Pubblicato il 24/04/2026

N. 00334/2026 REG.PROV.COLL.

N. 00177/2023 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Calabria

Sezione Staccata di Reggio Calabria

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 177 del 2023, proposto dai sig.ri sig. -OMISSIS- e -OMISSIS-, rappresentati e difesi dall'avv. Lorenzo Fascì, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

contro

Comune di Condofuri, in persona del Sindaco p.t., rappresentato e difeso dall'avv. Antonella Smiriglia Fava, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

per l'annullamento:

- dell’ordinanza di demolizione n. -OMISSIS-, adottata dal Comune di Condofuri;

- di ogni atto presupposto, successivo, connesso e\o conseguente;

Visti il ricorso e i relativi allegati;

Visto l'atto di costituzione in giudizio del Comune di Condofuri;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell'udienza pubblica del giorno 25 marzo 2026 la dott.ssa RO LL e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FA e IR

1. Con ricorso notificato in data 4.03.2025 e depositato in data 29.03.2025, i ricorrenti, quali proprietari di un fabbricato a due piani fuori terra ubicato nel territorio comunale di Condofuri, in Catasto al foglio -OMISSIS-, hanno impugnato l’ordinanza n. -OMISSIS-, notificata il 3.01.2023, con la quale il Responsabile dell’Area Tecnica e Territorio del predetto Comune ne ha ordinato la demolizione, ai sensi dell’art. 31 D.P.R. n. 380/2001.

1.1 Ciò sul presupposto che il fabbricato in questione, insistente in area vincolata, sia stato realizzato in totale difformità ovvero con variazioni essenziali rispetto al titolo edilizio che lo assiste, coincidente con il permesso di costruire n. -OMISSIS-prot. n. -OMISSIS-, avente ad oggetto la realizzazione di un manufatto in c.a. a due piani f.t., previa demolizione del preesistente (a un unico piano f.t.).

Più precisamente, l’immobile concretamente realizzato dai ricorrenti (stato di fatto) presenterebbe, “in violazione della normativa in materia edilizia, urbanistica e paesaggistica vigente , macroscopiche difformità nella sua attuale configurazione” , “ per mancato rispetto dei parametri di volumetria massima edificabile, di distanza da fabbricati e particelle contermini, per la macroscopica alterazione prospettica, di sagoma, nonché strutturale rispetto al progetto approvato e custodito agli atti del Comune” (così nell’ordinanza oggetto di gravame).

Inoltre, sempre secondo quanto è dato leggere nel corpo del provvedimento impugnato, le variazioni essenziali di cui all’art. 32 D.P.R. n. 380/2001 “ se effettuati su immobili sottoposti a vincolo storico, artistico, architettonico, archeologico, paesistico, ambientale e idrogeologico, nonché su immobili ricadenti sui parchi o in aree protette nazionali e regionali, sono considerati in totale difformità dal permesso, ai sensi e per gli effetti degli articoli 3l e 44 del predetto D.P.R.380/2001 ”.

2. Il ricorso risulta affidato ai motivi di gravame appresso sintetizzati e raggruppati per censure omogenee.

- “VIOLAZIONE DI LEGGE. VIOLAZIONE DEI PRINCIPI DI EFFICIENZA, EFFICACIA E TRASPARENZA. ECCESSO DI POTERE PER INDETERMINATEZZA E GENERICITÀ DELL’OGGETTO DELL’ ORDINANZA. DIFETTO DI ISTRUTTORIA E DI MOTIVAZIONE”;

- “VIOLAZIONE DI LEGGE. VIOLAZIONE DEL CORRETTO ITER PROCEDIMENTALE PREVISTO DAGLI ARTT. 27 E 31 DEL D.P.R. 380\2001”;

- “VIOLAZIONE DELLA LEGGE 7.8.1990, N. 241. ECCESSO DI POTERE PER DIFETTO DI MOTIVAZIONE”;

- “VIOLAZIONE DI LEGGE. VIOLAZIONE – VIOLAZIONE E\O MANCATA APPLICAZIONE DELL’ART. 23\TER E DELL’ART. 34\BIS D.P.R. 380\2001. ERRATA APPLICAZIONE DELLART. 31 D.P.R. 380\2001”;

- “VIOLAZIONE DI LEGGE. TRAVISAMENTO DEI FATTI”;

- “ERRATA INTEPRETAZIONE DI LEGGE. VIZIO DI ECCESSO DI POTERE PER TRAVISAMENTO DEI FATTI”;

- “VIOLAZIONE DI LEGGE. VIOLAZIONE DELL’ART. 23\TER IN COMBINATO DISPOSTO CON L’ART. 32 D.P.R. 380\2001. ECCESSO DI POTERE PER TRAVISAMENTO DEI FATTI”;

- “VIOLAZIONE LEGGI REGIONALI URBANISTICHE. ECCESSO DI POTERE PER TRAVISAMENTO DEI FATTI ED ILLOGICITA’ MANIFESTA”;

L’amministrazione comunale avrebbe esercitato il potere sanzionatorio in assenza di un preventivo e doveroso sopralluogo presso l’immobile in contestazione, tant’è che nel corpo all’ordinanza di demolizione impugnata non si fa alcuna menzione circa la realizzazione di eventuali accessi sull’area oggetto di intervento da parte della Polizia Municipale ovvero di personale in servizio presso l’Area Tecnica dell’ente.

L’affermazione secondo cui l’edificio dei ricorrenti sarebbe stato realizzato in totale difformità ovvero con variazioni essenziali rispetto a quello assentito con il permesso di costruire n.-OMISSIS-, sarebbe, quindi, frutto di un’istruttoria gravemente lacunosa e parziale, disvelata dalla predisposizione di una motivazione del tutto generica.

Tale deficit istruttorio e motivazionale risulterebbe viepiù evidente in considerazione della mancata specifica indicazione, in termini di grandezze numeriche, degli effettivi parametri urbanistici (volumetria, sagoma, distanza tra fabbricati), la cui asserita violazione avrebbe determinato l’edificazione di un immobile completamente diverso da quella assentito.

L’edificio in contestazione non avrebbe, quindi, dovuto essere oggetto di alcuna ordinanza ripristinatoria, traendo lo stesso titolo nel permesso di costruire n.-OMISSIS- ed avendo subito variazioni marginali, del tutto irrilevanti, dal punto di vista urbanistico-edilizio, in quanto rientranti nel regime delle cd. tolleranza costruttive di cui all’art. 34 bis D.P.R. n. 380/2001.

Nessuno dei parametri urbanistico-edilizi del progetto approvato con il permesso di costruire n.-OMISSIS- avrebbe subito variazioni essenziali, al pari della localizzazione dell'edificio sull'area di pertinenza, rimasta sostanzialmente inalterata.

Il manufatto sarebbe stato, infatti, realizzato, su due livelli, come da progetto:

- con l’aggiunta di una mera copertura del terrazzo, realizzata in legno con struttura amovibile, in quanto non ancorata alle travi di c.a. dei piani sottostanti. Tale copertura avrebbe determinato la realizzazione di un mero vano tecnico, in assenza di incremento volumetrico, incremento del “carico” sismico ed alterazioni strutturali dell’edificio;

- con l’omissione di una scala esterna, la cui mancata realizzazione non potrebbe aver determinato uno stravolgimento radicale dei prospetti, della sagoma, delle caratteristiche tipologiche, planovolumetriche o di utilizzazione dell’edificio assentito ovvero un pregiudizio per la relativa staticità, né tanto meno variazioni “essenziali”, ai sensi dell’art. 32 D.P.R. n. 380/2001, tali da legittimare l’esercizio della più grave delle sanzioni ripristinatorie previste dall’ordinamento.

Il potere sanzionatorio sarebbe, altresì, inficiato da un palese travisamento dei fatti, stante l’inesistenza, sull’area oggetto di intervento, di qualsivoglia vincolo storico, artistico, architettonico, archeologico, paesistico, ambientale e idrogeologico.

Ne conseguirebbe l’erroneità della valutazione urbanistico-edilizia secondo cui le invero marginali - e, come tali, irrilevanti - difformità tra lo stato di fatto e lo stato di progetto, proprio in quanto realizzate in area vincolata, sarebbero qualificabili, in termini totale difformità dal permesso, ai sensi e per gli effetti degli articoli 31 e 44 D.P.R. n. 380/2001.

Le modeste divergenze tra l’assentito ed il realizzato ben potrebbero essere sanate ai sensi della Legge Regionale Calabria n. 25 del 7.07.2022 nonché della L.R. n. 19\2002.

3. Il Comune di Condofuri si è costituito, in data 16.05.2023, con atto di mera forma.

4. In data 23.09.2025, i ricorrenti hanno prodotto perizia di parte a sostegno delle proprie ragioni, ulteriormente ribadite ed argomentate in sede di memoria conclusiva del 4.10.2025.

5. All’esito della pubblica udienza del 5.11.2025, il Collegio, con ordinanza istruttoria n. -OMISSIS-, rilevatane la necessità ai fini del decidere, ai sensi dell’art. 64 comma 3 c.p.a., ha ordinato al Comune di Condofuri la produzione in giudizio, entro il termine perentorio di 30 giorni dei seguenti documenti:

«- esposto anonimo acquisito al protocollo dell’ente al n.-OMISSIS- (citato nell’ordinanza impugnata);

- note prot. n. -OMISSIS-e prot. n. -OMISSIS-dell’Organo Straordinario di Liquidazione (citate nell’ordinanza impugnata);

- nota prot. n. -OMISSIS- a firma del Segretario Comunale (citata nell’ordinanza impugnata);

- istanza di rilascio del permesso di costruire n. -OMISSIS-, corredata dalla relazione descrittiva dell’intervento e degli elaborati progettuali, avuto particolare riguardo alle planimetrie (stato di fatto/stato di progetto);

- tutti gli atti del procedimento avviato con la summenzionata istanza, ivi incluso il provvedimento finale ossia il permesso di costruire n. -OMISSIS-;

- tutti gli atti istruttori (relazione dell’Ufficio; eventuale verbale di sopralluogo; eventuale documentazione fotografica) relativi al procedimento di vigilanza edilizia conclusosi con l’adozione dell’impugnata ordinanza di demolizione n. -OMISSIS- ».

Il Collegio ha, dunque, rinviato la trattazione della causa, riservando ogni decisione all’esito del disposto incombente istruttorio, con avvertenza che il mancato adempimento, da parte dell’ente locale, sarebbe stato considerato argomento di prova ai sensi dell’art. 64 comma 4 c.p.a.

6. In data 10.12.2025, la difesa dell’ente locale ha effettuato una produzione documentale in asserita ottemperanza all’ordinanza collegiale n. -OMISSIS-.

7. In occasione dell’udienza pubblica del 25 marzo 2026 la causa è stata trattenuta in decisione.

8. Preliminarmente, il Collegio rileva come l’incombente istruttorio di cui all’ordinanza n. -OMISSIS- non sia stato correttamente adempiuto.

Ed invero, il Comune di Condofuri ha, innanzitutto, prodotto documentazione estranea al presente giudizio.

8.1 Quanto, invece, alla documentazione ritenuta necessaria alla definizione del presente ricorso, il Comune di Condofuri ha omesso di depositare:

- l’istanza di rilascio del permesso di costruire n. -OMISSIS-, corredata dalla relazione descrittiva dell’intervento e degli elaborati progettuali, avuto particolare riguardo alle planimetrie (stato di fatto/stato di progetto);

- tutti gli atti del procedimento avviato con la summenzionata istanza, ivi incluso il provvedimento finale ossia il permesso di costruire n. -OMISSIS-.

Infine, a fronte della richiesta di produzione di “ tutti gli atti istruttori (relazione dell’Ufficio; eventuale verbale di sopralluogo; eventuale documentazione fotografica) relativi al procedimento di vigilanza edilizia conclusosi con l’adozione dell’impugnata ordinanza di demolizione n. -OMISSIS-”, il Comune si è limitato a depositare la nota prot. N.-OMISSIS- con cui il Responsabile dell’Area Tecnica ha avvisato il sig.-OMISSIS-dell’avvio del procedimento sanzionatorio culminato con l’adozione dell’impugnata ordinanza di demolizione (n. -OMISSIS-).

9. La parzialità della produzione documentale operata dall’amministrazione resistente disvela, anche ai sensi dell’art. 64 comma 4 c.p.a., la fondatezza delle assorbenti censure articolate in ricorso, relative all’esiziale deficit istruttorio e motivazionale che inficia il potere sanzionatorio di cui all’ordinanza n. -OMISSIS-.

10. Ed invero, nel redigere la motivazione dell’ordinanza in questione, il Responsabile dell’Area Tecnica si è limitato ad affermare che l’edificio realizzato dai ricorrenti (cd. stato di fatto) presenterebbe delle “ macroscopiche difformità ” rispetto agli elaborati di progetto assentiti con il permesso di costruire n.-OMISSIS-, e ciò tenuto conto del preteso “ mancato rispetto dei parametri di volumetria massima edificabile, di distanza da fabbricati e particelle contermini, per la macroscopica alterazione prospettica, di sagoma, nonché strutturale rispetto al progetto approvato e custodito agli atti del Comune ”.

Il predetto Responsabile, quindi, non ha descritto gli interventi asseritamente realizzati in difformità rispetto al progetto assentito, ma si è limitato ad accennare alle pretese conseguenze che tali imprecisate difformità avrebbero determinato a carico dei parametri urbanistico-edilizi del progetto approvato (volumetria, distanza tra fabbricati, alterazione prospettica e di sagoma), senza peraltro specificarne le grandezze.

In altri termini, l’amministrazione non ha indicato in che cosa il fabbricato realizzato dai ricorrenti sarebbe radicalmente diverso da quello assentito, non ha affatto descritto, così come avrebbe dovuto, le singole opere edilizie che, a suo dire, avrebbero reso il “realizzato” macroscopicamente difforme dall’”assentito”, essendosi limitato ad affermare, apoditticamente, che siffatte indefinite difformità avrebbero generato una non meglio specificata - in termini di grandezze numeriche - violazione dei parametri urbanistico-edilizi del progetto (volumetria, sagoma, distanze).

11. La grave carenza motivazionale sopra indicato risulta insuperabile, considerata la mancata produzione in giudizio, benché specificamente richiesto dal Tribunale, degli elaborati di progetto assentiti con il permesso di costruire n.-OMISSIS- nonché degli accertamenti istruttori (verbale di sopralluogo, relazione istruttoria, eventualmente corredata da documentazione fotografica) che hanno determinato il Responsabile dell’Area Tecnica dapprima a riscontrare le pretese difformità – rimaste ignote – e successivamente ad apprezzarne l’incidenza rispetto ai parametri urbanistico-edilizi del progetto assentito.

Del resto, per come parimenti censurato dai ricorrenti, l’ordinanza in contestazione non fa menzione di un preliminare accesso sui luoghi da parte del personale deputato alla vigilanza edilizia presso il Comune di Condofuri, né, tantomeno, della stesura di un verbale di sopralluogo – neanche depositato dalla difesa dell’ente, ancorché espressamente richiesto dal Tribunale – al quale l’ordine demolitorio in contestazione avrebbe potuto, eventualmente, fare rinvio per relationem , quanto alla relativa motivazione.

Tale circostanza, per come dedotto in ricorso, aggrava ulteriormente il deficit istruttorio in cui è incorso il Comune nell’esercizio del potere sanzionatorio.

12. Analogo deficit istruttorio e motivazionale riguarda il tema dei pretesi vincoli che insisterebbero sull’area oggetto di intervento, al punto da rendere l’edificio, proprio in ragione dell’esistenza degli stessi, totalmente difforme rispetto all’assentito, così da meritare la più grave delle sanzioni previste dall’ordinamento (art. 31 D.P.R. n. 380/2001).

Se è vero, infatti, che nella comunicazione di avvio del procedimento sanzionatorio (unico atto istruttorio prodotto dal Comune a fronte della richiesta ex art. 64 comma 3 c.p.a.) si fa riferimento ad un “ parere della Soprintendenza-OMISSIS- citato nel corpo del Permesso di Costruire-OMISSIS- prot. n. -OMISSIS-” che avrebbe ad “oggetto la “Realizzazione di un fabbricato in c.a. a un piano f.t. più tetto di copertura” , è altrettanto vero che:

a) malgrado siffatto parere, il Comune sembrerebbe avere, comunque, autorizzato la costruzione del fabbricato a due piani f.t. in contestazione e ciò in forza del permesso di costruire n.-OMISSIS- ovvero un titolo edilizio che, lo si ripete, non è stato prodotto, benché specificamente richiesto, ex art. 64 comma 3 c.p.a., né sono stati prodotti gli atti della pratica a conclusione del quale è stato rilasciato;

b) l’ordinanza di demolizione contiene un generico riferimento alle conseguenze urbanistico-edilizie delle difformità realizzate a carico degli “ immobili sottoposti a vincolo storico, artistico, architettonico, archeologico, paesistico, ambientale e idrogeologico, nonché su immobili ricadenti sui parchi o in aree protette nazionali e regionali ”, da considerarsi “ in totale difformità dal permesso, ai sensi e per gli effetti degli articoli 31 e 44 del predetto D.P.R. 380/2001 ”, senza, tuttavia, doverosamente specificare di che natura sarebbe il vincolo concretamente insistente sull’area di sedime del fabbricato.

Anche sotto tale profilo vincolistico, quindi, il vizio accertato assume una gravità tale da inficiare in radice l’impugnata ordinanza di demolizione.

13. In conclusione, il ricorso è fondato, in adesione alle assorbenti censure sopra scrutinate.

Ne consegue l’annullamento dell’ordinanza di demolizione n. -OMISSIS-, adottata dal Comune di Condofuri, fatti salvi gli eventuali ulteriori provvedimenti dell’amministrazione.

14. Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate come in dispositivo.

15. Poiché l’apprezzamento del dedotto deficit istruttorio e motivazionale è risultato viepiù evidente in ragione dell’omessa ottemperanza, senza giustificazione alcuna, all’incombente istruttorio di cui all’ordinanza collegiale n. -OMISSIS-, adottata ai sensi dell’art. 64 comma 3 c.p.a., si ritengono sussistenti i presupposti per disporre che, a cura della Segreteria, copia della presente sentenza venga trasmessa alla Procura della Repubblica presso il Tribunale di Reggio Calabria nonché alla Procura della Repubblica presso la Corte dei Conti – Sezione Giurisdizionale per la Calabria per quanto di rispettiva competenza.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Calabria, Sezione Staccata di Reggio Calabria, definitivamente pronunciando sul ricorso, come in epigrafe proposto, lo accoglie.

Per l’effetto, annulla l’ordinanza di demolizione n. -OMISSIS-, adottata dal Comune di Condofuri, fatti salvi gli eventuali ulteriori provvedimenti dell’amministrazione.

Condanna il Comune di Condofuri al pagamento, in favore di parte ricorrente, della complessiva somma di € 1.500,00, a titolo di spese processuali, oltre rimborso forfettario, IVA, CPA e rimborso del contributo unificato, ove versato.

Dispone che, a cura della Segreteria, copia della presente sentenza venga trasmessa alla Procura della Repubblica presso il Tribunale di Reggio Calabria nonché alla Procura della Repubblica presso la Corte dei Conti – Sezione Giurisdizionale per la Calabria.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Ritenuto che sussistano i presupposti di cui all'articolo 52, commi 1 e 2, del decreto legislativo 30 giugno 2003, n. 196 (e degli articoli 5 e 6 del Regolamento (UE) 2016/679 del Parlamento europeo e del Consiglio del 27 aprile 2016), a tutela dei diritti o della dignità della parte interessata, manda alla Segreteria di procedere all'oscuramento delle generalità.

Così deciso in Reggio Calabria nella camera di consiglio del giorno 25 marzo 2026 con l'intervento dei magistrati:

CA EN, Presidente

RO LL, Consigliere, Estensore

Giuseppe Nicastro, Referendario

L'EN	IL PRESIDENTE
RO LL	CA EN

IL SEGRETARIO

In caso di diffusione omettere le generalità e gli altri dati identificativi dei soggetti interessati nei termini indicati.