Pubblicato il 23/03/2026

N. 00753/2026 REG.PROV.COLL.

N. 01259/2024 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Sicilia

(Sezione Terza)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 1259 del 2024, proposto da
ED Di LO, rappresentata e difesa dagli avvocati Giovanni e Giuseppe Immordino, entrambi con domicilio digitale come da REGINDE ed elettivo in Palermo, Viale Libertà n. 171;

contro

Comune di Palermo, in persona del Sindaco legale rappresentante pro tempore , rappresentato e difeso dall’avvocatessa Roberta Cannarozzo Fazzari dell’Ufficio dell’Avvocatura Comunale, con domicilio digitale come da REGINDE ed elettivo in Palermo, Piazza Marina n. 39;

per l’annullamento

- dell’ordinanza di demolizione n. 70 del 14.05.2024, notificata il 18.06.2024, con cui il Comune di Palermo ha ordinato la demolizione di alcune opere realizzate nell’immobile sito in Palermo, via Emerico Amari n. 124, piano 9°, identificato nel N.C.E.U. al foglio n. 123, particella n. 16, sub. 49;

- nonché degli atti tutti presupposti, connessi e conseguenziali;

Visti il ricorso e i relativi allegati;

Visto l’atto di costituzione in giudizio del Comune di Palermo;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell’udienza pubblica del giorno 27 gennaio 2026 il dott. MA FI e udito per la parte ricorrente il difensore, avvocato Giuseppe Immordino, come specificato nel verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue;

FATTO e DIRITTO

1.1) Mercé atto di gravame incardinato ritualmente dinanzi questo Tribunale la ricorrente ha domandato l’annullamento delle determinazioni specificate in epigrafe, prospettandone l’illegittimità per i motivi che seguono:

I) Violazione e falsa applicazione dell’art. 33, comma 4, d.P.R. n. 380/2001; eccesso di potere sotto il profilo dello sviamento dalla causa tipica; difetto di presupposti, d’istruttoria e di motivazione ;

II) Violazione e falsa applicazione dell’art. 33, comma 1, d.P.R. n. 380/2001, nonché dell’art. 3 legge reg. n. 16/2016 e dell’art. 3 d.P.R. n. 380/2001; eccesso di potere sotto il profilo dello sviamento dalla causa tipica; difetto di presupposti, di istruttoria e di motivazione ;

III) Violazione e falsa applicazione dell’art. 33, comma 1, d.P.R. n. 380/2001, nonché dell’art. 3 legge reg. n. 16/2016; eccesso di potere sotto il profilo dello sviamento dalla causa tipica; difetto di presupposti, di istruttoria e di motivazione ;

IV) Violazione e falsa applicazione dell’art. 33, comma 1, d.P.R. n. 380/2001, nonché dell’art. 3 legge reg. n. 16/2016; eccesso di potere sotto il profilo dello sviamento dalla causa tipica; difetto di presupposti, di istruttoria e di motivazione ;

V) Violazione e falsa applicazione degli artt. 9 e 10 legge reg. n. 7/2019 e degli artt. 7 e 8 legge n. 241/1990; eccesso di potere per difetto assoluto di istruttoria; violazione del principio del contradditorio procedimentale .

1.2) Per quel che concerne i fatti oggetto del decidere ha esposto di essere la rappresentante legale del Trust CO D’RO , del cui patrimonio fa parte, tra gli altri, un immobile nel territorio di Palermo, via Emerico Amari n. 124, piano 9°; identificato nel N.C.E.U. al foglio n. 123, part. n. 16, sub. 49; all’interno di Z.T.O. A2 Tessuti urbani storici , zona non vincolata.

Ha aggiunto che, per l’immobile in discorso, l’Amministrazione intimata ha rilasciato ai sensi di quanto disposto dall’art. 13 legge n. 47/1985, una Concessione edilizia in condono (la n. 27 del 16.01.2013) attinente a opere di ristrutturazione edilizia consistenti nella realizzazione di una tettoia di mq 50,00 sulla terrazza scoperta ricompresa nella proprietà esclusiva di tale u.i., mercé “struttura in c.a. e solai alleggeriti in c.a. e casseri di polistirene ad alta densità”.

Tuttavia, in seguito a regolare accertamento, è risultato che in detta terrazza sono stati realizzati, in assenza di titolo edilizio, dei manufatti ulteriori, di cui è stata ingiunta la demolizione ai sensi dell’art. 33 d.P.R. n. 380/2001 con le determinazioni gravate.

Esattamente, le opere abusive in questione consistono: a ) nella chiusura del “terrazzo coperto” al piano nono, con muratura, infissi e finestre in vetro e con tetto in c.a., con l’installazione di utenze e servizi tecnologici e idraulici, con un aumento di cubatura dell’appartamento preesistente di circa mq 44,00; b ) nella trasformazione del ripostiglio sito nel terrazzo scoperto in cucina mediante installazione di utenze idrauliche e tecnologiche; c ) nella costruzione, sul lastrico solare sovrastante la struttura sita sul terrazzo, di un manufatto in legno coibentato di circa mq 12,00, utilizzato per una metà come magazzino e, per l’altra metà, trasformato in bagno con servizi igienici e tecnologici; d ) nell’installazione sul lastrico solare sovrastante il terrazzo coperto di una piscina idromassaggio di circa mq 4,00; e ) nella costruzione di una scala in ferro, a una rampa, che porta dal terrazzo in questione al lastrico solare, in sostituzione della precedente scala avente struttura a chiocciola.

1.3) In ordine alle deduzioni d’illegittimità prospettate in gravame, con il primo motivo di ricorso è stata lamentata la violazione dell’art. 33 d.P.R. n. 380/2001 nel punto, in cui dispone che le determinazioni della P.A. siano precedute, nell’ipotesi di opere abusive realizzate in Z.T.O. A non vincolata, da un parere vincolante della competente Soprintendenza BB.CC.AA.; incombente omesso nel caso oggetto del decidere.

Invece, con il secondo motivo ed in relazione ai manufatti abusivi, di cui al precedente sub a ) del punto 1.2), è stata prospettata l’illegittimità dell’ingiunzione di demolizione gravata per la parte attinente alle opere edilizie già regolarizzate grazie alla C.E. in condono n. 27 del 16.01.2013.

Quanto all’installazione delle utenze e dei servizi a rete necessari per la concreta abitabilità del vano ricavato dalla chiusura della preesistente tettoia, si tratterebbe, a dire della ricorrente, di opere in edilizia libera, subordinate a semplice C.I.LA.

Una deduzione di analogo tenore è stata fatta anche per l’abuso sub b ).

Sotto altro e concorrente profilo e sempre per i manufatti abusivi sub b ), è stata lamentata l’inconferenza del richiamo, fatto nelle determinazioni gravate, a quanto disposto dall’art. 23 ter d.P.R. n. 380/2001 sul mutamento di destinazione d’uso di un’unità immobiliare.

A dire della ricorrente, tale disposizione disciplinerebbe esclusivamente la fattispecie del mutamento di destinazione d’uso di un’unità immobiliare considerata nel suo complesso, non il diverso caso - peculiare della vicenda oggetto dei fatti di causa - del mutamento circoscritto ad un vano particolare dell’u.i.; ipotesi, quest’ultima, che andrebbe sussunta tra le mere opere interne soggette a semplice C.I.LA.

Mercé il successivo terzo motivo ed in relazione all’abuso sub c ), parte ricorrente ha prospettato che si tratterebbe di un’opera pertinenziale in edilizia libera (quindi anch’essa subordinata a C.I.LA.); ed in relazione ai manufatti sub d ), di un ulteriore caso di edilizia libera, disciplinato dalla specifica disposizione, di cui all’art. 3, comma 1, lett. af), legge reg. n. 16/2016.

Per quel che concerne le opere, di cui al precedente sub e ), col quarto motivo è stato dedotto che si tratterebbe di un intervento di manutenzione straordinaria, subordinato a C.I.LA ai sensi dell’art. 3, comma 2, lett. a), legge reg. n. 16/2016.

Infine, con il quinto ed ultimo motivo di ricorso è stata dedotta l’illegittimità delle determinazioni gravate dalla mancanza della comunicazione di avvio del relativo procedimento amministrativo.

2) Costituitasi in giudizio l’Amministrazione intimata, all’udienza pubblica del 27.01.2026, ascoltato il difensore della ricorrente, la causa è stata trattenuta in decisione.

3.1) Il ricorso della signora Di LO è fondato per quanto di ragione.

Innanzitutto, sono prive di pregio le deduzioni, di cui al primo motivo di ricorso, con cui parte ricorrente ha lamentato la violazione dell’art. 33 d.P.R. n. 380/2001, recante il T.U. Edilizia, recepito in Sicilia mercé l’art. 1 legge reg. n. 16/2016, il quale dispone per quanto di rilievo ai fini del decidere: “1) Gli interventi e le opere di ristrutturazione edilizia di cui all’art. 10, comma 1, eseguiti in assenza di permesso o in totale difformità da esso, sono rimossi ovvero demoliti e gli edifici sono resi conformi alle prescrizioni degli strumenti urbanistico/edilizi entro il congruo termine stabilito dal dirigente o del responsabile del competente ufficio comunale con propria ordinanza, decorso il quale l’ordinanza stessa è eseguita a cura del Comune e a spese dei responsabili dell’abuso. 2) Qualora, sulla base di motivato accertamento dell’ufficio tecnico comunale, il ripristino dello stato dei luoghi non sia possibile, il dirigente o il responsabile dell’ufficio irroga una sanzione pecuniaria pari al doppio dell’aumento di valore dell’immobile, conseguente alla realizzazione delle opere, determinato, con riferimento alla data di ultimazione dei lavori, in base ai criteri previsti dalla legge 27.07.1978, n. 392, e con riferimento all’ultimo costo di produzione determinato con decreto ministeriale, aggiornato alla data di esecuzione dell’abuso, sulla base dell’indice ISTAT del costo di costruzione, con la esclusione, per i Comuni non tenuti all’applicazione della legge medesima, del parametro relativo all’ubicazione e con l’equiparazione alla categoria A/1 delle categorie non comprese nell’articolo 16 della medesima legge. Per gli edifici adibiti ad uso diverso da quello di abitazione la sanzione è pari al doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile, determinato a cura dell’agenzia del territorio…4) Qualora le opere siano state eseguite su immobili, anche se non vincolati, compresi nelle zone omogenee A, di cui al d.m. 02.04.1968 n. 1444, il dirigente o il responsabile dell’ufficio richiede all’Amministrazione competente alla tutela dei beni culturali ed ambientali apposito parere vincolante circa la restituzione in pristino o l’irrogazione della sanzione pecuniaria di cui al precedente comma. Qualora il parere non venga reso entro novanta giorni dalla richiesta il dirigente o il responsabile provvede autonomamente…”

Invero, secondo un consolidato indirizzo interpretativo seguito dal Consiglio di Stato, dal quale questo Tribunale non vede ragione per decampare, “ l’applicazione della sanzione pecuniaria sostitutiva di cui all’art. 33, comma 2, del d.P.R. n. 380 del 2001 rappresenta un’ipotesi subordinata, alla quale si può ricorrere quando emergano difficoltà tecniche in sede di esecuzione della demolizione; con la conseguenza che la mancata valutazione della possibile applicazione della sanzione pecuniaria sostitutiva non può costituire un vizio dell’ordine di demolizione ” (cfr. cfr. Cons. Stato, sez. II, sent. 11.01.2023, n. 360 ed in senso conforme ibidem , Sez. VI, sent. 23.03.2022, n. 2141).

Com’è reso evidente dall’ordine seguito dal legislatore nel disciplinare gli incombenti, di cui al citato art. 33, l’acquisizione del parere dell’Autorità preposta alla tutela dei beni culturali ed ambientali (di cui al comma 3 della disposizione in discorso) segue cronologicamente l’avvio della verifica, in fase di esecuzione dell’ingiunzione di demolizione, della concreta eseguibilità dell’ordine di riduzione in pristino dello stato dei luoghi (di cui al comma 2 della medesima disposizione); collocandosi pertanto tra gli incombenti successivi all’adozione dell’ingiunzione di demolizione, privi d’implicazioni sulla legittimità della stessa.

3.2) Gli ulteriori motivi di ricorso dal secondo al quarto, che possono essere esaminati congiuntamente stante l’analogia dei loro contenuti, sono anch’essi infondati ad eccezione del particolare profilo, di cui al successivo punto 3.3).

Il Tribunale non condivide la tesi prospettata dalla ricorrente, secondo la quale il regime giuridico delle opere edilizie oggetto della fattispecie di causa dovrebbe essere ricavato dalla disciplina di settore valutando i singoli manufatti abusivi isolatamente l’uno dall’altro.

Infatti, come chiarito dal Consiglio di Stato con considerazioni, che questo Collegio condivide e fa proprie, nell’eventualità di manufatti abusivi, pur indipendenti l’uno dall’altro dal punto di vista strutturale, ma connessi da quello funzionale, in quanto strumentali ad un unico scopo pratico, la valutazione dell’intervento edilizio deve essere fatta considerando lo stesso nel suo insieme, non in modo atomistico (cfr. Cons. Stato, Sez. II, sent. 14.10.2022, n. 8778).

Nel caso a mani le diverse opere edilizie realizzate dalla ricorrente sono, indubbiamente, finalizzate alla creazione di nuova volumetria per scopi abitativi sulla superficie di copertura del corpo di fabbrica preesistente.

Essendo perciò avvinte l’una all’altra da tale nesso funzionale, la loro disciplina urbanistico/edilizia deve essere individuata considerandole nel loro insieme; ed essendosi altresì in presenza di un intervento edilizio, che ha determinato la creazione di nuova volumetria con modifica della destinazione d’uso dei manufatti preesistenti ed alterazione della sagoma del corpo di fabbrica, le medesime avrebbero potuto essere realizzate soltanto previo rilascio di idoneo titolo edilizio da parte dell’Amministrazione intimata.

3.3) Al contrario è da ritenersi come fondata la deduzione di parte ricorrente, di cui al secondo motivo di gravame, sull’illegittimità delle determinazioni impugnate nel punto attinente all’ingiunta demolizione delle opere già condonate con C.E. n. 27 del 16.01.2013.

Trattandosi infatti di manufatti regolari dal punto di vista urbanistico/edilizio l’Amministrazione intimata non poteva disporne la demolizione, se non previo esercizio delle sue prerogative di autotutela decisoria sul relativo titolo edilizio, incombente, nel caso di specie, non assolto.

3.4) Infine sulla lamentata mancanza della comunicazione dell’avviso di avvio del procedimento, il Tribunale non vede ragione per discostarsi dal consolidato indirizzo interpretativo secondo cui, stante la sua natura di atto doveroso ed a contenuto vincolato, l’ingiunzione di demolizione non deve essere preceduta dal suddetto incombente (cfr. Cons. Stato, Sez. III, sent. 06.10.2025, n. 7808).

Ed invero, compulsando l’atto gravato, dal quale è dato evincere quali sono le opere abusive oggetto dell’ordine di demolizione, nonché le giustificazioni giuridiche a supporto di tale ordine (testualmente, la constatata esecuzione di opere realizzate in assenza di permesso di costruire per interventi di ristrutturazione edilizia ) nessun dubbio è dato scorgere sulla doverosità nell’ an e nel quid delle determinazioni assunte dall’Amministrazione intimata.

4) Infine, per ciò che riguarda il regolamento delle spese di lite, in considerazione del parziale accoglimento del gravame, il Tribunale ne dispone la compensazione tra le parti.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Sicilia (Sezione Terza), definitivamente pronunciando sul ricorso, come in epigrafe proposto, lo accoglie parzialmente ai sensi e nei limiti di cui alla motivazione.

Spese compensate.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall’Autorità amministrativa.

Così deciso in Palermo nella camera di consiglio del giorno 27 gennaio 2026 con l’intervento dei magistrati:

RT LE, Presidente

MA FI, Referendario, Estensore

Marco Maria Cellini, Referendario

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
MA FI	RT LE

IL SEGRETARIO