Pubblicato il 05/05/2026

N. 00761/2026 REG.PROV.COLL.

N. 00044/2023 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Sardegna

(Sezione Prima)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 44 del 2023, proposto dai sigg.ri FF CA e MU AT CA, rappresentati e difesi dall'avvocato Gianmarco Tavolacci, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia e domicilio fisico presso il suo studio in Cagliari, via Carbonia n. 22;

contro

il Comune di Quartu Sant'Elena, in persona del Sindaco in carica pro tempore , rappresentato e difeso dall'avvocato Giovanni Luigi Machiavelli, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia e domicilio fisico presso il suo studio in Cagliari, via Ancona n. 3;

nei confronti

del sig. OL UR, non costituito in giudizio;

per l'annullamento:

- dell’ordinanza n. 148 del 28.9.2022, a firma del Dirigente f.f. del Settore 8 – Edilizia Privata del Comune di Quartu S. Elena, notificata nel luogo di residenza francese dei ricorrenti e ricevuta in data non anteriore al 18.10.2022, con la quale è stato ordinato agli stessi di demolire la recinzione in muratura del lotto n. 103 sconfinante nel lotto privato finitimo (individuato catastalmente al mappale 55 del foglio 67) e nel lotto di proprietà comunale (individuato catastalmente al mappale 199 del foglio 67) e di ripristinare lo stato dei luoghi entro novanta giorni dalla notifica;

- di ogni altro atto presupposto, conseguente o, comunque, connesso, “anche se allo stato non conosciuto”, ivi compreso il “richiamato e non conosciuto” verbale di constatazione n. 55903/2022 redatto dal funzionario responsabile del Settore pianificazione urbanistica a seguito di sopralluogo effettuato in data 10.3.2022.

Visti il ricorso e i relativi allegati;

Visto l'atto di costituzione in giudizio del Comune di Quartu Sant'Elena;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell'udienza pubblica del giorno 14 gennaio 2026 il dott. AR RO e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

AT e IT

1. I sigg.ri CA, odierni ricorrenti, proprietari di una villa singola dotata di giardino e di annessa piscina, ubicata nell’agro costiero del territorio comunale di Quartu Sant’Elena ed inserita all’interno di un Piano di lottizzazione (Lottizzazione “Salmagi”) nel lotto n. 103, hanno impugnato l’ordinanza dirigenziale del Comune di Quartu Sant’Elena n. 148 del 28.9.2022, con la quale è stato ordinato agli stessi di demolire la recinzione in muratura del lotto in questione, in quanto sconfinante nel lotto privato finitimo (individuato catastalmente al mappale 55 del foglio 67) e nel lotto di proprietà comunale (individuato catastalmente al mappale 199 del foglio 67), con contestuale ordine di ripristino dello stato dei luoghi.

Nell’ordinanza si rileva che la recinzione del lotto “[…] realizzata annettendo al lotto porzioni di lotti edificabili di proprietà dei confinanti e verde pubblico dell’Amministrazione comunale, è in contrasto con le previsioni urbanistiche del planivolumetrico del piano di lottizzazione denominato “Salmagi” in quanto pregiudica standards di verde pubblico, lotto minimo edificabile, distacchi e potenzialità edificatoria del piano di lottizzazione ”.

1.1. Gli esponenti sostengono di avere commissionato, dopo la ricezione dell’ordinanza, una verifica tecnica sulla reale situazione dei luoghi e sulla loro compatibilità con i titoli edilizi rilasciati, i cui esiti, trasfusi nella relazione peritale redatta dal loro tecnico di fiducia, confermerebbero la piena legittimità delle opere realizzate.

Con l’odierno ricorso, quindi, impugnano l’ordinanza in questione, unitamente agli altri atti indicati in epigrafe, deducendone l’illegittimità sulla base dei seguenti motivi:

A) “ Violazione e/o falsa applicazione dell’articolo 9 della L.R. n. 23/1985 – Erroneità dei presupposti – Difetto d’istruttoria – Sviamento ”, in quanto:

- i sigg.ri CA non sarebbero i responsabili dell’abuso, essendo proprietari dell’immobile solo dal 7.11.2019, mentre la recinzione sarebbe stata realizzata nella sua attuale consistenza (peraltro in piena conformità ai titoli conseguiti) a seguito della variante rilasciata agli originari proprietari in data 1989 e comunque in data oggettivamente collocabile come anteriore al 1998, come risulterebbe comprovato anche dai riscontri aerofotogrammetrici riprodotti nella perizia depositata in giudizio;

- la sanzione della demolizione ex art. 9 della l.r n. 23/1985 sarebbe stata erroneamente applicata anche per l’asserita annessione al lotto dei ricorrenti di “ porzioni di lotti edificabili di proprietà dei confinanti ”, nonostante tale fattispecie non sia contemplata dalla norma citata;

- l’ordine di demolizione non è stato preceduto da alcuna diffida, in violazione dello stesso art. 9 della l.r. n. 23/1985, a tenore del quale “ il sindaco, previa diffida non rinnovabile al responsabile dell’abuso, ordina la demolizione e il ripristino dello stato dei luoghi, dandone comunicazione all’ente proprietario del suolo ”, così impedendo all’interessato di apportare il proprio contributo partecipativo;

B) “ Violazione e/o falsa applicazione dell’art. 31 del DPR n. 380/2001 - Eccesso di potere: Erroneità dei presupposti – Travisamento dei fatti - Difetto d’istruttoria – Contraddittorietà con precedenti provvedimenti – Perplessità - Sviamento - Violazione del giusto procedimento- Mancata valutazione dell’interesse pubblico – Lesione dell’affidamento - Intervenuta usucapione ”, in quanto, come emergerebbe dalle risultanze della relazione peritale:

- in relazione al confine con il verde pubblico non si sarebbe verificato alcuno sconfinamento; il mappale possiede una superficie catastale di 1.517,00 mq e risulterebbe traslato, così come tutto l’isolato, dimodoché, riportando il confine catastale nella giusta posizione, ovvero sul confine reale del lotto (coincidente con il muro di recinzione), si otterrebbe un posizionamento corretto del perimetro catastale;

- la situazione attuale dei luoghi coinciderebbe con gli elaborati progettuali approvati dal Comune e sarebbe pertanto regolare; la consistenza attuale del lotto sarebbe rappresentata dalla situazione cartografica allegata al progetto di variante del 5 aprile 1989, regolarmente approvata dal Comune;

- l’inclusione all’interno della recinzione dei ricorrenti di una piccola parte di terreno oggi adibito a verde pubblico (una ridottissima area di 20 mq), corrispondente ad un piccolo dente derivato dalla traslazione della giacitura del confine tra il lotto 103 ed il lotto 1, coinciderebbe comunque con quanto rappresentato negli elaborati progettuali approvati dal Comune sin dall’originaria concessione del 1982;

- l’ordinanza si fonderebbe dunque “ su asserite difformità che in realtà non sussistono o, se sussistessero per la minima parte di cui si è detto, sarebbero perfettamente coincidenti con gli elaborati approvati, e dunque, avrebbero dovuto comportare, da parte dell’Amministrazione, provvedimenti amministrativi di ben altro genere ”;

- se si volesse considerare come abusivo l’approvato inglobamento all’interno della recinzione di quel piccolo “dente” di 20 mq dove sono ubicate alcune pertinenze impiantistiche, ciò avrebbe dovuto costituire il presupposto per la demolizione del ridottissimo tratto di recinzione corrispondente e non dell’intero fronte di essa, come invece disposto dall’ordinanza impugnata, oltretutto senza indicare le “ ragioni di pubblico interesse che dovrebbero legittimare la demolizione di un manufatto - peraltro di ridottissime dimensioni - presente da oltre trent’anni, che tra l’altro nel caso di specie risulta anche espressamente assentito dallo stesso Comune ”, senza alcun bilanciamento degli interessi contrapposti e con violazione dell’affidamento del privato;

- in ogni caso, con riferimento al medesimo ridottissimo inglobamento di 20 mq, anche qualora lo si volesse, in astratto, considerare come illegittimo, la relativa porzione di terreno non sarebbe più comunque di attuale proprietà dell’Amministrazione in quanto si sarebbe ormai, da tempo, perfezionata l’usucapione a favore dei ricorrenti (considerato che la recinzione sarebbe stata realizzata, nelle sue attuali dimensioni, sin dal 1989 e il terreno in questione non apparterrebbe né al demanio né al patrimonio indisponibile del Comune);

C) “ Con riferimento all’asserito sconfinamento nel lotto privato adiacente - Eccesso di potere: Erroneità dei presupposti – Difetto d’istruttoria - Sviamento - Intervenuta usucapione ”, in quanto:

- anche con riguardo al confine con il lotto 1, di proprietà del sig. OL UR, l’attuale posizionamento della recinzione sarebbe perfettamente conforme ai progetti approvati dall’Amministrazione, sicché non sussisterebbe alcun abuso;

- l’Amministrazione comunale, con il provvedimento impugnato, si sarebbe illegittimamente ingerita in una questione esclusivamente privatistica (eventuale sconfinamento di un privato nei confronti di un altro lotto privato) che sarebbe sottratta al suo ambito di intervento, con conseguente sviamento dalla funzione tipica e violazione del principio di tassatività e nominatività dei provvedimenti amministrativi;

- in ogni caso, come detto a proposito del confine del lotto con il terreno comunale di verde pubblico, la recinzione sarebbe stata realizzata, nelle sue attuali dimensioni, sin dal 1989, sicché si sarebbe perfezionato, a favore dei ricorrenti (anche per il tramite dei loro danti causa), il requisito del possesso continuato per vent’anni richiesto dall’artt. 1158 c.c. – ovvero di quello decennale di cui all’art. 1159 - per il verificarsi dell’acquisto del bene per usucapione; il terreno oggetto dell’eventuale sconfinamento ricompreso all’interno della recinzione, pertanto, quale che ne fosse l’originario proprietario, sarebbe oggi di proprietà dei ricorrenti per intervenuta usucapione;

D) “ Violazione dell’art. 7 e ss. della L. n. 241/1990 ” per la mancata comunicazione di avvio del procedimento ai fini partecipativi.

I ricorrenti concludono quindi chiedendo l’annullamento degli atti impugnati, con l’eventuale accertamento incidentale, ove ritenuto necessario, dell’intervenuta usucapione a loro favore dei terreni di cui ai mappali 55 e 199 del foglio 67 e/o di parte di essi inclusi all’interno della recinzione de qua .

1.2. Si è costituito il Comune di Quartu Sant’Elena, chiedendo la reiezione del ricorso.

1.3. All’esito della camera di consiglio del 15 febbraio 2023 il Collegio, con ordinanza n. 30 del 21 febbraio 2023, ha respinto l’istanza cautelare.

L’ordinanza n. 30/2023 è stata appellata dinanzi al Consiglio di Stato, il quale, con ordinanza della Sez. II n. 3084 del 26.7.2023, ha dichiarato improcedibile l’appello cautelare per sopravvenuta carenza di interesse, in considerazione della rinuncia all’istanza cautelare dichiarata dagli appellanti sulla base dell’avvenuta adozione, da parte del Comune, dell’ordinanza n. 194 del 19 luglio 2023, di sospensione in autotutela dell’atto impugnato.

1.4. Nelle more del giudizio i ricorrenti, con atto di compravendita del 13 settembre 2023, hanno acquisito il fondo del sig. OL UR, originario confinante.

1.5. In vista dell’udienza di discussione i ricorrenti e il Comune, rispettivamente con memoria e con repliche, hanno ulteriormente argomentato a sostegno delle rispettive posizioni.

I ricorrenti hanno rappresentato che l’acquisto del fondo del sig. UR “ influisce sulla situazione di fatto rappresentata nell’ordinanza oggetto del ricorso in epigrafe, di talché i signori CA ne hanno formalmente richiesto all’amministrazione il ritiro ” e che “ con il medesimo acquisto, infatti, sembra essersi realizzata la cessazione della materia del contendere con riguardo ad uno degli asseriti profili di criticità contemplati nel provvedimento in questione ” (concernente lo sconfinamento su area di proprietà di un terzo).

1.6. All’udienza pubblica del 14 gennaio 2026 la causa è stata discussa e trattenuta in decisione.

2. In via preliminare, il Collegio dà atto che, come dedotto dai ricorrenti nell’ultima memoria difensiva (a pag. 1), l’acquisto del fondo del sig. UR da parte degli stessi esponenti influisce sulla situazione di fatto rappresentata nell’ordinanza impugnata - già peraltro sospesa in autotutela dal Comune -, della quale i sigg.ri CA hanno chiesto infatti il ritiro, dimodoché si è realizzata la cessazione della materia del contendere con riguardo ad uno dei profili di criticità contemplati nel provvedimento gravato, concernente lo sconfinamento in un lotto privato finitimo di proprietà di terzi.

3. Con riguardo al secondo profilo di criticità, relativo allo sconfinamento in area destinata a verde pubblico dell’Amministrazione comunale, il ricorso è infondato, per le ragioni di seguito esposte.

Le censure possono essere trattate congiuntamente, in quanto strettamente connesse.

3.1. Anzitutto, va chiarito che l’ordine contenuto nel provvedimento impugnato è stato impartito ai sensi dell’art. 31 del d.P.R. n. 380/2001, come emerge dalla semplice lettura del dispositivo dell’ordinanza (“ ORDINA ai sensi degli artt. 31 del d.P.R. n. 380/2001 e successive modifiche ed integrazioni […]”).

In ossequio al disposto della norma in parola, quindi, l’ordine è stato correttamente rivolto ai ricorrenti, essendo gli stessi proprietari dell’immobile (e ciò anche a prescindere dalla loro dubbia qualificazione come “responsabili dell’abuso”, riportata nello stesso dispositivo, alla luce dei riscontri aerofotogrammetrici riprodotti nella perizia depositata in giudizio dagli interessati).

3.2. In secondo luogo, a fronte degli abusi contestati l’ordinanza impugnata si configura come provvedimento di natura vincolata.

Non hanno dunque pregio le censure con cui i ricorrenti lamentano la violazione delle garanzie partecipative, in quanto, come riconosciuto dalla giurisprudenza pacifica, in tali casi non è necessaria la comunicazione di avvio del procedimento (C.d.S., Sez. VII, 14.4.2025, n. 3168; C.d.S., Sez. IV, 14.3.2025, n. 2120; C.d.S., Sez. II, 27.1.2025, n. 624; C.d.S., Sez. VI, 5.7.2024, n. 5968; C.d.S., Sez. VII, 23.2.2023, n. 1880).

3.3. In terzo luogo, nella stessa Relazione tecnica depositata dai ricorrenti (doc. 5) si afferma che:

- “ Dalla sovrapposizione [tra l’immagine satellitare e la mappa catastale] è facile verificare il fatto che il lotto 103, nella realtà dei fatti, risulta essere traslato di alcuni metri verso Nord-Ovest ” (così a pag. 10 della Relazione);

- “ Dall’immagine riportata alla pagina precedente risulta evidente il fatto che la particella 614 possiede il confine traslato verso Nord-Ovest di circa 8,50 m rispetto al muro di recinzione reale. Tale misura è stata infatti riportata nell’immagine. Alla stessa maniera sul muro di confine a Sud-Est si rileva uno sfasamento tra la mappa catastale e lo stato di fatto andando a riportare, anche in questo caso, la misura rilevata che si attesta in circa 8,40 m ”.

È dunque incontestato che il lotto dei ricorrenti risulta traslato rispetto alla rappresentazione cartografica risultante in catasto e nel piano di lottizzazione, e ciò rende evidente che la recinzione in muratura del lotto di proprietà dei ricorrenti non coincide con i confini allo stesso assegnati nel Piano di lottizzazione, andando invece ad includere porzioni di aree differenti.

Ebbene, tale difformità comprova – contrariamente a quanto preteso da parte ricorrente – lo sconfinamento della recinzione nell’area destinata a verde pubblico (oltre che nel lotto ora acquistato dagli interessati), come peraltro riportato nel verbale di sopralluogo comunale del 10 maggio 2022 (doc. 1 del Comune) e, in ultima analisi, risulta dimostrato il mancato rispetto dell’allineamento previsto nel Piano di lottizzazione rispetto alle strade di lottizzazione, al lotto confinante e alle aree a standard.

3.4. Non può nemmeno dirsi, come pretenderebbero i ricorrenti, che l’intervento per cui è causa sia stato in precedenza autorizzato dal Comune, considerato che l’autorizzazione di variante n. 99 del 1989, ottenuta dal precedente proprietario dell’abitazione acquistata dai ricorrenti, non aveva ad oggetto i confini del lotto, né la loro recinzione, ma riguardava soltanto “ la variante consistente nella modifica della pendenza del tetto e costruzione di una piscina interrata ”, come può evincersi dalla semplice lettura del provvedimento.

3.5. Da ultimo, come già rilevato nella fase cautelare, è assolutamente irrilevante ai fini del decidere l’accertamento in ordine all’avvenuta usucapione o meno dell’area in questione (risultando quindi inutile il relativo eventuale accertamento meramente incidentale, in questa sede, ex art. 8 c.p.a.), considerato che l’ordinanza impugnata mira sostanzialmente a salvaguardare gli allineamenti e le destinazioni di zona imposti dal piano di lottizzazione (tra cui la destinazione a verde pubblico), che si impongono a tutti i proprietari. Come chiarito dalla giurisprudenza, infatti, ai sensi dell’art. 17 della l. n. 1150/1942 la disciplina di dettaglio dettata dal piano di lottizzazione per l’edificazione (indici volumetrici, superficie del lotto minimo, destinazione dei fabbricati, tracciato delle strade, aree destinate a standard, allineamenti dell’edificato) resta in vigore a tempo indeterminato, fino alla sua eventuale modifica (cfr., ex plurimis , C.d.S., Sez. IV, 22 aprile 2021, n. 3257; C.d.S., Sez. II, 18 agosto 2020, n. 5077; C.d.S., Sez. IV, 22 gennaio 2019, n. 536), sicché va rispettata da tutti i proprietari dei lotti inclusi nel piano.

Nessuna delle censure merita dunque accoglimento.

3.6. In definitiva, per tutte le ragioni sopra esposte, va in parte dichiarata la cessazione della materia del contendere e per la restante parte il ricorso va respinto, nei sensi sopra chiariti.

3.7. Le spese del giudizio, nondimeno, possono essere compensate tra le parti, tenuto conto della peculiarità della vicenda nel suo complessivo sviluppo.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Sardegna (Sezione Prima), definitivamente pronunciando sul ricorso, come in epigrafe proposto, in parte dichiara la cessazione della materia del contendere e in parte lo respinge, nei sensi chiariti in motivazione.

Spese compensate.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in Cagliari nella camera di consiglio del giorno 14 gennaio 2026 con l'intervento dei magistrati:

CO EL, Presidente

AR RO, Consigliere, Estensore

Roberto Montixi, Primo Referendario

L'NS	IL PRESIDENTE
AR RO	CO EL

IL SEGRETARIO