Pubblicato il 26/03/2026

N. 05709/2026 REG.PROV.COLL.

N. 04044/2024 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio

(Sezione Seconda Bis)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 4044 del 2024, proposto da -OMISSIS- -OMISSIS-, rappresentata e difesa dall’Avvocato Antonio Lombardo, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

contro

Roma Capitale, in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentata e difesa dall’Avvocato Laura Carbone, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

per l’annullamento

della determinazione dirigenziale rep. n. -OMISSIS- – prot. n. -OMISSIS- del -OMISSIS-notificata il -OMISSIS- da Roma Capitale con la quale viene ingiunta alla ricorrente la rimozione e la demolizione degli interventi di ristrutturazione edilizia realizzati in Via -OMISSIS- -OMISSIS-, int. -OMISSIS-;

Visti il ricorso e i relativi allegati;

Visto l'atto di costituzione in giudizio di Roma Capitale;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell'udienza pubblica del giorno 10 marzo 2026 il Dott. AN BI e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO e DIRITTO

1. Con ricorso notificato in data 8.4.2024 e depositato in data -OMISSIS-.4.2024, -OMISSIS- -OMISSIS- ha adito l’intestato Tribunale nei confronti di Roma Capitale al fine di impugnare la determinazione dirigenziale rep. n. -OMISSIS- – prot. n. -OMISSIS- del -OMISSIS-, notificata il -OMISSIS- e meglio descritta in epigrafe.

A sostegno del gravame, la ricorrente ha allegato i motivi che verranno di seguito esaminati.

2. Con memoria del 25.2.2026, Roma Capitale già costituitasi in giudizio in data 6.5.2024 con una memoria di stile, ha insistito nel rigetto del ricorso.

3. All’udienza pubblica del 10.3.2026, la causa è stata trattenuta in decisione.

4. Tanto premesso, con il provvedimento gravato, Roma Capitale ha ingiunto alla ricorrente la demolizione dei seguenti abusi edilizi: a) al secondo piano dell’edificio, risultano installati n. 7 pannelli scorrevoli su binario metallico, richiudibili a pacchetto, in relazione al balcone di pertinenza dell’appartamento posto all’interno della sagoma del fabbricato; b) apertura di un vano porta che collega il vano scala condominiale con lavatoio di pertinenza, divenuto illegittimo stante la dichiarazione di inefficacia della SCIA prot. -OMISSIS- del -OMISSIS-; c) al secondo piano (int. -OMISSIS-), risultano installati elementi in vetro frangivento chiusi a pacchetto, al fine di chiudere l’apertura all’esterno del balcone loggiato, divenuti illegittimi in forza della dichiarazione di inefficacia della CILA prot. n. -OMISSIS- del -OMISSIS-.-OMISSIS-.-OMISSIS-; d) al terzo piano (terrazzo e lavatoio), risultano installati elementi in vetro frangivento chiusi a pacchetto, al fine di chiudere la tettoia ivi collocata, divenuti illegittimi in forza della dichiarazione di inefficacia della CILA prot. n. -OMISSIS- del -OMISSIS-.-OMISSIS-.-OMISSIS-; e) realizzazione di una tettoia, con una volumetria superiore a quella assentita, per la quale è stata presentata DIA prot. -OMISSIS- del -OMISSIS-.

5. Con il primo motivo di ricorso, la ricorrente ha eccepito l’illegittimità del provvedimento gravato per eccesso di potere e per difetto di istruttoria, in quanto l’Amministrazione non avrebbe verificato, medio tempore , l’intervenuta rimozione parziale dell’abuso relativo all’ “ esistenza dei pannelli ” ivi descritti.

Il motivo è parzialmente fondato.

Dalla disamina della documentazione versata in atti e, segnatamente, dall’annotazione ex art. 357 c.p.p., redatta dalla Polizia di Roma Capitale in data -OMISSIS-.-OMISSIS-.-OMISSIS- (doc. 2 indice di parte ricorrente), emerge che la ricorrente aveva, in data antecedente all’adozione del provvedimento impugnato, rimosso parte degli abusi per cui è causa. La Polizia di Roma Capitale, in particolare, ha in tale sede accertato “ sia al piano secondo, sia al piano terzo la rimozione dei pannelli in vetro scorrevoli montati rispettivamente lungo il parapetto del balcone e lateralmente alla tettoia ”.

Pertanto, sotto tale aspetto e con riferimento agli abusi appena menzionati, l’ordine di demolizione emesso in data -OMISSIS- deve essere annullato in parte qua .

Ciò nonostante, l’intervenuta rimozione parziale dell’abuso edilizio oggetto di contestazione non è in grado di viziare la restante parte del provvedimento amministrativo gravato, in ragione della permanenza degli altri e diversi abusi di tal fatta, altresì confermati dalla descritta annotazione ex art. 357 c.p.p. del -OMISSIS-.-OMISSIS-.-OMISSIS-.

Sotto tale aspetto, la Giurisprudenza amministrativa (CDS, nn. 8032/2024, 8313/2021), condivisa dal Collegio, ritiene che “ la valutazione dell’abuso edilizio presuppone una visione complessiva e non atomistica delle opere realizzate e non si può scomporne una parte per affermarne la sanabilità, in quanto il pregiudizio arrecato al regolare assetto del territorio deriva non dal singolo intervento a sé stante bensì dall’insieme delle opere nel loro contestuale impatto edilizio e nelle reciproche interazioni, per cui l’opera edilizia abusiva deve essere identificata con l’intero complesso immobiliare, atteso che la considerazione atomistica dei singoli interventi non consente di comprendere in modo adeguato l’impatto effettivo degli interventi compiuti ed essendo irrilevante il frazionamento dei singoli interventi avulsi dalla loro incidenza sul contesto immobiliare unitariamente considerato ”.

Corollario che ne deriva è che la giurisprudenza amministrativa (C.d.s., nn. 10864/2023, 9220/2023, 8067/2023, 6726/2023) ha escluso “ la possibilità di una sanatoria parziale, sul presupposto che il concetto di costruzione deve essere inteso in senso unitario e non in relazione a singole parti autonomamente considerate, per cui non è possibile scindere la costruzione tra i vari elementi che la compongono ai fini della sanatoria di singole porzioni di essa ”.

Alla luce di quanto precede, ritiene il Collegio che la circostanza per la quale permangano, allo stato, ulteriori abusi, rispetto a quelli oggetto di rimozione spontanea da parte dell’interessato, non inficia l’ordina di demolizione che in questa sede ci occupa, essendo esso suscettibile di esecuzione, seppure in parte qua .

6. Con il secondo motivo di gravame, il provvedimento avversato sarebbe illegittimo per violazione di legge. In particolare, quanto alla tettoia, la differenza tra la volumetria realizzata (mq 14,18) e quella dichiarata nella SCIA (mq 10,03) sarebbe minima e, in ogni caso, difetterebbe la documentazione relativa a tale misurazione. Cosicchè, Roma Capitale non avrebbe provato, ai fini della legittimazione edilizio-urbanistica dell’opera, la necessità del permesso di costruire in luogo della mera SCIA e quindi la sussistenza dei presupposti per l’applicazione dell’art. 16 L.R. Lazio 15/2008, anziché dell’art. 19 L.R. Lazio 15/2008. A ciò parte ricorrente ha aggiunto che la lieve difformità potrebbe essere sanata ai sensi dell’art. 34 bis TUED che, in forza del Decreto Salva Casa (D.L. 69/2024), avrebbe innalzato la percentuale relativa alle tolleranze costruttive dal 2% al 6%.

Anche tali doglianze sono prive di pregio.

6.1. Quanto al difetto di prova circa le dimensioni della tettoia, Roma Capitale ha accertato l’abuso in parola tramite i verbali della Polizia locale nn. -OMISSIS- e -OMISSIS-, espressamente richiamati nel provvedimento gravato. Come detto, ulteriore riscontro degli stessi si rinviene poi nell’annotazione ex art. 357 c.p.p., redatta dalla Polizia di Roma Capitale in data -OMISSIS-.-OMISSIS-.-OMISSIS-. Di contro, la ricorrente - che peraltro ha ammesso di aver commesso gli abusi per cui è causa, pur minimizzando, quanto alla tettoia, la discrasia tra il dichiarato e il realizzato - non ha allegato documentazione fotografica o relazioni tecniche per contestare quanto allegato e asseverato da parte resistente, ovvero la sussistenza di eventuali errori di misurazione.

Pertanto, la descrizione fattuale dell’abuso edilizio relativo alla tettoia, così come indicata nell’ordinanza ingiunzione che in questa sede ci occupa, deve ritenersi corretta.

Del resto, in primo luogo, depone, in tal senso, il principio, sancito dalla giurisprudenza amministrativa (C.d.s., nn. 924/20-OMISSIS- e 618/20-OMISSIS-), per il quale trova applicazione, anche al processo amministrativo, l’art. 2697 c.c. Cosicchè se, da un lato, grava su Roma Capitale l’onere di provare i fatti costitutivi dell’abuso edilizio dalla stessa contestato, dall’altro, è onere del ricorrente fornire la prova degli elementi modificativi, impeditivi ed estintivi dello stesso e quindi produrre gli elementi probatori a sostegno della propria tesi.

Sotto tale aspetto, e come detto, parte ricorrente si è limitato a dedurre, senza provare, generiche contestazioni.

In secondo luogo, il verbale di accertamento dell’abuso redatto dalla Polizia municipale, e riportato nel provvedimento adottato da Roma Capitale, “ fa piena prova, fino a querela di falso, dei fatti attestati dal pubblico ufficiale come da esso compiuti o avvenuti in sua presenza o che abbia potuto conoscere senza alcun margine di apprezzamento o di percezione sensoriale, nonché quanto alla provenienza del documento dallo stesso pubblico ufficiale e alle dichiarazioni a lui rese, mentre la fede privilegiata del documento non si estende agli apprezzamenti e alle valutazioni del verbalizzante ” (C.d.s., n. 703/20-OMISSIS-).

Non avendo quindi parte ricorrente proposto avverso lo stesso querela di falso, l’efficacia privilegiata dei rilievi svolti da parte resistente in ordine alla descrizione degli abusi non consente al Collegio di accogliere la censura appena esaminata.

In terzo luogo, ai fini dell’individuazione del titolo edilizio atto a supportare le opere per cui è causa, e quindi quanto alla fattispecie sanzionatoria applicabile (art. 16 della L.R. Lazio 15/2008), deve pur sempre e, come detto, aversi riguardo all’abuso complessivamente inteso, non essendo esso suscettibile di legittimazione parziale.

Sul punto, avendo parte ricorrente calibrato la propria doglianza solamente sulla tettoia – senza nulla opporre rispetto ai restanti abusi, quali a esempio l’apertura di un vano porta che collega il vano scala condominiale con il lavatoio di pertinenza – è evidente che la SCIA non assurge a valido titolo edilizio idoneo: le ampie dimensioni della tettoia, nonché la pluralità delle opere abusivamente realizzate impongono, infatti, la necessità di acquisire, a tal fine, il permesso di costruire.

Di qui la reiezione del motivo di ricorso appena vagliato.

6.2. Quanto all’applicabilità al caso di specie, della tolleranza costruttiva del 6% di cui all’art. 34 bis , comma 1 bis , lett. d) TUED, la stessa deve essere esclusa per due ordini di ragioni.

In primo luogo, la divergenza tra il dichiarato (mq 14,18) e l’assentito (mq 10,03) è supera di ben oltre il limite del 6% di cui alla norma.

In secondo luogo, il Consiglio di Stato, sent. n. 2603/2025, ha escluso l’applicabilità della disciplina dell’art. 34 bis TUED alle opere di nuova realizzazione, che non risultano essere state rappresentate graficamente nel progetto originario e nei relativi titoli edilizi originari. Del resto, la ratio dell’art. 34 bis TUED è quella di sanare le lievi irregolarità costruttive rispetto alle originarie previsioni di progetto riconducibili alla fase di attuazione del titolo edilizio. Pertanto, l’installazione di una tettoia, avvenuta successivamente alla realizzazione dell’edifico, non rientra in tale ambito.

7. Alla luce di quanto precede, il Collegio, in accoglimento parziale del ricorso, annulla il provvedimento impugnato limitatamente alle opere abusive medio tempore rimosse dalla ricorrente e indicate nell’annotazione ex art. 357 c.p.p., redatta dalla Polizia di Roma Capitale in data -OMISSIS-.-OMISSIS-.-OMISSIS-, rigettandolo per il resto.

8. La soccombenza reciproca consente al Collegio di compensare integralmente tra le parti le spese di lite del giudizio.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio (Sezione Seconda Bis ), definitivamente pronunciando sul ricorso, come in epigrafe proposto, lo accoglie nei termini di cui in motivazione, respingendolo per il resto.

Compensa integralmente tra le parti le spese di lite del giudizio.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Ritenuto che sussistano i presupposti di cui all'articolo 52, commi 1 e 2, del decreto legislativo 30 giugno 2003, n. 196, e dell’articolo 10 del Regolamento (UE) 2016/679 del Parlamento europeo e del Consiglio del 27 aprile 2016, a tutela dei diritti o della dignità della parte interessata, manda alla Segreteria di procedere all'oscuramento delle generalità nonché di qualsiasi altro dato idoneo ad identificare la parte ricorrente.

Così deciso in Roma nella camera di consiglio del giorno 10 marzo 2026 con l'intervento dei magistrati:

LA CA, Presidente

Giuseppe Licheri, Primo Referendario

AN BI, Referendario, Estensore

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
AN BI	LA CA

IL SEGRETARIO

In caso di diffusione omettere le generalità e gli altri dati identificativi dei soggetti interessati nei termini indicati.