Pubblicato il 26/11/2025

N. 21183/2025 REG.PROV.COLL.

N. 02408/2024 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio

(Sezione Seconda Bis)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 2408 del 2024, proposto da Cremonini S.p.A., in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentata e difesa dall’Avvocato Andrea Ippoliti, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

contro

Roma Capitale, in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentata e difesa dall’Avvocato Valentina Antonelli, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

per l’annullamento,

previa sospensione cautelare degli effetti,

- del provvedimento prot. QI/46418/2024 del 04.03.2024 di Roma Capitale di “ avviso di improcedibilità ai sensi del comma 1 dell’art. 2 della L. 241/1990 ” della SCIA di modifica di agibilità presentata dalla ricorrente;

- della nota prot. QI/199369/2022;

- della nota prot. QA/9211 del 07.03.2023;

- della nota prot. QI/45926/2023;

- della nota prot. QA/31399/2023;

- di ogni altro atto o provvedimento non conosciuto ed ostativo nei confronti della ricorrente.

Visti il ricorso e i relativi allegati;

Visto l'atto di costituzione in giudizio di Roma Capitale;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell'udienza pubblica del giorno 4 novembre 2025 il Dott. HR BI e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO

Con ricorso notificato e depositato in data 6.3.2024, Cremonini S.p.A. ha adito l’intestato Tribunale nei confronti di Roma Capitale al fine di sentir annullare, previa sospensione cautelare degli effetti, i seguenti atti: a) provvedimento prot. QI/46418/2024 del 04.03.2024 di Roma Capitale di “ avviso di improcedibilità ai sensi del comma 1 dell’art. 2 della L. 241/1990 ” della SCIA di modifica di agibilità presentata dalla ricorrente; b) nota prot. QI/199369/2022; c) nota prot. QA/9211 del 07.03.2023; d) nota prot. QI/45926/2023; e) nota prot. QA/31399/2023.

A sostegno del ricorso, la ricorrente ha articolato le seguenti censure.

Con il primo motivo di ricorso, essa censura il provvedimento impugnato, in quanto adottato in violazione del termine di cui all’art. 19, commi 3 e 4, L. 241/90.

Con il secondo motivo di ricorso, la ricorrente intende dolersi, anche sotto il profilo del difetto di motivazione quanto agli aspetti sostanziali della vicenda di cui meglio si dirà infra , dell’erronea applicazione dell’art. 2, comma 1, L. 241/90 (reiezione semplificata) al caso di specie.

In data 21.3.2024, si è costituita in giudizio Roma Capitale che, con memoria del 13.4.2024, ha contestato la ricostruzione di parte ricorrente e insistito nel rigetto del ricorso.

Con memoria di replica del 14.10.2025, Roma Capitale ha eccepito “ l’irricevibilità ” del ricorso introduttivo del presente giudizio per non aver la ricorrente impugnato la nota di parte resistente prot. n. 199396 del 21.11.2021.

Alla camera di consiglio del 17.4.2024, l’istanza cautelare veniva respinta, con ordinanza pubblicata in data 18.4.2024, per difetto del fumus boni iuris .

Con ordinanza pubblicata in data 2.5.2024, il Consiglio di Stato ha accolto l’appello sulla descritta ordinanza cautelare – sul presupposto per il quale non ricorre nel caso di specie l’ipotesi di cui all’art. 2, comma 1, L. 241/90 (reiezione in forma semplificata) stante la rilevanza dell’attività istruttoria svolta da parte resistente e l’ampio lasso di tempo trascorso tra la data di deposito della S.C.Ag. e quella di adozione del provvedimento di diniego dell’Amministrazione – e, per l’effetto, ha sospeso il provvedimento impugnato.

All’udienza pubblica del 4 novembre 2025, la causa è stata trattenuta in decisione.

DIRITTO

1. La presente controversia ha ad oggetto l’accertamento della legittimità del provvedimento prot. QI/46418/2024 del 4 marzo 2024 con cui Roma Capitale ha archiviato, ai sensi dell’art. 2, comma 1, L. 241/90 (ossia mediante provvedimento negativo adottato in forma semplificata), la S.C.Ag. prot. n. QI/2022/179318 del 26.10.2022, presentata dalla ricorrente, quale proprietaria dell’immobile sito a Roma, Via di San Vincenzo n. 10, al fine di ottenere, ai sensi dell’art. 24 TUE, l’agibilità del descritto immobile (che, nelle more, aveva formato oggetto di cambio di destinazione d’uso, da “residenziale” a “turistico ricettivo”).

A sostegno del provvedimento impugnato, l’Amministrazione ha dedotto le seguenti ragioni ostative: i ) omessa allegazione di dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà; ii ) omesso deposito delle planimetrie catastali relative ai titoli edilizi in sanatoria ottenute, sulla base della L. 47/1985, dalla ricorrente in riferimento al cespite per cui è causa.

2. Tanto premesso, deve essere respinta l’eccezione pregiudiziale di rito sollevata da Roma Capitale nella memoria del 14.10.2025, con cui quest’ultima si duole dell’omessa impugnazione, a opera della ricorrente, della nota prot. n. 199369 del 23.11.2022 che, di per sé, avrebbe già avuto valenza lesiva.

Al riguardo, osserva il Collegio che la nota cui fa riferimento parte resistente, per il suo contenuto (l’atto invita la parte ricorrente a produrre la documentazione ivi indicata preannunciando che, in mancanza, il procedimento sarà concluso in senso negativo), è da qualificarsi quale atto endoprocedimentale, privo, come tale, di qualsivoglia valenza lesiva della sfera patrimoniale della ricorrente. Pertanto, l’omessa impugnazione della stessa non frustra l’interesse ad agire della ricorrente in riferimento al ricorso introduttivo del presente giudizio.

3. Nel merito, ritiene il Collegio che, in omaggio al principio della ragione più liquida, nonché al criterio della rilevanza e gravità del vizio (sostanziale e non procedimentale), occorra muovere dal secondo motivo di ricorso, in quanto fondato, con conseguente assorbimento della restante (prima) doglianza.

Al riguardo e più nel dettaglio, la ricorrente ha eccepito, in primo luogo, che l’art. 2, comma 1, L. 241/90 non troverebbe applicazione al caso di specie, atteso che il meccanismo di reiezione semplificata per manifesta infondatezza, improcedibilità, irricevibilità, inammissibilità ivi previsto potrebbe essere applicato solamente alle istanze di parte e non invece alla S.C.Ag. che, in ragione dell’intervenuta liberalizzazione ex ante dell’attività amministrativa (fermo il potere di controllo ex post da parte dell’Amministrazione), istanza non sarebbe.

Sotto tale aspetto, la ricorrente ha inoltre allegato di avere asseritamente trasmesso all’Amministrazione la documentazione da essa richiesta (dichiarazione sostitutiva di atto notorio), sia in uno con la descritta S.C.Ag., sia in sede di richiesta di chiarimenti da parte di Roma Capitale.

In ogni caso, a parere della ricorrente, la documentazione integrativa di tal fatta sarebbe comunque irrilevante ai fini che qui interessano.

Tale ultimo aspetto risulta così posto nel ricorso introduttivo, dove a pag. 10 dello stesso si legge: “ tali richieste planimetrie relative ai quasi ultratrentennali condoni non sono peraltro in alcun modo necessarie ai fini dell’agibilità anche perchè, in epoca successiva ai condoni, era già stato rilasciato un precedente espresso certificato di agibilità e successivamente vi è stato il cambio di destinazione d'uso a struttura alberghiera turistico-ricettiva ”.

Nell’ambito della memoria del 12.4.2024, parte ricorrente ha poi dedotto che, a differenza di quanto sostenuto da Roma Capitale nei propri scritti difensivi, la richiamata dichiarazione sostitutiva di atto notorio sarebbe irrilevante per stabilire quale sia l’Ufficio competente in materia di agibilità (ossia se il Dipartimento P.A.U., presso cui depositare la S.C.Ag., ovvero l’Ufficio condoni, presso cui fare istanza tesa all’ottenimento del relativo certificato), anche nell’ipotesi in cui si ritenesse applicabile, al caso di specie, ratione temporis , “ la guida alla compilazione della S.C.Ag. ” (di seguito anche “ Guida ”), invocata dall’Amministrazione stessa. E ciò in quanto l’immobile per cui è causa, dopo aver beneficiato del permesso in sanatoria ai sensi della L. 47/1985, sarebbe stato oggetto di successiva attività edilizia, che ne avrebbe determinato il mutamento di destinazione uso; circostanza quest’ultima che legittimerebbe la ricorrente a proporre la S.C.Ag. direttamente al Dipartimento P.A.U. di Roma Capitale, esonerandolo quindi dal chiedere il certificato ex art. 35 L. 47/1985 all’Ufficio condoni.

4. Prima di entrare nel merito della doglianza in esame, appare opportuno premettere come la natura impugnatoria del processo amministrativo imponga a parte ricorrente di formulare, con sufficiente precisazione e determinatezza, i singoli motivi di ricorso in seno al libello introduttivo del giudizio: essi, infatti, devono risultare, ab origine , ben allegati e sviluppati, a pena di genericità, incompletezza e quindi di inammissibilità.

Fermo quanto precede, il motivo in esame, può ritenersi nel complesso sufficientemente dedotto, articolato e allegato anche alla luce delle memorie, sul punto, presentate da Roma Capitale.

5. Nel merito, il provvedimento in questa sede impugnato risulta carente, in chiave motivazionale, per ciò che attiene alle ragioni del diniego poste da Roma Capitale - peraltro in termini procedurali di “ manifesta infondatezza, improcedibilità, irricevibilità e inammissibilità ” ex art. 2, comma 1, L. 241/90 - alla base dello stesso.

5.1. Roma Capitale si è limitata a dedurre, solamente negli scritti difensivi del presente giudizio – che, in quanto tali, non sono ontologicamente idonei a suffragare, in via postuma, la carente motivazione del provvedimento impugnato (ammesso che fosse, in ogni caso, possibile precedere con un provvedimento di secondo grado, quale quello di convalida, a integrare un così grave difetto di motivazione) – che la dichiarazione sostitutiva di atto notorio richiesta alla ricorrente rileverebbe ai fini dell’individuazione dell’Ufficio competente in materia di agibilità (Dipartimento P.A.U., oppure Ufficio condoni), nonché della tipologia dello strumento giuridico da utilizzare (S.C.Ag., ovvero certificato ex art. 35 L. 47/1985).

Ebbene, siffatta motivazione, come detto comunque inidonea, quantomeno sotto il profilo formale, a corroborare il provvedimento impugnato, non sembra in ogni caso in grado di dissipare i dubbi di irrazionalità che emergono dalla lettura della stessa.

Infatti, proprio la Guida invocata da Roma Capitale – nella parte (par. 7) in cui stabilisce che “ nel caso in cui l’edificio comprenda una o più unità immobiliari per le quali è stato rilasciato il titolo edilizio in sanatoria ai sensi delle L. 47/85, L. 724/94, L. 326/2003, l’interessato presenta la S.C.Ag. al Dip.to P.A.U. nei seguenti casi: […] se successivamente all’intervento abusivo sanato con titolo edilizio in sanatoria, senza che sia stato ottenuto il relativo certificato di agibilità ex art. 35 L. 47/1985, siano stati effettuati interventi edilizi sulla porzione oggetto di condono che hanno comportato la realizzazione di un manufatto in tutto o in parte diverso da quello condonato, quali mutamento di destinazione d’Uso, Ristrutturazione Edilizia, Demolizione e Ricostruzioni e Ampliamento subordinato all’adeguamento alle norme regolamentari vigenti ” – sembra comunque legittimare l’interessato che versi in tale situazione a depositare la S.C.Ag. presso il Dipartimento P.A.U.

E nel caso di specie, parte ricorrente ha versato in atti i titoli edilizi, di seguito meglio enucleati, afferenti ad attività svolte successivamente agli interventi abusivi per i quali è stato rilasciato il titolo edilizio in sanatoria e segnatamente: i ) D.I.A. protocollo n. 46186 del 2010, depositata, presso il Dipartimento IX, successivo rinnovo, per completamento, depositato presso il Municipio I con protocollo n. 55690/2013; ii ) D.I.A. protocollo n. CA/ 79048 del 2013 e D.I.A. protocollo n. CA/133046 del 2015, per cambio di destinazione d’uso del complesso commerciale/culturale a turistico ricettivo D/2; iii ) S.C.I.A. in alternativa al p.d.c. protocollo n. CA/134689 del 01.08.2017, per cambio di destinazione d’uso a turistico ricettivo D/2 del piano terzo, comprensivo della terrazza.

In altre parole, dalla richiamata documentazione, emerge come parte ricorrente, dopo aver sanato, in chiave urbanistico-edilizia, mediante l’acquisizione dei relativi titoli in sanatoria, gli abusi in precedenza commessi, abbia successivamente provveduto, senza aver preventivamente ottenuto il relativo certificato di agibilità ex art. 35 L. 47/1985 dall’Ufficio condoni, a porre in essere interventi edilizi, sulla porzione oggetto di condono, che hanno comportato la realizzazione di un manufatto in tutto o in parte diverso da quello condonato, stante il descritto mutamento di destinazione d’uso.

Sotto tale aspetto, Roma Capitale non ha quindi chiarito nel provvedimento impugnato (e di qui il vizio motivazionale) le ragioni per le quali, a fronte della descritta situazione fattuale – che come detto sembrerebbe indurre a ritenere che la S.C.Ag. debba essere, in ogni caso, depositata dalla ricorrente al Dipartimento P.A.U. di Roma Capitale – sia comunque rilevante la dichiarazione sostitutiva di atto notorio dalla stessa richiesta.

Infatti, Roma Capitale motiva siffatta richiesta, seppure in via postuma e in modo quantomeno formalmente idoneo per quanto sopra detto, ponendo l’accento sulla necessità di verificare se l’abuso sia stato realizzato, o meno, in senso conforme “ alle norme regolamentari all’epoca vigenti ” e “ in particolare al regolamento edilizio e di igiene ” e “ al rispetto dei parametri minimi derogatori di cui alla determinazione dirigenziale della direzione attuazione degli strumenti urbanistici n. 65 del 27.06.2012, successivamente integrata dalle determinazioni dirigenziali n. 86 del 24.01.2013, n. 1073 del 28.09.2016 e n. 1845 del 24.11.2021 ”.

Se così è, Roma Capitale non ha chiarito le ragioni per le quali, ove pure ricorresse in concreto siffatta ultima circostanza – rispetto alla quale parte ricorrente è però risultata inottemperante per aver essa prodotto dichiarazioni sostitutive di atto notorio dal contenuto difforme rispetto a quanto invece richiesto da Roma Capitale – la stessa prevarrebbe sulla diversa ipotesi, di cui sopra si è detto e fatta valere dalla ricorrente, avente a oggetto la realizzazione di un manufatto in tutto o in parte diverso da quello condonato, per intervenuto mutamento di destinazione d’uso, in assenza della preventiva acquisizione del certificato ex art. 35 L. 47/1985.

Le circostanze che precedono evidenziano la carenza motivazionale del provvedimento impugnato.

5.2. Sotto altro e diverso, seppure contiguo, profilo, la richiesta delle planimetrie afferenti ai provvedimenti di condono della parte ricorrente, pur in difetto di qualsivoglia motivazione sul punto, risulta sì, implicitamente, funzionale alla prova dello stato di legittimità dell’immobile (art. 9 bis TUE) per cui è causa che ogni interessato all’ottenimento di titoli edilizi deve sempre e comunque provare, ma alla stessa osta l’art. 18 L. 241/90, che impedisce all’Amministrazione di richiedere documentazione di cui essa fosse già in possesso. E poiché Roma Capitale ha rilasciato i richiamati titoli edilizi in sanatoria, essa è certamente in possesso della relativa documentazione planimetrica.

Pertanto, il provvedimento gravato risulta viziato anche sotto tale profilo.

6. Alla luce di tutto quanto precede, s’impone l’annullamento del provvedimento impugnato, da un lato, per carenza di motivazione in ordine ai presupposti per l’archiviazione della S.C.A.g., fermo e impregiudicato, sul punto, il potere dell’Amministrazione di rideterminarsi nel rispetto dell’effetto conformativo derivante dalla presente pronuncia; dall’altro, perché in contrasto con l’art. 18. L. 241/90.

7. La peculiarità della vicenda, nonché l’assenza di costanti riferimenti giurisprudenziali in materia, consentono al Collegio di compensare integralmente, tra le parti, le spese di lite del presente giudizio.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio (Sezione Seconda Bis ), definitivamente pronunciando sul ricorso, come in epigrafe proposto, lo accoglie nei termini di cui in motivazione.

Compensa integralmente tra le parti le spese di lite del presente giudizio.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in Roma nella camera di consiglio del giorno 4 novembre 2025 con l'intervento dei magistrati:

HE IL, Presidente

Vincenza Caldarola, Referendario

HR BI, Referendario, Estensore

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
HR BI	HE IL

IL SEGRETARIO