Pubblicato il 22/04/2026

N. 07229/2026 REG.PROV.COLL.

N. 00712/2023 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio

(Sezione Seconda Quater)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 712 del 2023, proposto da
GI s.r.l., in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentato e difeso, prima, dall’avvocato Giuseppe Romano e, poi, dall'avvocato Sara Romano, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

contro

Ministero della Cultura, in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentato e difeso dall'Avvocatura Generale dello Stato, domiciliataria ex lege in Roma, via dei Portoghesi, 12;
Comune di Marigliano, Città Metropolitana di Napoli e Regione Campania, non costituiti in giudizio;

per l'annullamento

- del decreto di decisione rep. n. 1423 del 3 novembre 2022, a firma del Direttore Generale dott. Luigi La Rocca, emesso dal Ministero della Cultura – Direzione Generale Archeologia, Belle Arti e Paesaggio, notificato a mezzo pec in data 3 novembre 2022 con nota prot. 39296-P, con il quale è stato respinto il ricorso gerarchico avanzato dalla GI s.r.l. in data 5 agosto 2022 ex artt. 1, 2 e 3 del d.p.r. n. 1199/1971 e ex art.16 d.lgs. n. 42/2004, proposto per l'annullamento del decreto n. 223 del 7 luglio 2022, emesso dalla Commissione regionale per il Patrimonio Culturale della Campania, recante la dichiarazione di interesse storico artistico, ai sensi degli artt. 10 comma 3, lettera a, 13, 14, 15 d.lgs. 22 gennaio 2004 n. 42 e ss.mm.ii. dell'immobile sito in Marigliano al Corso Vittorio Emanuele III, n. 231, 233 e 235, censito al N.C.E.U. del medesimo Comune al fg. 23, p.lla 68 e al N.C.T. al fg. 23 p.lle 194 e 193;

- di ogni altro atto allo stesso preordinato, presupposto, connesso e/o conseguenziale se lesivo per gli interessi della ricorrente ed in particolare il verbale relativo alla seduta n. 2 del 25 ottobre 2022, repertoriato al n. 21 in data 2 novembre 2022 del Ministero della Cultura – Direzione Archeologica Belle Arti e Paesaggio – Comitati tecnico-scientifici congiunti, allegato al decreto di decisione rep. n. 1423 del 3 novembre 2022; il decreto n. 223 del 7 luglio 2022, a firma del Presidente della Commissione Regionale per il Patrimonio Culturale per la Regione Campania, Arch. Salvatore Buonomo, emesso dalla Commissione regionale per il Patrimonio Culturale della Campania; e la relazione storico-artistica a firma dell'arch. Filomena Russo Del Prete e del Soprintendente Dott.ssa Teresa Elena Cinquantaquattro, allegata al decreto n. 223 del 7 luglio 2022.

Visti il ricorso e i relativi allegati;

Visto l'atto di costituzione in giudizio del Ministero della Cultura;

Visti tutti gli atti della causa;

Visto l'art. 87, comma 4-bis, cod.proc.amm.;

Relatore all'udienza straordinaria di riduzione dell'arretrato del giorno 23 gennaio 2026 il dott. NO Giuseppe Lanzafame e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

TO e IR

1. La società GI s.r.l. ha acquistato in data 30 dicembre 2021 un immobile sito in Marigliano (NA) al Corso Vittorio Emanuele III, n. 233 censito al N.C.E.U. dello stesso Comune al foglio 23, particella 23, sub. 101, 102, 103, 104 e 105, in relazione al quale il Comune di Marigliano aveva rilasciato al precedente proprietario – in data 29 dicembre 2021 – un titolo edilizio per la « demolizione e ricostruzione con ampliamento entro il limite massimo del 35% della volumetria esistente ».

2. In data 24 febbraio 2022 la Soprintendenza Archeologia, Belle Arti e Paesaggio per l’Area Metropolitana di Napoli ha comunicato alla GI s.r.l., al sig. AR IO e al sig. ON IN l’avvio del procedimento di dichiarazione dell’interesse culturale dell’immobile “LA ON”, sito in Marigliano, in Corso Vittorio Emanuele III, n. 231-235 ai sensi degli artt. 10, comma 3, lett. a), 13, 14, e 15, d.lgs. n. 42/2004, osservando che il predetto immobile « rappresenta [va] un tipico esempio di edificio agricolo-residenziale dell’Agro Nolano Mariglianese realizzato alla fine del XIX secolo sull’asse stradale Corso Vittorio Emanuele III »; notando che lo stesso immobile « sebbene oggetto di alcuni interventi edilizi discutibili … conserva [va] ancora caratteri tipici della sua struttura originaria tardo ottocentesca … sotto il profilo architettonico, volumetrico, morfologico e materico »; e trasmettendo al riguardo apposita relazione storico-artistica redatta dall’arch. Filomena Russo Del Prete.

3. Con osservazioni trasmesse in data 14 giugno 2022, la GI s.r.l. ha riscontrato la predetta comunicazione, evidenziando:

- che « l’immobile esaminato all’interno della relazione storica-artistica [era] LA ON, così denominata in onore del suo proprietario originario Vincenzo ON, realizzata alla fine del XIX secolo, demolita nel 2011, situata in adiacenza dell’immobile [di proprietà di GI]»;

- che l’edificio di proprietà della GI s.r.l. era « stato edificato agli inizi del XX secolo (successivamente alla “LA ON”) [e] a differenza dei tipici edifici agricolo-residenziali analizzati nel punto precedente, sotto il profilo architettonico si presenta [va] molto più scarno nella composizione architettonica e nelle decorazioni, adeguandosi alla gran parte degli edifici diffusi sul territorio e realizzati in quell’epoca (inizio del XX secolo) »;

- che detto edificio « a seguito dell’evento sismico del 1980 [era] stato oggetto di una consistente ristrutturazione edilizia [che aveva] portato alla sostituzione dei solai lignei con solai in latero cemento e con la relativa demolizione e sostituzione delle antiche pavimentazioni, con la posa in opera di piastrelle di formato 33x33 di scadente fattura » e che « nel corso degli anni [erano] stati demoliti all’interno della corte i “comodi”, quali lavatoio e forno, sostituiti con elementi “moderni”, e realizzate una serie di superfetazioni che ne hanno chiaramente modificato e snaturato la volumetria e la morfologia »;

- che conclusivamente « l’immobile oggetto di avvio del procedimento di dichiarazione di interesse culturale, di là da essere stato “scambiato” con altro edificio, in ogni caso non [poteva] essere considerato un interessante esempio di edificio agricolo-residenziale dell’Agro Nolano Mariglianese, in quanto sorto in epoca immediatamente postuma al fenomeno di avvicinamento alla città della classe rurale e soprattutto in quanto non ne racchiude in se le principali caratteristiche architettoniche e morfologiche »; e che comunque lo stesso aveva « subito notevoli e pregiudizievoli modifiche e alterazioni che ne [avevano] compromesso la storicità ed il carattere di “interesse” tale da sottoporlo a particolare tutela ».

4. Acquisite le osservazioni della società proprietaria, con successivo decreto del 7 luglio 2022, n. 233 la Commissione Regionale per il Patrimonio Culturale presso il Segretariato Regionale per la Campania ha ritenuto comunque la sussistenza dei presupposti per dichiarare il complesso di LA ON (comprensivo dell’immobile di proprietà della GI s.r.l.) di interesse storico-artistico particolarmente importante ai sensi dell’art. 10, comma 3, lettera a) del Codice dei Beni Culturali, ritenendo non dirimente quanto evidenziato dalla GI s.r.l. nelle sue note, anche alla luce del riscontro alle stesse fornite dalla Soprintendenza Archeologia, Belle Arti e Paesaggio per l’Area Metropolitana di Napoli con nota del 21 luglio 2022.

5. Il 5 agosto 2022 GI s.r.l. ha quindi proposto ricorso gerarchico al Ministero della Cultura avverso il provvedimento gravato, evidenziando:

- che il provvedimento adottato la Commissione Regionale per il Patrimonio Culturale presso il Segretariato Regionale per la Campania non conteneva una sufficiente motivazione in ordine al particolare interesse culturale che giustificava l’apposizione del vincolo;

- che un apprezzamento dell’immobile « basato sulla mera valenza documentaria non è sufficiente per individuare giuridicamente un bene culturale [non potendosi] prescindere da un elemento valutativo concreto, incentrato sul pregio distinto, selettivo e irripetibile della singola cosa e dunque sul riferimento specifico agli elementi che questo pregio costituiscono »;

- che la Commissione Regionale non aveva adeguatamente considerato « le effettive caratteristiche del bene oggetto di tutela », che – come notato nelle deduzioni procedimentali – erano idonee a dimostrare « l’assoluta estraneità dello stesso alla classe di edifici agricolo-residenziali dell’Agro Nolano Mariglianese » e ad escludere che lo stesso potesse « costituire “testimonianza della tradizione architettonica e costruttiva locale” né “espressione di memoria storica e collettiva per i cittadini mariglianesi” »;

- che la decisione di apporre il vincolo era tanto più irragionevole in quanto non risultava « in alcun modo giustificato il carattere di particolare rilievo dell’edificio de quo rispetto ad altri fabbricati analoghi collocati sulla medesima strada (Corso Vittorio Emanuele III) », sui quali non era apposto vincolo alcuno;

- che la decisione di apposizione del vincolo non era stata preceduta da una puntuale considerazione delle osservazioni trasmesse a seguito della comunicazione di avvio del procedimento dalla società ricorrente.

6. Con decreto 3 novembre 2022 il Ministero della Cultura ha respinto il predetto ricorso gerarchico, richiamando a sostegno della propria decisione il parere espresso al riguardo dai Comitati tecnico-scientifici per le Belle Arti e il Paesaggio con verbale 25 ottobre 2022, n. 2 nel quale (è bene evidenziarlo sin da adesso) si legge:

- che nelle note istruttorie acquisite dalle amministrazioni coinvolte era evidenziato che « contrariamente a quanto affermato dal ricorrente … l'edificio in questione rientra [va] a pieno titolo … nella classe degli edifici agricolo-residenziali dell'Agro Nolano Mariglianese »; che « per quanto riguarda [va] la parte della villa demolita nel 2011, di cui si fa accenno nelle osservazioni … presentate dalla società ricorrente … da un confronto che si può effettuare attraverso una delle foto tratte dall'archivio di Street View (2010), presente anche nelle osservazioni suddette, tra la parte della villa demolita e la restante parte (ovvero l'immobile in oggetto) [era possibile] notare come i due blocchi si present [assero] del tutto simili nelle loro caratteristiche morfologiche e costruttive … c ome … a testimoniare l'appartenenza ad un unico "complesso" insediativo »; che « l'azione di tutela che il decreto di vincolo persegue per l'immobile in oggetto tenda a scongiurare proprio il verificarsi di sostituzioni edilizie integrali (cosi come avvenuto per la parte della villa demolita) che, non solo cancellino totalmente e irrimediabilmente testimonianze architettoniche degne di essere conservate, ma si configurino come interventi avulsi dal contesto urbano in cui vengono realizzate e prive di connotazione e pregio architettonico che ne aumentano il contrasto con gli episodi storici »; e che « l'amministrazione [aveva] avviato una ricognizione degli edifici esistenti sull'asse di Corso Vittorio Emanuele III che presentano analoghe caratteristiche storiche, morfologiche e costruttive, proprio per giungere ad un'azione di tutela corale nel territorio in questione che eviti la scomparsa di tali testimonianze » (cfr. allegato 3 al ricorso, pag. 5);

- che « per l’immobile in esame il valore di sistema, ovvero il fatto di essere parte di un sistema di insediamenti rurali consolidati lungo l’asse stradale storico, costituisce un elemento prevalente. Il provvedimento di tutela si muove, in tal senso, proprio nel tentativo di preservare il carattere agricolo specifico del territorio » (cfr. allegato 3 al ricorso, pag. 8);

- che la decisione in ordine al vincolo appariva giustificata anche per « la sussistenza di un interesse quale architettura rurale e testimonianza dell’economia tradizionale e del tessuto storico consolidato » (cfr. allegato 3 al ricorso, pag. 8);

- che l’apposizione del vincolo era tanto più necessaria « perché posto a salvaguardia di ciò che resta del complesso culturale parzialmente perduto » (cfr. allegato 3 al ricorso, pag. 8);

- che « la relazione di vincolo risulta [va] ben motivata » (cfr. allegato 3 al ricorso, pag. 8).

7. Con l’atto introduttivo del presente giudizio la GI s.r.l. ha impugnato il decreto del 3 novembre 2022 in uno con tutti gli atti allo stesso presupposti (ivi compresi il parere reso dai Comitati tecnico-scientifici in data 25 ottobre 2022, il decreto del 7 luglio 2022 e la relazione storico-artistica allegata a quest’ultimo) e ne ha chiesto l’annullamento sulla base di tre motivi in diritto.

7.1. Con il primo motivo ha lamentato l’illegittimità del provvedimento gravato per « violazione e falsa applicazione art. 10, comma 3, lettera a), d.lgs n. 42/2004; violazione e falsa applicazione art. 3 l. n. 241/1990; difetto assoluto di motivazione; difetto di istruttoria [ed] eccesso di potere », osservando:

- che tanto l’ultima decisione del Ministero quanto quella assunta dalla Commissione Regionale non erano stati motivate « con sufficiente riguardo alla concreta situazione di fatto interessante il bene oggetto di causa né con riferimento alla necessità di sopravvivenza e tutela dell’immobile nelle sue reali condizioni di conservazione, non tenendo opportunamente in considerazione le deduzioni poste in essere dalla società ricorrente »;

- che in particolare l’amministrazione non aveva considerato adeguatamente che « il mancato utilizzo dell’edificio ed il suo graduale abbandono, [avevano] comportato il progressivo degrado dello stesso, tale da alterare le caratteristiche originarie del bene ».

7.2. Con il secondo motivo ha contestato la decisione adottata dall’amministrazione per « violazione e falsa applicazione art. 10, comma 3, lettera a), d.lgs. n. 42/2004; violazione e falsa applicazione art. 3 l. n. 241/1990: eccesso di potere; difetto di istruttoria; presupposti erronei [e] illogicità », insistendo nell’affermare che le effettive caratteristiche del bene oggetto di tutela dimostravano « l’assoluta estraneità dello stesso alla classe di edifici agricolo-residenziali dell’Agro Nolano Mariglianese ».

7.3. Con il terzo motivo ha lamentato l’illegittimità dell’atto impugnato per « eccesso di potere ; disparità di trattamento; difetto di istruttoria; difetto assoluto di motivazione [e] illogicità », sottolineando ancora una volta quanto già sostenuto in sede di ricorso gerarchico in ordine al fatto che l’amministrazione aveva « proceduto all’emissione del decreto recante la dichiarazione di interesse storico artistico, senza specificare in alcun modo i criteri per cui l’attività della Soprintendenza si [fosse] indirizzata esclusivamente nei confronti dell’immobile de quo senza considerare altri immobili dello stesso tipo presenti nella medesima area ».

8. In data 20 febbraio 2023, il Ministero della Cultura si è costituito in giudizio senza svolgere difese.

9. Il 5 novembre 2025 la società ricorrente si è costituita in giudizio con un nuovo difensore.

10. Con memoria depositata in data 22 dicembre 2025 la stessa società ha insistito per l’accoglimento delle domande spiegate nel ricorso, argomentando ulteriormente sulla fondatezza delle proprie doglianze e sottolineando in particolare:

- che « dagli atti di causa … non emerge alcuna puntuale e verificabile dimostrazione che il “manufatto” oggetto del vincolo sia effettivamente riconducibile ad una specifica e identificabile architettura o tradizione dell’Agro nolano-mariglianese degli inizi del XIX secolo … né che tale asserita riconducibilità sia stata adeguatamente circostanziata, anche solo sotto il profilo cronologico »;

- che « il riferimento all’Agro nolano-mariglianese, evocato in modo indistinto e indifferenziato, si rivela manifestamente insufficiente, in quanto privo di qualsiasi specificazione puntuale, comparativa o contestualizzata, tale da consentire di comprendere le ragioni concrete e individualizzate della sottoposizione del bene al regime vincolistico ».

11. All’udienza straordinaria svoltasi il 23 gennaio 2026 il ricorso è stato discusso e trattenuto in decisione.

12. Il ricorso è infondato e va respinto per le ragioni di seguito illustrate.

13. Sono innanzitutto infondati i primi due motivi di gravame – che possono essere trattati congiuntamente in ragione della loro connessione – con cui parte ricorrente ha lamentato, in sostanza, che la p.a. resistente non avrebbe motivato adeguatamente sulla sussistenza dei presupposti per l’apposizione del vincolo e avrebbe quindi irragionevolmente gravato una proprietà privata che era del tutto estranea alla classe di edifici agricolo-residenziali dell’Agro Nolano Mariglianese.

13.1. Al riguardo va innanzitutto ricordato che la giurisprudenza è consolidata nel ritenere che « la valutazione dell'interesse culturale di un bene comporta un'ampia discrezionalità tecnico-valutativa, poiché richiede l'applicazione di conoscenze tecniche specialistiche in settori scientifici come storia, arte e architettura, che presentano margini significativi di opinabilità »; che « l'apprezzamento svolto dall'amministrazione incaricata della tutela, in conformità al principio di cui all' art. 9 Cost, è soggetto a sindacato giudiziale solo per verificare la logicità, coerenza e completezza della valutazione »; e che « il giudice amministrativo può solamente censurare le valutazioni che eccedono i limiti della opinabilità scientifica, senza sostituire il giudizio dell'amministrazione con il proprio [in quanto] la valutazione concernente l'interesse culturale rilevante, che giustifica un vincolo, è un'esclusiva prerogativa dell'amministrazione responsabile del relativo vincolo e può essere oggetto di sindacato giudiziale solo per evidenti incoerenze e illogicità che mettano in dubbio la validità della valutazione discrezionale tecnica » (v. Consiglio di Stato, VII, 17 dicembre 2024, n. 10140. Sui limiti del sindacato giurisdizionale in relazione agli atti implicanti esercizio di discrezionalità tecnica riservata all’amministrazione in merito alla qualitas di bene culturale, v. anche Consiglio di Stato, AP, 13 febbraio 2023, n. 5).

13.2. Tanto chiarito, il Collegio ritiene che nel caso di specie l’amministrazione abbia adeguatamente motivato sulle ragioni per cui ha ritenuto che le caratteristiche del bene di proprietà della ricorrente giustifichino l’apposizione del vincolo, prendendo anche posizione sulle deduzioni spiegate da GI s.r.l., prima, nel procedimento avviato dalla Soprintendenza e, poi, in sede di ricorso gerarchico.

13.2.1. In particolare, va evidenziato che, a giustificazione dell’interesse culturale del bene di proprietà di GI s.r.l., nella relazione storica artistica predisposta dalla competente Soprintendenza è stato in particolare notato:

- che « l’immobile denominato “LA ON” rappresenta un interessante esempio di edificio agricolo-residenziale dell’Agro Nolano-Mariglianese realizzato intorno fine del XIX secolo, periodo storico in cui si assiste al progressivo avvicinamento delle case rurali al centro urbanizzato »; che « un’importante testimonianza di [tale] fenomeno si riscontra su una delle più importanti arterie stradali della città, oggi conosciuta come Corso Vittorio Emanuele, su cui sorge l’immobile oggetto di interesse culturale »;

- che « l’edificio oggetto di interesse culturale (analogamente agli ultimi esempi superstiti su Corso Vittorio Emanuele III di cui al civ. 175 e al civ. 185) presenta caratteristiche tipiche dei manufatti architettonici a carattere agricolo/residenziale costruiti a partire dalla fine del XIX: la costruzione, allineata al fronte stradale, presenta un rigida impostazione simmetrica in facciata ed è collegata alla corte interna per mezzo di un portone con annesso androne centrale; l’intero complesso è collegato in adiacenza e sul retro a fondi rustici … dei quali il fondo in adiacenza conserva ancora l’ingresso scandito da due tradizionali piedritti in tufo riportanti l’incisione “LA ON” »;

- che « l’edifico nella sua interezza è costituito da strutture portanti in tufo (tipico e tradizionale materiale da costruzione largamente diffuso nell’Agro Nolano-Mariglianese grazie alla presenza dei banchi da tufo a piccola profondità »;

- che « allo stato attuale benché l’edificio sia stato oggetto negli ultimi cinquant’anni di interventi edilizi alquanto discutibili è ancora ben visibile la conformazione architettonica, volumetrica, morfotipologica e materica originaria dell’immobile »;

- che conclusivamente « l’immobile … costituisce per il territorio di Marigliano una significativa testimonianza culturale della tradizione architettonica e costruttiva locale nonché espressione di memoria storica e collettiva per i cittadini mariglianesi ».

13.2.2. A ciò va poi aggiunto che in sede di rigetto del ricorso gerarchico proposto da GI s.r.l. (e di conferma, quindi, dell’apposizione del vincolo) la p.a. resistente (a mezzo del richiamo al parere espresso al riguardo dai Comitati tecnico-scientifici per le Belle Arti e il Paesaggio con verbale 25 ottobre 2022, n. 2) ha:

- riportato, in replica alle contestazioni avanzata dalla ricorrente circa la non riconducibilità del proprio immobile al complesso di LA ON (secondo la tesi del ricorrente integralmente abbattuto nel 2011), i contenuti di apposita relazione istruttoria in cui era evidenziato che « per quanto riguarda [va] la parte della villa demolita nel 2011, di cui si fa accenno nelle osservazioni … presentate dalla società ricorrente … da un confronto che si può effettuare attraverso una delle foto tratte dall'archivio di Street View (2010), presente anche nelle osservazioni suddette, tra la parte della villa demolita e la restante parte (ovvero l'immobile in oggetto) [era possibile] notare come i due blocchi si present [assero] del tutto simili nelle loro caratteristiche morfologiche e costruttive … come … a testimoniare l'appartenenza ad un unico "complesso" insediativo »;

- puntualmente argomentato sulle ragioni per non apparivano idonee a escludere l’apposizione del vincolo le osservazioni di GI s.r.l. sulle rilevanti alterazioni che nel tempo avevano interessato l’immobile, notando che « l'azione di tutela che il decreto di vincolo persegue per l'immobile in oggetto tenda a scongiurare proprio il verificarsi di sostituzioni edilizie integrali (cosi come avvenuto per la parte della villa demolita) che, non solo cancellino totalmente e irrimediabilmente testimonianze architettoniche degne di essere conservate, ma si configurino come interventi avulsi dal contesto urbano in cui vengono realizzate e prive di connotazione e pregio architettonico che ne aumentano il contrasto con gli episodi storici » e che l’apposizione del vincolo era tanto più necessaria « perché posto a salvaguardia di ciò che resta del complesso culturale parzialmente perduto »;

- ulteriormente esplicitato le ragioni di interesse culturale dell’immobile, notando che la decisione in ordine al vincolo appariva giustificata per « la sussistenza di un interesse quale architettura rurale e testimonianza dell’economia tradizionale e del tessuto storico consolidato ».

13.3. A fronte di tale puntuale e strutturata motivazione appaiono prive di pregio tutte le argomentazioni svolte dalla ricorrente nei primi due motivi di ricorso al fine di sostenere l’insufficienza e illogicità della motivazione del provvedimento gravato e, in ultimo, la sua sostanziale erroneità.

13.3.1. In particolare, non può ritenersi apprezzabile quanto notato dalla ricorrente in ordine al fatto che l’amministrazione avrebbe dovuto svolgere una più puntuale motivazione sulla « singolarità » del bene su cui ha deciso di apporre il vincolo.

Al riguardo, se per un verso deve notarsi che la giurisprudenza ha ritenuto in più occasioni che « la mera e generica circostanza tipologica che un fabbricato rappresenti una testimonianza di un tipo di costruzione di un particolare periodo storico non è di per sé elemento sufficiente a giustificare l'adozione di un provvedimento individuale e concreto » (cfr. ex multis Consiglio di Stato, 7 febbraio 2024, n. 1245), nel caso di specie l’amministrazione non si è limitata ad affermare la riconducibilità del fabbricato a un particolare tipo di costruzione proprio di una determinata epoca ma ha giustificato la decisione di apposizione del vincolo sul bene di proprietà di GI s.r.l. sulla base di una valutazione relativa al fatto che il bene medesimo assume rilievo quale una poche testimonianze rimaste (insieme ad altri due edifici insistenti nella medesima via e puntualmente citati nella relazione) di un particolare fenomeno storico-sociale di rilievo per la storia della comunità mariglianese e all’importanza del bene non solo sotto il profilo storico-architettonico ma anche sotto quello etnoantropologico quale « testimonianza dell’economia tradizionale ».

13.3.2. Non può poi ritenersi che la decisione dell’amministrazione sia irragionevole e sproporzionata in quanto destinata a gravare un bene che ormai si trovava in una condizione di degrado.

Al riguardo, appare sufficiente osservare:

- che da un lato l’amministrazione ha ragionevolmente notato che l’apposizione del vincolo appare tanto più giustificata in quanto posta « a salvaguardia di ciò che resta del complesso culturale parzialmente perduto »;

- che dall’altro il vincolo apposto non preclude alla possibilità di una ristrutturazione e utilizzo dell’immobile medesimo da parte della proprietaria ma è ragionevolmente volto a evitare « sostituzioni edilizie integrali (cosi come avvenuto per la parte della villa demolita) che, non solo cancellino totalmente e irrimediabilmente testimonianze architettoniche degne di essere conservate, ma si configurino come interventi avulsi dal contesto urbano in cui vengono realizzate e prive di connotazione e pregio architettonico che ne aumentano il contrasto con gli episodi storici ».

13.3.3. Infine, non può ritenersi significativo di una erroneità della decisione della p.a. quanto evidenziato nella relazione tecnica prodotta in atti dalla ricorrente (rispetto alle cui principali osservazioni – su tutte la non coincidenza dell’immobile con “LA ON”, asseritamente demolita integralmente nel 2011 – la p.a., come notato supra sub 13.2.2., ha preso efficacemente posizione) in ordine al fatto che l’immobile non potrebbe ritenersi espressione tipica degli edifici agricolo-residenziali cui la p.a. ha ritenuto di ricondurlo in ragione di alcune sue peculiari condizioni (su tutte l’essere più « più scarno nella composizione architettonica e nelle decorazioni »), tenuto conto che le suindicate deduzioni tecniche nel loro concreto contenuto (appaiono riconducibili al fisiologico margine di opinabilità che sussiste in materia e) non appaiono tali da scalfire quanto osservato dalla p.a. in ordine al fatto che l’immobile tutelato presenta caratteristiche (« rigida impostazione simmetrica in facciata », « strutture portanti in tufo » e « conformazione architettonica, volumetrica, morfotipologica [ancora apprezzabile nonostante gli interventi discutibili effettuati nel tempo]») che consentono di ritenerlo ancora « testimonianza della tradizione architettonica e costruttiva locale » ed « espressione di memoria storica e collettiva per i cittadini mariglianesi ».

13.4. Da ciò l’infondatezza dei primi due motivi di ricorso

14. Infine, è infondato anche il terzo motivo di ricorso con cui la società ricorrente ha sostenuto – in sintesi – l’illegittimità della scelta dell’amministrazione di porre il vincolo solamente sul suo immobile e non gravare con lo stesso provvedimento altri edifici simili esistenti sulla via Vittorio Emanuele III, lamentando – in sostanza – la sussistenza di una disparità di trattamento in relazione a immobili sovrapponibili.

Al riguardo – in disparte quanto notato nella relazione citata nel provvedimento gravato in ordine al fatto che la p.a. « ha avviato una ricognizione degli edifici esistenti sull'asse di Corso Vittorio Emanuele III che presentano analoghe caratteristiche storiche, morfologiche e costruttive, proprio per giungere ad un'azione di tutela corale nel territorio in questione che eviti la scomparsa di tali testimonianze » – questo Collegio deve evidenziare:

- che per consolidata giurisprudenza amministrativa « la censura di eccesso di potere per disparità di trattamento può essere accolta solo ove la parte interessata, cui spetta l'onere relativo, dimostri la assoluta identità delle situazioni che si vogliono paragonare (cfr. ex multis Consiglio di Stato, IV, 22 maggio 2024, n. 4549);

- che nel caso di specie parte ricorrente non ha assolto al proprio onere probatorio, non apparendo sufficiente al riguardo quando dedotto nelle (e prodotto in allegato alle) osservazioni tecniche del 6 giugno 2022.

15. Per tutte le ragioni sopra illustrate il ricorso è infondato e va rigettato.

16. Le spese processuali – tenuto conto di tutte le circostanze del caso di specie, ivi compresi la peculiarità della vicenda e il fatto che l’amministrazione non ha sostanzialmente svolto difese, limitandosi a costituirsi in giudizio – possono essere compensate tra le parti.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio (Sezione Seconda Quater), definitivamente pronunciando sul ricorso, come in epigrafe proposto, lo respinge.

Spese compensate.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in Roma nella camera di consiglio del giorno 23 gennaio 2026 con l'intervento dei magistrati:

UR TO, Presidente

Calogero Commandatore, Primo Referendario

NO Giuseppe Lanzafame, Primo Referendario, Estensore

L'NS	IL PRESIDENTE
NO Giuseppe Lanzafame	UR TO

IL SEGRETARIO