Pubblicato il 20/02/2026

N. 00147/2026 REG.PROV.COLL.

N. 00762/2024 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio

sezione staccata di Latina (Sezione Seconda)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 762 del 2024, proposto da
IC UL, rappresentato e difeso dall'avvocato Fabrizio Perla, con domicilio digitale come da PEC da Registro di Giustizia;

contro

- Comune di Gaeta, in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentato e difeso dall'avvocato Daniela Piccolo, con domicilio digitale come da PEC da Registro di Giustizia;
- Ministero della Cultura, in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentato e difeso dall'Avvocatura Generale dello Stato, domiciliataria ex lege in Roma, via dei Portoghesi, 12;
- Soprintendenza Archeologica, Belle Arti e Paesaggio per l Province di Frosinone – Rieti e Latina, non costituiti in giudizio;

per l'annullamento, previa sospensione

- del provvedimento del Dirigente del Comune di Gaeta –prot. n. 48654 del 20.09.2024 recante il diniego dell’istanza di autorizzazione paesaggistica, ex art. 146 D.lgs. n. 42/2004, prodotta dal ricorrente in data 19.07.2024 ed acquisita al prot. n. 37497 avente ad oggetto la realizzazione di “vasca ludica pertinenziale” alle opere di riqualificazione e sistemazione dell’area appartenente all’immobile residenziale sito nel Comune di Gaeta in via Lungomare Caboto n. 50 (località Arcella);

- del parere della Soprintendenza Archeologica Belle Arti e Paesaggio per le Province di Frosinone, Rieti e Latina prot.n.9491-P del 04.07.2019;

- di tutti gli atti preordinati, connessi e conseguenziali, ivi compresa la comunicazione dei motivi ostativi ex art. 10 bis della Legge 241/1990, prot. n. 43590 del 26.08.2024.

Visti il ricorso e i relativi allegati;

Visto l’atto di costituzione in giudizio del Ministero della Cultura;

Visto l’atto di costituzione in giudizio, la memoria e i relativi allegati del Comune di Gaeta;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell'udienza pubblica del giorno 9 febbraio 2026 la dott.ssa SA AT ST ES e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO e DIRITTO

1. Con il ricorso in epigrafe il ricorrente impugna il provvedimento in oggetto indicato, con il quale il Comune di Gaeta ha comunicato la conclusione negativa del procedimento relativo all’istanza di autorizzazione paesaggistica chiesta dal ricorrente, in relazione alla realizzazione di una vasca ludica nel terreno di pertinenza dell’immobile di sua proprietà.

2. Il ricorrente nel 2018 con riferimento all’area esterna al predetto immobile, ha richiesto al Comune di Gaeta il rilascio di autorizzazione ex art. 146 D.Lgs. n. 42/2004 - L.R. 08/2012 D.P.R. 139/2010 per la realizzazione di lavori di sistemazione dell’area e delle superfici di pertinenza, lavori di completamento, di modifica di talune aperture, per la realizzazione di una serra bioclimatica e vasca ludica. Trattandosi di area assoggettata a vincolo archeologico il ricorrente, ai fini dell’acquisizione della suddetta autorizzazione, ha inoltrato tramite il Comune di Gaeta istanza di parere alla competente Soprintendenza che, con provvedimento di cui alla nota prot. n. 9491-P del 04.07.2019, ha rilasciato parere favorevole per la realizzazione dei lavori richiesti, con esclusione della vasca ludica. In seguito al predetto parere della Soprintendenza, il Comune di Gaeta ha rilasciato autorizzazione ex art. 146 D.Lgs. 42/04, escludendo la vasca ludica;

Avverso il superiore provvedimento, limitatamente alla parte in cui è stata esclusa dall’autorizzazione paesaggistica la vasca ludica, il ricorrente ha proposto ricorso innanzi a questo Tribunale (R.G. n. 105/2020) che, con sentenza n. 643 del 26.07.2023, ha accolto la censura afferente la mancata comunicazione dei motivi ostativi ex art. 10 bis della Legge 241/90, assorbendo le censure non espressamente esaminate.

In data 19.07.2024 il ricorrente ha formulato ulteriore richiesta, prot. n. 37497, ex art. 146 del d.lgs. 42/2004 avente ad oggetto la realizzazione della vasca ludica quale lavoro di completamento degli ulteriori lavori già autorizzati dalla Soprintendenza.

3. Con nota del 26 agosto 2024 l’amministrazione comunale ha comunicato ai sensi dell’art. 10 bis L. 1990 n. 241 i motivi ostativi all’accoglimento dell’istanza. Nel preavviso di diniego viene richiamata la relazione tecnico illustrativa comunale, nella quale si afferma che: “ L’intervento si pone come completamento di una serie di lavori di sistemazione del giardino di pertinenza dell’immobile... nello specifico, lo stato attuale dell’area di sedime della vasca è il risultato dello scavo eseguito, per richiesta della Soprintendenza archeologica, al fine di esperire le indagini necessarie all’autorizzazione dell’opera e durante le quali “...non sono state rinvenute preesistenze archeologiche né sotto forma di strutture, né sotto forma di materiali”, come da relazione archeologica Prot. MIBAC-SABAP.LAZ n. 4996 DEL 10.4.2019Class.34.18.07/1114.8”. (Pag. 2 relazione comunale). Ed ancora che : “la proposta progettuale ….ponendosi come migliorativa delle condizioni attuali del sito, rendendo più fruibile lo spazio abitativo esterno…….dal punto di vista paesaggistico la realizzazione dell’opera …. tende[ndo] al mantenimento delle originarie connotazioni, [pur] salvaguarda[ndo] le visuali panoramiche e ….insistente al di sopra di un’area non gravata da preesistenze archeologiche, si pone come “nuova costruzione di manufatto interrato, dalle dimensioni non trascurabili (superficie di mq 39,90 e volume di circa mc 57,05), che nella zona in questione, classificata dal punto di vista paesistico come Paesaggio Naturale, non rispetta quanto disposto dalla normativa paesaggistica vigente”.

4. Con il provvedimento impugnato, il Comune di Gaeta, non ritenendo condivisibili le osservazioni formulate dal ricorrente a seguito del summenzionato preavviso di diniego, ha comunicato allo stesso la conclusione negativa del provvedimento relativo all’istanza di autorizzazione paesaggistica ex art. 146 L. 42/2004, inerente la realizzazione della “vasca ludica”.

Il provvedimento comunale, dopo aver attestato che l’area oggetto di intervento ricade nell’ambito di tutela disciplinato dall’art. 22 PTPR, “Paesaggio Naturale”, ha posto a fondamento del diniego la ragione che “l’art. 22 delle norme di cui alla tabella B uso residenziale consente al punto 3.1 “il recupero dei manufatti esistenti nel rispetto delle tipologie tradizionali …”, mentre non è annoverata tra gli interventi ammissibili al punto 3.2 la costruzione di manufatti fuori terra o interrati (art. 3 DPR 380/2001 comma 1 lettera e.1).

5. Nel ricorso il ricorrente lamenta:

I. Violazione e falsa applicazione dell’ art. 3 della legge 07.08.1990 n. 241 e ss.mm.ii. – difetto di motivazione - violazione e falsa applicazione dell’art. 146 d.lgs. n. 42/04 e della l.reg.lazio n.08/12 - violazione del giusto procedimento – carenza di istruttoria – carenza assoluta dei presupposti;

A dire del ricorrente, l’amministrazione nel provvedimento di diniego non avrebbe adeguatamente dato conto delle ragioni esposte dal ricorrente nelle osservazioni formulate ai sensi dell’art. 10 bis L. 1990 n. 241, in seguito della comunicazione dei motivi ostativi all’accoglimento dell’istanza, limitandosi al mero richiamo alla normativa di riferimento, in modo del tutto sganciato da qualsiasi riferimento puntuale alla fattispecie in esame.

II. Violazione e falsa applicazione dell’art. 146 d.lgs. n. 42/04 e della l.reg.lazio n.08/12 - violazione e falsa applicazione della l. 07.08.1990 n. 241 e ss.mm.ii – violazione del giusto procedimento – difetto di motivazione – carenza di istruttoria.

Secondo la prospettazione di parte ricorrente, il Comune avrebbe dovuto concedere l’autorizzazione richiesta, trattandosi di lavori di completamento di interventi regolarmente assentiti, per i quali era stata rilasciata autorizzazione da parte della Soprintendenza Archeologica, che all’esito degli scavi previsti ai fini dell’autorizzazione, aveva accertato l’assenza di “alcuna presenza storica”. Secondo il ricorrente, inoltre, la vasca ludica oggetto della richiesta di autorizzazione dovrebbe essere considerata una pertinenza dell’abitazione, alla quale non sarebbe applicabile il divieto previsto al punto 3.2 della tabella allegata all’art.22, non trattandosi di “nuova costruzione”, ai sensi dell’art 3 DPR 380/2001 comma 1 lettera e.1), richiamato dal punto 3.2 della predetta tabella 2.

6. Si è costituita in giudizio l’amministrazione comunale, avversando il gravame e chiedendone il rigetto.

7. La Soprintendenza Archeologica belle arti e paesaggio per le province di Frosinone, Rieti e Latina, nonostante la regolarità delle notifica, non si è costituita in giudizio

8. In vista dell’udienza fissata per la discussione del merito del ricorso, la difesa comunale ha depositato memoria, con la quale ha meglio illustrato gli argomenti a sostegno della legittimità del provvedimento avversato

9. La causa è stata trattenuta in decisione all’udienza pubblica del 9 febbraio 2026.

10. Il ricorso è fondato.

L’area oggetto di intervento ricade in area soggetta a vincolo archeologico, compresa nell’unità geografica classificata come “Paesaggio naturale” dal PTPR Regione Lazio, con riferimento al quale, l’art. 22 del predetto PTPR, al comma 2 prevede che : “La tutela è volta alla conservazione dei beni anche mediante l’inibizione di iniziative di trasformazione territoriale pregiudizievoli alla salvaguardia, nonché alla loro valorizzazione nei limiti indicati nelle specifiche modalità di tutela”.

La tabella B allegata all’art. 22, che reca la disciplina delle azioni consentite e gli obiettivi di tutela per tale ambito territoriale, al punto 3.2 esclude la costruzione di manufatti fuori terra o interrati, che siano classificati come “nuova costruzione” dall’art. 3 comma 1 lettera e.1) Tued). Orbene, tale ultima norma, esclude dal concetto di “”nuova costruzione” gli interventi pertinenziali che non siano espressamente qualificati come tali dagli strumenti urbanistici e quelli che comportino un aumento di volume inferiore al 20% del volume dell’edificio principale.

Non essendo stato contestato nel provvedimento di diniego il superamento del tetto volumetrico indicato dalla norma suindicata e non risultando che la realizzazione di una “vasca ludica” sia qualificata come “nuova costruzione” dallo strumento urbanistico del Comune di Gaeta, è dirimente, quindi, stabilire se la “vasca ludica” in questione sia sussumibile nel concetto di pertinenza, onde beneficiare della deroga contemplata dalla normativa paesaggistica vigente.

La relazione tecnica illustrativa allegata al preavviso di diniego, espressamente richiamato nel provvedimento impugnato, descrive l’intervento in oggetto “come completamento di una serie di lavori di sistemazione del giardino di pertinenza dell’immobile sito in via Lungomare caboto 50, già autorizzati”. La stessa relazione definisce l’opera come “vasca ludica di pertinenza dell’immobile ”, e la qualifica come “migliorativa delle condizioni attuali del sito, rendendo più fruibile lo spazio abitativo esterno” .

La predetta relazione comunale, quindi, riconosce che l’intervento ha una funzione accessoria rispetto all’immobile a cui accede, in quanto ne migliora le condizioni attuali e rende maggiormente fruibile lo spazio esterno.

La stessa relazione riporta le dimensioni dell’opera in oggetto: “ ml 4,20 X ml 9,50 e il cui volume corrisponderà a circa mc 57,05” (pag. 2 documento n. 1).

Ritiene il Collegio che l’opera, per le dimensioni e le specifiche caratteristiche che la distinguono, debba essere qualificata come pertinenza – anche in senso urbanistico – dell’immobile principale non integrandosi un nuovo e autonomo intervento di trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio.

Il Collegio ritiene condivisibile l’indirizzo giurisprudenziale formatosi in tema di “piscine” - nel cui genus può essere ricompresa la vasca ludica in questione - secondo cui per distinguere tra la qualificazione della piscina quale nuova opera edilizia, ovvero quale pertinenza, non ci si debba affidare ad astratte affermazioni di principio, ma sia necessario esaminare, volta per volta, le specifiche caratteristiche e dimensioni delle opere in scrutinio.

Al fine di ritenere configurabile il carattere pertinenziale della “vasca ludica” di cui trattasi assumono rilievo dirimente le dimensioni dell’opera che, secondo un orientamento consolidatosi in materia di piscine, risulterà di natura pertinenziale solo qualora esse possano considerarsi “non rilevanti”.

Ciò in quanto, secondo la prevalente giurisprudenza, per essere considerata pertinenziale la piscina deve essere di “non rilevanti dimensioni” (meglio ancora, se di dimensioni contenute, o “piccole”).

Il carattere di pertinenzialità di una piscina va ancorato, essenzialmente, alla sua inidoneità al nuoto agonistico, preagonistico o anche solo amatoriale: ove una piscina, in ragione delle sue contenute dimensioni, sia del tutto priva di tale attitudine, essa non può svolgere altre funzioni che quelle di ornamento, o di commoditas , della cosa principale (di norma costituita da un’unità residenziale), in quanto ne migliora la godibilità estetica o anche climatica, ma restando comunque priva di un’autonoma sfruttabilità economico-sociale.

In altri termini, affinché una piscina – in ragione delle sue contenute dimensioni – sia inadatta al nuoto, anche amatoriale, ma unicamente sia idonea a consentire all’utilizzatore della cosa principale di rinfrescarsi o di sguazzare con intento esclusivamente ludico, ritiene il Collegio che essa non ecceda la funzione pertinenziale (anche in senso urbanistico) rispetto alla costruzione principale.

Il concetto di pertinenza, secondo il testo unico dell’edilizia n. 380/01, è ancorato a specifici elementi descrittivi che devono sussistere cumulativamente: è infatti pacifico in giurisprudenza che un’opera, per definirsi pertinenziale, deve essere strettamente funzionale all’edificio principale (a suo esclusivo ornamento o a sua maggiore comodità), dev’essere attigua a tale edificio con cui deve avere in comune l’accesso, deve integrarsi anche architettonicamente o esteticamente con l’edificio che è destinata a servire e – soprattutto – non deve essere autonoma, nel senso che non deve costituire una nuova unità immobiliare idonea ad aumentare il carico edilizio che grava sul territorio né deve essere idonea a produrre un’autonoma utilità economico-funzionale.

Il Consiglio di Stato ha ritenuto che le caratteristiche appena accennate possano rinvenirsi solo in opere di dimensioni contenute; in particolare, ribadendo una costante giurisprudenza, esso ha puntualizzato che “il concetto di pertinenza urbanistica è più ristretto rispetto di quello civilistico ed è applicabile solo ad opere di modesta entità che risultino accessorie rispetto ad un’opera principale e non a quelle che, da un punto di vista delle dimensioni e della funzione, si connotino per una propria autonomia rispetto all’opera principale e non siano coessenziali alla stessa” (Cons., St., sez. VII, 25 giugno 2024, n. 5605).

Con riferimento alla possibilità di qualificare quale pertinenza una piscina attigua all’immobile principale, il Consiglio di Stato ha sostanzialmente ritenuto dirimente la grandezza della stessa, ribadendo che solo le piscine di “ridotte” dimensioni possono pretendere, in presenza delle altre caratteristiche indicate, di essere considerate quali pertinenze: né la piscina deve ricadere su un’area diversa e ulteriore rispetto a quella già occupata dall’edificio servito.

È questo l’orientamento ormai prevalente – e cui comunque il Collegio aderisce – che si contrappone (tendenzialmente soppiantandolo) a quell’altro che, con un rigore forse eccessivo, esclude in radice la possibilità che una piscina, prescindendo dalle sue dimensioni, possa essere considerata pertinenza.

La giurisprudenza meno rigorosa, cui appunto questo Collegio aderisce, pur nel ribadire costantemente la necessità che le dimensioni dello specchio d’acqua siano modeste, non sembra invero aver ben indicato il criterio alla stregua del quale si debba determinare, a priori, se e quando l’opera possa considerarsi di “modeste dimensioni”, facendo ricorso unicamente alla misurazione superficiale della stessa e – soprattutto – rimettendo tale giudizio alla soggettiva valutazione della p.a., prima, e del giudice amministrativo, dopo.

Infatti, ricorrendo alla misurazione della superficie della piscina, di volta in volta il giudice amministrativo valuta, in buona sostanza, se la piscina in esame gli sembri avere, o meno, le dimensioni richieste (ma senza indicarne né il parametro, né tampoco il relativo fondamento concettuale).

Il Collegio ritiene di aderire a quell’orientamento giurisprudenziale secondo il quale, ai fini della valutazione della “rilevanza” delle misure delle piscine, la più appropriata unità di misura non sia il metro quadrato, ossia la superficie dello specchio acqueo, che di per sé poco o nulla dice in ordine all’attitudine del manufatto a consentire la pratica del nuoto, bensì il metro lineare: vale a dire la lunghezza del massimo segmento di retta percorribile da un nuotatore tra i due punti più distanti della piscina. Ciò in quanto solo tale unità di misura risulta intrinsecamente correlata all’attitudine natatoria dell’opera (anziché di mero ornamento o di accessorio rinfrescante o sollazzevole).

È doveroso precisare, tuttavia, che la lunghezza massima non andrà misurata su una sponda della piscina, bensì secondo la diagonale maggiore (per le strutture quadrate, rettangolari o trapezzoidali) o secondo il diametro massimo (per le strutture circolari, ellittiche, tondeggianti o, più in generale, per quelle di forma irregolare).

Solo la massima lunghezza astrattamente percorribile in linea retta (o quasi retta) da un ipotetico nuotatore sembra infatti al Collegio idonea a esprimere l’attitudine natatoria del manufatto (ovvero, invece, la sua inettitudine a tale fine).

Pur non esistendo, ovviamente, un’entità di tale misura che oggettivamente costituisca il confine della sussistenza di tale attitudine (rispetto alla sua insussistenza), pare tuttavia necessario svolgerne la ricerca secondo criteri soggettivamente meno caratterizzati.

E’ stato ritenuto in proposito, che la chiave esegetica ai fini dell’individuazione del discrimen tra opera pertinenziale e “ nuova costruzione” ai sensi dell’art. 3 comma 1 lettera e.1) Tued debba muovere dal confronto con la misura della lunghezza delle corsie della piscina c.d. olimpionica, pari a m. 50: di cui certamente non è opinabile la piena attitudine al nuoto, in ogni sua manifestazione.

Nondimeno, almeno a livello preagonistico e amatoriale, è comunemente considerata idonea al nuoto anche la lunghezza delle corsie nella piscina c.d. semiolimpica, pari a m. 25 (c.d. “vasca corta”).

Si è quindi ravvisata un’analoga attitudine, pur se solo a livello amatoriale, in corsie di lunghezza pari alla metà di quest’ultima (m. 12,50).

Al di sotto di tale misura, viceversa, sembra potersi ragionevolmente dubitare della attitudine natatoria del manufatto (allorché la spinta di partenza e la capriola di fine vasca vadano ad assorbire la maggior parte della lunghezza che un nuotatore potrebbe percorrere). Tutte tali lunghezze, secondo quanto si è già detto, andranno comunque misurate non già sul lato maggiore, bensì sulla diagonale o sul diametro massimi che siano tracciabili sulla superficie acquea. La proposta esegetica che ne scaturisce è, dunque, quella di considerare strutturalmente non idonee all’attività natatoria, anche meramente amatoriale, le piscine in cui la massima misura riscontrabile (i.e. diagonale maggiore o diametro massimo: che, notoriamente, collegano in linea retta i punti più distanti tra loro di una qualsiasi forma geometrica, sia poligonale che curviforme) sia contenuta in un segmento di retta di lunghezza non eccedente m. 12. Esemplificando, ciò significa che (per una piscina rettangolare, cui è applicabile il teorema di Pitagora) la natura pertinenziale postula (fra l’altro) che la somma dei quadrati costruiti sul lato maggiore e sul lato minore non dovrà eccedere la superficie di mq. 144; nonché (per una piscina pertinenziale di forma irregolare) che sulla sua superficie non sia tracciabile alcun segmento di retta eccedente la lunghezza di m. 12”. (C.G.A, 26 novembre 2024 n. 926; TAR Sicilia, sez. quarta, 3 febbraio 2025 n. 288).

Facendo proprie le coordinate ermeneutiche offerte dalla giurisprudenza surrichiamata, nella fattispecie, non è contestato e risulta dagli atti che la “vasca ludica” sia funzionale alla maggiore comodità dell’edificio principale, integrandosi anche architettonicamente ed esteticamente con l’edificio stesso e non abbia carattere di autonomia.

Il carattere sollazzevole e la finalità esclusivamente ludica dell’intervento e dell’opera in questione sono accertati ed ammessi in tutti gli atti comunali, nei quali il manufatto di cui trattasi viene definito “vasca ludica”.

Anche le misure individuate dalla giurisprudenza come parametro ai fini dell’individuazione del carattere pertinenziale dell’intervento non sono superate, dato che la lunghezza della sua diagonale è pari a √ (4,20x4,20) + (9,50 x 9,50) = √ 17,64 + 90,25 = √ 107,89 = m. 10,39 (che è < di m. 12).

Ritenuto pertanto il carattere pertinenziale della “vasca ludica” in questione e non risultando che dallo strumento urbanistico detto intervento pertinenziale sia definito come “nuova costruzione”, secondo l’art. 3 comma 1, lettera e. 6), richiamato dall’art. 3 comma lettera e.1), ritiene il Collegio che la “vasca ludica” di cui trattasi non rientri tra le costruzioni non consentite dal punto 3.2 della tabella 2 allegata all’art. 22 del PTPR Regione Lazio.

11. Alla luce delle superiori argomentazioni, il ricorso deve essere accolto, con assorbimento dei profili di censura non espressamente esaminati.

12. In considerazione della peculiarità della vicenda, sussistono giustificati motivi per compensare integralmente le spese di lite tra le parti di causa.

13. Nulla sulle spese nei confronti della Soprintendenza, non costituitasi in giudizio.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio sezione staccata di Latina (Sezione Seconda), definitivamente pronunciando sul ricorso, come in epigrafe proposto, lo accoglie e per l’effetto annulla i provvedimenti impugnati.

Spese compensate tra la parte ricorrente ed il Comune di Gaeta.

Nulla sulle spese nei confronti della Soprintendenza non costituita in giudizio.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in Latina nella camera di consiglio del giorno 9 febbraio 2026 con l'intervento dei magistrati:

IN IM AC NO, Presidente

Massimiliano Scalise, Primo Referendario

SA AT ST ES, Referendario, Estensore

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
SA AT ST ES	IN IM AC NO

IL SEGRETARIO