Pubblicato il 21/04/2026

N. 07132/2026 REG.PROV.COLL.

N. 10023/2024 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio

(Sezione Quarta Ter)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 10023 del 2024, proposto da EG RR e NA MI, rappresentati e difesi dall’avvocato Luigi Parenti, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia e domicilio fisico eletto presso il suo studio in Roma, via Virgilio, 8;

contro

Roma Capitale, rappresentata e difesa dall’avvocato Giuseppe Paolo Alaimo, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia e domicilio fisico eletto presso la sede dell’Avvocatura capitolina in Roma, via del Tempio di Giove n. 21;

per l’annullamento

- della Determinazione Dirigenziale n. prot. QI/131737/24 del 26 giugno 2024 e notificata il 3 luglio 2024, con cui è stata rigettata l’istanza di condono prot. 0/51698 sot. 0 del 1° marzo 1995 relativa all’immobile sito in Via Monte del Marmo n. 286, 00135 Roma (RM);

- di ogni altro atto presupposto, connesso, collegato e/o consequenziale, antecedente o successivo, ancorché non cognito.

Visti il ricorso e i relativi allegati;

Visto l’atto di costituzione in giudizio di Roma Capitale;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell’udienza pubblica del giorno 12 gennaio 2026 il dott. CA FA e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO

1.) I ricorrenti, nella loro qualità di comproprietari, hanno esposto di aver abusivamente realizzato un capannone con destinazione d’uso artigianale, avente una volumetria dichiarata pari a 1.104,00 metri cubi.

1.1.) I ricorrenti, per sanare tali abusi edilizi, in data 1° marzo 1995 presentavano al comune di Roma Capitale una istanza di condono edilizio ai sensi della legge 23 dicembre 1994, n. 724.

1.2.) L’Amministrazione comunale, con comunicazione del 26 gennaio 1998, notiziava i ricorrenti in ordine al fatto che la concessione edilizia in sanatoria poteva essere rilasciata al proprietario dell’immobile oggetto della domanda di condono o ad altro titolare di diritto reale su tale immobile, previo versamento di un conguaglio a saldo a titolo di contributo per oneri concessori, nonché dei diritti di segreteria e di concessione, congiuntamente alla consegna delle ricevute comprovanti l’avvenuto versamento di tali somme e della “ dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà, relativa alla proprietà del bene interessato e relativa a quanto previsto dall’art. 39 comma 1, ultimo periodo della Legge 724/94 e successive integrazioni ”.

1.3.) Roma Capitale, con comunicazione prot. QI 2018/66323 del 16 aprile 2018, notificava ai ricorrenti il preavviso di rigetto della domanda di condono, ai sensi di quanto previsto dall’articolo 10- bis della legge 7 agosto 1990, n. 241.

L’Amministrazione comunale, in particolare, con tale comunicazione evidenziava come l’oggetto della istanza di condono fosse un immobile a uso non residenziale con volumetria dichiarata pari a 1.104,00 metri cubi, come tale eccedente il limite all’uopo stabilito dall’articolo 39, comma 1, della legge n. 724/1994. Veniva altresì posto in rilievo che detto limite trovava applicazione anche nel caso di specie, in quanto con l’Ordine di servizio n. 74 del 5 ottobre 2017 era stato chiarito che, con riguardo alla operatività di tale limite quantitativo, non potesse essere svolta alcuna differenziazione in base alla destinazione residenziale o non residenziale degli immobili oggetto di istanze di condono per ampliamenti o nuove edificazioni.

1.3.1.) I ricorrenti facevano pervenire le proprie osservazioni difensive, evidenziando, a supporto della fondatezza della loro richiesta di sanatoria, sia la circostanza che Roma Capitale aveva già esitato positivamente l’istanza di condono, giusta quanto indicato nella comunicazione del 26 gennaio 1998, sia il fatto che la reale cubatura di esercizio dell’immobile in questione risultava essere pari a 748,85 metri cubi.

1.4.) Roma Capitale, con la determina dirigenziale prot. n. QI/131737/24 del 26 giugno 2024, rigettava l’istanza di condono presentata dai ricorrenti in ragione del superamento dei limiti volumetrici previsti dall’articolo 39, comma 1, della legge n. 724/1994.

2.) I ricorrenti, con la proposizione del ricorso in esame affidato a tre distinti motivi, hanno lamentato l’illegittimità del provvedimento con il quale Roma Capitale ha rigettato l’istanza di condono in questione e ne hanno chiesto l’annullamento.

2.1.) In particolare, è stata contestata la legittimità del gravato provvedimento per:

- “ Violazione e/o falsa applicazione dell’art. 3 della legge 241/1990 in relazione all’art. 10 bis della L. 241 del 1990 – Difetto di motivazione – Eccesso di potere per difetto di istruttoria – Ingiustizia manifesta ” (primo motivo);

- “ Violazione e/o falsa applicazione dell’art. 39 del d.lgs. 724/94, Violazione e/o falsa applicazione dell’art. 97 della Costituzione ” (secondo motivo);

- “ Violazione e/o falsa applicazione dell’art. 39 co. 4 della L. 724/94 ” (terzo motivo).

3.) Roma Capitale si è costituita in giudizio e con memoria depositata in data 4 dicembre 2025, ha eccepito l’infondatezza dell’intero gravame, concludendo per la sua reiezione.

4.) I ricorrenti, con memoria depositata in data 9 dicembre 2025, hanno controdedotto all’eccezione sollevata dall’Amministrazione resistente, hanno specificato le loro doglianze e hanno instato per l’accoglimento del ricorso.

5.) All’udienza pubblica del 12 gennaio 2026 la causa è stata discussa e poi è stata trattenuta in decisione.

DIRITTO

1. Il ricorso in esame non è meritevole di favorevole considerazione e, quindi, deve essere respinto sulla scorta delle seguenti ragioni di diritto.

2. I ricorrenti, con il primo motivo di ricorso, hanno lamentato l’illegittimità dell’operato dell’Amministrazione comunale in quanto il preavviso di rigetto non conterrebbe alcun tipo di riferimento all’immobile oggetto della istanza di condono da essi presentata e sarebbe privo di una specifica e adeguata motivazione in ordine alle ragioni ostative all’accoglimento della stessa, il che avrebbe impedito l’esercizio del diritto di difesa e di contraddittorio in sede procedimentale. La scelta di presentare comunque le osservazioni difensive durante l’ iter procedimentale, invero, sarebbe stata dettata unicamente dall’esigenza di salvaguardare i propri diritti e di assicurare che la domanda di condono fosse legittimamente proposta e completa.

2.1. Il primo motivo di ricorso non merita di essere accolto.

2.2. Diversamente da quanto prospettato dai ricorrenti, il preavviso di rigetto di cui alla comunicazione prot. QI 2018/66323 del 16 aprile 2018, riportava in maniera puntuale sia l’ubicazione dell’immobile, sia il numero di protocollo assegnato alla istanza di condono presentata in data 1° marzo 1995. Oltretutto, atteso che in tale comunicazione venivano riportate la volumetria dell’immobile oggetto di condono (pari a 1.104,00 metri cubi), il riferimento all’articolo 39, comma 1, della legge n. 724/1994 – che prevede che possono essere condonate le opere abusive che “ non abbiano comportato ampliamento del manufatto superiore al 30% della volumetria della costruzione originaria ovvero, indipendentemente dalla volumetria iniziale o assentita, un ampliamento superiore a 750 metri cubi. Le suddette disposizioni trovano altresì applicazione alle opere abusive realizzate nel termine di cui sopra relative a nuove costruzioni non superiori a 750 metri cubi per singola richiesta di concessione edilizia in sanatoria ” – nonché quanto indicato nell’Ordine di servizio n. 74 del 5 ottobre 2017, del Direttore del Dipartimento programmazione e attuazione urbanistica – Direzione edilizia – U.O. condoni di Roma Capitale, in ordine alla applicabilità del limite volumetrico previsto dall’articolo 39, comma 1, della legge n. 724/1994 anche alle domande di condono aventi ad oggetto immobili a destinazione non residenziale, risultavano adeguatamente esposte e motivate le ragioni ostative all’accoglimento dell’istanza di condono presentata dai ricorrenti.

Che i ricorrenti abbiano compreso le ragioni del prospettato diniego, peraltro, emerge anche dalle osservazioni difensive presentate nel corso dell’ iter procedimentale, nella parte in cui è stato indicato che la “reale cubatura di esercizio” delle opere abusive risultava essere pari a 748,85 metri cubi e, per questo, inferiore al limite legale di 750 metri cubi.

3. Con il secondo motivo di ricorso è stata lamentata l’illegittimità del gravato diniego di condono sull’assunto che il limite volumetrico previsto dall’articolo 39, comma 1, della legge n. 724/1994 sarebbe applicabile solo in relazione ad istanze di condono relative a immobili a uso residenziale, come chiarito anche dalla circolare del Ministero dei lavori pubblici n. 2241/UL del 17 giugno 1995 e dall’Ordine di servizio n. 772/2008 disposto dal Dipartimento programmazione e attuazione urbanistica di Roma Capitale.

Oltretutto, secondo la tesi dei ricorrenti, Roma Capitale avrebbe preso illegittimamente in considerazione il parametro della volumetria dell’immobile, mentre avrebbe dovuto prendere in considerazione unicamente il parametro della superficie utile. Ciò troverebbe conferma nell’articolo 51 della legge n. 47/1985 che, ai fini del calcolo dell’oblazione, fa espresso riferimento alle “superfici”, la cui definizione è poi contenuta nell’articolo 3 del d.m. n. 801/1977.

3.1. Anche il secondo motivo di ricorso è infondato.

3.2. In primo luogo, va posto in evidenza come Roma Capitale abbia correttamente considerato il volume dell’opera abusivamente realizzata dai ricorrenti e oggetto della domanda di condono, in quanto è la stessa normativa di riferimento ( i.e. , la legge n. 724/1994) a prevedere che possano essere condonate unicamente quelle opere abusive che non eccedano i limiti volumetrici sanciti dall’articolo 39, comma 1.

Orbene, l’Amministrazione resistente, nel caso di specie, ha correttamente ritenuto che il manufatto abusivo di cui si tratta eccedesse il limite quantitativo previsto dalla legge (750 metri cubi), avendo i ricorrenti dichiarato, nella domanda di condono, una volumetria superiore al parametro normativo (pari, nella specie, a 1.104,00 metri cubi).

La differente volumetria del manufatto abusivo di cui si discute, dichiarata dai ricorrenti con le osservazioni difensive prodotte in seguito alla comunicazione del preavviso di rigetto, è stata correttamente non presa in considerazione da Roma Capitale in quanto, come evidenziato nel gravato provvedimento di diniego, la stessa risulterebbe, in ipotesi, frutto di interventi che hanno interessato l’immobile successivamente alla presentazione della domanda di condono (nella specie, la realizzazione di una controsoffittatura), la cui rilevanza ai fini del vaglio di condonabilità è stata già esclusa dalla giurisprudenza amministrativa (cfr. Cons. Stato, sez. VI, sent. n. 4322 del 12 settembre 2017).

Risulta, quindi, inconferente il richiamo alla superficie utile, trattandosi di un parametro che assume rilievo ai fini del calcolo dell’oblazione e non ai fini della valutazione in ordine alla sussistenza dei requisiti normativamente richiesti per la condonabilità di opere abusivamente realizzate ai sensi di quanto previsto dall’articolo 39, comma 1, della legge n. 724/1994.

3.3. In secondo luogo, risulta del pari legittimo l’operato di Roma Capitale con riguardo all’applicazione, nel caso di specie, del limite volumetrico sancito dall’articolo 39, comma 1, della legge n. 724/1994, tenuto conto del fatto che non assume alcun rilievo la destinazione non residenziale del manufatto abusivo oggetto della istanza di condono presentata dai ricorrenti.

A tal proposito, è sufficiente evidenziare come la giurisprudenza interpreti l’articolo 39, comma 1, della legge n. 724/1994 nel senso che ai fini del perfezionamento della domanda di condono edilizio presentata dal privato, il limite volumetrico ivi previsto trova applicazione per tutte le opere, senza alcuna distinzione tra immobili ad uso residenziale e quelli ad uso non residenziale che, peraltro, non è contemplata da tale disposizione normativa (cfr. Cons. Stato, sez. V, sent. n. 3098/2008; Corte di Cassazione, sez. I civile, sent. n. 4640/2009).

Infatti, non può ammettersi una sanatoria edilizia del tutto avulsa dal rispetto di limiti quantitativi, tenuto anche conto del fatto che la Corte costituzionale (sentt. 28 luglio 1995, n. 416; 12 settembre 1995, n. 427; 23 luglio 1996, n. 302; 17 luglio 1996, n. 256) ha già evidenziato come le previsioni normative sul condono presentano natura eccezionale e che l’eventuale esclusione di ogni limite quantitativo alla condonabilità degli edifici ad uso non residenziale trasformerebbe l’articolo 39 della legge n. 724/1994 da disposizione eccezionale a disposizione di rottura incondizionata del controllo edilizio passato.

Come chiarito dalla giurisprudenza di legittimità “ risulterebbe del tutto irragionevole ritenere indiscriminatamente condonabili gli immobili a destinazione non residenziale, spesso di rilevante impatto sul territorio, ponendo invece limiti rigorosi in termini di volumetria per quelli ad uso abitativo e non si spiegherebbe, inoltre, per quale motivo una simile distinzione non sia stata operata dal legislatore direttamente nel primo comma dell’art. 39, prevedendo, invece, tale distinguo attraverso un involuto riferimento nelle disposizioni riguardanti il calcolo dell’oblazione.

Invero, avuto riguardo al tenore letterale delle disposizioni richiamate, è evidente che l’art. 39, comma 1 pone il limite volumetrico per tutte le opere abusive, indipendentemente dalla loro destinazione, mentre il comma 16 del medesimo articolo, il quale a sua volta richiama l’art. 34, comma 7 legge 47/1985, disciplina esclusivamente il calcolo dell’oblazione e la deroga alla volumetria è giustificata dai motivi indicati dalla giurisprudenza amministrativa ” (cfr. Corte di Cassazione, sez. III penale, sentenza 22 luglio 2015, n. 31955).

Da tali pronunce giurisprudenziali emerge il superamento della circolare del Ministero dei lavori pubblici n. 2241/UL del 17 giugno 1995 e dell’Ordine di servizio n. 772/2008 disposto dal Dipartimento programmazione e attuazione urbanistica di Roma Capitale – quest’ultimo, in particolare, espressamente superato dal successivo Ordine di servizio n. 74 del 5 ottobre 2017, testualmente richiamato anche nel gravato provvedimento di diniego –.

4. Con il terzo motivo di ricorso è stata dedotta l’illegittimità del gravato provvedimento in ragione del fatto che Roma Capitale, con la comunicazione del 26 gennaio 1998, avrebbe già accolto l’istanza di condono, senza provvedere ad annullarla in autotutela nei successivi 12 mesi.

Oltretutto, secondo la prospettazione dei ricorrenti, l’adozione di un provvedimento formale non sarebbe stata neanche necessaria, essendosi formato il silenzio-assenso sulla istanza di condono, atteso che il gravato provvedimento di diniego è stato adottato successivamente al decorrere di 24 mesi dalla presentazione delle osservazioni difensive.

4.1. Anche tale mezzo di gravame è infondato.

4.2. Giova, innanzitutto, evidenziare che Roma Capitale, con la comunicazione del 26 gennaio 1998, aveva notiziato i ricorrenti in ordine al fatto che la concessione edilizia in sanatoria poteva essere rilasciata al proprietario dell’immobile oggetto della domanda di condono o ad altro titolare di diritto reale su tale immobile, previo versamento di un conguaglio a saldo a titolo di contributo per oneri concessori, nonché dei diritti di segreteria e di concessione.

Con tale comunicazione, inoltre, Roma Capitale aveva indicato che la concessione in sanatoria poteva essere ritirata entro sessanta giorni, previa consegna delle ricevute comprovanti l’avvenuto versamento delle somme richieste a titolo di oneri concessori e diritti di segreteria e concessione, nonché della “ dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà, relativa alla proprietà del bene interessato e relativa a quanto previsto dall’art. 39 comma 1, ultimo periodo della Legge 724/94 e successive integrazioni ”.

L’Amministrazione resistente, quindi, con tale comunicazione ha formulato ai ricorrenti una richiesta tesa, da un lato, al pagamento delle somme ancora dovute e, dall’altro, a integrare la documentazione inizialmente prodotta. Non v’è prova in atti che tali richieste siano state debitamente assolte nel termine all’uopo previsto, come dimostra anche il fatto che i ricorrenti non hanno prodotto la concessione edilizia in sanatoria che avrebbe potuto essere allora ritirata ove i pagamenti richiesti fossero stati eseguiti e i documenti da integrare fossero stati consegnati.

4.3. Infondato risulta, inoltre, il profilo di censura con il quale è stata prospettata l’illegittimità del gravato provvedimento di diniego per intervenuta formazione del silenzio-assenso sulla istanza di condono presentata dai ricorrenti.

A tale riguardo giova rilevare che, pur sposando il Collegio l’orientamento formale in materia di silenzio assenso (cfr. Cons. Stato, sez. V, sent. n. 8673 del 7 novembre 2025; Cons. Stato, sez. VI, sent. n. 5746 dell’8 luglio 2022; T.A.R. Lazio, sez. IV- ter , sent. n. 12173 del 20 giugno 2025), deve considerarsi che, ai fini della formazione di tale silenzio significativo è sempre necessario che l’istanza avanzata dal privato sia conforme in astratto al modello legale individuato ex ante dalle norme che disciplinano il condono.

Orbene, siccome nella domanda di condono presentata dai ricorrenti è stata indicata, per l’immobile da sanare, una volumetria superiore a quella massima prevista dalla legge n. 724/1994 – pari, come già esposto, a 1.104,00 metri cubi – ciò ha impedito la formazione del silenzio-assenso, stante la non conformità in astratto dell’istanza in questione con il modello legale di riferimento.

5. In definitiva, sulla scorta delle suesposte considerazioni, il ricorso in esame deve essere respinto.

6. Sussistono giuste ed eccezionali ragioni per compensare integralmente tra le parti le spese di lite, tenuto conto del mutamento degli orientamenti giurisprudenziali intervenuto nelle more dell’ iter procedimentale conclusosi con l’adozione del gravato provvedimento.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio (Sezione Quarta Ter), definitivamente pronunciando sul ricorso, come in epigrafe proposto, lo respinge.

Spese di lite compensate.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall’Autorità amministrativa.

Così deciso in Roma nella camera di consiglio del giorno 12 gennaio 2026 con l’intervento dei magistrati:

TA RI, Presidente

CA FA, Primo Referendario, Estensore

Valentino Battiloro, Referendario

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
CA FA	TA RI

IL SEGRETARIO