Pubblicato il 23/04/2026

N. 00462/2026 REG.PROV.COLL.

N. 00537/2017 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio

sezione staccata di Latina (Sezione Prima)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 537 del 2017, proposto da
Ge.Co.P. S.r.l., in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentato e difeso dagli avvocati Alfredo Zaza D'Aulisio e Jessica Quatrale, con domicilio digitale come da PEC da Registro di Giustizia;

contro

Comune di Piedimonte San Germano, in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentato e difeso dall'avvocato Alessandro Longo, con domicilio digitale come da PEC da Registro di Giustizia;

per l'annullamento

- dell'ordinanza n. 09, prot. n. 3946 datata 04/05/2017 del Responsabile del Settore 3°, Servizio Urbanistica, del Comune di Piedimonte San Germano, con la quale è stata ordinata la demolizione di presunte opere abusive;

- di ogni altro atto, antecedente o consequenziale, comunque connesso, anche se non conosciuto.

Visti il ricorso, le memorie e i relativi allegati;

Visto l'atto di costituzione in giudizio, la memoria e i relativi allegati del Comune di Piedimonte San Germano;

Visti gli artt. 35, co. 1, e 85, co. 9, cod. proc. amm.;

Visti tutti gli atti della causa;

Visto l'art. 87, comma 4-bis, cod.proc.amm.;

Relatore all'udienza straordinaria di smaltimento dell'arretrato del giorno 27 marzo 2026 la dott.ssa OS IA US IM e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

AT e DI

1. Con l’atto introduttivo del presente giudizio il ricorrente impugna il provvedimento indicato in oggetto, con il quale il Comune di Piedimonte San Germano le ha ingiunto la demolizione di presunte opere abusive eseguite sul fabbricato ad uso commerciale, sito in Viale Risorgimento, in Catasto al fg. N. 6, mappale n. 324 ex sub 7, ricadente in zona sottoposta a vincolo paesaggistico, classificata come “zona sismica 2A” dal piano regolatore comunale .

2. La ricorrente svolge attività di vendita al dettaglio di prodotti alimentari e domestici in un locale ad uso commerciale sito nel Comune di Piedimonte San Germano, di proprietà dei sig.ri Di AN NN, Di AN IT, Di CI IL, Di CI IO, Di CI NY, Di CI AN e AB IC che la ricorrente conduce in locazione.

Dal verbale di accertamento prot. n. 3842 datato 28 aprile 2017 del Comando di Polizia Locale, risulta che la ricorrente ha realizzato le seguenti opere ritenute abusive:

1) “ l’area pertinenziale/cortilizia... risulta utilizzata/trasformata, in assenza del prescritto permesso di costruire al cambio di destinazione d’uso, a superficie di vendita aperta al pubblico mediante posizionamento di n° 2 casse e scaffalature di prodotti posti in vendita con esecuzione di opere consistenti nella eliminazione degli infissi esterni di accesso al fabbricato principale, posizionamento di una tenda di copertura del tipo fisso, posizionamento per una parte di una controsoffittatura interna con ulteriore tenda, al fine di ampliare ci circa mq. (22x4)=88 e mc. (88x3)=264 il locale commerciale e rendere unica la superficie di vendita” ;

2) “ la pensilina esterna a destinazione ricezione e stoccaggio temporaneo di merci di cui al permesso di costruire in sanatoria l. 326/2003 3 ss.mm.ii. n. 2102 del 16.01.2006 risulta essere stata chiusa perimetralmente con tenda in materiale plastico fissata superiormente alla struttura metallica e inferiormente alla parete di recinzione al fine di creare un nuovo locale in ampliamento al locale commerciale per posizionamento di celle frigo, impianti tecnologici e deposito merci avente una superficie coperta di circa mq 63,37 ed una volumetria mc 167,93 circa, posto, in violazione alle vigenti N.T.A. del P.R.G. , a distanza inferiore a mt. 10 dal fronte del fabbricato di altra proprietà” ;

3) relativamente al tunnel a destinazione ricezione e stoccaggio temporaneo di merci di cui al permesso di costruire in sanatoria l. 326/2003 3 ss.mm.ii. n. 2102 del 16.01.2006, …. risulta essere stato parzialmente chiuso (lato ovest) con tenda in materiale plastico fissata superiormente alla struttura metallica e inferiormente al pavimento al fine di creare uno spazio di protezione deposito/stoccaggio d merci (15.60x2,85)=44,46” ).

3. Con il provvedimento impugnato il Comune di Piedimonte san Giuliano ha ingiunto alla ricorrente la demolizione delle opere di cui al verbale di accertamento del 28 aprile 2017, superiormente descritte, entro il termine di novanta giorni, con l’avvertimento che in caso di inottemperanza all’ordine di demolizione entro il predetto termine, le opere abusive e le aree necessarie alla realizzazione di opere analoghe a quelle abusive sarebbero state acquisite gratuitamente al patrimonio dell’Ente competente all’osservanza dl vincolo di cui agli artt. 24 e 26 L.R. 15/2008.

4. Nel ricorso la ricorrente lamenta i vizi di eccesso di potere e violazione di legge con riferimento alle tutte le difformità contestate nel provvedimento impugnato. Secondo la ricorrente, in sintesi, il comune avrebbe fatto erronea applicazione dell’articolo 23 ter DPR 380/2001, secondo il quale il mutamento di destinazione cambio d’uso sarebbe sempre consentito all’interno della stessa categoria funzionale. La ricorrente, poi, con riferimento agli “infissi”, alla “controsoffittatura interna”, e alla “tenda”, ritiene che le predette opere sarebbero ricomprese tra le opere di manutenzione straordinaria di cui all’art. 3 comma 1 lettera b) DPR 380/2001 per la cui realizzazione, ai sensi dell’art. 6 bis, commi 1 e 5, DPR 380/2001 era sufficiente la presentazione di una c.i.l.a., la cui assenza giammai avrebbe potuto essere sanzionata mediante ordine di demolizione. Con riferimento alla contestata assenza di autorizzazione paesaggistica e sismica per le superiori opere, la ricorrente afferma che dette autorizzazioni non sarebbero necessarie, trattandosi di opere interne insistenti su volumi tecnici già legittimati da precedenti titoli edilizi. La ricorrente, poi, lamenta la violazione delle garanzie partecipative, di cui agli articoli 10 e 10 bis L. 1990 n. 241, che non le avrebbe consentito di esercitare un adeguato contraddittorio procedimentale.

5. Il Comune di Piedimonte San Giuliano si è costituito in giudizio in resistenza al ricorso, chiedendone il rigetto. In via preliminare l’amministrazione ha eccepito: a) l’improcedibilità della domanda cautelare per sopravvenuta carenza di interesse inseguito alla presentazione dell’istanza di accertamento di conformità per le opere oggetto di ordinanza di demolizione; b) l’inammissibilità del ricorso introduttivo ai sensi dell’art. 41 c.p.a., per omessa notifica ai controinteressati.

6. all’udienza fissata per la trattazione della domanda cautelare la ricorrente ha dichiarato di rinunciare all’invocata richiesta di tutela cautelare e la causa è stata rinviata per la trattazione del merito.

7. In vista dell’udienza di smaltimento dell’arretrato, fissata per la trattazione del merito del ricorso, entrambe le parti hanno depositato rispettive memorie scritte, nelle quali hanno meglio illustrato le proprie tesi difensive.

8. All’udienza di smaltimento dell’arretrato del 27 marzo 2026, tenutasi da remoto ai sensi dell’art. 87, comma 4-bis, c.p.a., la causa è stata trattenuta in decisione.

9. Va accolta l’eccezione preliminare di inammissibilità del ricorso per omessa notifica ai controinteressati, sollevata dall’amministrazione comunale.

Nel processo amministrativo, la figura del controinteressato si configura quando sono presenti due elementi: uno formale, rappresentato dalla menzione nominativa del soggetto nel provvedimento impugnato che consente all’attore di identificarlo facilmente; e uno sostanziale, che consiste nell’esistenza di un interesse legittimo opposto a quello fatto valere dall’attore attraverso il ricorso, ovvero un interesse a mantenere la situazione attuale (T.A.R. Sicilia, Catania, Sez. I, 4 marzo 2024, n. 838).

La qualifica di controinteressato va riconosciuta non già a chi abbia un interesse anche legittimo, a mantenere in vita il provvedimento impugnato e tanto meno a chi ne subisca conseguenze soltanto indirette o riflesse, ma solo a chi dal provvedimento stesso riceva un vantaggio diretto ed immediato, ossia un positivo ampliamento della propria sfera giuridica (Consiglio di Stato, Sez. VI, 2 gennaio 2024, n. 16).

Ed invero, traslando le coordinate normative ed ermeneutiche nella fattispecie in esame, la parte ricorrente, conduttrice dell’immobile dove sono stati perpetrati gli abusi, ha notificato il ricorso solo al Comune, omettendo la notifica, richiesta dall’articolo 41, comma 1, c.p.a., ai proprietari, i quali assumono senza dubbio la qualifica di controinteressati, non soltanto per il fatto di essere menzionati nell’atto impugnato e di avere denunciato gli abusi per cui si controverte, sollecitato l’adozione dell’atto impugnato con il presente gravame, ma principalmente per essersi opposti sia alla realizzazione delle opere nel loro bene e, successivamente, al rilascio della sanatoria, chiesta dalla conduttrice, il che fa emergere per tabulas la sussistenza di una diretta lesione del diritto di proprietà (Consiglio di Stato, Sez. II, 2 aprile 2025, n. 2814).

Non sono condivisibili le argomentazioni della parte ricorrente a confutazione della qualifica di controinteressati dei proprietari dell’immobile in questione, fondate sugli esiti del contenzioso tra le parti relativo all’attribuzione dell’immobile nell’ambito del giudizio di divisione.

Al momento dell’adozione dell’atto impugnato, la sentenza di divisione non era ancora passata in giudicato e, pertanto, non aveva prodotto l’effetto traslativo della proprietà. In applicazione del principio tempus regit actum , la situazione di comproprietà era pienamente sussistente sia al momento dell’adozione dell’atto impugnato sia al momento della proposizione del presente ricorso, con conseguente obbligo di notifica del ricorso a tutti i comproprietari menzionati nell'atto.

10. Il ricorso, pertanto, deve essere dichiarato inammissibile per omessa notifica ai controinteressati.

11. Avuto riguardo agli specifici profili della controversia e alla sua definizione in rito, sussistono i presupposti per compensare tra le parti le spese del giudizio.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio sezione staccata di Latina (Sezione Prima), definitivamente pronunciando sul ricorso, come in epigrafe proposto, lo dichiara inammissibile.

Spese compensate.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in Latina nella camera di consiglio del giorno 27 marzo 2026 con l'intervento dei magistrati:

OL AN, Presidente

Valerio Torano, Consigliere

OS IA US IM, Referendario, Estensore

L'RE	IL PRESIDENTE
OS IA US IM	OL AN

IL SEGRETARIO