Pubblicato il 04/12/2025

N. 01104/2025 REG.PROV.COLL.

N. 00568/2020 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Sardegna

(Sezione Seconda)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 568 del 2020, proposto da:
De.Mi.L S.r.l., Immobiliare Amal di NA ST e C. S.n.c., E.M.I. del Geom. AG OL & AL S.n.c., CA D'QU, GI BA e LB IN, in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentati e difesi dagli avvocati Mario Cavallaro e Silvia Mengarelli, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

contro

Comune di Arzachena, rappresentato e difeso dagli avvocati Stefano Forgiarini e Giosuè Seghezzi, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

nei confronti

Consorzio Cala del Faro, non costituito in giudizio;

e con l'intervento di

ad adiuvandum :
ZI ON, ER AN, C.M. Service S.r.l. e Aran World S.r.l.U., rappresentati e difesi dagli avvocati Mario Cavallaro, Silvia Mengarelli, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

per l'annullamento:

- della deliberazione della Giunta comunale di Arzachena n. 73 dell'11 giugno 2020, della determinazione del Dirigente del Settore Urbanistica del Comune Arzachena n. 138 del 9 giugno 2020 e di ogni altro atto connesso.

Visti il ricorso e i relativi allegati.

Visto l'atto di costituzione in giudizio del Comune di Arzachena.

Visti tutti gli atti della causa.

Relatore nell'udienza pubblica del giorno 26 novembre 2025 il dott. Antonio AI e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale.

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO e DIRITTO

Gli odierni ricorrenti sono tutti proprietari di immobili compresi nella Lottizzazione Cala del Faro in Comune di Arzachena, la quale fu oggetto di verbale di collaudo delle opere di urbanizzazione in data 9 gennaio 1995, approvato con deliberazione della Giunta Comunale di Arzachena 19 gennaio 1995, n. 29 e conseguente svincolo della fideiussione. Inoltre con determinazione dirigenziale 18 giugno 2019, n. 1676, il Comune di Arzachena aveva nuovamente approvato il collaudo delle opere di lottizzazione, per poi dichiarare, con deliberazione della Giunta municipale 27 giugno 2019, n.141, la presa in carico delle stesse.

Tuttavia con i successivi atti amministrativi impugnati nel presente giudizio, segnatamente con la deliberazione della Giunta municipale 11 giugno 2020, n. 73, e la conseguente determinazione dirigenziale 9 giugno 2020, n. 128, lo stesso Comune aveva sospeso l’efficacia e l’esecutività dei sopra descritti atti approvativi, evidenziando in motivazione che il Consorzio Cala del Faro , attuale gestore di fatto delle opere, aveva segnalato l’esistenza di svariate difformità tra le infrastrutture realizzate dai lottizzanti e quanto previsto dalla convenzione, in particolare: -“1) L’area standard PK5 destinata a parcheggio non è stata realizzata, bensì su di essa è presente una piazza di forma circolare; 2) La strada pubblica carrabile di accesso all’area di cui al punto precedente risulta essere un percorso pedonale, con aiuola al centro, che conduce alla piazza circolare; 3) Il depuratore previsto di forma rettangolare dal progetto esecutivo, è stato realizzato di forma circolare e con vano tecnico seminterrato non previsto in progetto; 4) Gli stradelli di collegamento tra gli standard S4 e S9, previsti dalla Delibera CC n°37 del 29.04.1977 non sono stati realizzati” e preannunciando, altresì, che “qualora all’esito delle verifiche dovesse risultare che le opere non sono conformi a quanto stabilito nel piano e nella convenzione di lottizzazione, oppure le stesse non dovessero risultare comunque funzionali alle necessità dell’insediamento realizzato” avrebbe effettuato gli interventi necessari alla messa a norma delle opere e si sarebbe, poi, rivalso sui lottizzanti e/o sui loro aventi causa.

Con il ricorso in esame, notificato in data 18 settembre 2020, alcuni proprietari di immobili compresi nella Lottizzazione Cala del Faro hanno impugnato tali atti sospensivi della presa in carico, chiedendo, altresì, dichiararsi “l’intervenuto ed irretrattabile collaudo delle opere di urbanizzazione del Piano di Lottizzazione Cala del Faro del Comune di Arzachena, e la intervenuta pesa in carico delle medesime da parte della P.A. resistente come individuato nella narrativa del presente ricorso, con conseguente cessazione di ogni vincolo dei lottizzanti nonché dei loro aventi causa e specificamente dei ricorrenti in relazione alla realizzazione di dette opere e/o ad ogni obbligo conseguente alla loro asserita mancata regolare esecuzione” .

Si è costituito in giudizio il Comune di Arzachena, opponendosi all’accoglimento del ricorso.

Sono intervenuti ad adiuvandum , quali proprietari di ulteriori immobili compresi nella lottizzazione, i signori ZI ON e ER AN.

Alla pubblica udienza del 26 novembre 2025 i difensori di parte ricorrente hanno dichiarato di rinunciare, allo stato attuale, alla domanda volta all’accertamento dell’inesistenza di obbligazioni a carico dei lottizzanti e loro aventi causa in ordine ai costi necessari per la regolarizzazione delle opere di urbanizzazione della Lottizzazione.

All’esito della discussione la causa è stata trattenuta in decisione.

Deve, in primo luogo, dichiararsi la sopravvenuta carenza di interesse alla prosecuzione del giudizio riguardo alla domanda di annullamento degli atti con cui sono stati sospesi gli atti approvativi della presa in carico delle opere di urbanizzazione, in quanto -come dichiarato dagli stessi ricorrenti nelle loro memorie difensive e come risulta dalle pronunce conclusive del separato giudizio, analogo nei contenuti, avviato da altri proprietari della lottizzazione (si tratta, in particolare, della sentenza pronunciata da questa Sezione in sede di cognizione 20 agosto 2021, n. 605, nonché della pronuncia resa in sede di ottemperanza 31 maggio 2023, n. 388, poi confermata dal CDS con sentenza 27 febbraio 2024)- quegli atti sospensivi sono stati medio tempore “superati” dallo stesso Comune, il quale ha “ripristinato l'efficacia delle decisioni del 2019 riguardanti l'approvazione degli atti di collaudo delle urbanizzazioni primarie” (così, testualmente, la stessa difesa di parte ricorrente).

Merita, invece, accoglimento la richiesta di condanna del Comune di Arzachena alla presa in carico delle opere di urbanizzazione della Lottizzazione Cala del Faro e ciò negli stessi termini (e per le stesse ragioni) con cui la stessa già è stata accolta, su ricorso di altri proprietari, con le pronunce di questa Sezione sopra citate, i cui effetti devono essere ora sostanzialmente “estesi” in favore degli odierni ricorrenti.

Al riguardo è opportuno riportare testualmente, per ribadirlo, quanto già evidenziato con la sentenza di questa Sezione n. 388/2023: “ …la presa in carico delle opere di urbanizzazione costituisce un obbligo inderogabile per il Comune, derivante dall’articolo 28 della legge n. 1150/1942 (cfr. T.A.R. Sardegna, Sezione II, n. 187/2010; n. 404 del 15 maggio 2013, n. 480 del 4 agosto 2011, n. 282 del 27 marzo 2018). Non può, dunque, lo stesso Comune rifiutarsi di procedere alla doverosa acquisizione delle infrastrutture e ciò neppure all’esito negativo del collaudo, che semplicemente conferma le criticità esistenti e il dovere della parte pubblica di risolverle. Si ribadisce che, secondo l’ormai consolidato indirizzo di questa Sezione, i criteri generali da seguire a tal fine sono i seguenti: - condizione necessaria e sufficiente ai fini della conformità di una determinata opera di urbanizzazione, cui consegue l’obbligo il Comune di immediata presa in carico della stessa, è la sua conformità alle previsioni di lottizzazione, restando, invece, irrilevante l’eventuale ius superveniens recante prescrizioni tecniche più stringenti, sempre che l’opera presenti un livello di funzionalità e sicurezza accettabili, ancorché, per ipotesi, inferiore a quelle richiesto dagli standard tecnologici attuali; - in queste ipotesi l’obbligo di presa in carico da parte del Comune non può considerarsi escluso neppure da un eventuale rifiuto di Abbanoa S.p.A. di gestire l’infrastruttura idrica, giacché il ruolo del Gestore del Servizio resta giuridicamente estraneo rispetto all’obbligo del Comune di presa in carico nei confronti dei proprietari e all’oggetto stesso del presente giudizio, ragion per cui, in caso di rifiuto da parte di Abbanoa S.p.A., il Comune dovrà prendere in carico l’infrastruttura e individuare, comunque, una soluzione gestionale, superando (per via convenzionale o processuale) gli ostacoli frapposti da Abbanoa S.p.A. ovvero ricorrendo ad altro gestore o persino alla gestione diretta, ma non certo imponendo ai proprietari modifiche a opere realizzate conformemente a quanto previsto in lottizzazione, cui gli stessi non sono giuridicamente tenuti; - l’obbligo di immediata presa in carico neppure è escluso da un’eventuale difformità tra il luogo di materiale collocazione dell’opera e quello previsto dal titolo edilizio e/o titolo paesaggistico, sempre che il diverso sedime risulti, comunque, compatibile con la gestione, dovendo il Comune risolvere le eventuali problematiche di tipo edilizio mediante rilascio dei necessari titoli in sanatoria (ove necessario, previa variante di piano) e, quanto alle eventuali difformità di tipo paesaggistico, considerare irrilevanti quelle relative a opere interrate e/o non volumetriche e/o realizzate con spostamenti del manufatto e/o con caratteristiche oggettivamente insignificanti rispetto alla tutela dei beni paesaggistici protetti dal vincolo; - in altre parole sarà necessario, da parte del Comune, evitare posizioni formalistiche e utilizzare un approccio volto all’individuazione di soluzioni praticabili in tempi accettabili e senza inutile dispendio di risorse economiche, sia pubbliche che private, provvedendo alle sole modifiche che appaiano concretamente necessarie alla tutela degli interessi giuridici protetti dalla normativa tecnica, paesaggistica ed edilizia di riferimento; - laddove emergano difformità sostanziali gli interventi necessari a risolverle competono sempre al Comune, ferma restando la possibilità che il peso economico degli stessi venga successivamente “traslato” e spostato sugli obbligati propter rem, previa infruttuosa o insufficiente escussione della fideiussione; - pertanto il Comune non potrà imporre in prima battuta ai privati l’effettuazione degli interventi necessari, salva, come ovvio, la possibilità di soluzioni differenti in via convenzionale. Quanto alla specifica situazione che caratterizza la lottizzazione si osserva che le relative criticità dovranno essere risolte dal Comune utilizzando la metodologia generale descritta in sede di chiarimenti e alla luce delle seguenti precisazioni. Nulla vi è da osservare, salvo ribadirne la doverosa acquisizione, riguardo alle infrastrutture che lo stesso Comune definisce funzionanti e conformi al Piano di lottizzazione, in particolare le strade di collegamento tra i vari lotti fondiari della lottizzazione, i parcheggi pubblici individuati nella tavola esplicativa con la sigla PK1, PK2, PK3 e PK4, la stazione di sollevamento SP3 utilizzata per la ricezione dei liquami dalle altre stazioni di sollevamento del comprensorio e per il rilancio dei liquami stessi verso il depuratore, la rete di distribuzione dell’energia elettrica relativamente al tratto sottostante la viabilità pubblica e sino alle due cabine di trasformazione ENEL poste al centro e a sud del comprensorio. In relazione alla Rete di distribuzione idrica principale, sottostante alla viabilità pubblica, le criticità confermate in sede di collaudo potranno essere risolte apportando le modifiche necessarie a rendere l’infrastruttura conforme alle previsioni sostanziali della lottizzazione, restando irrilevante lo ius superveniens di carattere tecnico e ferma soltanto la necessità di una valutazione tecnico-discrezionale dell’Amministrazione procedente sul fatto che l’opera presenti, all’esito delle modifiche, un livello di funzionalità e sicurezza accettabili, ancorché, per ipotesi, inferiore a quello richiesto dagli standard tecnologici attuali. Quanto alla parte della rete di distribuzione idrica del comprensorio volta a garantire l’irrigazione delle aree pubbliche destinate a verde e parco attrezzato, che il collaudo ha confermato non essere, allo stato, separabile dalla rete di irrigazione utilizzata da alcuni privati (e analogo discorso vale per alcuni segmenti dell’impianto di illuminazione pubblica), dette criticità, non agevolmente definibili nella presente sede giurisdizionale per ovvie ragioni, dovranno essere risolte dallo stesso Comune apportando le modifiche tecniche necessarie a rendere autonomamente gestibili le partizioni pubblica e privata delle relative reti di distribuzione. Trattandosi di modifiche tecniche esse non dovrebbero implicare il rilascio di nuovi titoli e dovranno essere, come già evidenziato, effettuate in un’ottica di “conformità sostanziale” ai titoli esistenti, assicurando principalmente la funzionalità, sicurezza e autonomia gestionale delle due partizioni di rete. Con riferimento alle stazioni di sollevamento dei liquami fognari e alle relative condotte, che il collaudo ha confermato essere in parte posizionate al di sotto di aree private, il Collegio conferma che lo schema giuridico configurabile è quello della costituzione automatica di una servitù coattiva di scarico dei liquami, unico in grado di conciliare le esigenze delle proprietà private con quelle pubblicistiche di gestione del ciclo delle acque e dei reflui di lottizzazione. A fondamento giuridico di tale assunto si ribadisce che l’eccezionale deroga alla regola generale della servitù di passaggio delle acque, contemplata nel secondo comma dell’art. 1033 c.c. e richiamata dalla difesa comunale, è inserita in un contesto normativo destinato a regolare i rapporti tra i cittadini e i loro privatistici interessi, mentre nel caso di cui si discute si tratta della gestione e manutenzione di infrastrutture indispensabili alla gestione del ciclo delle acque e dei reflui di lottizzazione, che corrisponde a un rilevante interesse di carattere pubblicistico/collettivo, tanto che se, per ipotesi, la manutenzione dell’opera risultasse impossibile, per ragioni tecniche e/o giuridiche, al Comune non resterebbe altro che ricorrere a strumenti giuridici “più estremi”, quali l’espropriazione postuma dei terreni interessati o, in alternativa, l’integrale rifacimento dell’infrastruttura in altra parte della lottizzazione, con inevitabile aumento dei costi e dei disagi per tutte le parti interessate. Vengono, poi, all’attenzione, quali ulteriori opere sostanzialmente difformi e non funzionali, la piazzetta realizzata al posto del parcheggio denominato PK5, il tratto di viabilità pubblica di accesso alla piazzetta stessa e il tratto di viabilità carrabile situata a nord del comprensorio ed individuata con la sigla C2 nella tavola esplicativa, avendo il collaudo confermato la realizzazione di tali strutture in luogo dei parcheggi previsti e necessari, l’esistenza di un sistema di viabilità pedonale in luogo della necessaria viabilità carrabile e la realizzazione di un tratto di viabilità su terreni di proprietà privata mai ceduti al Comune. Sul punto il Collegio conferma che la realizzazione dei previsti parcheggi di lottizzazione (e relativa viabilità) corrisponde a un ineludibile standard legale, per cui il Comune dovrà discrezionalmente e motivatamente stabilire se sia possibile la realizzazione dei parcheggi previsti in altra area idonea e disponibile della lottizzazione, previa variante di piano e rilascio dei titoli edilizi necessari, o se sia, invece, ineludibile la demolizione delle infrastrutture esistenti sull’area destinata ai parcheggi, per consentire ivi la loro successiva realizzazione. Discorso analogo vale per la sopra citata viabilità carrabile, fermo restando che, se necessario, potranno essere attivate le necessarie procedure ablatorie per acquisire alla mano pubblica le aree private necessarie, secondo gli criteri ordinatori generali che si passa a esaminare in relazione alla situazione del depuratore. Particolarmente delicata appare proprio la situazione di quest’ultimo, che riceve i liquami del comprensorio lottizzato dalla stazione SP3 e che il collaudo ha evidenziato essere funzionante ma ubicato su area privata esterna al perimetro della lottizzazione. Pertanto, venendo in rilievo aree di proprietà di soggetti terzi ed esterne alla lottizzazione, non è questa volta utilizzabile lo schema della servitù coattiva, tanto più perché la presenza (in particolare) del depuratore sostanzialmente “azzera” ogni possibilità di autonomo e diverso sfruttamento del fondo da parte del suo proprietario. Appare, dunque, necessario che il Comune proceda ad acquisire la piena proprietà delle citate infrastrutture e delle relative aree di sedime, utilizzando lo strumento più idoneo e meno gravoso per tutti gli interessati, a tal fine verificando, in prima battuta, la praticabilità di un accordo con i proprietari delle aree interessate e, in ultima analisi, esercitando il potere di acquisizione postuma di cui all’art. 42 bis del d.lgs. n. 327/2001 e s.m.i. Tale attività ablatoria dovrà essere preceduta da una variante al Piano urbanistico e al Piano attuativo laddove, come nel caso del depuratore, le aree interessate siano esterne al perimetro della Lottizzazione descritto nelle relative planimetrie di Piano. Risulta, invece, impraticabile la diversa soluzione prospettata nelle difese comunali, cioè quella della presentazione di un’istanza di accertamento di conformità su iniziativa del Consorzio Cala del Faro, quale soggetto che attualmente gestisce le infrastrutture in esame, e questo sia perché il Consorzio non vanta alcun titolo civilistico sulle aree in questione, per cui non sarebbe legittimato a presentare una simile istanza, sia perché, comunque, un’ipotetica sanatoria risolverebbe le criticità edilizie ma non potrebbe assicurare l’acquisizione delle infrastrutture alla mano pubblica, il che, come detto, costituisce l’ineludibile approdo finale in base al quadro normativo vigente. Così come non è ipotizzabile una demolizione coattiva delle sopra descritte infrastrutture, cui il Comune fa cenno nelle proprie difese, giacché una simile soluzione non tiene conto dell’attuale destinazione pubblicistica delle infrastrutture in discussione, la quale impone, quanto meno, una preliminare e motivata valutazione sull’opportunità di esercitare i poteri ablatori di cui all’art. 42 bis del d.p.r. n. 327/2001, quale soluzione (almeno apparentemente) meno dispendiosa rispetto a un integrale rifacimento delle infrastrutture stesse. È, infine, sufficiente un cenno alle Opere mancanti perché mai realizzate (alcuni stradelli pedonali), che semplicemente sarà compito del Comune completare, previo rilascio dei titoli edilizi eventualmente necessari”.

Pertanto la domanda di presa in carico delle opere di urbanizzazione va accolta negli stessi termini e con le stesse precisazioni dianzi riportate.

Quanto, infine, alla domanda di accertamento dell’inesistenza di obblighi dei ricorrenti a sostenere i costi necessari alla regolarizzazione delle infrastrutture esistenti, al Collegio non resta che prendere atto della rinuncia a tale domanda espressa dalla difesa di parte ricorrente nel corso della pubblica udienza del 26 novembre 2025 (vedi supra ).

Le spese del presente giudizio seguono la soccombenza (anche virtuale), come da dispositivo.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Sardegna (Sezione Seconda), definitivamente pronunciando sul ricorso in epigrafe proposto, dichiara la sopravvenuta carenza di interesse alla prosecuzione del giudizio sulla domanda impugnatoria, prende atto della rinuncia dei ricorrenti alla domanda di accertamento dell’inesistenza di obbligazioni a loro carico sui costi necessari alla regolarizzazione delle opere di urbanizzazione della Lottizzazione Cala del Faro e dichiara l’obbligo del Comune di Arzachena di prendere in carico le medesime opere di urbanizzazione nei termini specificati in motivazione.

Condanna l'Amministrazione comunale resistente al pagamento in favore della parte ricorrente, delle spese del giudizio, liquidate forfettariamente in complessivi € 3.000,00 (tremila/00), oltre agli accessori di legge e al rimborso del contributo unificato.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in Cagliari nella camera di consiglio del giorno 26 novembre 2025 con l'intervento dei magistrati:

TI RU, Presidente

Antonio AI, Consigliere, Estensore

Silvio Esposito, Referendario

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
Antonio AI	TI RU

IL SEGRETARIO