Pubblicato il 09/02/2026

N. 02498/2026 REG.PROV.COLL.

N. 06890/2025 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio

(Sezione Seconda Quater)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 6890 del 2025, proposto da
Opia S.r.l., in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentato e difeso dall’avvocato Riccardo Carlini, con domicilio eletto presso il suo studio in Roma, via Savoia n. 86;

contro

Comune di Grottaferrata, non costituito in giudizio;

per l’annullamento

- dell’ordinanza dirigenziale di demolizione e ripristino dello stato dei luoghi n. 126 del 6 giugno 2025, adottata dal Comune di Grottaferrata ai sensi dell’art. 31 del D.P.R. 380/2001 e dell’art. 15 della Legge Regionale Lazio 15 sul presupposto che con comunicazione di accertata violazione urbanistica-edilizia trasmessa dalla Polizia Locale – Ufficio Polizia Giudiziaria, Prot. n° 0018474 del 3 maggio 2025 – mai portata a conoscenza della Società – venivano asseritamente realizzate dalla OPIA S.r.l. delle opere abusive in assenza di titolo abilitativo nell'area distinta al catasto Fg. 10, part. 87, soggetta a vincoli paesaggistici, idrogeologici e di navigazione, con interventi edilizi significativi quali pavimentazioni, murature, tettoie, recinzioni e impianti non autorizzati e con cui veniva ordinato ai soggetti responsabili individuati nella comunicazione di violazione urbanistica-edilizia, in particolare alla società Opia S.r.l. con amministratore sig. Pavia Massimiliano, la demolizione delle opere abusive realizzate senza titolo abilitativo presso Via della Ferriera n. 5, e al ripristino dello stato dei luoghi nel termine di 90 giorni, dalla notifica della presente ordinanza, ai sensi dell'art. 31, comma 3, delle seguenti opere da demolire: Superfici pavimentate - fg. 10, part. 87 e part. 1105 - Copertura piana: mq. 285,75- Area circostante: mq. 441,26 Manufatti edilizi - fg. 10, part. 87 e part. 1105 - Sedute in muratura: ml. 78,70- Camminamenti, rampe, scale- Recinzioni e parapetti: ml. 28,50 - Murature a secco: ml. 65,00; Strutture di copertura - fg. 10, part. 87- Tettoia in legno: mq. 42,05- Murature perimetrali e zona forno. Con il medesimo provvedimento veniva altresì ordinato il divieto assoluto di utilizzo delle opere abusive e la cessazione immediata di ogni attività commerciale e/o ricettiva connessa alle stesse;

- della comunicazione di accertata violazione urbanistica-edilizia trasmessa dalla Polizia Locale – Ufficio Polizia Giudiziaria, Prot. n° 0018474 del 3 maggio 2025 mai comunicata o notificata alla Società resistente;

- di ogni ulteriore atto presupposto o susseguente non conosciuto;

Visti il ricorso e i relativi allegati;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell'udienza pubblica del giorno 11 novembre 2025 il dott. LU AR IO e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO

1. Con ricorso notificato e depositato l’11 giugno 2025, OPIA s.r.l. ha impugnato gli atti indicati in epigrafe, affidando il gravame a sei motivi.

1.1. Con il primo (rubricato “ Violazione del diritto di partecipazione al procedimento amministrativo – Omessa comunicazione alla proprietà di espletamento del sopralluogo – Assenza di autorizzazione di accesso nella proprietà privata – Violazione del diritto costituzionale della proprietà privata – Violazione degli artt. 7 e ss. della legge 241/90 – Violazione dell’art. 27 del TUE – Violazione dell’art. 9 e 14 e seguenti della Legge Regione Lazio n. 15/2008 ”), si denuncia l’illegittimità della gravata ordinanza di demolizione, “ posto che il Comune di Grottaferrata ha realizzato un sopralluogo nel pubblico esercizio della OPIA S.r.l. in assenza della proprietà o di propri incaricati ed oltremodo in senza di alcuna autorizzazione all’accesso della stessa Società nella propria proprietà privata ”, omettendo di garantire la partecipazione della Società ricorrente e “ rendendo a monte nullo l’intero procedimento amministrativo ablatorio ” (così il ricorso a p. 7).

1.2. Con il secondo (rubricato “ Sulla asserita abusiva pavimentazione dell’area esterna per una superficie piana di 285,75 mq e per una superficie circostante di circa 441,26 – Eccesso di poter per travisamento dei fatti e falsa rappresentazione della realtà – Attività edilizia libera – Violazione dell’art. 6 del TUE – Violazione dell’art. 3 della Legge 241/90 ”), si deduce l’illegittimità della contestazione relativa alla mancanza di titolo edilizio legittimante la pavimentazione esterna, rientrando quest’ultima nell’ambito dell’edilizia libera.

1.3. Con il terzo (rubricato “ Sull’asserita realizzazione di strutture di copertura - Fg. 10, part. 87- Tettoia in legno: mq. 42,05 - Murature perimetrali e zona forno – Travisamento dei fatti e falsa rappresentazione della realtà – Eccesso di potere per difetto assoluto di istruttoria – Arredo da esterno ”), si contesta il contenuto dell’ordinanza di demolizione impugnata “ con riguardo alla asserita abusiva realizzazione della tettoia e delle murature e del forno ”, osservandosi che la prima è stata rimossa prima della notificazione della suddetta ordinanza, e sostituita da due pergolati rientranti nell’ambito dell’edilizia libera e che le seconde sarebbero dei meri banconi amovibili dotati di ruote, non infissi al suolo e non dotati di impianti “ che non solo non potevano essere ricompresi nel cono precettivo del DPR 380/01 tra l’attività edilizia libera, ma in maniera ancor più logica, andavano individuati quali meri elementi di arredo esterno ” (così il gravame a p. 11).

1.4. Con il quarto (rubricato “ Sugli asseriti abusivi manufatti edilizi - Fg. 10, part. 87 e part. 1105 - Sedute in muratura: ml. 78,70- Camminamenti, rampe, scale - Recinzioni e parapetti: ml. 28,50- Murature a secco: ml. 65,00 – Violazione della legge regionale 38/99, art. 55 comma 2 – Violazione del P.T.P.R., tabella b punto 4.2 e della tabella c punto 5.3”), relativamente ai Manufatti edilizi di cui al Fg. 10, part. 87 e part. 1105 elencati nell’ordinanza di demolizione (nei seguenti termini: “Sedute in muratura: ml. 78,70 - Camminamenti, rampe, scale - Recinzioni e parapetti: ml. 28,50 - Murature a secco: ml. 65,00 ”), si afferma che: 1) la muratura a secco per ML 60 è stata completamente rimossa prima dell’adozione del provvedimento gravato per essere sostituita da una semplice rete metallica; 2) che i camminamenti, le rampe e le scale “ erano già presenti e legittimate con il pdc originario del locale commerciale ” (p. 13 del ricorso); 3) la seduta in muratura di circa 68,00 ( recte , 78) era già presente in loco , consistendo in un’opera di contenimento del sovrastante terrapieno che sarebbe stata semplicemente adibita a seduta.

1.5. Con il quinto (rubricato “ Sull’erroneo ed illogico inquadramento complessivo delle contestazioni edilizie – Sull’omessa valutazione della legittimità delle opere temporanee - Error in iudicando ”), si ripropongono le argomentazioni già svolte con il secondo e il terzo mezzo e si lamenta che “ il Comune di Grottaferrata, non distinguendo tra le legittime opere preesistenti (quali vialetti, corridoi, gradini e discese) e le strutture già eliminate prima della notificazione dell’ordinanza gravata, ha ritenuto illegittimamente di sanzionare il complesso delle opere unitariamente considerate stante l’asserita modifica del territorio ” (cfr. p. 13 dell’atto introduttivo del presente giudizio”).

1.6. Con il sesto (rubricato “ Sull’erroneità ed illogicità dell’ordinanza impugnata – Sul difetto assoluto di motivazione – Error in iudicando ”), si lamenta la carenza di motivazione del provvedimento gravato, avendo omesso l’amministrazione di descrivere le opere ritenute abusive e di indicare le norme che si assumono violate.

2. Con decreto del 12 giugno 2025 sono state disposte misure cautelari monocratiche.

3. Con ordinanza dell’11 luglio 2025 è stata sospesa l’ordinanza di demolizione gravata e sono stati contestualmente disposti adempimenti istruttori, ai quali il Comune intimato ha dato seguito con il deposito documentale del 3 settembre 2025.

4. All’udienza pubblica dell’11 novembre 2025, in vista della quale parte ricorrente ha depositato memoria, la causa è stata trattenuta in decisione.

DIRITTO

1. Preliminarmente, va dichiarata la tardività del deposito documentale effettuato da parte ricorrente, in uno con la memoria ex art. 73 c.p.a., in data 10 ottobre 2025 e dunque in violazione del termine di 40 giorni prima dell’udienza pubblica previsto dall’art. 73 c.p.a.

2. Il primo motivo non è meritevole di accoglimento, essendo noto che, in base al disposto dell’art. 27 del D.P.R. 380/2001, non vi è necessità di preavvisare il privato dell’esecuzione di sopralluoghi di accertamento, che possono essere disposti “ anche ad horas, informalmente e a sorpresa ” per verificare se sussista un illecito edilizio (cfr., in questi termini, Cons. Stato, Sez. VI, 29 gennaio 2013, n. 547).

2.1. In ogni caso, parte ricorrente non ha provato (tenuto conto di quanto si dirà nello scrutinio dei successivi mezzi) che una sua eventuale partecipazione al sopralluogo sarebbe stata in grado di fornire elementi di conoscenza e di giudizio tali da orientare in modo diverso le scelte dell’amministrazione procedente, con conseguente infondatezza delle censure articolate con il motivo in esame, alla luce del principio stabilito dall’art. 21- octies , comma 2, della L. 241/1990 (cfr. Cons. Stato, Sez. III, 27 ottobre 2025, n. 8316).

3. Il secondo motivo è infondato.

3.1. In primis , non coglie nel segno il rilievo secondo cui l’ordinanza non avrebbe univocamente e specificamente individuato l’estensione e l’ubicazione della pavimentazione contestata, dal momento che in detta ordinanza sono indicati i mappali all’interno dei quali la detta pavimentazione si colloca (Part. 1105 e 87 del Foglio 10), unitamente alla sua estensione (pari alla sommatoria di mq 285,75 e mq 441,26, corrispondenti, per quanto si afferma nella Relazione della Polizia Locale – Ufficio Polizia Giudiziaria, Prot. n° 0018474 del 3 maggio 2025 prodotta in causa dal Comune intimato in data 3 settembre 2025, e comunque richiamata nell’ordinanza di demolizione, alla copertura piana del preesistente locale commerciale e alla relativa area circostante), sicché, onde dimostrare il prospettato vizio di genericità, parte ricorrente avrebbe quantomeno dovuto indicare gli elementi alla stregua dei quali potesse, in ipotesi, insorgere incertezza nell’individuazione dell’abuso contestato, anche tenuto conto della conformazione dell’area di proprietà della suddetta ricorrente (rappresentata fotograficamente a p. 20 della “Relazione tecnica con allegati” prodotta dal Comune di Grottaferrata in data 3 settembre 2025 e connotata, almeno apparentemente – e in difetto di più specifiche deduzioni di segno contrario di parte ricorrente – dall’assenza di aree pavimentate ulteriori rispetto a quelle contestate).

3.2. Ciò posto, va evidenziato che parte ricorrente non ha provato che la pavimentazione contestata non abbia alterato il c.d. indice di permeabilità, in quanto non ha preso posizione rispetto alle pertinenti disposizioni del vigente strumento urbanistico (non richiamato e non prodotto in causa), dovendo a questo proposito essere richiamato il disposto dell’art. 6, comma 1, lett. e-ter) del D.P.R. 380/2001, secondo cui le opere di pavimentazione e di finitura di spazi esterni, anche per aree di sosta, sono eseguite senza alcun titolo abilitativo (salve, in ogni caso, tra le altre, le disposizioni contenute nel D.Lgs. 42/2004, sulle quali v. subito infra ) quando siano contenute entro l’indice di permeabilità, ove stabilito dallo strumento urbanistico comunale.

3.3. Peraltro, secondo consolidata giurisprudenza, gli interventi di pavimentazione, anche ove contenuti entro i limiti di permeabilità del fondo, sono realizzabili in regime di edilizia libera soltanto laddove presentino una entità minima, sia in termini assoluti, che in rapporto al contesto in cui si collocano e all’edificio cui accedono: trattandosi nel caso di specie di una superficie contestata di circa 700 mq, non possono ritenersi sussistenti i presupposti per l’applicazione del richiamato art. 6, comma 1, lett. e-ter del D.P.R. 380/2001 (cfr., con riguardo a una superficie pavimentata di 646,40 mq, Cons. Stato, Sez. VI, 20 febbraio 2024, n. 1659).

3.4. In ogni caso, anche a voler opinare che la pavimentazione de qua rientri, per quanto affermato dalla ricorrente, nella c.d. edilizia libera, la stessa presenta comunque dimensioni notevoli ed è ubicata in zona sottoposta a vincoli, elencati nell’ordinanza di demolizione impugnata nei termini che seguono: “ territorio che nel PTPR approvato con Deliberazione del Consiglio Regionale n. 5 del 21 aprile 2021, pubblicato sul B.U.R.L. n. 56 del 10 giugno 2021, Supplemento n. 2. – risulta nella tav. A - Art. 25 – quale “Paesaggio agrario di rilevante valore” e nella tav. B - Art. 10 – quale “Beni paesaggistici, lettera c), d) beni d'insieme: vaste località con valore estetico tradizionale, bellezze panoramiche”, nonché nello strumento urbanistico in area I2 “Agricola Vincolata” - L.R. 38/1999 ss. mm. e ii. ”.

3.5. Ne consegue che, ostando la complessiva dimensione di 700 mq all’applicazione del n. 12 dell’allegato A al D.P.R. n. 31/2017 (che riguarda, infatti, gli “ interventi da eseguirsi nelle aree di pertinenza degli edifici non comportanti significative modifiche degli assetti planimetrici e vegetazionali, quali l’adeguamento di spazi pavimentati, la realizzazione di camminamenti, sistemazioni a verde e opere consimili che non incidano sulla morfologia del terreno […]), va allora richiamato e condiviso l’indirizzo giurisprudenziale secondo cui la circostanza che le opere rientrino – nella prospettiva della ricorrente – nell’alveo dell’edilizia libera non esonera di per sé il proprietario dall’obbligo di acquisire l’autorizzazione paesaggistica (cfr. T.A.R. Liguria, Sez. II, 2 novembre 2021, n. 917), con conseguente legittimità dell’ordine di demolizione disposto in assenza di detta autorizzazione (cfr. Cons. Stato, Sez. VII, 2 aprile 2024, n. 2990).

3.6. Da ultimo, la preesistenza della suddetta pavimentazione è stata tardivamente allegata e documentata (cfr. p. 3 della memoria ex art. 73 c.p.a., nonché la documentazione allegata alla detta memoria), in termini non coerenti con quanto si rappresenta in ricorso, ove si afferma, per converso, che vi è stata, ad opera del ricorrente, apposizione di una pavimentazione amovibile e drenante, senza riferimenti all’ampliamento di una pavimentazione in ipotesi già esistente e assentita.

4. Il terzo, il quarto e il quinto motivo, che in ragione della loro connessione possono essere congiuntamente esaminati, non sono fondati.

4.1. Va premesso che, per consolidata giurisprudenza, è necessario procedere a un apprezzamento unitario e complessivo degli abusi realizzati, tanto più in area sottoposta a vincolo di tutela paesaggistico – ambientale (cfr., a questo riguardo, il seguente passaggio del provvedimento gravato: le opere abusive “ sono state realizzate in difformità delle norme di legge e di regolamento, dalle prescrizioni degli strumenti urbanistici e edilizi e hanno in maniera sostanziale contribuito a variare significatamene un ambito del territorio ”): l’opera edilizia abusiva va infatti identificata con riferimento all’immobile o al complesso immobiliare, essendo irrilevante il frazionamento dei singoli interventi avulsi dalla loro incidenza sul contesto immobiliare unitariamente (cfr., ex multis , Cons. Stato, Sez. VI, 18 ottobre 2023, n. 9052) in quanto il pregiudizio arrecato al regolare assetto del territorio o al paesaggio deriva, non da ciascun intervento in sé considerato, ma dall’insieme dei lavori nel loro contestuale impatto edilizio e paesistico e nelle reciproche interazioni (cfr., ex multis , Cons. St., Sez. VII, 25 agosto 2023, n. 7939).

4.2. Anche a voler prescindere da tale premessa (che vale, in difetto di più specifiche deduzioni circa lo stato legittimo delle opere presenti in loco , ovvero di offerte di prova circa l’amovibilità di talune delle opere abusive contestate, a destituire di fondamento il quinto mezzo di gravame), alla stregua della quale non si paleserebbe la necessità di esaminare separatamente le doglianze svolte con riguardo a una serie di interventi oggetto della gravata ordinanza, valgono in ogni caso le considerazioni che seguono.

4.3 Il rilievo secondo cui, dopo il sopralluogo e prima della notifica dell’ordinanza, sarebbe stata rimossa la tettoia contestata nell’ordinanza (ove si parla di “ Tettoia in legno: mq. 42,05 ”) appare in contrasto con quanto si legge nell’istanza ex art. 167 del D.Lgs. 42/2004 (cfr. p. 1 del doc. 1 prodotto – peraltro tardivamente – con la memoria ex art. 73 c.p.a. depositata il 10 ottobre 2025), ove sono elencate, tra le altre opere, anche “ strutture di copertura consistenti in una tettoia di legno di mq 42,05 ”, a riprova della persistente esistenza della suddetta tettoia.

4.3.1. In ogni caso, in difetto di prova della data di realizzazione delle pergole che avrebbero sostituito la tettoia (delle quali è solo allegata, ma non provata, la regolarità edilizia), l’ordinanza non può ritenersi, in parte qua , illegittima.

4.4. Quanto alla muratura a ridosso della tettoia (si allude alle “ murature perimetrali e alla zona forno ” di cui all’impugnata ordinanza) l’assunto secondo cui si tratterebbe, in realtà, di “ banconi amovibili, oltremodo, dotati di ruote, non infissi al suolo e non dotati di impianti ” (cfr. p. 11 del gravame) non è comprovato dalla documentazione fotografica che parte ricorrente ha prodotto a sostegno di tale allegazione (cfr. doc. 5 allegato al ricorso).

4.5. Allo stesso modo, il forno, al contrario di quanto si afferma a p. 12 del ricorso, è ritratto, nella fotografia prodotta sub doc. 6 allegato al ricorso, come sprovvisto di ruote e stabilmente collegato al suolo, oltre che di consistenti dimensioni (cfr. doc. 6 allegato al ricorso).

4.6. Quanto alla muratura a secco, vale quanto si è già detto supra per la tettoia: ancorché parte ricorrente sostenga di averla demolita nel mese di maggio 2025 (cfr. p. 12 del ricorso), a ottobre 2025 ha chiesto, in ordine alla stessa (cfr. doc. 1 allegato alla memoria ex art. 73 c.p.a., dove si parla di “ murature a secco di ml 65,00 ”) l’accertamento della compatibilità paesaggistica ex art. 167 d.lgs. 42/2004.

4.6.1. Ove, per converso, la rimozione dovesse essere accertata nei termini in cui è rappresentata nella foto sub doc. 7 allegato al ricorso, detta evenienza – della quale non è comunque provata l’anteriorità alla notifica dell’ordinanza di demolizione – potrà se del caso rilevare nella prospettiva dell’adozione degli eventuali atti successivi all’ordinanza di demolizione, come previsti e disciplinati dall’art. 31 del D.P.R. 380/2001.

4.7. Il rilievo secondo cui i camminamenti, le rampe e le scale sarebbero preesistenti e in ogni caso autorizzati “ con il pdc originario del locale commerciale ” (p. 13 del ricorso) non è stato tempestivamente (tenuto conto di quanto osservato supra al paragrafo 1 della parte in diritto relativamente alla tardività del deposito documentale effettuato in uno con la memoria ex art. 73 c.p.a.) né univocamente documentato (non constando la produzione in atti dell’originario permesso di costruire avente ad oggetto le opere de quibus ), sicché non è suscettibile di accoglimento.

5. Il sesto motivo non è meritevole di seguito, in quanto, oltre a indicare le norme che si assumono violate, l’ordinanza di demolizione impugnata, così come la comunicazione di accertata violazione urbanistica-edilizia trasmessa dalla Polizia Locale – Ufficio Polizia Giudiziaria, Prot. n° 0018474 del 3 maggio 2025 ivi richiamata (e prodotta in causa dal Comune intimato in data 3 settembre 2025), reca una descrizione sufficientemente specifica degli abusi contestati, che ha peraltro consentito alla parte ricorrente di articolare, per ognuno dei suddetti abusi, circostanziate difese.

6. In conclusione, il ricorso deve essere respinto.

7. Nulla sulle spese in difetto di costituzione del Comune di Grottaferrata.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio (Sezione Seconda Quater), definitivamente pronunciando sul ricorso, come in epigrafe proposto, lo respinge.

Nulla sulle spese.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in Roma nella camera di consiglio del giorno 11 novembre 2025 con l’intervento dei magistrati:

NE GI, Presidente

Virginia Giorgini, Referendario

LU AR IO, Referendario, Estensore

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
LU AR IO	NE GI

IL SEGRETARIO