Pubblicato il 11/05/2026

N. 08685/2026 REG.PROV.COLL.

N. 05348/2024 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio

(Sezione Seconda Bis)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 5348 del 2024, proposto da
“ NT ” Snc di NT RI e TI, rappresentati e difesi dall'avvocato Isabella Maria Stoppani, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

contro

Roma Capitale, in persona del Sindaco pro tempore , rappresentata e difesa dall'avvocato Umberto Maria Sclafani, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

per l'annullamento

previa sospensione

della determinazione dirigenziale 7.3.2024, prot. CA/39685/2024 di “ demolizione con ripristino dello stato dei luoghi in conseguenza della realizzazione degli interventi abusivi in Via del Boschetto 37-37 A ”, e di tutti gli atti del sottostante procedimento amministrativo, presupposti, preparatori, connessi e conseguenti, segnatamente la Relazione tecnica CA/66772/2017.

Visti il ricorso e i relativi allegati;

Visto l'atto di costituzione in giudizio di Roma Capitale;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell'udienza pubblica del giorno 28 aprile 2026 il dott. SE ER e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FA e IR

Con atto di gravame ritualmente proposto, i ricorrenti avversavano la determinazione dirigenziale, meglio specificata in premessa, con la quale il Municipio I di Roma Capitale ingiungeva loro la rimozione, entro 30 giorni, delle opere asseritamente realizzate in forma abusiva presso l’immobile sito in via del Boschetto nn. 37-37/A.

Dette opere sarebbero consistite, secondo l’amministrazione comunale, in un intervento di ristrutturazione edilizia “pesante” eseguito in assenza di titolo e compiuto attraverso:

1) l’accorpamento tra un locale esistente al piano terra e una porzione del vano scala condominiale di vicolo dei PE (avvenuto mediante l’apertura di un varco su muratura portante) e la creazione di un accesso diretto tra l’ambiente posto al piano terra ed il sottostante locale cantina (che aveva originariamente accesso da vicolo dei PE) mediante una scala a chiocciola in ferro;

2) il cambio di destinazione d’uso del locale cantina in laboratorio per la preparazione dei cibi a servizio del locale di somministrazione ubicato nell’ambiente a piano terra con accesso da via del Boschetto.

In punto di fatto, i ricorrenti osservavano che, con determinazione dirigenziale rep. n. CA/3017 del 18 luglio 2017, il Municipio I aveva già loro ordinato di sospendere l’attività edilizia in questione, contestualmente comunicando, ai sensi dell’art. 7 della legge n. 241/1990, l’avvio del procedimento di disciplina edilizia.

Ancor prima, con nota prot. n. CA/111065 del 26 giugno 2017, sempre l’amministrazione municipale aveva comunicato loro l’avvio del procedimento per la declaratoria di inefficacia della DIA prot. n. CA/61638 del 26 agosto 2008.

Entrambi gli atti rinvenivano, per relationem , il proprio apparato motivazionale nell’accertamento tecnico di cui alla nota prot. n. CA/66772 del 19 aprile 2017, con la quale i tecnici municipali riferivano di aver riscontrato una difformità tra la planimetria di impianto del 1939 e lo stato ante operam dichiarato nella DIA da ultimo citata dalla quale, in particolare, sembrava evincersi la preesistenza rispetto alla DIA (ed in difformità dall’accatastamento originario) del varco nella muratura portante tra il locale al piano terra di via del Boschetto ed il vano scala condominiale con accesso in vicolo dei PE, nonché l’adibizione a laboratorio per la preparazione dei cibi del locale interrato (originariamente censito in catasto quale magazzino).

Ancora, proseguivano i ricorrenti esponendo di aver fornito riscontro ad entrambe le comunicazioni ritenendo di aver fornito comprova della preesistenza legittima tanto delle opere murarie che della destinazione d’uso produttiva del locale sottostante.

Nondimeno, essi proponevano comunque impugnazione contro la d.d. rep. n. CA/3017/2017 allibrata al numero di R.G. di questa Sezione n. 11578/2017, che veniva definito con sentenza n. 4997/2019 di inammissibilità del gravame (per essere stato proposto il medesimo oltre il termine massimo di 45 giorni previsto dall’art. 27, d.P.R. n. 380/2001, per l’efficacia dell’ordinanza di sospensione dei lavori).

Dopo la definizione del citato giudizio, l’amministrazione resistente, con l’impugnato provvedimento, ordinava la demolizione delle opere sopra indicate, assegnando ai ricorrenti il termine di 30 giorni dalla notificazione del medesimo e intimando, in difetto, la rimozione d’ufficio delle medesime in danno degli ingiunti.

Contro l’atto avversato, parte ricorrente avanzava l’odierno gravame affidato ai seguenti mezzi di censura.

Con il primo, essa si doleva della violazione dell’art. 16 della L.R. n. 15/2008 e dell’eccesso di potere dell’atto avversato per difetto dei presupposti, contraddittorietà ed illogicità manifesta.

Ad avviso dei ricorrenti, la creazione del collegamento diretto tra il locale a piano terra ed il sottostante locale cantina non sarebbe stato realizzato in epoca successiva ma preesisterebbe, quantomeno, sin dal 1939, la corretta lettura della scheda catastale di primo impianto rendendo evidente la preesistenza della scala e del collegamento.

Inoltre, il locale sotterraneo avrebbe, sin dai primi del ‘900, destinazione commerciale, essendo stato adibito sin da quell’epoca a rivendita di bevande alcooliche e ghiaccio.

Col secondo mezzo di censura, i ricorrenti lamentavano la violazione degli artt. 97 Cost. e delle norme generali in tema di azione amministrativa contenute nella legge n. 241/1990, oltre che l’eccesso di potere dell’atto impugnato sotto i profili (già lamentati), del difetto di presupposti, contraddittorietà ed illogicità.

A loro avviso, il provvedimento emanato da Roma Capitale non sarebbe stato preceduto dal doveroso contraddittorio e sarebbe stato emanato in violazione dell’affidamento legittimamente riposto da essi sulla legittimità dello stato dei luoghi.

Si concludeva il gravame con la domanda di sospensione cautelare degli effetti dell’atto.

Roma Capitale si costituiva in giudizio con produzione documentale e memoria di mero stile.

Con ordinanza n. 2676 del 20 giugno 2024, la domanda cautelare collegiale veniva respinta.

In vista della trattazione nel merito dell’odierno gravame, parte ricorrente avanzava istanza di rinvio motivata dall’asserita esigenza di procurarsi atti di “ difficile reperibilità ” e di aver, a tal fine, dato incarico ad un tecnico affetto da “ gravissimi problemi di salute ”, conosciuti dai ricorrenti “ solo ora” .

Parte resistente non si opponeva al rinvio, e all’udienza pubblica del 28 aprile 2026 il ricorso veniva trattenuto in decisione.

Preliminarmente, va respinta l’istanza di rinvio avanzata da parte ricorrente.

Come noto, infatti, l’art. 73, comma 1- bis , del c.p.a. consente di disporre il rinvio della trattazione solamente per “ casi eccezionali ” debitamente documentati nel verbale di udienza.

Nel caso di specie, a fronte di un avviso di fissazione dell’udienza inviato dalla Segreteria di questa Sezione ai ricorrenti il 14 gennaio 2026 parte ricorrente – di cui si ignora la data in cui ha affidato l’incarico in questione al proprio tecnico di fiducia – ha atteso sino alla fine del mese di marzo 2026 per prendere contatti con il tecnico e conoscere gli impedimenti (comunque, di carattere soggettivo e non implicanti, in assoluto, l’impossibilità di svolgere l’incarico ad esso affidato, anche tramite il ricorso a propri collaboratori) che avrebbero reso, a suo avviso, inevitabile il rinvio dell’udienza.

Tale condotta è incompatibile con l’affermazione di oggettive circostanze eccezionali che sole consentirebbero il rinvio della trattazione dell’affare, per cui l’istanza in tal senso va respinta.

Nel merito, principiando dalle doglianze di carattere procedimentale, esse, ancor prima che divergenti dal consolidato orientamento pretorio – secondo cui l'adozione di provvedimenti repressivi di abusi edilizi, costituendo esercizio di potere vincolato, rende superflua la comunicazione di avvio del procedimento ex art. 7 della legge n. 241/1990 (cfr. di recente, T.A.R. Toscana, sez. II, n. 565/2026) – sono destituite di fondamento in fatto, sol che si osservi come la ricorrente abbia ricevuto ritualmente notizia dell’avvio del procedimento sfociato con l’emanazione dell’ingiunzione a demolire in questa sede impugnata ed abbia offerto il proprio contributo procedimentale con le osservazioni inviate il 24 luglio e l’8 agosto 2017, giungendo anche a dolersi, in sede giurisdizionale, del contenuto dell’ordine di sospensione lavori prodromico all’emanazione dell’atto in questa sede impugnato.

Pertanto, nessuna pretermissione delle garanzie procedimentali può essere ascritta all’operato dell’amministrazione capitolina, con conseguente infondatezza del secondo motivo di ricorso.

Quanto alla prima doglianza, con la quale si contesta, nella sostanza la legittima preesistenza delle opere che Roma Capitale asserisce essere abusive, premesso che, per costante insegnamento giurisprudenziale, “ La valutazione dell'abuso edilizio deve essere condotta avendo riguardo alla globalità delle opere realizzate, considerando l'intero intervento nel suo complesso e non in maniera atomistica [dovendo l'amministrazione comunale] esaminare l'intervento abusivamente realizzato nella sua totalità per contrastare eventuali frammentazioni artificiose che potrebbero falsamente scomporre l'abuso al fine di eludere la corretta qualificazione unitaria dell'intervento e del titolo edilizio necessario ” (così Cons. St., sez. II, n. 945/2026), va osservato quanto segue.

Il provvedimento impugnato contesta la legittimità di un complessivo cambio di destinazione d’uso con opere con cui, all’esito del quale si è pervenuto ad ampliare la superficie del locale avente destinazione ad esercizio di somministrazione al pubblico di alimenti e bevande ubicato negli spazi al pian terreno con accesso da via del Boschetto, nn. 37 e 37/A, mercé l’unificazione di questo con il sottostante locale interrato, nel quale aveva trovato spazio un laboratorio per la preparazione di cibi, accorpamento avvenuto “ attraverso l’apertura di un varco su muratura portante e realizzazione di una scala a chiocciola per accedere al locale al piano sotterraneo ”.

Come noto, ai sensi dell’art. 9- bis del d.P.R. n. 380/2001 (nel testo ratione temporis applicabile ai fatti di causa e tralasciando, allora, le modifiche introdotte dal d.l. n. 69/2024), per gli immobili realizzati in un'epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio – come nel caso di specie – lo stato legittimo è quello desumibile “ dalle informazioni catastali di primo impianto, o da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d'archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza, e dal titolo abilitativo che ha disciplinato l'ultimo intervento edilizio che ha interessato l'intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali ”.

Nel caso di specie, dal raffronto tra l’elaborato grafico a corredo della DIA prot. n. CA/61638 del 26 agosto 2008 e la planimetria catastale d’impianto del 1939, l’amministrazione resistente ha ravvisato le seguenti difformità:

- apertura di un varco nel paramento murario che separa il locale al piano terra dal vano scala condominiale con ingresso da via dei PE;

- diversa distribuzione dei bagni al piano terra.

In sostanza, a giudizio dell’amministrazione capitolina, in epoca posteriore al 1939 (senza escludersi che ciò sia potuto avvenire proprio in occasione della presentazione della DIA da ultimo menzionata), in assenza del necessario titolo sarebbe avvenuta l’apertura del varco murario tra il vano scala condominiale ed il locale di proprietà esclusiva al piano terra e, di conseguenza, la creazione di un collegamento diretto, prima inesistente, tra gli spazi del ristorante siti in via del Boschetto ed il sottostante magazzino, in principio da esso separato e poi adibito a laboratorio di preparazione cibi.

In assenza del titolo edilizio originario, parte ricorrente ha inteso assolvere all’onere – a suo carico gravante (sul punto si veda, ex multis , Cons. St., sez. V, n. 9403/2025) – di dimostrare la consistenza originaria legittima delle opere producendo in giudizio una mappa catastale asseritamente riconducibile alla scheda di primo impianto del 30 dicembre 1939 (dalla quale si dovrebbe desumere la presenza del varco nel paramento murario) ed una fotografia (presumibilmente dei primi anni del ‘900, ma della cui origine non v’è alcuna certezza) mostrante l’adibizione dei locali di via del Boschetto nn. 37 e 37/A ad esercizio commerciale.

Senonché, i due anzidetti elementi non adducono la prova della legittima preesistenza dell’accorpamento contestato da Roma Capitale.

Infatti, la planimetria non presenta alcun elemento comprovante la propria risalenza alle operazioni di primo impianto catastale (quale un numero d’ordine, la data e la sottoscrizione del tecnico compilatore, ecc.) mentre, per quanto riguarda la fotografia, a tacere dell’assenza di riferimenti oggettivi che consentano di “datare” con certezza la medesima, essa, a tutto voler concedere, potrebbe al più attestare l’adibizione ad attività di somministrazione al pubblico di bevande alcooliche dei soli locali siti al piano terra, ma non così di quelli sottostanti.

Deficit probatorio a colmare il quale non vale certo appellarsi al contratto di compravendita concluso il 15 gennaio 1980, giacché il mutamento di destinazione d’uso del locale sottostante è avvenuto attraverso la realizzazione di opere edilizie (consistenti nell’apertura del varco murario e nella realizzazione della scala a chiocciola di collegamento diretto) la cui conformità edilizio-urbanistica a quella data avrebbe preteso il rilascio di apposito atto ampliativo delle facoltà edificatorie spettanti al privato (cfr., da ultimo, T.A.R. Lazio – Roma, sez. II- bis , n. 21682/2025).

In conclusione, quindi, il gravame proposto è infondato e va, di conseguenza, respinto.

Le spese seguono la soccombenza e si liquidano, in favore di Roma Capitale, nella misura indicata in dispositivo.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio (Sezione Seconda Bis), definitivamente pronunciando sul ricorso, come in epigrafe proposto, lo respinge.

Condanna parte ricorrente al pagamento delle spese processuali in favore di Roma Capitale, che liquida in Euro 3.000,00, oltre accessori di legge.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in Roma nella camera di consiglio del giorno 28 aprile 2026 con l'intervento dei magistrati:

Michelangelo VI, Presidente

SE ER, Primo Referendario, Estensore

Vincenza Caldarola, Referendario

L'TE	IL PRESIDENTE
SE ER	Michelangelo VI

IL SEGRETARIO