/2018, dell’istanza di nomina di Commissario ad acta depositata in data 11.07.2018 e dell’Ordinanza del TAR del Lazio n. 10239/2018 del 23.10.2018 con cui è stato nominato il Commissario ad acta.

Visti il ricorso, i motivi aggiunti e i relativi allegati;

Visto l'atto di costituzione in giudizio di Roma Capitale ;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell'udienza pubblica del giorno 4 febbraio 2025 il dott. BE MA OR e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale (Camera di consiglio riconvocata il 18 novembre 2025);

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO e DIRITTO

IS NY RL unipersonale è un’impresa costruttrice proprietaria dell’area - in località Idrovore della Magliana di 13.741 mq, distinta in Catasto Terreni di Roma, Foglio 787, Particelle 33, 168, 178, 142, 176 - inclusa nel Programma di Recupero RB (PRU) VI, approvato con Accordo di Programma del 1/4/2005. In relazione al quale, in data 27/12/2010 , era stata stipulata apposita Convenzione Urbanistica , a mezzo rogito notarile.

Con il precedente ricorso ex art. 117 cpa , la società aveva impugnato il silenzio serbato da Roma Capitale sulle proprie istanze e diffide presentate il 23/12/2015, il 19/1/2016 e il 14/2/2017, con le quali l’amministrazione comunale era stata ripetutamente invitata a procedere alla stipula della Convenzione Urbanistica prevista dall’ art. 5 dell’Accordo di Programma del 20/2/2013

- sottoscritto dal Sindaco di Roma Capitale e dal Presidente della Regione Lazio - con specifico riguardo all’attuazione dei comparti edificatori Z2 e Z3 del PRU VI , in base alla Determinazione Dirigenziale n. 481/2016 del Dipartimento Politiche Abitative di Roma Capitale, affinché l’ente locale intimato si pronunciasse motivatamente al riguardo.

Questo TAR - con sentenza n. 356/2018 - accoglieva il ricorso, dichiarando l’illegittimità del silenzio e l’obbligo di Roma Capitale di provvedere entro 30 giorni dalla comunicazione della relativa decisione, poi notificata all’amministrazione comunale soccombente in data 8/2/2018.

IS NY RL - con il ricorso principale in esame, depositato il 5/9/2018 - introduceva il presente giudizio, lamentando il danno cagionato dal comportamento inerte dell’ente locale, nonostante i reiterati inviti e diffide della società - il 23/12/2015, il 19/1/2016 e il 14/2/2017 - a stipulare la Convenzione Urbanistica integrativa dell’Accordo di Programma e malgrado quanto disposto dalla precedente sentenza n. 356/2018.

La ricorrente chiede, quindi - quale conseguenza del mancato esercizio di attività amministrativa obbligatoria correlata a un bene della vita ad essa spettante - la condanna di Roma Capitale al “risarcimento di tutti i danni, presenti e futuri, subiti e subendi” sino all’adempimento, da parte della stessa Amministrazione, mediante l’invocata stipula della Convenzione Urbanistica .

A tal fine, la società indicava gli importi provvisori delle voci di danno prospettate, riservandosi di quantificarle in modo definitivo una volta sottoscritta la Convenzione Integrativa .

Persistendo - anche dopo la proposizione del ricorso principale – l’inerzia dell’amministrazione capitolina, la ricorrente – previa richiesta dell’ 11/7/2018 ex art. 117, comma 3 cpa – otteneva da questo TAR , all’esito della relativa udienza camerale del 9/10/2019 , l’ Ordinanza n.10239/2019 di nomina del Commissario ad acta (la quale, ai fini indicati dall’ art. 2, comma 9 L 241/1990 , veniva pure trasmessa al competente Organismo Indipendente di Valutazione nonché alla Corte dei conti ). Detta ordinanza così disponeva: atteso che la relativa “istanza merita accoglimento in ragione della protratta inerzia dell’amministrazione comunale, già condannata a concludere con un provvedimento espresso, non potendosi ritenere sufficienti gli elementi forniti dall’ente che attestano uno stato meramente preliminare dell’esecuzione; che, debba essere, quindi, nominato il Commissario ad acta nella persona del Rettore dell’Università La Sapienza di Roma che, anche attraverso un Professore Ordinario in possesso delle necessarie competenze, appositamente delegato, agisca in luogo dell’amministrazione comunale inadempiente, previa verifica – sempre e in ogni caso – dell’attività eventualmente già espletata (...) assegnando allo stesso il termine di 120 giorni dalla comunicazione o dalla notificazione della presente ordinanza, per l’adozione dei provvedimenti in luogo dell’Amministrazione comunale inadempiente”.

Con nota del 20/11/2018, il Rettore – a sua volta - subdelegava le funzioni di Commissario ad acta al Prof. Avv. Enrico del Prato. Il quale - con nota del 15/1/2019 - chiedeva la documentazione utile allo svolgimento dell’incarico, fissando apposito incontro presso l’amministrazione comunale per il 25/1/2019.

Il Commissario ad acta , in tale occasione nonché con successiva PEC del 10/2/2019 , sollecitava l’amministrazione capitolina, in base all’art. 5 (Condizioni di efficacia) dell’Accordo di Programma del 20/2/2013 - che prevede, in particolare, quale condizione di efficacia, la cessione in proprietà a titolo gratuito a Roma Capitale da parte dei proprietari proponenti di parte degli immobili realizzati, anche in altro sito, commisurati alla valorizzazione immobiliare derivante dalla relativa modifica urbanistica oppure la vendita totale o parziale degli immobili al prezzo scontato del beneficio della valorizzazione stessa, “compatibilmente con le risorse finanziarie allocate in bilancio“- ad eseguire la scelta tra le due opzioni, preliminare alla sottoscrizione della Convenzione Urbanistica prevista dallo stesso art. 5 .

Del resto, la società - con Atto d’obbligo del 15/6/2017 nonché con quello ad esso integrativo del 6/7/2018 - aveva già in precedenza assunto formalmente l’obbligo di corresponsione del contributo straordinario per la valorizzazione immobiliare prevista, mediante monetizzazione o cessione di alloggi, eventualmente anche in altro sito.

Nelle more dell’adozione – da parte di Roma Capitale – della scelta tra le due modalità di conseguimento del contributo straordinario, il Commissario ad acta chiedeva e otteneva da questo TAR - con Ordinanza n. 3432/2019 - una proroga dei termini assegnati per la conclusione del procedimento.

Con nota n. 44085 del 12/3/2018, il competente Dipartimento Programmazione e Attuazione Urbanistica di Roma Capitale - all’esito dell’istruttoria sulla indisponibilità di risorse nel bilancio comunale per acquisire tutti o parte degli alloggi da realizzarsi e tenuto conto della misura del contributo straordinario per la valorizzazione urbanistica a carico dei proponenti

- comunicava di aver scelto di acquisire, nei confronti di IS NY RL , sei unità abitative in località Idrovore della Magliana nonché sei ulteriori unità abitative in località Lunghezza/Ponte di Nona dall’altra proponente, SPES 2016 RL .

Atteso il decorso del termine assegnato, il Commissario ad acta otteneva dal TAR Lazio - con Ordinanza n. 7705 del 14/6/2019 - un’ulteriore proroga di 120 giorni.

Con Deliberazione n.25 del 26/7/2019, il Commissario ad acta – munito dei necessari poteri, in luogo dell’ Assemblea capitolina - approvava tutti i contenuti urbanistici ed autorizzava la stipula della Convenzion e in sostituzione di Roma Capitale , in esecuzione della Sentenza n. 356/2018 , esercitando la scelta di acquisire n. 17 unità immobiliari situate in Località Lunghezza, Centrale Ponte di Nona, Via Luigi Crocco n. 28 (per totali mq 961,00) che la ricorrente IS NY RL unipersonale e SPES 2016 RL unipersonale erano disposte a cedere a titolo gratuito, a fronte del contributo di valorizzazione attualizzato per un importo di € 2.478.323,47.

Pertanto - con atto pubblico del 26/7/2019 - veniva sottoscritta la Convenzione Urbanistica relativa all’attuazione dell’Accordo di Programma per l’emergenza abitativa tra le due RL unipersonali e Roma Capitale, sostituita dallo stesso Commissario ad acta.

In sede di gravame introduttivo, la ricorrente rappresenta “che il termine iniziale del ritardo ascrivibile al Comune vada collocato alla data del 28.02.2014 in concomitanza con la scadenza del trentesimo giorno decorrente dall’invito formale alla stipula della convenzione rivolto dalla società ricorrente a Roma Capitale (doc.21 -ricorso principale) dopo che alla stessa era stata consegnata tutta la documentazione occorrente per procedere alla detta stipula. In via di mero subordine, ove pure si ritenesse di aderire al più restrittivo orientamento giurisprudenziale che presuppone l’atto di diffida e messa in mora, il termine iniziale del ritardo - inadempimento dovrà collocarsi alla data del 23.12.2015 corrispondente alla prima diffida rivolta dalla società all’Amm.ne, con evidenziazione dei danni che si stavano producendo. Relativamente al termine finale dell’inadempimento, per le ragioni sopra esposte esso si colloca alla data del 26.07.2019, ovvero con la sottoscrizione della invocata convenzione”.

Con gravame per motivi aggiunti, depositato il 21/1/2020, in base a quanto indicato nelle due perizie di parte, la società - “stante l’indubbia illegittimità del ritardo accumulatosi nella definizione del procedimento e, quindi, la sussistenza di tutti gli elementi fondanti la richiesta risarcitoria” - aggiornava e precisava la relativa domanda.

In data 20/9/2018, si costituiva in resistenza Roma Capitale .

Nel corso del giudizio, le parti depositavano le rispettive memorie, anche in forma di replica.

All’ udienza pubblica del 4/2/ 25 la causa veniva trattenuta in decisione.

Ciò premesso, la base giuridica della domanda della ricorrente è costituita dall’ art. 2 bis, comma 1 L 241/1990 (Conseguenze per il ritardo dell’amministrazione nella conclusione del procedimento), secondo cui le PA e i soggetti ad esse equiparati “sono tenuti al risarcimento del danno ingiusto cagionato in conseguenza dell’inosservanza dolosa o colposa del termine di conclusione del procedimento”. Conseguentemente, la società – a norma dell’art. 30, comma 4 cpa (Azione di condanna)– instaurava il presente giudizio al fine di ottenere la condanna al “risarcimento dell’eventuale danno che il ricorrente comprovi di aver subito in conseguenza dell’inosservanza dolosa o colposa del termine di conclusione del procedimento”.

Come dedotto sin dal gravame principale, la pretesa risarcitoria viene ricondotta dalla ricorrente alla responsabilità civile della PA , in base ai seguenti elementi: 1) lesione di un bene della vita cui si collega l’interesse legittimo, quale situazione giuridica soggettiva tutelabile con il risarcimento per equivalente; 2) condotta antigiuridica di Roma Capitale; 3) elemento soggettivo del dolo o della colpa, conformemente all’ art. 30, comma 4 cpa (Azione di condanna); 4) nesso di causalità: in particolare, sotto il profilo dell’esclusiva riferibilità dell’inerzia alla sola amministrazione comunale; 5) danno riconducibile alla mancata fruizione di un bene della vita comunque spettante, non ascrivibile al danno da cd. mero ritardo , indennizzabile in misura minore, in quanto il relativo accertamento prescinde dalla spettanza di un bene della vita.

Correlativamente, Roma Capitale eccepisce preliminarmente la carenza di legittimazione attiva della società ricorrente, assumendo che il danno prospettato ne implicherebbe necessariamente la qualità di TO AT , in quanto la relativa pretesa risarcitoria sarebbe ascrivibile all’inadempimento dell’ente locale rispetto all’attuazione del PRU VI, consistente nella ritardata ottemperanza all’obbligo di realizzazione delle opere infrastrutturali pubbliche per il relativo comprensorio.

Tale eccezione preliminare è neutralizzata dalla circostanza che, con tutta evidenza, la condotta imputata dalla ricorrente a Roma Capitale consiste, invece, nell’inerzia nello stipulare la prevista Convenzione Urbanistica integrativa del programma di trasformazione edilizia - approvato con la sottoscrizione dell’Accordo di Programma in variante al PRG di Roma Capitale, per l’emergenza abitativa del 20/2/2013 - nonostante il duplice Atto d’obbligo assunto dalla società.

Del resto, l’ Accordo di Programma del 20/2/2013 include nel novero dei relativi destinatari i proprietari di aree, titolari dei connessi interventi di edilizia privata. Conseguentemente, la società ha tempestivamente proposto, in data 11/1/2006, un intervento relativo all’area di sua proprietà, rispondendo all’Avviso pubblico (GU n. 280 del 1/12/2005) per la cessione in favore del Comune di Roma di alloggi da destinare all’emergenza abitativa, a fronte della modifica della destinazione d’uso di unità immobiliari - da uffici ad abitazioni - originariamente con destinazione non residenziale.

Pertanto, il petitum della ricorrente attiene alla condotta passiva serbata dalla

amministrazione resistente per aver omesso ingiustificatamente di stipulare entro un termine ragionevole la Convenzione Urbanistica accessoria all’Accordo di Programma del 20/2/2013 per l’emergenza abitativa.

Al contrario, la mancata realizzazione del Programma di Recupero RB VI è estranea al presente giudizio risarcitorio. Quindi è inconferente il richiamo di Roma Capitale , quale precedente rilevante, alla sentenza n. 16544 /2024 di questo TAR Lazio, che, invece, ha definito negativamente il giudizio risarcitorio relativo all’attuazione del PRU VI , già proposto da SPES 2016 RL , quale TO AT .

Del resto, la pretesa risarcitoria in esame ha come presupposto la sentenza n. 356/2018 e la conseguente Ordinanza n.10239/2019 , determinata dalla persistente inerzia del resistente ente locale a stipulare la Convenzione Urbanistica relativa all’Accordo di Programma per l’emergenza abitativa. Atto plurilaterale ascrivibile al novero degli accordi integrativi o sostitutivi di provvedimenti amministrativi ex art. 11 L 241/1990 .

In difetto di una specifica previsione al riguardo, il termine di conclusione del relativo procedimento deve considerarsi quello indicato - in via sussidiaria, ratione temporis – dall’ art. 2, comma 2 della stessa L 241/1990 .

La Convenzione Urbanistica, comportando la messa a reddito del patrimonio immobiliare della società costituisce l’utilità – nel senso di bene della vita – per il cui conseguimento è stata necessaria la nomina di un Commissario ad acta, attesa la dilatoria condotta antigiuridica evidenziata dalla “protratta inerzia dell’amministrazione comunale, già condannata a concludere con un provvedimento espresso, non potendosi ritenere sufficienti gli elementi forniti dall’ente che attestano uno stato meramente preliminare dell’esecuzione”.

L’organo commissariale - in luogo di Roma Capitale - stipulava solo in data 26/7/2019,

a causa dei ritardi accumulati dall’ente locale - la Convenzione Urbanistica integrativa dell’Accordo di Programma per l’emergenza abitativa.

L’ Accordo di programma – in quanto fonte diretta della successiva Convenzione accessoria - prevede, in cambio della variante urbanistica ai terreni di proprietà delle imprese proponenti, la cessione all’ente locale di parte delle unità immobiliari realizzate, fermo restando che, secondo il relativo art. 5, “la realizzazione delle opere pubbliche comprese le opere di urbanizzazione primaria e secondaria dovrà avvenire preventivamente o contestualmente all’esecuzione delle opere private secondo le modalità contenute nella stipulanda convenzione urbanistica”.

Questo TAR si è già positivamente espresso - con la precedente sentenza sul silenzio inadempimento n. 356/2018 , passata in giudicato , – in ordine all’ esigibilità della sottoscrizione della Convenzione Urbanistica e dell’esclusiva riferibilità della relativa inerzia a Roma Capitale .

Nondimeno l’ente locale non ha concluso alcun accordo con le società interessate, lasciando sospesa la conclusione del relativo procedimento. In tal modo, violando manifestamente l' art. 2 L. 241/1990 . Né la mancata conclusione del procedimento può ritenersi giustificata. Con conseguente lesione della situazione giuridica soggettiva – nella categoria dell’interesse legittimo - della quale è titolare la ricorrente.

L’ingiustificata inerzia di Roma Capitale deve considerarsi oggettiva e accertata in relazione al lungo tempo trascorso dalla stessa scadenza del termine finale, desumibile dall’ art. 2, comma 2 L 241/1990 per la conclusione del procedimento in esame. Né è ammissibile – in relazione ad esso –

che possa trascorrere un lasso di tempo indefinito.

E’ anche configurabile l'elemento soggettivo della colpa in capo all'amministrazione comunale.

Nel caso in questione, il contesto delle circostanze di fatto nonché il complessivo quadro giuridico - procedimentale evidenziano entrambi il difetto della necessaria diligenza da parte dell’ente locale.

La cui inerzia concreta un danno ascrivibile non già al cd. mero ritardo , ma alla mancata fruizione di un bene della vita comunque spettante – in base all’ Avviso pubblico , che costituisce la lex specialis del relativo procedimento - alla società ricorrente, essendo stata già ravvisata, nella mancata conclusione della prevista Convenzione , una condotta passiva che sarebbe giustificabile esclusivamente ove “ancorata a impedimenti oggettivi e non pretestuosi.5.2. Tali invece non sono quelli che il Comune ha fornito a giustificazione della mancata attività.5.2.1. In primo luogo, il riferimento è alla nota n. 24418 del 29 dicembre 2016 con la quale il Dipartimento Razionalizzazione della Spesa- Dir. Centrale Unica Acquisti Beni e Fornitura Servizi di Roma Capitale ha comunicato alla società ricorrente che vi sono “problematiche derivanti dall’entrata in vigore del Decreto Legislativo 18 aprile 2016 n. 50, rispetto agli atti negoziali/convenzionali che prevedono l’affidamento di opere pubbliche a scomputo che, come nella fattispecie in questione, necessitano di approfondimenti preventivi. Sul punto, il Collegio non può che ritenere tale risposta giuridicamente irrilevante e non pertinente sotto il profilo del rispetto dell’art. 2 della l. 241/90. È onere esclusivo dell’Amministrazione e in generale degli operatori pubblici quello di adeguare procedure, modulistica e attività alle novità normative che involgano settori anche vasti dall’agire amministrativo. Posto che ogni normativa è applicabile dal momento dell’entrata in vigore, salvo fasi transitorie espressamente stabilite, nessun soggetto dell’ordinamento può considerarsi legibus solutus e non può opporre a terzi generiche problematiche derivanti dall’adeguamento della modulistica contrattuale di propria competenza, anche se ciò riguarda i contenuti. In sostanza, l’Amministrazione ha invocato una sorta di proroga dei termini per provvedere non prevista dall’ordinamento” (Cfr. TAR Lazio, n. 356/2018).

Quanto al nesso di causalità tra la condotta passiva e dilatoria dell’ente locale e il danno subito dalla società ricorrente, la tardiva stipulazione della Convenzione Urbanistica ha precluso il tempestivo avvio del programma di trasformazione edilizia e l’ingiustificato ritardo nel conseguimento della relativa utilità da parte della ricorrente. La quale, in particolare, rappresenta che - ove la Convenzione Urbanistica fosse stata sottoscritta da Roma Capitale entro un termine congruo, conforme all’ art. 2, comma 2 L 241/1990 - la stessa società avrebbe già avviato da anni i necessari interventi urbanistici, con conseguente anticipazione della messa a reddito del patrimonio immobiliare.

Il comportamento negligente dell’ Ente locale si pone, quindi, quale necessario antecedente logico - causale della lesione inferta al bene della vita della ricorrente. Né risulta in atti che la società che ha risentito il relativo danno vi abbia in alcun modo concorso con il proprio fatto colposo ex art. 1227 cc. Al contrario, la ricorrente – con le sue reiterate diffide all’amministrazione comunale, i due Atti d’Obbligo e l’instaurazione, prima della presente causa, del contenzioso ex art. 117 cpa – è stata particolarmente diligente nel curare i propri interessi, conformemente all’ art. 30, comma 3, secondo periodo cpa (Azione di condanna).

Va – conseguentemente - esclusa qualsivoglia limitazione della responsabilità a favore di Roma Capitale.

Risolto positivamente l’ an della pretesa risarcitoria, il Collegio ritiene che il relativo dies a quo decorra dal 23/12/2015 – quindi dalla prima costituzione in mora della società a Roma Capitale – sino al dies ad quem del 26/7/2019, data della sottoscrizione della Convenzione Urbanistica .

Ciò in quanto il danno ingiusto ex art. 2 bis, comma 1 L 241/1990 (Conseguenze per il ritardo dell’amministrazione nella conclusione del procedimento) ascrivibile a Roma Capitale consegue all’inosservanza - concretante la lesione di una situazione giuridicamente rilevante, fatta constatare dalla società danneggiata mediante la prima diffida del 23/12/2015 – di obblighi derivanti dalla sequenza procedimentale: in particolare, dall’ Avviso pubblico per la cessione in favore del Comune di Roma di alloggi da destinare all’emergenza abitativa, cui aveva aderito, nelle forme di rito, IS NY RL , in data 11/1/2006, manifestando il necessario interesse e proponendo un intervento edilizio concernente l’area in sua titolarità, mediante il necessario contatto procedimentale dell’ impresa costruttrice con la competente PA ; nonché dall’ Accordo di Programma del 20/2/2013 per l’emergenza abitativa, rispetto al quale la stessa società unipersonale proponente aveva assunto, con l’ Atto d’obbligo del 15/6/2017 nonché con quello integrativo del 6/7/2018, l’obbligo di corrispondere il contributo straordinario previsto per la valorizzazione immobiliare, mediante monetizzazione oppure cessione di alloggi all’ente locale.

Il relativo procedimento doveva essere necessariamente concluso con la Convenzione Urbanistica accessoria all’Accordo di Programma del 20/2/2013, poi stipulata dal Commissario ad acta - in luogo di Roma Capitale - con IS NY RL in data 26/7/2019 .

Al riguardo, la società ribadisce condivisibilmente - nella memoria di replica, depositata il 14/1/2025 - “l’assoluta illegittimità del comportamento omissivo degli Uffici capitolini: infatti, se il Commissario ad Acta nominato dal T.A.R. ha potuto piuttosto rapidamente autorizzare la stipula della Convenzione urbanistica per l’attuazione dell’intervento proposto dalla ricorrente in soli 8 mesi a far data dalla sua nomina, allora non possono essere in alcun modo ritenute valide e giustificate tutte le ragioni impeditive che hanno opposto i competenti Uffici di Roma Capitale nel corso degli oltre 6 anni intercorsi tra la sottoscrizione ed approvazione dell’Accordo di Programma del 20 febbraio 2013(e la conseguente stipula dell’atto d’obbligo del novembre 2013 per l’attuazione dell’intervento proposto dalla ricorrente nell’ambito del bando pubblicato in G.U. n. 300 del 23 dicembre 2002 e rinnovato in G.U. n. 280 del 1° dicembre 2005 per far fronte all’emergenza abitativa nel comune di Roma) e la Deliberazione n. 25/2019 del 26 luglio 2019 adottata dal Commissario ad Acta”.

La ricorrente – nel precisare la domanda risarcitoria, mediante l’ aggiornamento, depositato il 23/12/2024, della perizia di parte - in relazione al periodo compreso tra il 23/12/2015 e il 26/7/2019, pari a 1311 giorni – prospetta la seguente liquidazione: 1) a titolo di danno emergente € 351.544,22 ; 2) a titolo di lucro cessante, alternativamente 2a) € 8.492.166,37 per Locazione = messa a reddito, per effetto della presumibile locazione degli edifici, 2b) in subordine , € 6.390.144,04 per Commercializzazione = mancato investimento dell’utile , con conseguente computo degli interessi moratori che si sarebbero potuti percepire sull’utile da vendita; 3) in ulteriore subordine - rispetto al lucro cessante sub 2a) o 2b) - € 10.723.510,73 per perdita di chance, ovvero per ciascuna delle menzionate voci di danno nella diversa misura - maggiore o minore - dovuta e di giustizia all’esito dell’istruttoria ed anche sulla base della liquidazione equitativa.

Chiede, inoltre, che la liquidazione del danno includa la maggiorazione dovuta a interessi compensativi e rivalutazione monetaria.

L’importo indicato a titolo di danno emergente - pari a € 351.544,22 - include nell’aggiornamento della perizia di parte le spese sostenute nel periodo 23/12/2015 - 26/7/2019, imputate al danno causato alla società dai costi sostenuti a titolo d’interessi passivi, polizze fideiussorie nonché per spese legali e professionali.

La ricorrente prospetta l’opportunità di disporre apposita Consulenza Tecnica d’Ufficio ex art. 67 cpa, ove il Collegio ritenga di non condividere la quantificazione delle voci di danno indicata nelle perizie di parte depositate in atti.

In proposito, questo Collegio ravvisa l’irrilevanza, per difetto di utilità, del relativo ausilio tecnico - ai fini della presente decisione - non sussistendo esigenze istruttorie che la giustifichino, essendo incontroversi i fatti di causa e inammissibili CTU meramente esplorative.

Tanto più che riguardo alle relative modalità di computo - ove il danno non risulti provato nel suo preciso ammontare - la liquidazione deve essere determinata esclusivamente dal giudice con valutazione equitativa ex art. 1226 cc.; con l’avvertenza, tuttavia, che essa è ammessa solamente in caso di impossibilità o di estrema difficoltà a fornire prova in relazione all’ammontare preciso del danno patito (Cfr. Consiglio di Stato - Sez. V, 26 luglio 2019, n. 5283).

Ad avviso del Collegio , la stima del danno emergente prospettata dalla società deve essere necessariamente depurata da tutte quelle voci che, direttamente o indirettamente, si riferiscono alle spese legali sia del precedente giudizio ex art. 117 cpa – atteso che la sentenza sul silenzio – inadempimento n. 356/2018 le ha già liquidate, in misura forfettaria , a carico di Roma Capitale e a favore della stessa ricorrente, né è consentito alcun bis in idem – sia dell’attuale giudizio ex art. 30 cpa , non ravvisandosi ipotesi di responsabilità aggravata ex art. 96 c.p.c., atteso l’elevato livello di complessità del procedimento in esame riconosciuto - nella misura dell’ 80% - con l’ Ordinanza n.13944/2019 di questo TAR .

Pertanto, le spese di lite verranno liquidate, secondo l’ordinario criterio con apposita statuizione della presente pronuncia.

Va poi disattesa la prospettazione delle seguenti partite di danno emergente:

” Compenso di euro 3.588,00 oltre spese esenti ed accessori così per complessivi euro 4.677,36 all’Avv. IU CI per il ricorso al TAR per l’annullamento del silenzio di Roma Capitale € 4.677,3634 compenso di euro 2.990,00 oltre accessori così per complessivi euro 3.647,80 all’Avv. IU CI per la collaborazione alla redazione dell’atto d’obbligo e la redazione delle diffide rivolte al comune €3.647,80h (…) Compenso di euro 3.588,00 oltre accessori così per complessivi euro 4.377,36 all’Avv. IU CI per l’istanza di nomina del Commissario ad acta €4.377,36 (…) Compenso di euro 2.500,00 oltre accessori così per complessivi euro 4.872,80 all’Avv. IU CI per ricorso ex art. 30 c.p.a. contro Roma Capitale -Acconto- € 4.872,80 Compenso di euro 2.500,00 oltre accessori così per complessivi euro 3.647,80 all’Avv. LL per ricorso ex art. 30 c.p.a. contro Roma Capitale -Acconto-€ 3.647,80p Compenso di euro 10.000,00 oltre accessori così per complessivi euro 14.591,20 all’Avv. IU CI per ricorso contro Roma Capitale € 14.591,20q Compenso di euro 10.000,00 oltre accessori così per complessivi euro 12.200,00 alla soc. RGC REAL ESTATE Srl per ricorso contro Roma Capitale € 12.200,00. Compenso di euro 2.500,00 oltre accessori così per complessivi euro 3.772,80 all’Avv. IU CI per ricorso contro Roma Capitale. Fattura 79/2018 € 3.772,80”.

Inoltre, riguardo a quattro voci di prestazioni professionali, la società non è riuscita a provare il necessario nesso eziologico rispetto al ritardo accumulato da Roma Capitale: “Fattura n. 3/2015 del 27.02.2015 pagata alla DUE M STUDIO s.r.l. per prestazioni professionali inerenti la Convenzione Urbanistica, schemi di Convenzione, incontri presso il Dipartimento politiche abitative per complessivi euro 38.698,40 e in data 01.08.2017 ha versato l’importo di euro 9.500,00 per spese e competenze oltre accessori così per complessivi euro 10.400,00 al notaio Togna per la redazione dell’atto d’obbligo sostitutivo della convenzione (…) Rimborso spese sostenute per copie necessarie alla stipula dell’ atto d’obbligo di euro 4.868,24 oltre accessori così per complessivi euro 5.939,25 versati alla Due M Studio s.r.l. €5.939,25i Redazione dell’atto d’obbligo integrativo e sostitutivo, della convenzione, versato al notaio Togna per un importo di euro 7.000,00 oltre spese ed accessori così per complessivi euro 9.549,00. (…) compenso di euro 8.000,00 oltre accessori così per complessivi euro 9.760,00 al notaio Togna per la due diligence del comparto Z2 strumentale alla stipula dell’atto d’obbligo sostitutivo della convenzione € 9.760,00.” .

Gli importi indicati non vanno, pertanto, considerati in sede di quantificazione del danno emergente. La perizia di parte risulta, invece, attendibile in relazione a quelle poste di danno emergente, riferite agli interessi passivi e alle polizze fideiussorie: “ Quota di premio della polizza fideiussoria a carico della IS NY per il periodo del ritardo (premio annuo totale di 37.959,58 ragguagliato alla quota del 39,69 % =15.066,15: 365 = premio giornaliero di euro 41,27 moltiplicato per 1.311 giorni intercorsi tra il 23/12/2015 e il 26.07.2019 € 54.104,97

b interessi maturati nel periodo del ritardo (dal 23.12.2015 e il 26.07.2019) sulla quota a suo carico del residuo saldo prezzo di euro 5.422.797,44 dovuto all’Italgas; ha pertanto diritto all’importo di euro € 22.926,50 a titolo di maggior onere per interessi legali maturati sul saldo prezzo di euro 2.152.308,30 (pari al 39,69% del totale) da essa dovuto all’Italgas € 22.926,50c Premio della polizza fideiussoria sottoscritta con INA- Assitalia n. 27600255207 a favore del Comune di Roma a garanzia degli obblighi relativi alle opere ed oneri di urbanizzazione vanamente pagata per il periodo del ritardo - quota premio annuo di € 110.434,59 X la quota IS NY del 37,41% = € 41.313,58 : 365 = premio giornaliero di euro € 113,18 moltiplicato 1.311 intercorsi tra il 23/12/2015 e il 26.07.2019 € 148.378,98”.

Conseguentemente, i relativi importi assumono indubbia rilevanza, e devono essere computati, ai fini della determinazione del danno emergente: € 54.104,97 + € 22.926,50 + €148.378,98 =

€ 225.410,45.

In ordine al lucro cessante , infine, IS NY RL prospetta due criteri alternativi per la quantificazione del danno da ritardo, uno basato sulla differita locazione del patrimonio immobiliare e l’altro sulla ritardata commercializzazione degli immobili. Quanto al primo criterio, “il danno derivante da mancata disponibilità dell’immobile e dall’impossibilità di conseguire l’utilità ricavabile dal bene medesimo in relazione alla sua natura fruttifera, può essere quantificato valendosi di presunzioni semplici e facendo riferimento al c.d danno figurativo e quindi al valore locativo del cespite stesso” . La perizia di parte “ per determinare il più probabile valore locativo dell’attuale canone di mercato, utilizza due criteri di stima: 1) la stima sintetica; 2)la stima analitica per capitalizzazione. 1)Riguardo al primo criterio di stima sintetica, che si fonda sul confronto tra gli immobili in oggetto ed altre unità immobiliari della zona (di medesima caratteristiche, periodo di costruzione, finiture e tipologie ecc..),nella perizia di parte si richiama il valore locativo OM (Banca dati quotazioni immobiliari Agenzia delle Entrate) per l’anno 2019 -primo semestre -(zona Magliana) pari a € 12,41 €/mq; tuttavia, in relazione alla crisi del mercato immobiliare e in ottica prudenziale, nella perizia si riduce il suddetto valore del 30%, con determinazione del valore locativo degli immobili in questione in €/mq 8,50.Pertanto, sulla base delle superfici realizzabili pari a complessivi mq 22.501,25, si determina il valore locativo mensile pari a €/mese 191.260,62, che rapportato ad un anno è pari a € 2.95.127,44 e al giorno è pari a €/giorno 6.288,02. Pertanto, il mancato guadagno per la mancata disponibilità a fini locativi degli immobili per l’intera durata del ritardo di 1974 giorni è pari a € 12.412.551,48.2) Riguardo al criterio di stima analitica per capitalizzazione, è stato utilizzato il metodo c.d. “Cost Approach” che mira a determinare il valore di un immobile attraverso la somma del valore del suolo e del costo di ricostruzione dell’edificio. Al riguardo, si rinvia ai valori economici e ai calcoli riportati nella perizia, in cui sulla base del costo del suolo di € 210,00 €/mq, del costo di costruzione di 413,00 €/mc, del valore degli immobili pari a € 60.838.550,75, si determina in € 2.433.542,03 il valore locativo annuo per un valore locativo giornaliero pari a €/giorno 6.667,23, che moltiplicato per i 1974 giorni di ritardo, determinano un valore locativo pari a€ 13.161.128,67”. Pertanto, nella perizia si effettuata la media tra i valori emersi secondo i due criteri di stima, rapportati al periodo del ritardo, determinandosi il danno da ritardata realizzazione del complesso immobiliare in € 12.786.840,07, ovvero il danno commisurato alla potenziale locazione dei 257 appartamenti. Sul danno così determinato sono altresì dovuti gli interessi e la rivalutazione monetaria, con decorrenza da ciascuna scadenza mensile della potenziale locazione sino all’effettivo soddisfo .

Quanto al secondo criterio di quantificazione del danno, alternativo e subordinato al primo, fondato sulla ritardata commercializzazione degli immobili, esso “si basa sul potenziale utile d’impresa e, quindi, il danno viene commisurato agli interessi moratori maturati sull’utile per il periodo del ritardo in contestazione: ciò ovviamente prendendo a riferimento il valore di mercato degli immobili in base all’OM, alle indagini di mercato effettuate sui siti specializzati, presso le agenzie immobiliari ecc.. In particolare, tenuto conto della durata dell’intervento di realizzazione degli immobili stimato in 3 anni, del prezzo di vendita degli immobili al 2019(stimato in € 2.933.00 €/mq), del costo dell’area, dei costi di costruzione ecc..(pag.17-18della perizia), l’Arch. Mancini riassume nel prospetto tecnico economico riassuntivo (pag. 16 della perizia)che l’intervento edilizio comporterà: costi per circa 43 milioni di euro (precisamente € 43.777.518,31); ricavi lordi in caso di commercializzazione per circa 66 milioni di euro (precisamente € 65.996.166,25), con un utile di impresa € 22.218.647,94.

Pertanto, in base al criterio della commercializzazione, il danno viene rapportato agli interessi moratori maturati sull’utile d’impresa € 22.218.647,94 nel periodo di ritardo in questione, ovvero giorni 1974, per un totale di interessi moratori pari a € 9.665.081,44(Doc.57 -pag.19).

Su tale criterio di calcolo, che viene considerato solo in via subordinata, si fa espresso rinvio alla ricostruzione giuridica operata nel ricorso principale, alle dissertazioni sulle categorie concettuali delineate dalla giurisprudenza per il risarcimento del danno da atto illecito, sulla fattispecie degli interessi compensativi e della rivalutazione monetaria e, quindi, sulle ragioni in base a cui il criterio del calcolo del danno commisurati agli interessi moratori sull’utile d’impresa possa applicarsi in via analogica al caso di danno da ritardo (Cfr. pagg. 29-30-31 del ricorso).* * * * *All’esito della rappresentazione dei criteri di determinazione del danno emergente, si intende evidenziare come ai fini della liquidazione dello stesso non deve tenersi conto della durata dei lavori per la realizzazione dell’intervento onde differire il termine iniziale del ritardo e circoscrivere così la relativa liquidazione perché, quale che sia la prospettiva nella quale ci si pone, quel che rileva -allo scopo di reintegrare compiutamente la ricorrente nella situazione patrimoniale che essa avrebbe avuto se l’Amm.ne avesse provveduto nei tempi prescritti o comunque ragionevoli -è che la ricorrente stessa subirà una dilazione corrispondente alla durata del ritardo nella percezione delle utilità ambite; è pertanto in ogni caso alla durata di detto ritardo che deve aversi riguardo nella liquidazione del danno prescindendo dall’inizio e dalla durata delle opere di costruzione”.

Evidente presupposto di entrambi i criteri alternativi di stima del lucro cessante prospettati da IS NY è l’asserzione che ”ove Roma Capitale avesse provveduto alla tempestiva stipula della convenzione, la società ricorrente avrebbe realizzato il proprio progetto edificatorio e conseguito le relative utilità patrimoniali”.

Ma la documentazione in atti non è idonea a provare siffatta asserzione, che ignora le sopravvenienze, trascurando come la stipulazione della Convenzione Urbanistica costituisca il presupposto -necessario, ma non sufficiente, specie nel caso di danno da ritardo , ove il ritardo , di per sé, non prova l’entità del danno - in caso di mancata locazione , per il rilascio dei titoli abilitativi per gli interventi edilizi tanto pubblici quanto privati. Né la redditività della società - in sede di valutazione del lucro cessante per mancata commercializzazione - può prescindere dall’ andamento ciclico del mercato e dall’eventuale congiuntura negativa. Tanto meno dal fisiologico rischio d’impresa , implicato in qualsiasi scelta d’investimento aziendale.

Del resto - come evidenziato dalla sentenza n. 7/2021, resa dal Consiglio di Stato in Adunanza Plenaria - “l’accertamento del nesso di consequenzialità immediata e diretta del danno con l’evento pone problemi di prova con riguardo al lucro cessante in misura maggiore rispetto al danno emergente. A differenza del secondo, consistente in un decremento patrimoniale avvenuto, il primo, quale possibile incremento patrimoniale, ha di per sé una natura ipotetica. La valutazione causale ex art. 1223 cod. civ. assume pertanto la fisionomia di un giudizio di verosimiglianza (rectius: di probabilità), in cui occorre stabilire se il guadagno futuro e solo prevedibile si sarebbe concretizzato con ragionevole grado di probabilità se non fosse intervenuto il fatto ingiusto altrui. (…) La liquidazione equitativa assume una centrale rilevanza, sul piano tecnico, in tema di quantificazione di danni che si proiettano nel futuro e che non sono determinabili con la certezza propria di quelli verificabili sul piano storico, come invece nel caso del danno emergente. Il che implica, con specifico riferimento alla fattispecie in esame, che non può ritenersi che il danno da lucro cessante, sul piano giuridico, possa equivalere a quanto l’impresa istante avrebbe lucrato se avesse svolto l’attività nei tempi pregiudicati dal ritardo dell’amministrazione. E ciò perché l’attività non è stata svolta, il correlato procedimento inerente alla sussistenza dei requisiti non ha avuto seguito, e, più in generale, non può darsi per verificato un evento (…) che non si è verificato e che potrebbe essere stato soggetto a qualsiasi sopravvenienza anche di fatto nel corso dell’attività di impresa”.

D’altronde, Roma Capitale - nella memoria depositata il 2/1/2025 - riguardo alle somme richieste dalla ricorrente a titolo di lucro cessante, in base alla perizia di parte, eccepisce efficacemente come la relativa quantificazione “non può essere considerata prova incontrovertibile, in quanto basata su stime e ipotesi soggettive (…) anche perché: “ va evidenziato, in linea generale, che la perizia di parte (giurata, asseverata o semplice) costituisce un mero elemento indiziario, che il Giudice è chiamato a valutare, secondo il suo prudente apprezzamento, pur non essendo tenuto, ove intenda discostarsene, a motivare il proprio dissenso (Cons. Stato, Sez. IV, n. 10959/2023, ex multis). Le scarne allegazioni della domanda ineriscono le redditività potenziale connessa alla migliore fruibilità commerciale della edificazioni, senza alcun elemento di prova a supporto della tesi, senza che la mera stima proposta in relazione alla astratta capacità di sviluppare volumetrie tenga concretamente conto delle soggettive scelte imprenditoriali che hanno indirizzato la proposta del ricorrente, (…) senza elementi di confronto sul mercato delle transazioni reali, e senza la considerazioni di variabili oggettive di mercato e soggettive delle capacità e delle attitudini imprenditoriali. In giurisprudenza si è affermato come escluso “il risarcimento di quei danni rispetto ai quali il fatto illecito non si pone in rapporto di necessità o regolarità causale, ma ne costituisce una semplice occasione non determinante del loro verificarsi” (Cons. Stato, Ad. Plen. n. 7/2021); con principio assolutamente calzante alla fattispecie, (…) anche alla luce delle scelte imprenditoriali e amministrative della ricorrente. Le variabili soggettive quali la dimensione dell’impresa, il contesto organizzativo nel quale l’attività è esercitata, l’andamento e le fluttuazioni del mercato, la disponibilità ad investimenti dell’operatore quale variabile fondamentale ad orientare i potenziali della variabile ricavi, sono elementi che rendono assolutamente inconferente la produzione delle proiezioni basate su andamenti ponderati, indimostrati, pluriennali, e che per l’effetto non possono provare in alcun modo l’entità e la quantificazione del danno da mancato guadagno”.

Nel caso in esame, in effetti, con riferimento ai due importi indicati dalla ricorrente, in subordine , a titolo di lucro cessante: € 8.492.166,37 per Locazione oppure € 6.390.144,04 per Commercializzazione – la società non ha adeguatamente dimostrato che avrebbe sicuramente locato tutti gli immobili costruiti. Tanto meno il rendimento di eventuali operazioni finanziarie nelle quali avrebbe investito quanto dovutole, in caso di tempestivo adempimento di Roma Capitale (Cfr. ex multis Cassazione - Sezioni Unite n.1712/1995).

Quanto alla cd. perdita di chance - prospetta, in ulteriore subordine, IS NY - di aver “ acquistato le aree edificabili in questione –in relazione alle quali ha aderito alla proposta comunale di destinarle ad ”Emergenza Abitativa”, sottoscrivendo il relativo accordo di programma –per realizzare un intervento edilizio e, quindi, provvedere alla vendita sul mercato delle singole unità immobiliari o del complesso immobiliare in blocco. In concreto l’attività imprenditoriale era finalizzata alla trasformazione di un terreno edificabile, previo accordo di programma, sottoscrizione della convenzione urbanistica e, quindi, rilascio dei titoli edilizi, realizzazione delle opere di urbanizzazione e costruzione degli immobili e, infine, vendita degli stessi. Come è stato evidenziato nella seconda perizia, tale dinamica imprenditoriale ha subito una interruzione, causata dall’inadempimento di Roma Capitale che ha precluso il buon fine della “filiera produttiva” nei termini di legge, o comunque in tempi ragionevoli, su cui si erano fondate le scelte imprenditoriali e gli investimenti. L’interruzione e il rilevante ritardo nella definizione dell’iter procedimentale (parliamo di oltre 5anni di ritardo), non solo ha differito l’edificazione e la disponibilità degli immobili a fini locativi o commerciali, ma ha impedito che per effetto della realizzazione dell’intervento e della cessione a terzi la società ricorrente potesse reinvestire l’utile ricavato; da qui l’ulteriore danno per perdita di chance. Sotto altro profilo, la mancata stipula della convenzione e la connessa situazione di incertezza circa i propositi dell’Amm.ne, oltre ad impedire l’edificazione e l’impiego degli immobili a fini commerciali o locativi, ha anche impedito alla IS NY di cedere l’area edificabile e i relativi diritti edificatori, anche in questo caso con danno da perdita di chance. Al riguardo, tenuto conto del rilevante progetto di intervento edilizio, la IS NY è risultata destinataria di alcune manifestazioni di interesse da parte di investitori qualificati (doc.43 ricorso principale). Tuttavia, le trattative non hanno avuto seguito in quanto un’area su cui grava la riferita incertezza ed alea sul buon esito dell’iter amministrativo non è di fatto commerciabile. Per altro, oltre all’alea sul buon esito del procedimento ammnistrativo e comunque sui tempi di definizione,l’interessato all’acquisto del “progetto imprenditoriale”, per la mancata scelta da parte di Roma Capitale prevista nell’accordo di programma, non era nelle condizioni di sapere se si potesse edificare sull’area da acquistare e commercializzare gli immobili a terzi oppure cedere l’intero compendio al Comune, con conseguente incertezza sull’investimento da effettuare, sugli utili conseguibili, etc..Non è infatti azzardato affermare che nell’arco di un tempo massimo di sei mesi le trattative in parola si sarebbero concluse positivamente, ove il Comune avesse stipulato la convenzione nei tempi prescritti. Infatti, per un verso sussisteva il sicuro interesse dell’intermediario finanziario, fattosi promotore della trattativa e,per altro verso,tutte le condizioni per l’accordo e la sicura convenienza per la IS NY .Il danno da perdita di una chance favorevole è configurabile nella riferita fattispecie concreta, proprio in ragione di circostanze di fatto che forniscono la prova, anche in via presuntiva, del profitto che la ricorrente poteva conseguire con la vendita dell’area edificabile, impedita dal colpevole ritardo da parte dell’Amministrazione. Ciò con particolare riferimento alla mancata opzione di Roma Capitale rispetto alle diverse modalità di corresponsione del contributo straordinario previsto dall’art. 5 dell’accordo di programma, che prevede tra l’altro anche la possibilità di acquistare l’intero compendio da realizzare. Pertanto, come precisato nella relazione tecnica di parte, la perdita di chance va ricercata nell’utile che la società avrebbe tratto vendendo l’area al valore di mercato che, considerato le poche aree edificabili con destinazione residenziale rimaste nell’ambito, risultava particolarmente appetibile sul mercato.

Ciò premesso, secondo in base alla perizia tecnica per definire l’utile risulta necessario determinare il valore dell’area edificabile alla data del 28.02.2015, momento in cui doveva perfezionarsi la convenzione, applicando il c.d. metodo del valore di trasformazione: un procedimento che fa riferimento ai ricavi previsti attraverso la potenzialità edificatoria. Con tale perizia, a cui si rinvia per l’applicazione del metodo e dei relativi calcoli, si conclude ritenendo che la perdita di chance sia riconducibile e coincidente all’utile derivante dalla vendita dell’area pari a € 10.682.581,27 (come già quantificato con la prima perizia depositata con il ricorso principale).Tuttavia, conclude il perito, il mercato immobiliare ha subito una fortissima flessione causando di fatto un minor valore dell’area; il minor valore e, quindi, imputabile alla responsabilità di Roma Capitale che con la sua inerzia ha provocato indirettamente tale danno. Conseguentemente, nella perizia si prende a base della perdita di chance il valore ricavato nella precedente perizia del 2018, a cui vanno aggiunti interessi legali e rivalutazione dalla data della perizia (1.08.2018) fino alla data di stipula della convenzione (26.07.2019), per una perdita di chance aggiornata pari € 10.723.510,73(cfr. pagg 27 a 31 della perizia). Detta liquidazione del danno si pone in termini alternativi rispetto a quelle operate per le due ipotesi di lucro cessante”.

Rileva - riguardo alla perdita di chance - la menzionata AP n.7/2021 che “ Non a caso in questo ambito è sorta la tematica della risarcibilità della chance, considerata ormai, sia dalla giurisprudenza civile sia dalla giurisprudenza amministrativa, una posizione giuridica autonomamente tutelabile -morfologicamente intesa come evento di danno rappresentato dalla perdita della possibilità di un risultato più favorevole (e in ciò distinta dall’elemento causale dell’illecito, da accertarsi preliminarmente e indipendentemente da essa)- purché ne sia provata una consistenza probabilistica adeguata e nella quale può quindi essere ricondotta la pretesa risarcitoria”.

Nel caso in esame, il Collegio non condivide neanche la prospettazione di parte ricorrente che ritiene risarcibile - a titolo di perdita di chance - l’’utile che la società avrebbe tratto vendendo l’area al valore di mercato che, considerato le poche aree edificabili con destinazione residenziale rimaste nell’ambito, risultava particolarmente appetibile sul mercato”.

Né l’iniziale manifestazione d’interesse di un “investitore qualificato ” può superare - di per sé - il carattere meramente ipotetico dell’asserzione della ricorrente -in difetto di elementi ulteriori che la corroborino in modo univoco. Secondo la società, il buon esito della trattativa contrattuale sarebbe stato impedito esclusivamente dalla condotta procedimentale di Roma Capitale .

Le stesse perizie di parte depositate nel fascicolo, sul punto, contengono affermazioni prive di adeguato supporto probatorio, al di sotto della soglia di quella ”consistenza probabilistica adeguata e nella quale può quindi essere ricondotta la pretesa risarcitoria” , evidenziata da A. P. n. 7/2021.

Pertanto, il Collegio ritiene che l’entità del risarcimento debba escludere quanto ipotizzato dalla ricorrente sia a titolo di lucro cessante che - in subordine - di perdita di chance .

La società chiede, infine, che l’importo complessivo del risarcimento - che alla stregua delle conclusioni qui raggiunte include esclusivamente quelle voci di danno emergente dianzi menzionate - comprenda, in sede di liquidazione, pure gli interessi compensativi e la rivalutazione monetaria.

Com’è noto, il risarcimento del danno costituisce un debito di valore , su cui spettano gli interessi compensativi ed è consentito, in proposito, il cumulo con la rivalutazione monetaria .

Del resto, nei debiti di valore la giurisprudenza ammette la rivalutazione monetaria senza necessità che il creditore fornisca la relativa prova, di regola richiesta ex art. 1224, comma 2 cc.

Gli interessi compensativi vanno calcolati nella misura del tasso degli interessi legali via via vigente - dal 23/12/2015 al 26/7/2019- dalla data della prima diffida stragiudiziale a quella della stipula della Convenzione Urbanistica relativa all’attuazione dell’Accordo di Programma per l’emergenza abitativa - con i criteri fissati dalla sentenza n. 1712/1995 della Cassazione a Sezioni Unite : ossia alla data del fatto non già sulla somma rivalutata bensì con riferimento ai singoli momenti riguardo ai quali la somma - equivalente al bene perduto - si incrementa nominalmente in base ad un indice medio. Nell’ambito dei vari criteri proposti dalle Sezioni Unite, il Collegio ritiene ragionevole applicare quello del computo degli interessi anno per anno sulla somma anno per anno rivalutata alla stregua della predetta sentenza.

In conclusione, la domanda risarcitoria è parzialmente fondata.

Per l’effetto, il Collegio dispone la liquidazione del risarcimento del danno - come dianzi determinato - a favore della società ricorrente nella misura indicata in dispositivo.

Conformemente al criterio ordinario, le spese di lite del presente giudizio vengono liquidate a carico di Roma Capitale , parzialmente soccombente, nella misura forfettaria parimenti indicata in dispositivo.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio (Sezione Quinta Quater ), definitivamente pronunciando sul ricorso - come integrato da motivi aggiunti - in epigrafe proposto, lo accoglie parzialmente e, per l’effetto , liquida il risarcimento del danno in € 228.410,45 (duecentoventottomilaquattrocentodieci/45 ), oltre interessi compensativi e rivalutazione monetaria come da motivazione.

Sull’ importo - così determinato - dovranno essere corrisposti gli interessi legali dalla data della pubblicazione della presente sentenza sino all’effettivo soddisfo.

Liquida le spese processuali in € 5.000 (cinquemila/00) - oltre accessori di legge e rimborso del contributo unificato - a carico di Roma Capitale e a favore della società ricorrente .

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in Roma nelle camere di consiglio dei giorni 4 febbraio 2025 e 18 novembre 2025, con l'intervento dei magistrati:

CO RZ, Presidente

BE MA OR, Referendario, Estensore

Giovanni Petroni, Referendario

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
BE MA OR	CO RZ

IL SEGRETARIO