Pubblicato il 21/03/2026

N. 00358/2026 REG.PROV.COLL.

N. 00519/2024 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale per le Marche

(Sezione Seconda)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 519 del 2024, proposto da
OS NI, NO RI Gialì, OE RI Gialì, LI CI, EN IM, AN RI TI, RI AV, NO LI, RD IO, AV IO, AR NT CE, RI AT, ER NI, AN EI, EL OR, GI MI, LO TT, EN ZZ, ST PI, CA SA, AN RO, BE SC, IA IM, rappresentati e difesi dall'avvocato Alberto Deasti, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

contro

Comune di Porto San GI, in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentato e difeso dall'avvocato Stefano Filippetti, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

per l'annullamento

previa emanazione di misure cautelari, nei limiti di interesse dei ricorrenti,

della comunicazioni (oggetto: “Inammissibilità di Segnalazione Certificata di Inizio Attività per carenza presupposti di legge”) con cui il Comune di Porto San GI, III Settore, Servizio 3, Urbanistica, Edilizia, Ambiente ha dichiarato la inammissibilità delle CI (oggetto: “Accertamento di conformità per effetto dell’art. 36-bis del T.U.E. inserito dal d.l. 69/2024, convertito con legge del 28/07/2024 n.105, cosiddetto “Salva Casa”, per cambio della destinazione d’uso da turistico ricettivo a civile abitazione”) presentate dai ricorrenti e descritte nell'epigrafe del ricorso, con contestuale divieto di “prosecuzione dell’attività disponendo la rimozione degli eventuali effetti dannosi arrecati”;

Visti il ricorso e i relativi allegati;

Visto l'atto di costituzione in giudizio del Comune di Porto San GI;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell'udienza pubblica del giorno 4 dicembre 2025 la dott.ssa NA De MA e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue:

FATTO e DIRITTO

1. Con il presente ricorso vengono impugnati venti provvedimenti di identico tenore (meglio indicati nell’epigrafe del ricorso stesso) con i quali il Comune di Porto San GI ha dichiarato inammissibili, per carenza dei presupposti, le rispettive CI (Segnalazione certificata di inizio attività) presentate dai ricorrenti, aventi ad oggetto l’accertamento di conformità ai sensi dell’art. 36 bis del T.U.E., introdotto dal DL n. 69/2024 (cosiddetto “salva casa”), per il cambio della destinazione d’uso, senza opere, di unità immobiliari facenti parte del “Condominio Azzurra” sito in Porto San GI, da turistico ricettivo a residenziale. I ricorrenti assumono che detti immobili sono stati da sempre utilizzati, sin dalla loro realizzazione che risale ad oltre quaranta anni fa, come civili abitazioni e che il fabbricato è stato dichiarato abitabile dal Comune come “casa urbana” in data 26 settembre 1980, tanto che per l’Amministrazione ne è derivato un cospicuo gettito rappresentato dai tributi locali pagati regolarmente dai condomini proprietari delle singole unità abitative.

Nonostante le richieste di annullamento in autotutela inoltrate al Comune, quest’ultimo è rimasto sulle proprie posizioni non provvedendo ad evaderle.

A sostegno del gravame i ricorrenti deducono l’infondatezza della motivazione su cui si basano i dinieghi, la quale testualmente recita: “ il cambio d’uso richiesto non risulta assentibile in quanto:

- l’area sulla quale ricade l’immobile risulta ZONA F ai fini del DM 1444/68, come stabilito alla tavola P3 del vigente PRG, non compatibile tra quelle indicate all’art 23-ter comma 1-ter a cui si riferisce la pratica inoltrata (zona A, B, C, di cui al DM 1444/68);

- lo strumento urbanistico comunale fissa determinate condizioni in ordine al cambio d’uso delle strutture ricettive presenti nel territorio del Comune di Porto San GI come stabilito dalla DCC 7/2021, che risultano imprescindibili nelle more della fattibilità degli interventi previsti dal medesimo art. 23-ter comma 1-ter, nonché del comma 1-quater del medesimo DPR 380/2001 e smi.

Si rileva inoltre che, sebbene non espressamente esplicitato nella documentazione inoltrata, non sussiste la conformità in ordine alla rispondenza circa i requisiti igienico sanitari nonché di quanto stabilito dal REC e dalla norma urbanistico/edilizia;

Si evidenzia inoltre che la CI inoltrata risulta carente di documentazione propedeutica all’istruttoria del procedimento edilizio di cui trattasi, quali imprescindibili alla legittimazione dell’intervento realizzato […]”.

Essi, partendo dal presupposto che le modifiche apportate dal “decreto salva casa” al DPR n. 380/2001 risponderebbero alla ratio di favorire il cambio di destinazione d’uso come regola generale (art. 23 ter del T.U.E.), assumono che il Comune sarebbe incorso in un errore di fondo, ossia quello di avere erroneamente inserito l’immobile in questione in una zona impropria del PRG approvato nel 1998 (e dunque molti anni dopo la realizzazione del fabbricato, già utilizzato come residenziale), vale a dire quella F a vocazione turistico-ricreativa, che tuttavia non avrebbe nulla a che vedere con la situazione giuridica e fattuale dell’edificio e che contrasterebbe con le previsioni di cui al DM n. 1444/1968, al quale invece bisognerebbe fare riferimento per la corretta individuazione della zona. Non a caso le singole unità immobiliari facenti parte del condominio hanno destinazione catastale A2 (abitazioni di tipo civile). Inoltre, la stessa formulazione letterale dell’art. 23 ter citato confermerebbe la tendenza ad ampliare e non a restringere l’ambito di applicazione della norma e che l’obiettivo sarebbe attuabile dalle Amministrazioni introducendo condizioni e ulteriori livelli di semplificazione successivi rispetto a quelli introdotti dal legislatore. Al contrario, sia il PRG sia la Delibera di Consiglio comunale n. 7/2021 menzionati dal Comune quali condizioni ostative alla possibilità di concedere il cambio d’uso sarebbero antecedenti all’entrata in vigore del “decreto salva casa”, al quale il Comune, quindi, non si sarebbe uniformato. Quanto alle contestate carenze documentali, i ricorrenti lamentano che il Comune non avrebbe adeguatamente motivato in proposito e, in ogni caso, non avrebbe fatto uso del potere di soccorso istruttorio, tanto più a fronte della ritenuta imprescindibilità dei documenti.

Si è costituito in giudizio, per resistere, il Comune di Porto San GI, che ha eccepito l’infondatezza del ricorso e la sua parziale inammissibilità per carenza di interesse.

Alla pubblica udienza del 4 dicembre 2025, la causa è stata trattenuta in decisione dopo la discussione orale.

2. Il ricorso non è fondato e va respinto.

Giova premettere che gli impugnati dinieghi si basano su più ordini di ragioni. Trattasi, a ben vedere, di provvedimenti plurimotivati e sorretti da motivi autonomi, sicché è sufficiente che anche uno solo di essi risulti in grado di sostenere per intero l’atto perché i dinieghi opposti possano dirsi confermati ( ex multis , Consiglio di Stato, sez. III, 10 maggio 2023, n. 4752, che richiama Consiglio di Stato, sez. VII, n. 2348/2023).

Nel caso in esame, è sufficiente a sorreggere i provvedimenti il motivo ostativo basato sull’asserita insussistenza dei presupposti di cui all’art. 23 ter del DPR n. 380/2001 per poter legittimare il cambio di destinazione d’uso richiesto dai ricorrenti.

2.1. Come condivisibilmente affermato dalla difesa del Comune, il complesso immobiliare del quale si discute, le cui singole unità sono nella disponibilità dei ricorrenti, ricade, in base al PRG del 1998, nella Zona F (Zona per servizi e attrezzature pubbliche o di interesse pubblico) e, più precisamente, nella sottozona SA (attrezzature alberghiere e turistico-ricreative), normata dall’art. 118 delle NTA del PRG (documenti nn. 6-7-8 della produzione del Comune). La destinazione d’uso del fabbricato è quella risultante dai titoli abilitativi rilasciati dal Comune di Porto San GI, vale a dire “ residence ”, disciplinata dall’art. 29 delle NTA del PRG del 1975 (documento n. 2 del Comune) e oggi sussumibile nella categoria funzionale “a- bis ) turistico-ricettiva” contemplata dall’art. 23 ter , comma 1, del DPR 6 giugno 2001, n. 380.

Nel caso che occupa, i ricorrenti hanno chiesto il mutamento della destinazione d’uso non all’interno della stessa categoria funzionale (cd. cambio orizzontale), ma tra due categorie funzionali diverse, ossia da turistico-ricettivo a residenziale (cd. cambio verticale), in base alla classificazione contenuta al comma 1 dell’art. 23 ter citato.

2.2. Tanto premesso, il Collegio osserva che i dinieghi del Comune di Porto San GI resistono alle censure dedotte in ricorso.

Invero, l’art. 23 ter , comma 1 ter , del DPR n. 380/2001 prevede che “ Sono, altresì, sempre ammessi il mutamento di destinazione d'uso [senza opere] tra le categorie funzionali di cui al comma 1, lettere a), a-bis), b) e c), di una singola unità immobiliare ubicata in immobili ricompresi nelle zone A), B) e C) di cui all'articolo 2 del decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444, ovvero nelle zone equipollenti come definite dalle leggi regionali in materia, nel rispetto delle condizioni di cui al comma 1-quater e delle normative di settore e ferma restando la possibilità per gli strumenti urbanistici comunali di fissare specifiche condizioni ”.

La norma è chiara nello stabilire che, affinché possa essere consentito il cd. cambio verticale tra diverse categorie funzionali, sia necessaria la sussistenza di un presupposto, non rinvenibile nel caso in esame, ossia che l’immobile e le relative unità immobiliari che lo compongono siano ubicati nelle zone A), B) e C) di cui al DM n. 1444/1968.

E’ invece circostanza pacifica e incontestata che il condominio in parola, in base al vigente PRG risalente al 1998, è collocato in zona F (Zona per servizi e attrezzature pubbliche o di interesse pubblico) e, più precisamente, nella sottozona SA (attrezzature alberghiere e turistico-ricreative). Non risulta che tale destinazione di zona impressa dal PRG sia stata mai contestata dai ricorrenti e neppure che questi ultimi si siano opposti all’inserimento dell’immobile in una zona a loro dire impropria; poiché, appunto, costituisce dato pacifico e incontrovertibile che il condominio in questione ricade in zona F del PRG, ossia una zona non contemplata tra quelle che, ai sensi dell’art. 23 ter citato, consentono il cambio di destinazione d’uso, tale ragione ostativa è dirimente ed è, di per sé sola, sufficiente a fondare i dinieghi impugnati: essa potrebbe essere superata solo con l’eventuale modifica dello strumento urbanistico attualmente vigente.

Né l’art. 23 ter del DPR n. 380/2001 si presta ad una differente lettura sulla base della previsione, contenuta al comma 1 ter , secondo cui resta ferma “ la possibilità per gli strumenti urbanistici comunali di fissare specifiche condizioni ”, dal momento che tale indicazione non fa venir meno il necessario presupposto dell’ubicazione dell’immobile nelle zone A), B) e C) di cui al DM n. 1444/1968 ed è volta solo a precisare che, anche ove astrattamente possibile, l’assentibilità del cambio di destinazione d’uso non può avvenire senza tener conto delle specifiche condizioni dettate dagli strumenti urbanistici comunali.

2.3. Per quanto innanzi esposto, il ricorso deve essere respinto. E’ fatta comunque salva la possibilità di presentare al Comune nuove e diverse istanze, anche eventualmente volte ad ottenere una modifica dello strumento urbanistico in parte qua al fine di renderlo compatibile con l’utilizzo residenziale dell’immobile in questione, ove ne ricorrano i presupposti.

3. Le peculiarità della vicenda e la novità delle questioni giustificano la compensazione delle spese processuali tra le parti.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale per le Marche (Sezione Seconda), definitivamente pronunciando sul ricorso, come in epigrafe proposto, lo respinge.

Spese compensate.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in Ancona nella camera di consiglio del giorno 4 dicembre 2025 con l'intervento dei magistrati:

Renata EM NI, Presidente

Giovanni Ruiu, Consigliere

NA De MA, Consigliere, Estensore

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
NA De MA	Renata EM NI

IL SEGRETARIO