Pubblicato il 18/03/2026

N. 05161/2026 REG.PROV.COLL.

N. 15880/2025 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio

(Sezione Seconda Bis)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

ex art. 60 cod. proc. amm.;
sul ricorso numero di registro generale 15880 del 2025, proposto da
UD RI, BR RI e SA RI, rappresentati e difesi dagli avvocati Valentina Canale ed Alessandro Pallottino, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

contro

MA TA, in persona del Sindaco pro tempore , rappresentato e difeso dall'avvocato Adriano Tonachella, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

per l'annullamento

previa sospensione

- della d.d. rep. n. CE/1952/2025 del 6 ottobre 2025 recante ingiunzione al ripristino dello stato dei luoghi;

di ogni altro atto precedente, successivo e/o comunque connesso o conseguente, tra cui:

- nota del Municipio IV, prot. 131640 del 22.10.2024, di comunicazione di contrasto in merito alla SCIA prot. 129819 del 17.10.2024;

- nota del Municipio IV, prot. 145545 del 21.11.2024, di conclusione del procedimento di archiviazione della SCIA prot. 129819 del 17.10.2024

Visti il ricorso e i relativi allegati;

Visto l'atto di costituzione in giudizio di MA TA;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nella camera di consiglio del giorno 10 febbraio 2026 il dott. IU ER e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;

Sentite le stesse parti ai sensi dell'art. 60 cod. proc. amm.;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO e DIRITTO

Con atto di gravame notificato e depositato nei termini di rito i sigg.ri RI, comproprietari dell’immobile sito in MA alla via Alessandro De Stefani n. 70, avversavano la determina dirigenziale meglio in epigrafe specificata con la quale il Municipio IV di MA TA ingiungeva loro il ripristino dell’originaria destinazione d’uso ad ufficio dell’immobile in questione, asserendo l’illegittimo mutamento in residenziale del medesimo integrante un intervento di ristrutturazione edilizia in assenza del prescritto titolo abilitativo ai sensi dell’art. 10, comma 1, lett. c ) del d.P.R. n. 380/2001.

In uno con esso, i ricorrenti avversavano anche le note prott. nn. CE/131640 del 22 ottobre 2024 (recante comunicazione di contrasto della SCIA in alternativa al permesso di costruire prot. n. CE/129819 del 17 ottobre 2024) e CE/145545 del 21 novembre 2024 (di conclusione del relativo procedimento e di inefficacia della SCIA da ultimo menzionata), lamentando di non aver mai ricevuto notificazione delle suddette note, conosciute solo per mezzo di accesso agli atti espletato il 3 dicembre 2025.

In via di fatto, essi esponevano di aver depositato il 17 ottobre 2024 la SCIA in questione per legittimare il mutamento di destinazione d’uso senza opere, da ufficio ad abitazione, dell’unità immobiliare in questione e di aver ricevuto solamente il 15 aprile 2025 una determina dirigenziale con cui il Municipio intimava loro la sospensione delle cennate opere per violazione del limite minimo di 45 mq. di SUL fissato dall’art. 45, comma 8 delle N.T.A. al P.R.G. vigente di MA TA quale misura minima delle singole unità abitative ricadenti nella componente della Città Consolidata di P.R.G.

Ritenuto che il provvedimento in questione contenesse un errore materiale (giacché, a loro dire, le dimensioni catastali dell’immobile di loro proprietà sarebbero state superiori al suddetto limite e pari, precisamente, a 51 mq. lordi), essi inviavano una nota di riscontro invitando l’amministrazione a definire il calcolo del contributo di costruzione.

In riscontro, invece, essi venivano raggiunti dall’ordine di demolizione gravato e come detto, a seguito di accesso agli atti, prendevano conoscenza delle due note inviate nei mesi di ottobre e novembre 2024 esclusivamente al progettista da essi incaricato di presentare la pratica edilizia al competente ufficio municipale e pertanto, dopo l’esame delle medesime, proponevano il presente ricorso affidato a due motivi di diritto.

Con il primo, veniva lamentata la violazione, tra l’altro, dell’art. 21- bis della legge n. 241/1990 e l’eccesso di potere dei provvedimenti impugnati sub specie di erroneità del presupposto e carenza di motivazione.

A parere dei ricorrenti, il riscontrato asserito contrasto della SCIA con la normativa urbanistica non sarebbe mai stato portato a loro conoscenza tramite rituale notifica, essendo state la comunicazione di contrasto ed il provvedimento di archiviazione trasmesse solamente all’indirizzo di posta elettronica certificata del progettista, da essi incaricato soltanto di sottoscrivere la relazione tecnica asseverata ma non anche di curare la ricezione delle comunicazioni inerenti la pratica edilizia.

A loro avviso quindi, stante la natura recettizia del provvedimento recante la declaratoria di inefficacia della SCIA, l’errata indicazione del destinatario avrebbe avuto carattere di vizio sostanziale degli atti stessi e MA TA sarebbe quindi rimasta inottemperante all’obbligo di portare formalmente a loro conoscenza le note in questione mediante notificazione personale, vizio che, atteso il decorso del termine di dodici mesi dalla presentazione della SCIA, sarebbe ormai insanabile mediante l’annullamento degli effetti della segnalazione ai sensi dell’art. 21- novies della legge n. 241/1990.

Con il secondo mezzo di censura, i ricorrenti deducevano la violazione degli artt. 10- bis e 19, commi 3 e 6- bis della legge n. 241/1990, 23- ter , comma 1- ter e 1- quater del d.P.R. n. 380/20001, 45, comma 6, delle N.T.A. al P.R.G. vigente di MA TA, oltre all’eccesso di potere per erroneità del presupposto e carenza di istruttoria del provvedimento impugnato.

In particolare essi rilevavano, innanzitutto, l’esaurimento del potere di inibizione dell’attività intrapresa in forza di SCIA per inutile decorso del termine di trenta giorni dalla presentazione della segnalazione (avvenuta il 17 ottobre 2024 a cui aveva fatto seguito un provvedimento di inefficacia assunto il 21 novembre successivo), termine all’interruzione del quale non avrebbe potuto giovare l’invio della comunicazione di contrasto (assumendone la natura di comunicazione ex art. 10- bis della legge n. 241/1990), avendo l’adempimento in questione natura interruttiva del termine di trenta giorni ex art. 19, comma 6- bis della legge da ultimo citata solo ove l’amministrazione ritenga possibile invitare il privato a conformare l’attività intrapresa alla normativa vigente e non, come nel caso di specie, in cui la p.a. aveva ritenuto di dover senz’altro dichiarare contraria a legge l’attività edilizia compiuta dai ricorrenti.

Sul piano sostanziale, ancora, gli atti avversati sarebbero illegittimi in quanto contrastanti con l’art. 45, comma 6, delle N.T.A. al vigente P.R.G. capitolino il quale, nel consentire nella componente “Città Consolidata” cambi di destinazioni d’uso verso abitazioni singole, subordinerebbe i medesimi all’approvazione di strumenti urbanistici esecutivi ed alla preposizione di almeno il trenta percento della SUL così generata ad abitazioni collettive (c.d. “ mix funzionale ”) a condizione, però, che l’intervento sia esteso a “ intere unità edilizie ” mentre nel caso di specie, a parere dei ricorrenti, si tratterebbe di una singola unità immobiliare, con conseguente esclusione dal campo applicativo della citata norma tecnica.

In ogni caso, proseguivano i ricorrenti, il cambio di destinazione d’uso compiuto non avrebbe potuto essere dichiarato inefficace a ciò ostando il disposto dell’art. 23- ter , commi 1- ter e 1- quater , secondo i quali i cambi di destinazione d’uso di singole unità immobiliari ubicate in immobili ricompresi nelle zone A), B) e C) di cui all’art. 2 del D.M. n. 1444/1968 sarebbero sempre possibili – purché tra le categorie funzionali di cui al comma 1, lettere a), a- bis ), b) e c) del citato art. 23- ter – “ ferma restando la possibilità per gli strumenti urbanistici comunali di fissare specifiche condizioni ”, circostanza questa a loro avviso non ricorrente nel caso di specie stante l’intervenuto annullamento dell’art. 45, comma 6, delle N.T.A. nella parte in cui sottopone l’assenso al mutamento di destinazione d’uso all’approvazione di un piano attuativo, operato con sentenza n. 4546/2010 del Consiglio di Stato.

Ad ogni modo, infine, i ricorrenti sostenevano non essere necessaria la previa adozione di un piano attuativo ritenendo applicabili i principi di elaborazione giurisprudenziale in tema di “lotto intercluso”, trattandosi del mutamento di destinazione d’uso di un singolo appartamento collocato in un contesto già totalmente urbanizzato.

Si concludeva il gravame con l’articolazione della domanda cautelare ai sensi dell’art. 55 c.p.a.

MA TA si costituiva in giudizio tardivamente invocando la rimessione in termini per errore scusabile a causa dell’erroneo deposito telematico della memoria difensiva in altro fascicolo processuale informatico.

Alla camera di consiglio del 13 gennaio 2026, parte ricorrente non si opponeva all’istanza di rimessione in termini avanzata dall’amministrazione resistente e l’affare veniva allora rinviato all’udienza camerale del 10 febbraio 2026, non senza aver richiesto alla parte pubblica, con ordinanza collegiale n. 656/2026, sintetici chiarimenti in ordine alla sussistenza sull’immobile in questione di un vincolo paesaggistico evocato nel testo della d.d. rep. n. 1952/2025.

In vista della camera di consiglio fissata per la disamina collegiale dell’istanza cautelare accessoria al ricorso, MA TA depositava memoria con la quale eccepiva l’inammissibilità e l’infondatezza del gravame, oltre a documentazione contenente anche la nota prot. n. CE/7648 del 22 gennaio 2026 con cui l’ufficio procedente chiariva che il riferimento al vincolo paesaggistico (ed all’omessa acquisizione della relativa autorizzazione) contenuto nella d.d. rep. n. 1952/2025 rappresentava essere un mero refuso.

Parte ricorrente replicava nei termini insistendo per l’accoglimento dell’impugnazione.

All’udienza camerale del 10 febbraio 2026, previo avviso di possibile definizione dell’affare con decisione resa ai sensi dell’art. 60 c.p.a., la causa passava in decisione.

In primo luogo, va respinta l’eccezione di inammissibilità del ricorso avanzata dalla parte resistente.

Invero, il tenore letterale dell’art. 21- bis della legge n. 241/1990 (che, per quanto di interesse, recita che “ Il provvedimento limitativo della sfera giuridica dei privati acquista efficacia nei confronti di ciascun destinatario con la comunicazione allo stesso effettuata anche nelle forme stabilite per la notifica agli irreperibili nei casi previsti dal codice di procedura civile ”) appare inequivoco nel suo tenore letterale e non ammette, pertanto, che la trasmissione a mezzo pec del provvedimento assunto ai sensi e per gli effetti dell’art. 19, commi 3 e 6- bis della legge n. 241/1990 (in ordine al carattere limitativo del quale non è consentito nutrire dubbi, trattandosi di un atto col quale l’amministrazione rileva il contrasto con la legge dell’attività edilizia intrapresa in forza di segnalazione certificata e, di conseguenza, inibisce la produzione di ulteriori effetti da parte della medesima) al solo tecnico incaricato come progettista e direttore dei lavori possa produrre effetti sostanziali nella sfera giuridica dei comproprietari dell’immobile, soli destinatari finali dell’atto a contenuto negativo assunto dall’amministrazione.

Vero è che l’art. 41, comma 2, c.p.a., in tema di decorrenza dei termini per impugnare, non richiede che il termine suddetto decorra necessariamente dall’avvenuta notifica dell’atto, a tal fine reputando sufficiente anche la “piena conoscenza” del contenuto lesivo del medesimo che il destinatario potrebbe anche aver ricevuto aliunde (o, come pure si suol dire, “ la percezione dell'esistenza di un provvedimento amministrativo e degli aspetti che ne rendono evidente l'immediata e concreta lesività per la sfera giuridica dell'interessato ”, cfr. Cons. St., sez. IV, n. 7207/2024).

Tuttavia, la piena conoscenza di cui si tratta non può certo desumersi dall’invio dell’atto lesivo ad un soggetto terzo quale è il progettista incaricato del deposito della segnalazione certificata il quale, peraltro, solamente in ipotesi ben circostanziate è dotato di legittimazione passiva nei confronti dei provvedimenti sanzionatori edilizi, come nel caso previsto dall’art. 29, comma 3, del d.P.R. n. 380/2001 (in proposito T.A.R. Lazio – MA, sez. II- bis , n. 3047/2026), per il resto, ove non sia stato delegato espressamente in tal senso, egli rimane terzo estraneo al rapporto tra amministrazione e privati presentatori della SCIA, a nulla rilevando che nel modulo di presentazione della medesima non siano stati indicati domicili digitali riferibili ai comproprietari dell’immobile, tale circostanza non ostando alla doverosa notificazione personale degli atti lesivi della loro sfera giuridica.

Prova ne sia che, invece, tanto l’ordine di sospensione dei lavori quanto l’ingiunzione al ripristino dello stato legittimo dell’immobile risultano essere stati regolarmente notificati agli interessati nelle forme prescritte dalla legge, risultando allora evidente che tale adempimento non risulta essere oltremodo gravoso per l’amministrazione e, per tal fatta, doveroso anche con riferimento all’atto con cui MA TA ha ritenuto contrastante alla legge l’attività edilizia posta in essere dai ricorrenti in forza di SCIA, di talché l’amministrazione risulta essere venuta meno all’obbligo di notifica individuale prescritto dall’art. 21- bis l. cit. e, conseguentemente, non è ad essa consentito invocare un proprio inadempimento a sostegno dell’eccezione di inammissibilità mossa nei confronti del gravame il quale, quindi, è pienamente ammissibile e ricevibile.

Nel merito, va respinto il primo motivo di ricorso.

Infatti, l’essere MA TA contravvenuta all’obbligo ex art. 21- bis , cit. non comporta di per sé, contrariamente da quanto sostenuto dai ricorrenti, l’invalidità della declaratoria di inefficacia della SCIA adottata dal Municipio IV il 21 novembre 2024, ma determina esclusivamente l’effetto di far slittare in avanti il dies a quo per impugnarla sino al momento dell'effettiva conoscenza che della stessa gli interessati abbiano avuto, conformemente, del resto, agli insegnamenti giurisprudenziali secondo cui “ la mancata o irrituale comunicazione o notifica dell'ingiunzione di demolizione non concreta un vizio di legittimità di quel provvedimento amministrativo, ma - se del caso - la sua inefficacia nei confronti del destinatario, nel senso che [i termini per impugnare] non cominciano a decorrere - fino a quando non risulti l'effettiva conoscenza dell'atto ” (Cons. St., sent. n. 8632/2019. In termini, T.A.R. Lazio – MA, sez. II- bis , n. 22060/2025).

Meritevole di accoglimento (ed assorbente rispetto a tutti gli altri profili pure dedotti in giudizio) è il secondo motivo di gravame, col quale parte ricorrente lamenta la violazione dell’art. 23- ter , commi 1- ter ed 1- quater del d.P.R. n. 380/2001.

Va disatteso, infatti, l’argomento sostenuto da MA TA (invero, solamente nella relazione predisposta per la difesa in giudizio dal Municipio IV, ovvero dall’ufficio che ha adottato gli atti in questa sede gravati), secondo cui le innovazioni apportate all’art. 23 -ter , d.P.R. cit. dall’art. 1 del decreto-legge n. 69/2024, convertito in legge n. 105/2024, non si applicherebbero al caso di specie in quanto resterebbero comunque “ fatte salve anche le disposizioni delle norme della pianificazione urbanistica comunale in merito alle destinazioni d’uso e ai mutamenti di destinazioni d’uso ammissibili ”.

In proposito, non è superfluo menzionare per esteso i riferimenti normativi di cui si discorre.

L’art. 23- ter del d.P.R. n. 380/2001 (introdotto dal decreto-legge n. 133/2014, convertito in legge n. 164/2014), come detto ha conosciuto una significativa novella per effetto dell’art. 1 del d.l. n. 69/2024, in conseguenza del quale sono stati introdotti i commi da 1- bis a 1- quinquies .

Per quanto più di specifico interesse nella fattispecie, vengono in rilievo i commi 1- ter e 1- quater , i quali rispettivamente recitano “ Sono, altresì, sempre ammessi il mutamento di destinazione d'uso tra le categorie funzionali di cui al comma 1, lettere a), a-bis), b) e c), di una singola unità immobiliare ubicata in immobili ricompresi nelle zone A), B) e C) di cui all'articolo 2 del decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444, ovvero nelle zone equipollenti come definite dalle leggi regionali in materia, nel rispetto delle condizioni di cui al comma 1-quater e delle normative di settore e ferma restando la possibilità per gli strumenti urbanistici comunali di fissare specifiche condizioni ” e “ Per le singole unità immobiliari, il mutamento di destinazione d'uso di cui al comma 1-ter è sempre consentito, ferma restando la possibilità per gli strumenti urbanistici comunali di fissare specifiche condizioni, inclusa la finalizzazione del mutamento alla forma di utilizzo dell'unità immobiliare conforme a quella prevalente nelle altre unità immobiliari presenti nell'immobile. Nei casi di cui al comma 1-ter, il mutamento di destinazione d'uso non è assoggettato all'obbligo di reperimento di ulteriori aree per servizi di interesse generale previsto dal decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444, e dalle disposizioni di legge regionale, né al vincolo della dotazione minima obbligatoria di parcheggi previsto dalla legge 17 agosto 1942, n. 1150. Resta fermo, nei limiti di quanto stabilito dalla legislazione regionale, ove previsto, il pagamento del contributo richiesto per gli oneri di urbanizzazione secondaria. Per le unità immobiliari poste al primo piano fuori terra o seminterrate il cambio di destinazione d'uso è disciplinato dalla legislazione regionale, che prevede i casi in cui gli strumenti urbanistici comunali possono individuare specifiche zone nelle quali le disposizioni dei commi da 1-ter a 1-quinquies si applicano anche alle unità immobiliari poste al primo piano fuori terra o seminterrate ”.

Dal tenore letterale delle disposizioni sopra ricordate, emerge che:

- per le singole unità immobiliari ubicate in immobili ricompresi nelle zone A), B) e C) di cui all'articolo 2 del decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444 (ossia i centri storici e le aree urbane già totalmente o parzialmente edificate) , ovvero nelle zone equipollenti come definite dalle leggi regionali in materia, il mutamento di destinazione d’uso tra le categorie residenziale, turistico-ricettiva, produttivo-direzionale e commerciale è sempre ammesso, ferma restando la possibilità per gli strumenti urbanistici comunali di fissare “ specifiche condizioni ”;

- tali “ specifiche condizioni ” possono consistere, tra l’altro, nel subordinare “ la finalizzazione del mutamento alla forma di utilizzo dell'unità immobiliare conforme a quella prevalente nelle altre unità immobiliari presenti nell'immobile ”;

- solamente per le unità immobiliari poste al primo piano fuori terra o seminterrate resta salva la facoltà per il legislatore regionale di disciplinare il cambio di destinazione d’uso prevedendo i casi in cui “ gli strumenti urbanistici comunali possono individuare specifiche zone nelle quali le disposizioni dei commi da 1-ter a 1-quinquies si applicano anche alle unità immobiliari poste al primo piano fuori terra o seminterrate ”.

Posto che, nel caso di cui trattasi, non si controverte in ordine ad un’unità immobiliare seminterrata o collocata al primo piano fuori terra dell’edificio (ossia a quello che, genericamente ed atecnicamente, viene definito “piano terra”), si pone il quesito se (ed in che misura) il mutamento di destinazione d’uso da ufficio ad abitazione – che i commi 1- ter ed 1- quater dell’art. 23- ter, d.P.R. n. 380/2001 reputano “ sempre ammessi ” – possa incontrare un limite nelle previgenti previsioni di piano regolatore contenute all’art. 45, comma 6, delle N.T.A. o, in altri termini, se dette disposizioni integrino il carattere di “ specifiche condizioni ” dettate dagli strumenti urbanistici comunali a contenuto limitativo di una facoltà direttamente concessa dalla legge statale.

A tal proposito, le linee guida al d.l. n. 69/2024 elaborate dal Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti affermano che “ i poteri pianificatori degli enti locali in materia di destinazioni territoriali e dei singoli edifici possono estrinsecarsi nell’imposizione di condizioni, limitazioni o divieti [che si risolvano in] criteri oggettivi e non discriminatori, tali, quindi, da non imporre arbitrarie limitazioni o restrizioni ” e, soprattutto, le dette condizioni “ dovranno essere specifiche, e, quindi, non potranno essere implicitamente desunte dagli strumenti urbanistici comunali vigenti, in considerazione del fatto che quanto disposto dal novellato articolo 23- ter del Testo unico prevale sulle previsioni restrittive o impeditive negli stessi contenute ”.

Invero, posto che “ il legislatore statale [avrebbe espresso] un chiaro favor per la semplificazione e l’agevolazione del mutamento di destinazione d’uso, nella consapevolezza, però, dell’esigenza di consentire i necessari adattamenti al modello regolatorio delineato dalla riforma al fine di poter considerare le specificità del contesto urbano di riferimento ”, le linee guida ministeriali proseguono precisando che “ le condizioni fissate [con il ricorso ai poteri pianificatori delle amministrazioni locali] dovranno essere sorrette da adeguata motivazione, in punto, per esempio, della necessità, valutata in concreto dall’amministrazione, di salvaguardare il decoro urbano o la salute e la sicurezza pubblica ”, dalle previsioni degli strumenti urbanistici vigenti potendo trarsi “ le previsioni che si intendono far valere quali condizioni ai fini dell’attuazione delle novelle in esame ”.

Ciò, tuttavia, dovrebbe avvenire, secondo l’interpretazione ministeriale, rivestendo le previsioni degli strumenti vigenti della veste di “specifiche condizioni” nelle forme ritenute idonee dal comune nel rispetto del Testo Unico degli Enti Locali e fermo restando il carattere di specificità delle medesime (nel senso sopra delineato) ed il relativo obbligo di motivazione.

A parere del Collegio, l’interpretazione fornita dalle linee guida ministeriali (ancorché non vincolante: vedasi, con riferimento alle linee guida ANAC, Corte Cost., n. 101/2023, secondo cui detti atti, “ in difetto di apposita "delega di disciplina" da parte di fonti primarie e di natura regolamentare, sono prive di valore vincolante e, ove fatte proprie dai provvedimenti [applicativi] , possono integrare, al più, atti di indirizzo interpretativo alla base di una prassi amministrativa ”) è quella che più si appalesa corretta.

Infatti, non può ritenersi che le previgenti disposizioni di piano comunali (racchiuse nell’art. 45, comma 6, delle N.T.A. al P.R.G. capitolino) possiedano quei requisiti di specificità che, ai sensi dei sopra citati comma 1- ter ed 1- quater dell’art. 23- ter , d.P.R. n. 380/2001, soli consentono di derogare, in senso più restrittivo ed in omaggio all’esigenza – debitamente motivata – di salvaguardare le specificità del contesto urbano di riferimento, alla chiara disposizione normativa che, ispirata ad un evidente intento di liberalizzazione dell’attività edilizia privata, rende “ sempre ammissibili ” i mutamenti di destinazione d’uso da uffici a residenziale all’interno di tessuti urbani (quali quelli descritti nelle zone A), B) e C) del D.M. n. 1444/1968) già massicciamente interessati da fenomeni edificatori.

Decisiva, in tal senso, è proprio la preesistenza di detta previsione pianificatoria comunale rispetto alla norma di legge ordinaria di cui si tratta, anteriorità che, in senso logico, è incompatibile con una esplicita, ponderata, circoscritta e motivata deroga ad una disposizione normativa che, diversamente, sancisce la piena liberalizzazione dei cambi di destinazione d’uso di singole unità immobiliari già esistenti.

In altre parole, non è consentito all’amministrazione resistente invocare norme pianificatorie anteriori all’entrata in vigore dell’art. 1 del d.l. n. 69/2024 per sottrarsi al compito di individuare le “ specifiche condizioni ” all’operare delle quali subordinare il mutamento di destinazione d’uso di singole unità immobiliari in contesti territoriali urbani non rurali, specifiche condizioni che non possono essere implicitamente desunte dallo strumento urbanistico vigente nel momento di entrata in vigore della novità normativa e che dovranno tenere adeguatamente in considerazione le innovazioni in essa contenute, a partire dal menzionato favor legislativo nei confronti di una più accentuata “scioltezza” nell’acconsentire a cambi di destinazione d’uso e, alla luce del tenore delle disposizioni normative sopravvenute, dalla necessità di prevedere una accurata motivazione delle ragioni di interesse pubblico che inducono il pianificatore comunale, in relazione a particolari aree del tessuto urbano, a derogare alla normativa statale sopra menzionata “irrigidendo” le condizioni per acconsentire ai mutamenti di destinazione d’uso di singole unità immobiliari.

In tal senso si sono espresse, del resto, le prime pronunce di primo grado che si sono confrontate con la tematica in questione.

In particolare, il T.A.R. Puglia, sede di Bari, con la pronuncia n. 553/2025 della seconda sezione ha precisato che “ L'amministrazione, (…), non ha tenuto conto del fatto che le regolamentazioni urbanistiche previgenti,… volte a disciplinare i mutamenti di destinazione d'uso, diventano recessive rispetto alle previsioni contenute all'art. 23-ter D.P.R. n. 380 del 2001, come integrate ed innovate dal D.L. n. 69 del 2024, tanto più se presentano elementi di contrasto rispetto a queste ultime. Pertanto, per valutare se la SCIA sia il titolo legittimante per compiere l'intervento in esame, deve farsi riferimento esclusivamente alle attuali disposizioni legislative ”.

Allo stesso modo anche questo Collegio, con la recente pronuncia n. 2533/2026, ha avuto modo di chiarire come le “specifiche condizioni” in parola devono essere “ specificamente redatte in data successiva all’entrata in vigore del decreto Salva AS e alla luce del tenore delle novità in esso contenute e non possono essere desunte implicitamente dallo strumento urbanistico vigente nel momento di entrata in vigore della novità normativa. Depone in questo senso non solo il favor che ispira la nuova disciplina statale in materia di cambi di destinazione d’uso, ma anche la stessa necessità che la programmazione urbanistica sia rimodulata (ex post) tenendo conto delle predette novità normative: e ciò non solo in un’ottica di tutela del privato, ma anche al fine di una corretta valutazione degli interessi pubblici coinvolti nella fattispecie ”.

Pertanto, atteso il carattere regolamentare delle previsioni contenute nelle N.T.A. di P.R.G. ripetutamente ribadito dalla giurisprudenza di questo Plesso (cfr. Cons. St., sez. IV, n. 1583/2018: “ In tema di disposizioni dirette a regolamentare l'uso del territorio negli aspetti urbanistici ed edilizi, contenute nel piano regolatore, nei piani attuativi o in altro strumento generale individuato dalla normativa regionale, vanno distinte le prescrizioni che, in via immediata, stabiliscono le potenzialità edificatorie della porzione di territorio interessata (nel cui ambito rientrano le norme di c.d. zonizzazione, la destinazione di aree a soddisfare gli standard urbanistici, la localizzazione di opere pubbliche o di interesse collettivo) e le altre regole che, più in dettaglio, disciplinano l'esercizio dell'attività edificatoria, generalmente contenute nelle norme tecniche di attuazione del piano o nel regolamento edilizio (disposizioni sul calcolo delle distanze e delle altezze, sull'osservanza di canoni estetici, sull'assolvimento di oneri procedimentali e documentali, regole tecniche sull'attività costruttiva, ecc.). Per le disposizioni appartenenti alla prima categoria s'impone, in relazione all'immediato effetto conformativo dello ius aedificandi dei proprietari dei suoli interessati che ne deriva, ove se ne intenda contestare il contenuto, un onere di immediata impugnativa in osservanza del termine decadenziale a partire dalla pubblicazione dello strumento pianificatorio. Invece, le prescrizioni di dettaglio contenute nelle norme di natura regolamentare destinate a regolare la futura attività edilizia, che sono suscettibili di ripetuta applicazione ed esplicano effetto lesivo nel momento in cui è adottato l'atto applicativo, possono essere oggetto di censura in occasione della sua impugnazione ”), consegue che il contrasto tra la norma regolamentare di rango secondario, nel caso di specie le N.T.A. del P.R.G., e la norma primaria, rappresentata dall’art. 23- ter , comma 1- ter , del d.P.R. n. 380/2001 non può che essere risolto, in accordo con gli insegnamenti giurisprudenziali prevalenti (“ Se l'annullamento in sede giurisdizionale di atti amministrativi soggiace al principio della domanda, al quale è in via generale informato il processo amministrativo, non altrettanto può affermarsi per la disapplicazione dei regolamenti. Quest'ultima è infatti ricondotta al potere ufficioso del giudice amministrativo di risolvere le antinomie normative sulla base del principio di gerarchia tra fonti ”, Cons. St., sez. V, n. 8416/2024), con la disapplicazione dell’art. 45, comma 6, N.T.A. ed il conseguente annullamento del provvedimento impugnato per violazione degli l’art. 23- ter , commi 1- ter e 1- quater del d.P.R. n. 380/2001.

In conclusione, quindi, si impone l’accoglimento del ricorso.

La novità della questione di diritto affrontata giustifica, comunque, la compensazione delle spese di lite tra le parti.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio (Sezione Seconda Bis), definitivamente pronunciando sul ricorso, come in epigrafe proposto, lo accoglie e, per l’effetto, annulla i provvedimenti di cui in epigrafe secondo quanto precisato in motivazione.

Compensa tra le parti le spese di lite.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in MA nella camera di consiglio del giorno 10 febbraio 2026 con l'intervento dei magistrati:

CH LL, Presidente

IU ER, Primo Referendario, Estensore

Christian Corbi, Referendario

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
IU ER	CH LL

IL SEGRETARIO