Pubblicato il 25/02/2026

N. 00402/2026 REG.PROV.COLL.

N. 01409/2024 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Toscana

(Sezione Terza)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 1409 del 2024, proposto da
Cabreo S.r.l., in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dagli avvocati Tullio D'Amora e Francesca Vanoli, con domicilio digitale come da PEC risultante dai registri di giustizia;

contro

Comune di Barberino Tavarnelle, in persona del Sindaco pro tempore, rappresentato e difeso dagli avvocati RIgiulia Giannoni e Luisa Gracili, con domicilio digitale come da PEC risultante dai registri di giustizia;

per l'annullamento

- dell'ordinanza a firma del Responsabile dell’Area Edilizia/SUE, Pianificazione Territoriale ed Urbanistica del Comune di Barberino Tavarnelle n. 11 dell'11/06/2024 nella parte in cui determina la sanzione pecuniaria di Euro 246.124,00 pari al doppio dell'asserito aumento di valore venale dell'immobile già oggetto di contestazione di abusi edilizi denominato F1 ubicato in località Cetine e descritto al catasto del comune di Barberino V.E. al Foglio 30 Particella 90;

- di tutti gli atti presupposti, connessi e consequenziali, sia pure di incogniti estremi, ivi compresi:

- la relazione a firma dell’Arch. Annalisa Pirrello datata maggio 2022 e denominata “Stima dell’incremento di valore venale di immobile a seguito di opere realizzate in difformità dal titolo edilizio abilitativo, secondo quanto stabilito dalla sentenza del Consiglio di Stato n. 4361 del 25.06.2019”;

- le note prot. n. 6042 del 30/04/2020, prot. n. 10863 del 17.07.2020;

- la determina n. 916/2020 del 12.08.2020.

Visti il ricorso e i relativi allegati;

Visto l'atto di costituzione in giudizio del Comune di Barberino Tavarnelle;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell'udienza pubblica del giorno 4 febbraio 2026 il dott. Raffaello Gisondi e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO e DIRITTO

La S.r.l. Cabreo, premesso: 1) di aver realizzato su un immobile di sua proprietà sito nel comune di Barberino Tavarnelle un abuso edilizio che ha comportato un aumento di volumetria di un preesistente fabbricato; 2) che l’abuso è stato in parte ammesso a sanatoria e in parte fiscalizzato; 3) che, in particolare, la parte dei lavori per i quali l’Amministrazione ha applicato la sanzione pecuniaria sostitutiva pari al doppio dell’aumento del valore venale consistono in un incremento della superficie coperta del fabbricato distribuita in varia misura su tutti gli appartamenti che lo compongono, pari a mq. 34,10 derivante da una leggera traslazione delle murature portanti dei lati nord-est, sud-est e sud-ovest, il quale ha comportato un aumento della superficie utile lorda complessiva pari a mq. 63,04 e della superficie lorda non residenziale pari a mq. 4,03; 4) che l’ammontare della sanzione irrogata è stato pari ad Euro 246.124,00; 5) che il provvedimento è stato impugnato in sede giurisdizionale; 6) che il Consiglio di Stato con la sentenza n. n. 4361 del 25/6/2019, in riforma della pronuncia di primo, grado ha annullato la sanzione ritenendo che l’incremento di valore determinato dall’abuso non avrebbe dovuto essere valutato con riferimento al valore in sé di 66 mq di maggiore superficie utile, autonomamente considerato, ma con riferimento al maggiore valore che l’intero immobile – costituito dall’insieme di singoli appartamenti – ne ha ritratto; 7) che, a seguito della predetta sentenza il comune di Barberino Tavarnelle ha nuovamente determinato l’importo della sanzione dovuto in Euro 246.124,00.

Tutto ciò premesso la S.r.l. Cabreo impugna il nuovo provvedimento sanzionatorio per i motivi di cui appresso.

Con il primo motivo la ricorrente, muovendo dall’assunto che l’incremento di superficie determinato dall’abuso non avrebbe comportato la realizzazione di una nuova unità immobiliare ma sarebbe spalmato sull’intero edificio senza determinarne alcun significativo apprezzamento di valore, afferma che la sanzione pecuniaria irrogabile avrebbe dovuto essere pari al minimo edittale di 1.000 Euro.

Il motivo non ha fondamento.

Il fatto che la maggior superficie utile sia distribuita nell’ambito dell’intero edificio non necessariamente costituisce un fatto neutro dal punto di vista dell’apprezzamento del relativo valore di mercato.

Come evidenziato dagli atti della istruttoria effettuata dal Comune nella seconda fase di esercizio del suo potere a beneficiare dell’incremento di superficie sono stati in varia misura i singoli appartamenti dello stabile le cui maggiori dimensioni possono assumere un rilevo economico che si riflette necessariamente sul valore dell’intera costruzione.

Sempre con il primo motivo la ricorrente afferma che nel determinare l’incremento di valore dell’immobile il Comune non si sarebbe attenuto ai criteri previsti dall’art. 33 del D.P.R. 380 del 2001 i quali rinviano ai parametri previsti dalla legge 27 luglio 1978, n. 392.

La censura è inammissibile per contrasto con il giudicato derivante dalla sentenza del Consiglio di Stato n. 4319/2019.

La pronuncia ha infatti stabilito che correttamente l’Ente ha fatto riferimento ai criteri di calcolo dell’aumento del valore venale previsti dall’ dall’art.134 della Legge regionale Toscana 1/05 i quali non vincolano i comuni alla osservanza dei parametri previsti per la determinazione del valore degli immobili dalla legge dell’Equo canone del 1978.

Con un ulteriore profilo di censura rubricato nell’ambito del primo motivo la ricorrente si duole del fatto che il Comune non avrebbe osservato i criteri stabiliti nella sentenza di annullamento del Consiglio di Stato i quali imponevano una rivalutazione dell’incidenza della maggior superficie rispetto all’immobile unitariamente considerato e non rispetto ai singoli appartamenti in cui esso è stato frazionato.

Il motivo è parzialmente fondato nei termini che seguono.

La sentenza del giudice d’appello non ha negato ma ha anzi ribadito che l’edificio è costituito dall’insieme dei singoli appartamenti di cui si compone. E tale inconfutabile dato di fatto non può, quindi, essere trascurato nella determinazione del suo complessivo valore di mercato che è dato dalla sommatoria del valore delle predette unità immobiliari.

Ciò che il Consiglio di Stato ha stigmatizzato è la circostanza che l’aumento del valore dello stabile sia stato determinato in astratto in relazione al valore al metro quadrato della maggior superficie creata dall’intervento abusivo senza verificare in concreto come tale incremento si sia riflesso sul valore delle singole unità che compongono la costruzione determinandone, sommate insieme, il complessivo valore di mercato.

La corretta applicazione della sentenza avrebbe dunque comportato una verifica degli effetti dell’abuso in relazione al valore di mercato ciascuna appartamento tenendo conto dell’apprezzamento che gli incrementi di superficie hanno determinato in relazione alla quantità e qualità delle modifiche apportate rispetto allo stato legittimo, non essendo, scontato, ad esempio, che un modesto incremento di uno o due mq. distribuito su tutti i vani possa aver determinato un effettivo aumento di valore di una unità nell’ambito di una vendita a corpo o che l’incremento della superficie di una cantina o di un vano accessorio possa aver comportato lo stesso apprezzamento che potrebbe derivare dalla creazione di un nuovo vano o dall’ampliamento di una piccola cucina o della trasformazione di un tinello in soggiorno.

Nel riesercitare il potere il comune di Barberino Tavarnelle è partito da una corretta analisi della distribuzione della maggiore superficie su ciascuno degli appartamenti dello stabile ma poi, anziché verificare quale sia stato l’aumento di valore che ne è conseguito in relazione a ciascuna unità, ha nuovamente operato una stima basata sul valore astratto dei metri quadrati aggiuntivi, discostandosi in tal modo dalle vincolanti indicazioni fornite dal giudice di appello.

L’accoglimento del predetto motivo assorbe quello successivo che è stato espressamente formulato in via gradata e subordinata.

Sussistono giusti motivi per compensare le spese di lite.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Toscana, Sezione III, definitivamente pronunciando sul ricorso, come in epigrafe proposto, lo accoglie ai sensi di cui in motivazione e, per l’effetto, annulla il provvedimento impugnato.

Spese compensate.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in Firenze nella camera di consiglio del giorno 4 febbraio 2026 con l'intervento dei magistrati:

ER RI CC, Presidente

Raffaello Gisondi, Consigliere, Estensore

Guido Gabriele, Referendario

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
Raffaello Gisondi	ER RI CC

IL SEGRETARIO