Pubblicato il 19/01/2026

N. 00093/2026 REG.PROV.COLL.

N. 00212/2020 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Emilia Romagna

(Sezione Seconda)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 212 del 2020, proposto da
Pemar S.r.l., in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dagli avvocati Federico Gualandi, Francesca Minotti, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia e domicilio eletto presso lo studio Francesca Minotti in Bologna, via Altabella 3;

contro

Comune di Cervia, non costituito in giudizio;

per l'annullamento

della determinazione a firma del dirigente del Settore Programmazione e Gestione del Territorio del Comune di Cervia avente ad oggetto “Istanza ex art. 2 L. 241/1990, per la rimozione del vincolo alberghiero in relazione all’immobile sito in Via VII Traversa 6F – Milano Marittima” in cui si è ritenuto che l’immobile di cui trattasi non rientra nella casistica in cui è ammesso il cambio d’uso verso altra destinazione, confermando quindi l’impossibilità di procedere alla rimozione del vincolo alberghiero gravante sullo stesso.

Visti il ricorso e i relativi allegati;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell'udienza pubblica del giorno 15 gennaio 2026 la dott.ssa IC TT e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO e DIRITTO

La PEMAR s.r.l. ha agito in questa sede, dopo la trasposizione del ricorso straordinario al Capo dello Stato inizialmente proposto, chiedendo l’annullamento della determinazione a firma del dirigente del Settore Programmazione e Gestione del Territorio del Comune di Cervia, avente ad oggetto “ Istanza ex art. 2 L. 241/1990, per la rimozione del vincolo alberghiero in relazione all’immobile sito in Via VII Traversa 6F – Milano Marittima ”, con la quale l’Ente ha ritenuto che in relazione all’immobile oggetto della domanda non fosse ammesso il cambio di destinazione d’uso e quindi la rimozione del vincolo alberghiero su di esso gravante.

In fatto la società ha allegato di gestire in Cervia, località Milano Marittima, un residence costituito da 18 unità abitative di proprietà di OMNIA s.r.l. ed altri, che presenta bilanci in perdita da anni, con conseguente necessità di cessare tale attività mutando la destinazione dell’immobile, così da renderlo utilizzabile per altre funzioni.

Con delibera C.C. n. 42 del 15.06.2017 il Comune ha adottato tuttavia lo strumento urbanistico previsto dalla L.R. n. 20/2000 denominato Regolamento Urbanistico Edilizio (RUE), contestualmente al Piano Strutturale Comunale, stabilendo che “ non è ammesso il cambio d’uso a funzioni abitative per le strutture ricettive alberghiere con un numero di camere superiore a 10” (art. 5.8.2, “Disposizioni relative agli edifici a prevalente funzione b), turistico ricettiva ”, divieto applicabile anche all’edificio della ricorrente composto di 18 unità abitative e rientrante nelle Residenze Turistico Alberghiere - R.T.A., riconducibili al gruppo funzionale “b1 – alberghi, centri termali e benessere, residenze turistico-alberghiere, motel”, in base alla classificazione attualmente recepita nell’art. 8.3.2, “Funzioni ammesse nei tessuti urbani a prevalente funzione turistica”, del PUG vigente).

La Pemar s.r.l. ha presentato osservazioni chiedendo all’Ente di modificare l’art. 5.8.2, comma 2 con l’inserimento della previsione dell’ammissibilità di un cambio d’uso nel caso di comprovate perdite economiche nella gestione del residence, subordinatamente al versamento del contributo straordinario previsto dall’art. 30 della L.R. n. 15/2013.

Con delibera C.C. n. 49 del 23.7.2018 il Comune di Cervia ha tuttavia respinto le osservazioni, in quanto ritenute in contrasto con “strategie individuate dall’A.C.”, escludendo qualsivoglia obbligo di corresponsione dell’indennità di cui all’art. 39 del T.U. Espropri in quanto “ il mantenimento del vincolo alberghiero … non si configura come un’alterazione delle condizioni di godimento del bene rispetto alla situazione pregressa ”; il Comune ha invece reputato “ assentibile la revisione attuale della disciplina relativa al cambio d’uso per gli edifici a prevalente funzione b turistico - ricettiva, prevedendo una differente articolazione delle modalità di fuoriuscita dal mercato di tali strutture, anche mediante interventi di trasferimenti di volumetria ”.

Di conseguenza, l’art. 5.8.2 del RUE è stato modificato in modo non utile alla ricorrente, introducendo una specifica disciplina per gli edifici a prevalente funzione b turistico ricettiva diversificata in base ai “tessuti” in cui ricadono (turistico ricettivi ad alta densità/ turistico ricettivi a media densità/consolidati a prevalente funzione abitativa).

In particolare, l’edificio in discussione, è collocato nei c.d. “Tessuti turistico ricettivi ad alta densità”, all’interno di un Ambito classificato dal PUG vigente come “Ambito urbano a prevalente funzione turistica”, ma il Comune in relazione a detti tessuti (turistico ricettivi ad alta densità), ha consentito il cambio di destinazione della funzione turistico-ricettiva solo laddove la struttura abbia un numero di camere inferiore a 10, ovvero risulti “chiusa” nel senso indicato dalla norma, alla data di adozione del PSC e del RUE, non rientrando pertanto nella casistica il fabbricato della Pemar s.r.l. dotato di 18 stanze.

Alla delibera consiliare n. 49/2018 ha fatto seguito la delibera C.C. n. 70 del 28.11.2018, con la quale l’Amministrazione, avvalendosi della disciplina transitoria di cui all’art. 3, comma 4 della L.R. Emilia Romagna n. 24/2017 (“Disciplina regionale sulla tutela e l’uso del territorio”), ha approvato il nuovo strumento urbanistico generale previsto dalla normativa sopravvenuta, ossia il Piano Urbanistico Generale, in cui sono sostanzialmente “confluiti”, previa unificazione, il PSC e il RUE, riportando le precedenti previsioni del RUE nell’art. 8.10, “Disposizioni relative ai tessuti urbani a prevalente funzione turistica”, dell’elaborato “N – Norme”, che distingue tra “Tessuti turistici a bassa densità”, art. 8.10.1; “a media densità”, art. 8.10.2; “ad alta densità” – in cui rientra l’edificio in questione – art. 8.10.3; “pianificati”, art. 8.10.4; “di rigenerazione urbana”, art. 8.10.5, lasciando le norme inerenti i tessuti turistici ad alta densità invariate.

Con ricorso straordinario al Capo dello Stato del 3 gennaio 2019, classificato con il n. 22547, le società Pemar s.r.l. e Omnia s.r.l. hanno chiesto l’annullamento della deliberazione del Consiglio Comunale n. 70 del 28.11.2018, nella parte in cui dispone che all’interno dei c.d. “Tessuti turistico-ricettivi ad alta densità” non è ammesso il cambio di destinazione d’uso per le strutture ricettive alberghiere con più di dieci camere (art. 8.10.3); della delibera del Consiglio Comunale n. 42 del 15.6.2017, di adozione del RUE, nella parte in cui dispone che “non è ammesso il cambio d’uso a funzioni abitative per le strutture ricettive alberghiere con un numero di camere superiore a 10” (art. 5.8.2, comma 2); nonché della deliberazione del Consiglio Comunale n. 49 del 23.07.2018 pubblicata sul BURER in data 5.09.2018, nella parte in cui ha respinto le osservazioni presentate dalla ricorrente rispetto al citato art. 5.8.2 del RUE, confermando il divieto di modifica della destinazione d’uso per le strutture ricettive con un numero di camere superiori a 10 situate nei tessuti turistico ricettivi ad alta densità contenuto (art. 5.8.2, comma 2 dell’elaborato “N-Norme” del RUE).

Nelle more di quel giudizio, pendente alla data di instaurazione dell’odierno giudizio, la Pemar s.r.l. ha presentato istanza di rimozione del vincolo alberghiero, evidenziando di versare in un grave stato di crisi economica, e di necessitare quindi il richiesto cambio d’uso dell’immobile verso l’abitativo.

Col provvedimento impugnato nell’odierno giudizio il Comune ha tuttavia rigettato l’istanza di rimozione del vincolo alberghiero gravante sull’immobile in quanto “ l’immobile di cui trattasi non rientra nella casistica in cui è ammesso il cambio d’uso verso altra destinazione, ma può usufruire delle possibilità di accorpamento, ampliamento e potenziamento previste dal nuovo PUG, per rendere maggiormente competitive le strutture ricettive ”.

Avverso tale atto la ricorrente ha lamentato in questa sede l’illegittimità in via derivata rispetto ai provvedimenti impugnati nel precedente ricorso straordinario davanti al Capo dello Stato di approvazione del nuovo strumento urbanistico generale.

Il Comune di Cervia non si è costituito in giudizio.

La ricorrente, in occasione dell’udienza di discussione, ha depositato la memoria dell’11.12.2025 nella quale ha dato atto che, nelle more dell’odierno giudizio, con decreto del Presidente della Repubblica prot. n. 15782 del 17.9.2021 è stato accolto il ricorso straordinario n. 22547/2019, avente ad oggetto l’annullamento dei provvedimenti di approvazione del nuovo strumento urbanistico generale (in particolare la deliberazione C.C. n. 70/2018; la delibera C.C. n. 42/2017; la deliberazione C.C. n. 49/2018), connessi con il rigetto dell’istanza di rimozione del vincolo alberghiero gravante sull’immobile impugnato in questa sede.

All’udienza del 15 gennaio 2026 la causa è stata trattenuta in decisione.

All’esito del giudizio, ad avviso del Collegio, il ricorso va accolto, avendo in questa sede la ricorrente eccepito l’illegittimità del provvedimento impugnato per invalidità derivata rispetto ai precedenti provvedimenti impugnati davanti al Capo dello Stato, annullati nelle more dell’odierno giudizio, stante il parere n. 475 del 25.3.2021 del Consiglio di Stato che li ha ritenuti illegittimi in quanto, non ammettendo il cambio di destinazione d’uso per le strutture ricettive alberghiere con più di dieci camere, finivano per apporre “ di fatto un vincolo di destinazione alberghiera permanente all’edificio della ricorrente che si trova proprio all’interno della zona con maggiore vocazione turistica e si compone di 18 unità ”, trascurando “ il profilo legato alla perdita di convenienza economico-produttiva dell’impresa alberghiera introducendo ulteriori presupposti non previsti dalla legge ”.

Le spese di lite possono essere compensate, tenuto conto della mancata costituzione in giudizio del Comune e della novità della specifica questione esaminata.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale per l'Emilia Romagna (Sezione Seconda), definitivamente pronunciando sul ricorso, come in epigrafe proposto:

- accoglie il ricorso e per l’effetto annulla il provvedimento impugnato;

- compensa le spese di lite.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in Bologna nella camera di consiglio del giorno 15 gennaio 2026 con l'intervento dei magistrati:

GO Di BE, Presidente

Paolo Amovilli, Consigliere

IC TT, Consigliere, Estensore

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
IC TT	GO Di BE

IL SEGRETARIO