Pubblicato il 10/02/2026

N. 00028/2026

N. 00160/2024 REG.REK.

REPUBLIK ITALIEN

IM NAMEN DES ITALIENISCHEN VOLKES

Das Verwaltungsgericht

Autonome Sektion für die Provinz Bozen

verkündet vorliegendes

URTEIL

im Rekurs Nr. 160 des allgemeinen Registers des Jahres 2024, ergänzt durch die Einbringung zusätzlicher Gründe, eingebracht von
EX ER und ER ER, vertreten und verteidigt von RA Manfred Natzler, digitales Domizil ist die in den Justizregistern eingetragene zertifizierte E-Mail-Adresse und Wahldomizil dessen Kanzlei in Bozen, Europagalerie 26;

gegen

Gemeinde Tscherms, in Person der amtierenden Bürgermeisterin, vertreten und verteidigt von der Staatsadvokatur Trient, digitales Domizil ist die in den Justizregistern eingetragene zertifizierte E-Mail-Adresse und gesetzliches Domizil der Sitz in Trient, largo Porta Nuova, 9;

und gegen

OP HO, vertreten und verteidigt von RA Ulrike Vent, digitales Domizil ist die in den Justizregistern eingetragene zertifizierte E-Mail-Adresse und Wahldomizil deren Kanzlei in Meran, Goethestrasse 7;

für die Aufhebung

nach vorheriger Aussetzung der Rechtswirksamkeit,

mit Bezug auf den einleitenden Rekurs:

1) der Verfügung der Bürgermeisterin der Gemeinde Tscherms vom 9.5.2024, Prot. Nr. 0005418 vom 14.5.2024, zum Abbruch und zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes im Sinne des Art. 86 und ff. des L.G. vom 10.7.2018. Nr. 9, betreffend Durchführung von Arbeiten teilweise in Abweichung von der Baukonzession Nr. 41/02 vom 31.10.2002 und Variante Nr. 41/02/1 vom 23.11.2005 und teilweise ohne Baugenehmigung und ohne landschaftsrechtliche Genehmigung auf der Bp. 506 KG Tscherms;

2) des Schreibens der Gemeinde Tscherms vom 11.3.2024, Prot. Nr. 0004076 vom 12.3.2024 – Mitteilung über die Einleitung des Verwaltungsverfahrens zur Feststellung eines Bauvergehens;

3) der allfälligen vorbereitenden Akte, darunter Bericht vom 22.4.2024 über den am 18.3.2024 beim Gebäude Bp. 506 KG Tscherms durchgeführten Lokalaugenschein;

4) sowie aller allfälligen anderen der genannten Maßnahme vorausgesetzten, vorausgehenden, nachfolgenden bzw. mit ihnen verbundenen und/oder zusammenhängenden Verwaltungsakte, auch wenn nicht bekannt.

Mit Bezug auf die zusätzlichen Gründe, die am 21.7.2025 eingereicht wurden:

5) der Mitteilung der Bürgermeisterin der Gemeinde Tscherms vom 6. Mai 2025, digitale Unterschrift 9. Mai 2025 (Ablehnung des Antrags auf Baugenehmigung);

6) des Gutachtens der Gemeindekommission für Raum und Landschaft vom 28. April 2025;

7) aller anderen in der Ablehnung erwähnten Zwischenbescheide;

8) sowie allfälliger anderer der genannten Maßnahme vorausgesetzte, vorausgehende, nachfolgende bzw. mit ihnen verbundene und/oder zusammenhängende Verwaltungsakte, auch wenn nicht bekannt.

Nach Einsicht in den Rekurs, den zusätzlichen Gründen und deren Anlagen;

Nach Einsicht in die Einlassungsschriftsätze der Gemeinde Tscherms und der Gegenbetroffenen OP HO;

Nach Prüfung aller Prozessunterlagen;

Nach Anhörung bei der öffentlichen Verhandlung vom 28. Januar 2026 der Berichterstatterin Gerichtsrätin Dr. Edith Engl und der Verteidiger der Parteien, laut Verhandlungsprotokoll;

Folgende Sach- und Rechtslage wurde erwogen:

SACHVERHALT

Gegenstand der Anfechtung sind die im Vorspann genannten Verwaltungsakte, mit denen den Eigentümern der Abbruch sowie die Wiederherstellung des genehmigten Zustandes auf der Bp. 506, KG Tscherms angeordnet wurden. Die Maßnahmen stützen sich auf der Feststellung, dass auf der genannten Bauparzelle Bauarbeiten in teilweiser Abweichung von der Baukonzession Nr. 41/02 vom 31.10.2002 sowie der Variantebaukonzession Nr. 41/02/1 vom 23.11.2005 ausgeführt wurden. Die zusätzlichen Anfechtungsgründe hingegen richten sich gegen die Ablehnung des Antrages auf Sanierung der beanstandeten Baumaßnahmen.

Die Rekurssteller EX und ER SE ER sind gemeinsam mit RI ER seit 2018 Eigentümer zu je einem ungeteilten Drittel der Bp. 506 in KG Tscherms, das sie im Jahre 2018 im Wege der Erbschaft von FR HE HO erworben haben.

Die Liegenschaft beherbergt einen Gastbetrieb mit angeschlossener Fläche zur Freizeitgestaltung und einem Schwimmbad. Der Betrieb war auf der Grundlage der Baukonzession Nr. 41/02 vom 31.10.2002 sowie der Variantebaukonzession Nr. 41/02/1 vom 23.11.2005, quantitativ und qualitativ erweitert worden.

Nach einem Hinweis der Nachbarin OP HO leitete die Gemeinde Tscherms, mit Schreiben vom 11.03.2024, ein Verwaltungsverfahren zur Feststellung mutmaßlicher Bauvergehen ein und führte diesbezüglich am 18.03.2024 einen Lokalaugenschein durch. Im Bericht vom 22.4.2024 wurden die festgestellten baulichen Abweichungen genau angeführt.

Mit Verfügung vom 09.05.2024, Prot. Nr. 0005418, ordnete die Bürgermeisterin von Tscherms, unter Bezugnahme auf den Bericht zum Lokalaugenschein den Abbruch und die Wiederherstellung des genehmigten Zustandes an, weil auf der Bp. 506 Baumaßnahmen festgestellt worden waren, die teilweise ohne bau- und landschaftsrechtliche Genehmigung und teilweise in Abweichung von den erteilten Genehmigungen durchgeführt worden waren. Im Einzelnen wurden folgende Feststellungen angeführt:

1. Errichtung einer Holzhütte ohne erforderliche Bau- und Landschaftsgenehmigung;

2. Abweichende Ausführung der genehmigten Erweiterung des Speisesaals durch die unzulässige Schließung der Terrasse;

3. Errichtung des Schwimmbades in nicht genehmigter Lage und Größe;

4. Errichtung des Gebäudes für Umkleide/Dusche/Abstellraum in Abweichung von genehmigter Lage, Größe und Volumen;

5. Errichtung von Spielgeräten außerhalb der genehmigten Kinderspielplatzfläche;

6. Erweiterung des Pferdeunterstandes über das genehmigte Ausmaß hinaus unter Verletzung der vorgeschriebenen Grenzabstände.

Gegen die Verfügung wurden mit dem einleitenden Rekurs folgende Anfechtungsgründe vorgebracht:

1. Verletzung und falsche Anwendung von Art. 14, Landesgesetz vom 22. Oktober 1993, Nr. 17, in geltender Fassung .

Die Rekurssteller rügen, dass eine korrekte Mitteilung der Einleitung des Verfahrens fehlt.

2. Verletzung und falsche Anwendung von Art. 86 und folgende und dabei auch von Art. 89- bis , Landesgesetz vom 10. Juli 2018, Nr. 9, in geltender Fassung ; Verletzung und falsche Anwendung der Art. 80 und folgende Landesgesetz vom 11. August 1997, Nr. 13, in der zum Zeitpunkt der Ausführung der Arbeiten geltenden Fassung; Verletzung und falsche Anwendung des DPR vom 25. Juni 2001, Nr. 380, in der zuletzt mit Gesetzesdekret vom 28. Mai 2024, Nr. 69 abgeänderten Fassung ; Verletzung und falsche Anwendung des DLH vom 25. Juni 2020, Nr. 4, in geltender Fassung; Befugnisüberschreitung wegen mangelhafter/fehlender Ermittlung der Sach- und Rechtslag.

Nach Ansicht der Rekurssteller ist die Bewertung der baurechtlichen Relevanz der errichteten Struktur auf der Terrasse fehlerhaft, ebenso wie deren Einstufung als „Bauwerk“.

3. und 4. Verletzung und falsche Anwendung von Art. 86 und folgende und dabei auch von Art. 89- bis , Landesgesetz vom 10. Juli 2018, Nr. 9, in geltender Fassung; Verletzung und falsche Anwendung der Art. 80 und folgende Landesgesetz vom 11. August 1997, Nr. 13, in der zum Zeitpunkt der Ausführung der Arbeiten geltenden Fassung; Verletzung und falsche Anwendung des DPR vom 25. Juni 2001, Nr. 380, in der zuletzt mit Gesetzesdekret vom 28. Mai 2024, Nr. 69 abgeänderten Fassung; Befugnisüberschreitung wegen mangelhafter/fehlender Ermittlung der Sach- und Rechtslage.

Zu den beiden gleichlautenden Anfechtungsgründen, wobei sich einer auf das Schwimmbad und der andere auf die Dusch-bzw. Umkleidekabine neben dem Schwimmbad bezieht, wird angeführt, dass die Abbruchverfügung keine klare Feststellung der Abweichungen und keine hinreichend klare Festlegung der abzubrechenden Gebäudeteile enthalte; zudem sei die Dusch- bzw. Umkleidekabine nachweislich kleiner ausgeführt worden als ermächtigt.

5. Verletzung und falsche Anwendung von Art. 71, Abs. 1, sowie 86 und ff., Landesgesetz vom 10. Juli 2018, Nr. 9, in geltender Fassung.

Es wird eingewendet, dass der Spielplatz eine private Freizeiteinrichtung für den Eigenbedarf sei. Zudem falle die Errichtung von Spielgeräten unter die freien Baumaßnahmen.

6. Verletzung und falsche Anwendung von Art. 7, Landesgesetz vom 22. Oktober 1993, Nr. 17; Verletzung und falsche Anwendung von Art. 23 und 25 der Verfassung der Republik Italien.

Aufgrund des langen Zeitraums, der seit der Durchführung der beanstandeten Arbeiten und der Abbruchverfügung verstrichen ist, hätte die Verwaltung das öffentliche Interesse an der Wiederherstellungsverfügung begründen müssen.

Die Gemeinde Tscherms ließ sich mit Schriftsatz vom 22.8.2024 in das Verfahren ein und wendete präjudizielle die Unzulässigkeit des Rekurses ein, weil die Punkte 1) und 6) der Abbruchverfügung nicht angefochten worden sind, was bei einer mehrfachbegründeten Maßnahme, wie der gegenständlichen, ein fehlendes Interesse an der Entscheidung bewirke. In der Sache selbst beantragte sie, unter Bezugnahme auf die Feststellungen im Bericht zum durchgeführten Lokalaugenschein die Abweisung des Rekurses wegen Unbegründetheit.

Mit Präsidialdekret Nr. 74/2024 vom 25.7.2024 sowie mit Kollegialbeschluss Nr. 87/2024 vom 10.9.2024 wurde die Abbruchverfügung einstweilen ausgesetzt.

Am 23.08.2024 reichten die Rekurssteller ein Sanierungsprojekt ein.

In der Folge wurde die Sachverhandlung mehrfach vertagt, in Erwartung des Abschlusses des Sanierungsverfahrens.

Im Sanierungsverfahren beanstandete die Gemeinde wiederholt die Unvollständigkeit sowie die mangelnde Überprüfbarkeit der gemäß Anhang 1 der Gemeindebauordnung von Tscherms vorzulegenden Unterlagen. Trotz weiterer Nachreichungen und einer Anhörung vor der Gemeindekommission für Raum und Landschaft wurde das Sanierungsprojekt mit Maßnahme der Bürgermeisterin vom 06.05.2025 wegen der weiterhin bestehenden Unvollständigkeit der Unterlagen endgültig abgelehnt.

Gegen diese Ablehnung wurden folgende zusätzliche Anfechtungsgründe vorgebracht.

1. Verletzung und falsche Anwendung von Art. 7 und 11- bis Landesgesetz vom 22. Oktober 1993, Nr. 17, in geltender Fassung; Ermessensmissbrauch wegen unterlassener Begründung .

Es fehlt eine Begründung dafür, weshalb die zu den Hinderungsgründen geltend gemachte Stellungnahme keine Berücksichtigung gefunden hat.

2. Verletzung und falsche Anwendung von Art. 7 Landesgesetz vom 22. Oktober 1993, Nr. 17, in geltender Fassung. Ermessensmissbrauch wegen unterlassener Begründung .

Für die Ablehnung des Antrages auf nachträgliche Baugenehmigung wird keine verständliche und nachvollziehbare Begründung angeführt.

3. Verletzung und falsche Anwendung von Art. 1 und folgende Landesgesetz vom 22. Oktober 1993, Nr. 17, in geltender Fassung; Verletzung und falsche Anwendung von Art. 2 und folgende Regionalgesetz vom 31. Juli 1993, Nr. 13, in geltender Fassung; Verletzung und falsche Anwendung der Art. 74 und 77 Landesgesetz vom 13. Juli 2018, Nr. 9, in geltender Fassung; Verletzung und falsche Anwendung der Art. 74 und 77 Landesgesetz vom 10. Juli 2018, Nr. 9, in geltender Fassung (LGRL); Ermessensmissbrauch wegen offensichtlicher Unlogik.

Die Vorgehensweise der Verwaltung führt zu einer unnötigen Erschwerung des Verwaltungsverfahrens.

Mit Schriftsatz vom 14.11.2025 ließ sich die Gegenbetroffene OP HO in den Streit ein und beantragte die Abweisung des Rekurses und der zusätzlichen Anfechtungsgründe wegen Unbegründetheit.

In Hinblick auf die Sachverhandlung wurden nochmals Schriftsätze und Repliken eingereicht.

Bei der öffentlichen Verhandlung vom 28. Jänner 2026 wurde die Streitsache zur Entscheidung einbehalten.

RECHTSERWÄGUNGEN

Gegenstand des vorliegenden Verfahrens sind – wie in der der Sachverhaltsdarstellung ausgeführt - die Abbruchverfügung hinsichtlich mehrerer auf der Bp. 506, angeblich in Abweichung von den erteilten baurechtlichen Genehmigungen, errichteter Bauwerke sowie die Ablehnung des anschließend bei der Gemeinde Tscherms eingebrachten Antrages auf nachträgliche Sanierung.

Einleitend ist daher hervorzuheben, dass nach der vorrangigen Rechtsprechung, die auch von diesem Gericht geteilt wird, die Einbringung eines Antrages auf nachträgliche Sanierung nicht zur Unwirksamkeit der Abbruchverfügung führt, sondern lediglich zu einer vorübergehenden Aussetzung der Wirksamkeit. Wird der Sanierungsantrag abgelehnt, erlangt die Abbruchverfügung ihre Wirksamkeit erneut (“la presentazione di una istanza di sanatoria ex art. 36 D.P.R. 380/2011 non rende inefficace il provvedimento sanzionatorio pregresso ma determina una mera sospensione dell'efficacia dell'ordine di demolizione con la conseguenza che, in caso di rigetto dell'istanza di sanatoria, l'ordine di demolizione riacquista la sua efficacia (cfr., ex multis, Consiglio di Stato, Sez. VI, 6 giugno 2018, n. 3417; Consiglio di Stato, Sez. VI, 28 settembre 2020, n. 5669; Consiglio di Stato, Sez. VI, 27 settembre 2022, n. 8320). Infatti, per i principi di legalità e di tipicità del provvedimento amministrativo e dei suoi effetti, soltanto nei casi previsti dalla legge una successiva iniziativa procedimentale del destinatario dell'atto può essere idonea a determinare ipso iure la cessazione della sua efficacia. Diversamente da quanto previsto in materia di condono, nel caso di istanza di accertamento di conformità non vi è alcuna regola che determini la cessazione dell'efficacia dell'ordine di demolizione i cui effetti sono, quindi, meramente sospesi fino alla definizione del procedimento ex art. 36 D.P.R. n. 380/2001…(Consiglio di Stato, Sez. VI, 25 ottobre 2022, n. 9070). Dunque la presentazione di una istanza di accertamento di conformità, infatti, ex art. 36 d.P.R. n. 380 del 2001, non rende inefficace il provvedimento sanzionatorio pregresso; non vi è pertanto alcuna automatica necessità per l'amministrazione di adottare, se del caso, un nuovo provvedimento di demolizione. Essa determina soltanto un arresto dell'efficacia dell'ordine di demolizione, che opera in termini di mera sospensione dello stesso. In caso di rigetto dell'istanza, che peraltro sopravviene in caso di inerzia del Comune dopo soli 60 giorni, l'ordine di demolizione riacquista la sua piena efficacia (cfr. ancora, Consiglio di Stato, sez. VI, 28 settembre 2020, n. 5669)” (Consiglio di Stato, Sez. II, 6 maggio 2021, n. 3545).

La giustificazione di questo orientamento sta nell'evitare che l'ente locale, in caso di rigetto dell'istanza di sanatoria, sia tenuto ad adottare un nuovo provvedimento di demolizione delle opere abusive, altrimenti finendosi per riconoscere in capo al privato, destinatario del provvedimento sanzionatorio, il potere di paralizzare, attraverso un sostanziale suo annullamento, quel medesimo provvedimento (CdS, VI, sentenza n. 446/2015 e CdS, VI 6233/2018) ” (Staatsrat, III, Nr. 993/2025, ebenso Staatsrat, VI, Nr. 6639/2024 und II, Nr. 4642/2024).

Dies vorausgeschickt, ist der einleitende Rekurs unbegründet, wie nachfolgend erläutert wird.

Aufgrund der Unbegründetheit erübrigt es sich auch, auf den von der Gemeinde erhobenen präjudiziellen Einwand einzugehen.

Mit dem ersten Anfechtungsgrund wird geltend gemacht, dass die Mitteilung über die Einleitung des Verwaltungsverfahrens unvollständig gewesen sei. Sie habe sich lediglich auf den Hinweis auf eine Anzeige angeblich widerrechtlicher Bauarbeiten auf der Bp. 506 beschränkt, ohne die konkret beanstandeten Bautätigkeiten zu benennen. Den Rekursstellern sei dadurch die Möglichkeit genommen worden, zu den Vorwürfen Stellung zu nehmen und ihre Verfahrensrechte wahrzunehmen. Die Beteiligungsrechte seien auch bei vermeintlich gebundener Verwaltungstätigkeit zu wahren, insbesondere wenn weder die Verfahrensmitteilung noch die abschließende Maßnahme eine hinreichende Konkretisierung der behaupteten baurechtlichen Abweichungen enthalten. Eine Ausnahme von der Pflicht zur vorherigen Mitteilung sei von den Verfahrensvorschriften nicht vorgesehen.

Vorab hebt das Kollegium den gefestigten Grundsatz der Rechtsprechung hervor, wonach die Anordnung zum Abbruch einer rechtswidrig errichteten baulichen Maßnahme als unmittelbare Folge der festgestellten Rechtswidrigkeit einen gebundenen Verwaltungsakt darstellt und daher keiner vorherigen Mitteilung über die Einleitung des Verfahrens gemäß Art. 14 Landesgesetzes Nr. 17/1993 bzw. Art. 7 Gesetzes Nr. 241/1990 bedarf (vgl. u. a. Staatsrat, IV, Nr. 2110/2025 und Nr. 5968/2024).

Der geltend gemachte Anfechtungsgrund ist daher bereits aus diesem Grund grundsätzlich nicht geeignet, die Aufhebung der angefochtenen Maßnahmen zu bewirken.

Ungeachtet dessen wurde im Anlassfall dennoch eine Mitteilung gemäß Art. 14 LG Nr. 17/1993 über das Verwaltungsverfahren vorgenommen. Mit Schreiben vom 11.3.2024 teilte die Gemeinde den Eigentümern der Bp. 506 mit „ ein Verfahren zur Feststellung von widerrechtlichen Bauarbeiten auf der B.p. 506 K.G. Tscherms eingeleitet zu haben“ . Gleichzeitig wurde das Datum des vorgesehenen Lokalaugenscheins bekannt gegeben, zu dem die Eigentümer eingeladen wurden und bei dem sie Kenntnis davon hätten erlangen können, welche Bauwerke konkret Gegenstand der Überprüfung waren.

Im vorliegenden Fall kann daher keine mangelhafte Mitteilung über die Einleitung des Verfahrens festgestellt werden. Das Schreiben vom 11.3.2024 definierte den Gegenstand des Verfahrens hinreichend klar und ließ für die Rekurssteller erkennen, dass die Feststellung widerrechtlicher Bauarbeiten auf der Bp. 508 Gegenstand des Verfahrens war. Zudem wurde den Rekurssteller die Möglichkeit geboten, durch die Teilnahme am Lokalaugenschein sich aktiv am Verfahren zu beteiligen. Diese Möglichkeit wurde jedoch nicht wahrgenommen.

Die Beteiligungsrechte der Rekurssteller waren somit in vollem Umfang gewahrt. Die Rekurssteller legen zudem nicht dar, welche entscheidungserheblichen Einwendungen sie vorgebracht hätten, wenn ihnen bereits mit der Mitteilung über die Einleitung des Verfahrens auch der Inhalt des Schreibens der Nachbarin, das Anlass für die Baukontrolle war, bekannt gegeben worden wäre.

Die Gemeindeverwaltung ist im Anlassfall demnach allen vom Art. 14 des LG Nr. 17/1993 vorgesehenen Verpflichtungen nachgekommen. Eine Gesetzesverletzung wegen einer nicht korrekten Mitteilung über die Einleitung des Verwaltungsverfahrens liegt folglich nicht vor.

Der Anfechtungsgrund ist somit offensichtlich unbegründet.

Die nachfolgenden Anfechtungsgründe 2 bis 4 richten sich gegen die Beanstandung der Widerrechtlichkeit der in der Abbruchverfügung unter den Punkten 2) bis 5) angeführten Baumaßnahmen. Die unter den Punkte 1) und 6) - Gartenhäuschen und Pferdeunterstand - angeführten Eingriffe wurden nach Angabe der Rekurssteller bereits entfernt bzw. zurückgebaut.

Mit dem zweiten Anfechtungsgrund machen die Rekurssteller geltend, dass die beanstandete Erweiterung des Speisesaals nur aus mobilen Elementen und einer zeitweise geschlossenen Markise bestehe und daher kein genehmigungspflichtiges Bauwerk darstelle. Zudem sei die tatsächlich ausgeführte Struktur kleiner als die genehmigte, weshalb gemäß Art. 34- bis, Abs. 2- bis DPR 380/2001 von einer zulässigen Bautoleranz auszugehen sei und ein Abbruch somit nicht erforderlich wäre.

Die Argumentation überzeugt nicht.

Die realisierte Struktur weicht von den erteilten baurechtlichen Genehmigungen ab, da diese eine Erweiterung des Speisesaals in der konkret ausgeführten Form nicht vorsahen. Das genehmigte Projekt sah im Erdgeschoss sowohl die Erweiterung des Speisesaals als auch die Erweiterung des Aufenthaltsraumes in Richtung Terrasse vor. Stattdessen wurde jedoch der Aufenthaltsraum zum Speisesaal umfunktioniert und auf der Terrasse wurde zur Erweiterung eine fest mit dem Boden verankerte Konstruktion mit Glaselemente (Wintergarten) errichtet.

Dadurch wurde das Gebäude in seiner baulichen Gestaltung durch ein Element verändert, das von den genehmigten Projekten nicht umfasst ist. Nach Art. 89 LG Nr. 9/20187 sind bauliche Maßnahmen, die teilweise nicht entsprechend der erteilten Baugenehmigung ausgeführt wurden, von den Verantwortlichen auf eigene Kosten rückgängig zu machen oder abzubrechen.

Die Gemeinde hat den durch den Wintergarten geschaffenen Zubau, zutreffend als Bauwerk beurteilt, das in teilweiser Abweichung von den erlassenen Baurechtstiteln (Baukonzesssion Nr. 41/02 vom 31.10.2002 und Variante Nr. 41/02/01 vom 23.11.2005) errichtet wurde und folgerichtig in Anwendung von Art. 89 LGRL den Abbruch angeordnet.

Entgegen der Behauptung der Rekurssteller handelt es sich beim Wintergarten nicht um eine freie Baumaßnahme. Die Verwaltungsjustiz orientiert sich bei der Beurteilung, ob für die Errichtung eines Bauwerks ein Bautitel erforderlich ist, an den tatsächlichen Auswirkungen, welche die Baumaßnahmen auf das Gebiet entfaltet. Eine bauliche Maßnahme ist demnach genehmigungspflichtig, wenn sie aufgrund ihrer Struktur und ihres Umfangs geeignet ist, städtebauliche oder bauliche Veränderungen zu bewirken ( ex multis TAR Reggio Calabria Nr. 34/2026).

Den Unterlagen zufolge handelt es sich beim Wintergarten um eine fest verankerte Metallrahmenkonstruktion, an der verstellbare Glaselemente angebracht sind und die an der Decke mit einer Sonnenmarkise geschlossen wird. Angesichts der Maße von 6 x 13,5 m schließen Art und Größe der Struktur die Einordnung des Wintergartens als freie Baumaßnahme aus.

Hinsichtlich der geltend gemachten Bautoleranzen ist festzuhalten, dass die Bestimmungen von Art. 34- bis Abs. 2- bis DPR Nr. 380/2001 in der Provinz Bozen keine direkte Anwendung finden können (vgl. Art. 2 GvD vom 16. März 1992, Nr. 266 - Durchführungsbestimmungen zum Sonderstatut für Trentino-Südtirol über die Beziehung zwischen staatlichen Gesetzgebungsakten und Regional- und Landesgesetzen sowie über die staatliche Ausrichtungs- und Koordinierungsbefugnis), zumal der Landesgesetzgeber die Bautoleranzen selbst geregelt hat (vgl. Art. 89- bis L.G. Nr. 9/2018, sowie durch Art. 4 Absatz 9 L.G. Nr. 1/2022 eingeführt). Zudem beziehen sich die Bautoleranzen (sowohl nach DPR 380/2001 als auch nach LGRL) ausschließlich auf geringfügige Abweichungen innerhalb desselben genehmigten Bauvorhabens, nicht jedoch auf die Errichtung eines funktional und typologisch abweichenden Baukörpers.

Der zweite Anfechtungsgrund ist daher abzuweisen.

Mit dem dritten Anfechtungsgrund beanstanden die Rekurssteller, dass die Gemeinde hinsichtlich des Schwimmbades keine klare Gegenüberstellung zwischen genehmigtem und errichtetem Zustand vorgenommen hätte, weshalb die Abbruchverfügung nicht umsetzbar sei. Jedenfalls seien die festgestellten Abweichungen als Bautoleranzen im Sinne von Art. 89- bis LG 9/2018 und Art. 34- bis DPR 380/2001 zu qualifizieren.

Der vierte Anfechtungsgrund betrifft die neben dem Schwimmbad errichtete Dusch- bzw. Umkleidekabine. Die Rekurssteller bringen vor, dass es sich um eine Nebenstruktur eines größeren Bauvorhabens handle, deren Abweichungen innerhalb der derzeit geltenden Toleranzgrenzen lägen.

Die Anfechtungsgründe können gemeinsam behandelt werden.

Hinsichtlich des Schwimmbades ist die Rüge einer fehlenden klaren Gegenüberstellung des genehmigten und des ausgeführten Zustandes nicht nachvollziehbar. Im Bericht zum Lokalaugenschein wurde ausdrücklich ein Vergleich zwischen dem Schwimmbad gemäß Lageplan der Baukonzession Nr. 41/02 und der Vermessung laut Teilungsplan Nr. 1401/2020 (hinterlegt im Katasteramt) vorgenommen. Aus diesem Vergleich ergeben sich eindeutig die Abweichung des Schwimmbades sowohl in Bezug auf die Größe als auch auf die Lage gegenüber dem genehmigten Projekt.

Der genannte Teilungsplan erfasst auch die Dusch- bzw. Umkleidekabine und zeigt, dass diese gegenüber dem genehmigten Zustand um etwa 9 Meter in südwestlicher Richtung verschoben wurde. Darüber hinaus wurde das Bauwerk - wie ebenfalls aus dem Teilungsplan hervorgeht und im Bericht festgehalten ist - nicht projektkonform errichtet, da der geschlossene Teil verkleinert und der verbleibende Teil als überdachter Vorplatz ausgeführt wurde.

Zur geltend gemachten Anwendbarkeit der Bautoleranzen ist darauf hinzuweisen, dass sich diese ausschließlich auf die Nichteinhaltung baurechtlich relevanter Parameter in Bezug auf eine Immobilieneinheit beziehen. Dies ergibt sich aus dem Wortlaut der einschlägigen Bestimmungen, die auf „singole unità immobiliari“ (einzelne Liegenschaftseinheiten) Bezug nehmen, wie auch durch die gefestigte Rechtsprechung bestätigt wurde (vgl. Staatsrat 2. Sektion, Nr. 8542/2024; und Nr. 2952/2024; 4. Sektion, Nr. 4804/2023; 6. Sektion, Urteil Nr. 7504/2022 und 2. Sektion, Nr. 230/2021, sowie TAR Rom Urteil Nr. 4413/2021 und VwG Bozen, Nr. 237/2022 und Nr. 238/2023).

Da Bautoleranzen stets im Verhältnis zu dem Gebäudeteil (einer einzelnen Immobilieneinheit) zu beurteilen sind, an den der jeweilige Eingriff anknüpft, sind Schwimmbäder und dazugehörende Dusch- und Umkleidekabinen von der Anwendung der genannten Toleranzen zweifelsfrei ausgeschlossen.

Ergänzend ist festzuhalten, dass das gegenständliche Schwimmbad nicht als Zubehör (pertinenza) sondern als eigenständiges Bauwerk einzustufen ist. Eine baurechtliche Pertinenz liegt nur vor, wenn das Nebenbauwerk dem Hauptgebäude ausschließlich und dauerhaft dient, diesem funktional untergeordnet ist, keinen eigentlichen Marktwert besitzt und keine zusätzliche urbanistische Belastung verursacht (vgl . VwG Bozen Nr. 138/2023 bestätigt vom Staatsrat VI, mit Urteil 3731/2025).

Da das gegenständliche Schwimmbad eine funktionale Eigenständigkeit aufweist und seine Zweckbestimmung sich nicht im funktionalen Verhältnis zum Hauptgebäude erschöpft, scheidet eine Qualifikation als Zubehör aus.

Die Anfechtungsgründe drei und vier sind daher unbegründet.

Im fünften Anfechtungsgrund wenden sich die Rekurssteller gegen die beanstandete Rechtswidrigkeit der aufgestellten Spielgeräte. Die Gemeinde hatte diesbezüglich festgestellt, dass sich diese nicht innerhalb der im genehmigten Lageplan ausgewiesenen Fläche befinden, sondern bis an die westliche Grundstückgrenze erstrecken.

Hierzu berufen sich die Rekurssteller auf Art. 71 Abs. 1, LG. 9/2018 in Verbindung mit Anhang C, Punkt C8), wonach die Errichtung von nicht auf Gewinnerzielung ausgerichteten Spielflächen sowie Ausstattungselementen für Gebäudezubehörflächen zu den genehmigungsfreien Baumaßnahmen zählt. Zudem machen sie geltend, dass es sich beim Spielplatz um eine private Freizeiteinrichtung zum Eigengebrauch handle.

Die Argumentation vermag nicht zu überzeugen.

Im Bericht zum Lokalaugenschein ist zu Punkt 6) „Kinderspielplatz im landwirtschaftlichen Grün“ Folgendes festgehalten: „Im Südwesten der B.p. 506 K.G. Tscherms wurden im Landwirtschaftsgebiet auf einer Fläche von ca. 100 m² folgende Spielgeräte aufgestellt : Doppelschaukel, Trampolin, Sandkasten, Turm mit Rutschbahn, Spielhäuschen, Doppelwippe sowie eine aus Holzbalken errichtete Struktur mit provisorischer Abdeckung aus Bambusstabmatten und Unkrautfolie, unter der ein Tischfußballspiel aufgestellt ist. Ein Teil der besetzten Fläche (ca. 10,40 m x 4,50 m) war im genehmigten Lageplan als „Kinderspielplatz“ ausgewiesen, ohne jedoch die einzelnen Spielgeräte darzustellen. Die tatsächlich errichteten Spielgeräte erstrecken sich jedoch über diesen genehmigten Bereich hinaus bis an westliche Grundstücksgrenze" .

Wie sich aus der Beschreibung und den Fotos im Bericht vom 22.4.2024 ergibt, wurde den Gästen eine Vielzahl von Spielgeräten, die - auch aus Sicherheitsgründen - fest im Boden verankert sind zur Verfügung gestellt.

Dem Protokoll ist keinerlei Hinweis darauf zu entnehmen, dass es sich um eine ausschließlich private Nutzung der Geräte durch die Eigentümer handeln würde. Auch die entsprechende Behauptung im Rekurs blieb unbelegt.

Unabhängig davon wäre eine behauptete private Nutzung nicht geeignet, die festgestellte Abweichung zu rechtfertigen. Die von den Rekursstellern herangezogene Bestimmung der Anlag C Punkt C8 des LGRL, die ausdrücklich auf Gebäudezubehörflächen Bezug nimmt, ist nicht auf Gastbetriebe übertragbar. Das Kollegium verweist diesbezüglich auf die Rechtsprechung des Staatsrates, der in Bezug auf die inhaltlich gleichlautende Bestimmung des Art. 6, Abs. 1, e- quinques DPR 380/2001 klargestellt hat, dass die für private Wohngebäude vorgesehene Regelung über die genehmigungsfreien Spiel- und Freizeitanlagen nicht auf Hotel- bzw. Beherbergungsbetriebe ausgedehnt werden kann („ La regola della disciplina contenuta nell’art 6, comma 1- quinquies - aree ludiche senza fine di lucro e gli elementi di arredo delle aree pertinenziali degli edifici - previste per abitazioni private non può essere estesa all’edilizia alberghiera“ , Staatsrat, VI Sektion, Nr. 9576/2023).

Die von den Rekursstellern vorgebrachten Rechtfertigungen sind daher nicht geeignet, die Rechtmäßigkeit der Anlage zu begründen.

Auch der fünfte Anfechtungsgrund ist somit nicht stichhaltig.

Mit dem sechsten und letzten Anfechtungsgrund machen die Rekurssteller geltend, dass die Gemeinde angesichts des Zeitraums von rund 20 Jahren zwischen der Errichtung der beanstandeten Baumaßnahmen und dem Erlass der Abbruchverfügung, das Bestehen eines öffentlichen Interesses an der Abbruchverfügung ausdrücklich hätte darlegen müssen.

Die Rüge greift nicht.

Nach ständiger Rechtsprechung bedarf die Abbruchanordnung eines rechtswidrig errichteten Bauwerks - sofern die tatsächlichen und rechtlichen Elemente des Bauverstoßes dargelegt sind - keiner weitergehenden Begründung, insbesondere nicht hinsichtlich der öffentlichen Interessen, die mit ihr verfolgt werden. Dies gilt auch dann, wenn die Anordnung erst lange Zeit nach der Errichtung des nicht genehmigten Bauwerks erlassen wird. Ebenso ist unerheblich, dass der derzeitige Eigentümer nicht mit dem Urheber des Rechtsverstoßes identisch ist (vgl. Urteil des Plenarsenats Nr. 9/2017).

Der mit dem sechsten Anfechtungsgrund vorgebrachte Begründungsmangel des öffentlichen Interesses ist daher unbegründet.

Aus dem Gesagten ergibt sich, dass der einleitende Rekurs unbegründet ist.

Die zusätzlichen Anfechtungsgründe sind hingegen begründet.

Mit Maßnahme vom 6.5.2025 hat die Bürgermeisterin vom Tscherms den Bauantrag zur Sanierung der in der Abbruchverfügung als rechtswidrig angeführten Baumaßnahmen endgültig abgelehnt. Begründet wurde dies damit „dass die nachgereichten Unterlagen nach wie vor unzureichend und unvollständig sind, nicht den Vorgaben gemäß Anlage 1 der Bauordnung der Gemeinde Tscherms entsprechen, aus den Projektunterlagen keine auseichenden Informationen hervorgehen um den Antrag zu bewerten und dass somit die mitgeteilten Hinderungsgründe nicht entkräftet werden“.

Zuvor hatte die Verantwortliche der Servicestelle für Bau- und Landschaftsangelegenheiten der Gemeinde den Rekursstellern mit Schreiben vom 12.09.2024 mitgeteilt, dass die Projektunterlagen den Anforderungen gemäß Anlage 1 der Bauordnung der Gemeinde nicht entsprachen, wobei einige der fehlenden Dokumente benannt wurden. Daraufhin reichten die Rekurssteller Ergänzungen und Nachträge ein. Mit Schreiben vom 26.11.2024 wurden die Hinderungsgründe – basierend auf der Unvollständigkeit der Unterlagen – mitgeteilt. Es folgten die Stellungnahme vom 14.12.2024, eine Anhörung vor der Gemeindekommission am 03.03.2025 sowie die Nachreichung weiterer Dokumente am 17.03.2025.

Das Kollegium weist darauf hin, dass im Genehmigungsverfahren zum Erlass eines Baurechtstitels die Gemeinde, gemäß Art. 74 Abs. 6 LG Nr. 9/2018 überprüft, ob der Antrag und die erforderlichen Unterlagen formal vollständig sind. Stellt die Gemeinde fest, dass der Antrag oder die vorgeschriebenen Unterlagen fehlerhaft oder unvollständig sind, so setzt sie das Verfahren aus und fordert den Antragsteller auf, das Ansuchen und die Unterlagen innerhalb einer Frist von höchstens 30 Tagen zu vervollständigen oder zu berichtigen.

Die Rechtsprechung hat zum gleichlautenden Art. 6, Abs. 5 DPR Nr. 380/2001 Folgendes klargestellt: “La norma, dettata per il rilascio del permesso di costruire ma applicabile a tutti i titoli edilizi, chiarisce che l’amministrazione è onerata di soccorso istruttorio nei confronti dei soggetti che richiedono il rilascio di un titolo edilizio, in quanto grava sull’amministrazione l’onere di facilitare lo svolgimento dell’attività amministrativa che condizioni l’esercizio dei diritti dei cittadini. É questa una delle principali applicazioni del principio costituzionale di buon andamento dell’amministrazione (art. 97 Cost.).

Dall’obbligo di rendere conoscibili ai cittadini gli adempimenti necessari per ottenere i provvedimenti e le prestazioni di competenza dell’amministrazione, al soccorso istruttorio, all’obbligo di acquisire d’ufficio i documenti in possesso dell’amministrazione, fino al divieto di aggravare il procedimento se non per straordinarie e motivate esigenze imposte dallo svolgimento dell’istruttoria, si desume che grava sull’amministrazione un preciso obbligo di assistenza ai privati nello svolgimento della loro attività amministrativa, in quanto l’amministrazione è il soggetto che professionalmente conosce e produce le norme di azione che si applicano anche ai terzi e quindi deve mettere a disposizione tale conoscenza. A tale obbligo di assistenza si connette poi il dovere del privato di dichiarare tutti gli elementi a sua conoscenza che sono necessari all’amministrazione per svolgere la sua funzione” (TAR Mailand, Nr. 1470/2020).

Demnach ist die Verwaltung verpflichtet, die Bürger im Verwaltungsverfahren zu unterstützen, da sie über die erforderliche fachliche Kompetenz hinsichtlich der anzuwendenden Regelungen verfügt. Dem korrespondiert die Pflicht der Bürger, der Verwaltung alle ihnen bekannten und für die Aufgabenerfüllung relevanten Informationen zur Verfügung zu stellen.

Daraus folgt, dass die Gemeinde im Verfahren zum Erlass einer Baugenehmigung – auch im Sanierungswege – zu einer konstruktiven Mitwirkung verpflichtet ist, und zwar nicht nur in der Anfangsphase des Verfahrens gemäß Art. 74 Abs. 6, sondern während dessen gesamten Verlaufs.

Hält die Gemeindekommission die eingereichten Unterlagen trotz vorheriger Ergänzungsanordnung weiterhin für unvollständig oder unverwertbar, hat sie konkret darzulegen, welche weiteren Unterlagen oder Angaben für die Prüfung erforderlich sind und aus welchen Gründen die vorgelegten Dokumente als unzureichend erachtet werden. Ein bloß pauschaler Verweis auf Anlage 1 der Bauordnung, die eine Vielzahl möglicher Dokumente aufzählt, genügt diesen Anforderungen nicht, da der Antragsteller hierdurch nicht in die Lage versetzt wird zu erkennen, welche Unterlagen tatsächlich nachzureichen sind, wie die wiederholten erfolglosen Nachreichungen im vorliegenden Fall belegen.

Die angefochtene Ablehnung des Sanierungsantrags, die sich ausschließlich auf die behauptete Unvollständigkeit und Unverwertbarkeit der Unterlagen stützt, erweist sich daher als unzureichend begründet, da nicht konkret aufgezeigt wird, welche Unterlagen für die meritorische Prüfung erforderlich sind und weshalb die eingereichten Dokumente hierfür nicht ausreichen.

Aufgrund der Begründetheit des im zweiten absorbierenden Anfechtungsgrund geltend gemachten Begründungsmangels ist den zusätzlichen Anfechtungsgründen stattzugeben und die Ablehnungsmaßnahme aufzuheben.

In Anbetracht des gegenseitigen Unterliegens können die Gerichtskosten der Parteien kompensiert werden.

A.D.G.

Verfügt das Verwaltungsgericht Autonome Sektion für die Provinz Bozen in endgültiger Entscheidung über den eingangs genannten Rekurs und die zusätzlichen Anfechtungsgründen wie folgt:

- weist den einleitenden Rekurs ab;

- gibt den zusätzlichen Anfechtungsgründen statt und hebt die angefochtenen Maßnahmen auf.

Spesenkompensierung.

Dieses Urteil ist von der Verwaltungsbehörde zu befolgen.

So entschieden in Bozen in nichtöffentlicher Sitzung am 28. Januar 2026 mit der Beteiligung der Richter:

EP BE, Präsident

Edith Engl, Gerichtsrat, Verfasserin

Alda Dellantonio, Gerichtsrat

Fabrizio Cavallar, Gerichtsrat

DIE VERFASSERIN	DER PRÄSIDENT
Edith Engl	EP BE

DER GENERALSEKRETÄR