Pubblicato il 02/03/2026

N. 03821/2026 REG.PROV.COLL.

N. 14844/2022 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio

(Sezione Quarta Ter)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 14844 del 2022, integrato da motivi aggiunti, proposto da -OMISSIS-, rappresentata e difesa dagli avvocati Giampaolo Maria Cogo e IO Cogo, con domicilio digitale come da pec da registri di giustizia e domicilio fisico eletto presso lo studio Giampaolo Maria Cogo in Roma, via Antonio Bertoloni, n. 1e;

contro

Roma Capitale, in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentato e difeso dall’avvocato Aurora Francesca Sitzia, con domicilio digitale come da pec da registri di giustizia;

nei confronti

di -OMISSIS-, rappresentato e difeso dall’avvocato Giuseppe Cosco, con domicilio digitale come da pec da registri di giustizia;
di -OMISSIS-, non costituiti in giudizio;

per l’annullamento

per quanto riguarda il ricorso introduttivo:

della Determinazione Dirigenziale di Roma Capitale - Dipartimento Programmazione e Attuazione Urbanistica, Sezione Edilizia, U.O. Condoni, n. Rep. -OMISSIS- del 06/07/2022, prot. n. -OMISSIS- del 06/07/2022, avente ad oggetto: Annullamento del Titolo Edilizio in Sanatoria n. -OMISSIS- del 20.06.2011, rilasciato in relazione alla domanda di condono n. -OMISSIS- del 06.03.1986, avente ad oggetto l’immobile sito in Roma, -OMISSIS-, censito al Catasto Fabbricati del detto Comune al foglio -OMISSIS-, e contestuale reiezione della domanda notificato alla ricorrente in data 19.09.2022; nonché di ogni altro atto prodromico e/o successivo.

quanto ai motivi aggiunti presentati da -OMISSIS- il 2/11/2023:

- della Determinazione Dirigenziale di Roma Capitale – Municipio Roma II, Direzione tecnica E.Q. Edilizia privata: autorizzazione e attività sanzionatoria edilizia – DISCIPLINA EDILIZIA, n. repertorio -OMISSIS- – N. protocollo -OMISSIS-, notificata alla ricorrente il 29/08/2023, avente ad oggetto: Avvio del procedimento (art. 14 della L.R. Lazio n. 15/2008 e ss.mm.ii.) ed immediata sospensione di ogni ulteriore attività edilizia in Roma, -OMISSIS- per violazione dell’art. 16 della L.R. Lazio n. 15/2008 e degli artt. 93 e 94 bis del d.P.R. N. 380/2001.

- nonché di ogni altro atto prodromico e/o successivo.

Visti il ricorso, i motivi aggiunti e i relativi allegati;

Visti gli atti di costituzione in giudizio di Roma Capitale e di -OMISSIS-;

Visti tutti gli atti della causa;

Visto l’art. 87, comma 4- bis , c.p.a.;

Relatore all’udienza ex art. 87, comma 4- bis , c.p.a. 9 gennaio 2026 il dott. Calogero Commandatore e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO e DIRITTO

Agendo in giudizio, la ricorrente ha premesso:

- di essere proprietaria dal 28 giugno 1983 dell’appartamento sito in Roma con pertinente terrazzo a livello e sovrastante terrazzo di copertura, che possiede, abita ed utilizza dalla data di acquisto, peraltro anche con effetto di usucapione, contraddistinto al numero -OMISSIS-, al quinto ed ultimo piano dell’immobile in condominio in Roma alla -OMISSIS-, riveniente da sopraelevazioni su originario terrazzo di copertura acquistato in proprietà esclusiva il 7 giugno 1929 da precedenti danti causa, ai fini dell’esercizio del diritto di sopraelevazione – medio tempore attuato – e rimasto invariato dall’epoca della realizzazione come attualmente risultante;

- di avere ottenuto nell’anno 2011 dal Comune di Roma Capitale – Dipartimento Programmazione Urbanistica U.O. Condono Edilizio – il titolo edilizio in sanatoria n. -OMISSIS- rilasciato in data 20/06/2011 in relazione alla domanda di condono n. -OMISSIS- e successiva relativa documentazione conforme in ricostituzione del fascicolo (che nel frattempo era andato smarrito presso gli uffici del Comune) depositata in data 10/06/2008, 10/07/2008, 06/10/2008 e 01/07/2009, sanatoria che legittimava l’abilitazione per mq. 71,00 ad uso residenziale e mq. 66,00 ad uso non residenziale nell’immobile di proprietà della stessa;

- che, trascorsi oltre 10 anni, a seguito di una segnalazione del condominio controinteressato, il Comune di Roma ha annullato in autotutela il predetto titolo edilizio contestando: a) l’erronea descrizione delle opere oggetto della domanda di sanatoria n. -OMISSIS- presentata nel 1986 e ricostituita il 10/06/2008 illustrerebbe uno stato dei luoghi non corrispondente a quello desumibile dai dati riportati nel Mod. 47/85 R e nel Mod. 47/85 A e neanche allo stato dei luoghi rappresentato dalla planimetria catastale depositata al catasto in data 17/06/1982; b) la mancata dimostrazione della proprietà dei terrazzi formulata con esclusivo riferimento all’atto di acquisto della Signora -OMISSIS- in data 28 giugno 1983 relativo all’immobile di cui si tratta, che escluderebbe le terrazze asseritamente

oggetto degli abusi limitandosi a descrivere il terrazzo adiacente all’appartamento quale mero confine dell’appartamento, nonché quale porzione immobiliare di proprietà comune; ed altresì ad affermare che nell’atto non sarebbe rinvenibile alcun cenno alla terrazza sita al piano sesto; c) la mancanza di qualsiasi indicazione alla consistenza riferibile al piano VI anche nella visura catastale. Secondo l’Amministrazione tali circostanze dimostrerebbero che le rappresentazioni dei fatti e dei luoghi, unitamente alla presentazione della planimetria catastale relativa alla variazione del 25 marzo 2008 l’avrebbero indotta in errore al punto tale che il titolo edilizio in sanatoria del 20 giugno 2011 risulterebbe essere stato rilasciato richiamando lo stato dei luoghi di cui all’accatastamento del 1982, allegando la planimetria catastale unita alla variazione del 25 marzo 2008, che rappresenterebbe uno stato dei luoghi completamento diverso da quello dichiarato nella domanda originaria.

Avverso tale provvedimento, parte ricorrente ha interposto il presente gravame articolando i seguenti motivi:

1) Eccesso di potere per falsa ed errata rappresentazione ed interpretazione della documentazione a corredo della domanda di condono, erronea interpretazione ed applicazione della disamina dei titoli di proprietà, difetto di motivazione. In sintesi, con tale motivo, parte ricorrente ha contestato tutti i profili posti a fondamento del provvedimento di diniego.

2) Violazione di legge per falsa ed errata interpretazione ed applicazione dell’art. 21 octies e nonies , comma 2 bis , L. 241/1990. Violazione della tutela dell’affidamento del destinatario dell’atto. Con tale motivo il ricorrente sottolinea il superamento del “termine ragionevole” per l’annullamento in autotutela poiché non è fondato su una falsa rappresentazione dei fatti e dei luoghi.

3) In denegata ipotesi subordinata ed alternativa: illegittimità in parte qua del provvedimento impugnato, nella parte in cui non limita l’annullamento in autotutela solo alle due terrazze in contestazione.

Si sono costituiti in giudizio il Comune intimato e il condominio controinteressato che hanno chiesto il rigetto del ricorso.

Con successivo ricorso per motivi aggiunti parte ricorrente ha impugnato l’ulteriore Determina Dirigenziale con la quale, assumendo l’accertata violazione dell’art. 16 L.R. Lazio n. 15/2008 e degli artt. 93 e 94 bis del D.P.R. 380/2001, ed individuando la sanzione del ripristino, ha ingiunto l’immediata sospensione di ogni eventuale attività edilizia presso l’unità immobiliare sita in Roma, -OMISSIS-, censito al N.C.E.U. al foglio -OMISSIS-, comunicando il contestuale avvio del procedimento repressivo.

Anche avverso tale provvedimento la ricorrente ha interposto censure volte a far valere la tardività del provvedimento adottato e la sua illegittimità derivata rispetto al provvedimento oggetto del ricorso introduttivo.

Su tali profili il Comune intimato e il controinteressato hanno depositato memorie e documentazione.

In data 25 novembre 2025, parte ricorrente ha chiesto il rinvio della trattazione della controversia in ragione dell’intervenuta transazione con il condominio in ordine alla proprietà delle terrazze e dell’interlocuzione in corso con l’ufficio tecnico del II Municipio di Roma Capitale, finalizzata alla regolarizzazione delle opere contestate ai sensi del d.l. n. 69/2024, convertito nella legge n. 105/2024.

All’udienza indicata in epigrafe – in vista della quale le parti hanno depositato memorie – il ricorso è stato posto in decisione come da verbale.

Preliminarmente deve rigettarsi l’istanza di differimento della trattazione della controversia (a cui parte controinteressata si è formalmente opposta con la memoria del 9 dicembre 2025) poiché le circostanze rappresentate dalla parte ricorrente non integrano i casi eccezionali di cui all’art. 73, comma 1- bis c.p.a. giacché l’interlocuzione con gli uffici tecnici comunali è prospettata in modo generico sia sui tempi sia sull’ an .

Ciò posto, il ricorso, integrato con motivi aggiunti, è infondato e va rigettato.

Il provvedimento gravato con il ricorso introduttivo è plurimotivato, sicché l’accertata legittimità di una sola delle ragioni espresse dall’amministrazione, conseguente al rigetto del relativo motivo di gravame, rende superfluo l’esame di quelle relative alle altre parti del provvedimento con relativo assorbimento delle censure dedotte avverso tali capi del provvedimento, indipendentemente dall'ordine con cui i motivi sono articolati nel gravame, in quanto la conservazione dell'atto implica la perdita di interesse del ricorrente all'esame delle altre doglianze (Cons. Stato, sez. III, 14 novembre 2025, n. 8924).

Sussiste la lamentata falsa rappresentazione in ordine alla titolarità dei terrazzi al quinto e al sesto piano dell’edificio in alcun modo emergenti dall’atto di provenienza (atto a rogito del notaio -OMISSIS- in Roma – 28/06/1983, -OMISSIS-) della ricorrente – che invero conclude in senso opposto descrivendo appartamento come confinante nell'insieme con -OMISSIS-, vano scala, terrazzo comune e prospetto su cortile condominiale – in cui nessun terrazzo è individuato come di proprietà esclusiva dell’acquirente.

Né tale titolarità – come invece affermato dalla ricorrente – può ritenersi implicita in tale atto in ragione di un atto del 2 gennaio 1936 richiamato nella compravendita del 2 febbraio 1948 intercorso tra i suoi danti causa e il costruttore dell’edificio aventi ad oggetto “gli appartamenti interni nove e dieci costituenti l’intero quinto piano, di complessi piccoli vani quattro e soffitte”, senza alcuna menzione delle terrazze condominiali, come, invece, affermato a pag. 5 del ricorso introduttivo.

Occorre, infatti, ricordare che il lastrico solare si presume comune ex art. 1117 c.c. gravando così sul singolo proprietario che ne rivendica la titolarità esclusiva la prova contraria che, nel caso in esame, non è stata fornita né tramite l’allegazione di una relazione notarile né tramite una perizia in grado di ricostruire la consistenza di quanto trasferito alla ricorrente.

D’altronde, l’assenza di chiari e univoci indici della proprietà esclusiva di tali terrazze è confermata dalla transazione datata 29 maggio 2024 versata in atti dalla stessa ricorrente.

Tanto è sufficiente a ritenere la non veridicità (quantomeno per colpa grave) della dichiarazione resa dalla ricorrente per il rilascio del titolo edilizio in sanatoria (prot. -OMISSIS- in data 06.03.1986) con conseguente rigetto del primo motivo del ricorso introduttivo poiché il provvedimento impugnato si fonda su una ragione sufficiente a legittimarne l’adozione anche oltre i termini previsti per l’annullamento in autotutela (Cons. Stato sez. IV, 18 marzo 2021, n. 2329), senza necessità di un giudicato in sede penale (Cons. Stato, sez. II, 3 gennaio 2025, n. 29) con conseguente rigetto del secondo motivo.

Anche il terzo motivo del ricorso introduttivo è infondato poiché non solo il titolo edilizio in sanatoria è stato rilasciato per un intervento edilizio sine titulo complessivamente considerato, ma inoltre la ricorrente non ha puntualmente dedotto e argomentato sulla possibilità di scorporarne una parte.

Non merita accoglimento neppure il ricorso per motivi aggiunti poiché correttamente il Comune – in conseguenza dell’annullamento della concessione edilizia in sanatoria – ha ordinato l’immediata sospensione di ogni attività di edilizia (anche qualificabile come libera) senza che sia dapprima ripristinato lo stato legittimo dell’immobile. Sul punto, pertanto, non è prospettabile nessuna tardività dell’intervento cautelare e precauzionale del Comune che ha assunto il provvedimento sulla base della sopravvenuta inefficacia del precedente titolo edilizio rilasciato in sanatoria.

In conclusione, il ricorso, integrato con motivi aggiunti, deve essere rigettato.

Le spese di lite – liquidate nella misura indicata in dispositivo – seguono la soccombenza.

P.Q.M.

Il Tribunale amministrativo regionale per il Lazio (sezione quarta- ter ), definitivamente pronunciando sul ricorso, integrato con motivi aggiunti, come in epigrafe proposto, lo respinge.

Condanna parte ricorrente al pagamento delle spese di lite che si liquidano, per ciascuna delle controparti costituite, in euro 1.500,00, oltre accessori di legge.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall’autorità amministrativa.

Ritenuto che sussistano i presupposti di cui all’articolo 52, commi 1 e 2, del decreto legislativo 30 giugno 2003, n. 196, e dell’articolo 10 del Regolamento (UE) 2016/679 del Parlamento europeo e del Consiglio del 27 aprile 2016, a tutela dei diritti o della dignità della parte interessata, manda alla Segreteria di procedere all’oscuramento delle generalità nonché di qualsiasi altro dato idoneo ad identificare

Così deciso in Roma nella camera di consiglio del giorno 9 gennaio 2026, tenutasi tramite collegamento da remoto, con l’intervento dei magistrati:

IO IU, Presidente FF

Calogero Commandatore, Primo Referendario, Estensore

Marco VI, Referendario

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
Calogero Commandatore	IO IU

IL SEGRETARIO

In caso di diffusione omettere le generalità e gli altri dati identificativi dei soggetti interessati nei termini indicati.