Pubblicato il 11/12/2025

N. 22445/2025 REG.PROV.COLL.

N. 13371/2022 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio

(Sezione Seconda Quater)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 13371 del 2022, proposto da
-OMISSIS- S.r.l.s, in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentato e difeso dall'avvocato Antonio Poli, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

contro

Comune di Velletri, non costituito in giudizio;

nei confronti

Dirigente Settore Edilizia Privata Urbanistica del Comune di Velletri, non costituito in giudizio;

per l'annullamento

- del provvedimento ordinanza n. -OMISSIS- del 28.06.2022 notificata il 15.07.2022 alla Sig. ra -OMISSIS- (indicata quale legale rappresentante della Società -OMISSIS- s.r.l.s.) nata a [...] il [...], con la quale il Dirigente Settore Edilizia Privata – Urbanistica del Comune di Velletri ingiunge alla stessa di demolire a propria cura e spese le opere eseguite in Velletri (Roma) -OMISSIS-, nella proprietà della sopra citata Società, distinta in catasto al -OMISSIS- part.lla -OMISSIS-;

- di qualsiasi altro atto che sia o possa considerarsi presupposto o consequenziale dell'atto come sopra impugnato o che con lo stesso sia comunque posto in rapporto di correlazione.

Visti il ricorso e i relativi allegati;

Visti tutti gli atti della causa;

Visto l'art. 87, comma 4-bis, cod.proc.amm.;

Vista l’istanza di passaggio in decisione depositata dalla parte ricorrente;

Relatore all'udienza straordinaria di smaltimento dell'arretrato del giorno 14 novembre 2025 la dott.ssa CE LO AR;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO e DIRITTO

1. Con l’atto introduttivo del giudizio, notificato in data 13 ottobre 2022 e depositato in data 11 novembre 2022, parte ricorrente ha impugnato l’ordinanza n. -OMISSIS- del 28 giugno 2022 notificata il 15 luglio 2022, con la quale il Comune di Velletri ha ingiunto la demolizione delle opere, nella proprietà distinta in Catasto al -OMISSIS- particella n. -OMISSIS-, consistenti in: “ aumento della superficie utile lorda e dell’altezza dei piani, con un incremento volumetrico pari a mc 157 c.a.; cambio della destinazione di uso da agricola a residenziale di uno dei due locali al piano terra e del locale al piano primo; aumento della superficie porticata di 6,00 mq; modifica della struttura della scala di collegamento della porzione residenziale; mancata realizzazione della scala di collegamento della porzione agricola in progetto, con conseguente chiusura del solaio interpiano; realizzazione di un ingresso carrabile e pedonale su -OMISSIS-; realizzazione di un muro interno al lotto di delimitazione del viale e del piazzale; completamento funzionale del fabbricato senza idoneo titolo edilizio (circostanza desunta dal fatto che il bene è stato compravenduto con atto del 30.04.2019 e nel medesimo il fabbricato risulta in corso di costruzione) ”.

2. Il Comune intimato non si è costituito in giudizio.

3. All’udienza del 14 novembre 2025, la causa è stata trattenuta per la decisione.

4. Il ricorso è stato affidato a cinque motivi di diritto.

5. Con il primo motivo di gravame, parte ricorrente lamenta “ Violazione e falsa applicazione dell’art. 31 comma II d.p.r. 380/01 per difetto assoluto dei presupposti ”, in quanto l’ordine di demolizione non sarebbe stato correttamente notificato alla società proprietaria ricorrente, poiché l’Amministrazione avrebbe errato nell’individuarne il legale rappresentante pro tempore .

5.1 Il motivo è infondato.

Premesso che la società ricorrente ha comunque conosciuto il gravato provvedimento (che, peraltro, risulta essere stato impugnato tempestivamente rispetto alla data di comunicazione), ricorda il Collegio che l’eventuale mancata formale notificazione dell’ingiunzione di demolizione dell’opera edilizia abusivamente realizzata “ non costituisce vizio di legittimità dell’atto, che rimane quindi valido ” (Cons. Stato, Sez. II, 18 dicembre 2024, n. 10180; cfr. Cons. Stato, Sez. II, sentenze nn. 7008/2020 e 253/2023) e incide esclusivamente sull’efficacia e sui termini dell’impugnazione.

6. Con il secondo motivo di diritto, parte ricorrente lamenta “ Violazione e falsa applicazione art. 10 e mancata applicazione art. 34 bis e/o 34 comma II d.p.r. 380/01 ”, in quanto il porticato sarebbe stato eseguito dalla precedente proprietaria nel rispetto degli elaborati grafici approvati, potendo l’aumento di superficie essere inquadrato nelle regime delle “tolleranze costruttive” di cui all’art. 34 bis del D.P.R. 380/2001 e potendo quindi lo stesso essere eventualmente “sanato” ai sensi dell’art. 34 comma 2, del D.P.R. 380/2001.

6.1 Il motivo è infondato.

La censura non può essere accolta in quanto apoditticamente e genericamente formulata con la sola trascrizione testuale delle disposizioni normative richiamate e priva di qualsiasi supporto probatorio di natura tecnico documentale.

7. Il terzo e il quarto motivo di gravame possono essere congiuntamente scrutinati per oggettiva connessione delle questioni giuridiche sottese.

7.1 Con il terzo motivo di diritto, parte ricorrente censura “ Violazione e falsa applicazione art. 10 e mancata applicazione art. 3 comma I lett. a) - b) in combinato disposto con l’art. 6 comma II lett. a) d.p.r. 380/01 ”: la reale situazione edilizio urbanistica divergerebbe dal quadro delineato dall’Amministrazione comunale, in quanto le violazioni menzionate sarebbero tutte “opere minori” ascrivibili alla manutenzione ordinaria e straordinaria ai sensi dell’art. 3, comma 1, lett. a) e lett. b) D.P.R. 380/2001, e sanabili ai sensi dell’art. 36 del citato D.P.R. L’aumento della superficie lorda e il cambio di destinazione di uso dei piani terra e primo sarebbero il risultato della mancata realizzazione della scala interna nella porzione agricola del fabbricato e di alcuni divisori realizzati dalla ricorrente che potrebbero essere facilmente rimossi senza coinvolgimento delle strutture.

7.2 Il quarto motivo di gravame ha ad oggetto “ Eccesso di potere per travisamento ed erronea valutazione dei fatti ”, in quanto non vi sarebbe stato alcun aumento della originaria cubatura sanata.

7.3 Le censure sono infondate.

Anche tali motivi risultano apoditticamente, tautologicamente e genericamente formulati.

Osserva, peraltro, il Collegio che l’eventuale sanabilità dell’intervento non equivale certo alla sua effettiva sanatoria ai sensi del richiamato art. 36, T.U. Edilizia.

Più in generale, l’impostazione di parte ricorrente, che considera gli interventi in modo separato (al fine di ascrivere ognuno di essi ad un regime edilizio diverso e più “leggero” rispetto alla qualificazione giuridica complessiva operata dal Comune) non è meritevole di positiva considerazione alla luce della consolidata giurisprudenza, alla quale il Collegio intende aderire, secondo cui “ la valutazione dell'abuso edilizio presuppone una visione complessiva e non atomistica delle opere realizzate; sul punto si può richiamare quanto statuito da Cons. Stato, sez. VI, 30 giugno 2021, n. 4919, secondo cui la valutazione dell'abuso edilizio presuppone, tendenzialmente, una visione complessiva e non atomistica dell'intervento, giacché il pregiudizio recato al regolare assetto del territorio deriva non dal singolo intervento, ma dall'insieme delle opere realizzate nel loro contestuale impatto edilizio. Ne consegue che, nel rispetto del principio costituzionale di buon andamento, l'amministrazione comunale deve esaminare contestualmente l'intervento abusivamente realizzato, e ciò al fine precipuo di contrastare eventuali artificiose frammentazioni che, in luogo di una corretta qualificazione unitaria dell'abuso e di una conseguente identificazione unitaria del titolo edilizio che sarebbe stato necessario o che può, se del caso, essere rilasciato, prospettino una scomposizione virtuale dell'intervento finalizzata all'elusione dei presupposti e dei limiti di ammissibilità della sanatoria stessa. In questo senso, la giurisprudenza ha ribadito che la verifica dell'incidenza urbanistico-edilizia dell'intervento abusivamente realizzato deve essere condotta avuto riguardo alla globalità delle opere, che non possono essere considerate in modo atomistico (cfr. Consiglio di Stato, n. 3330 del 2012). Di eguale tenore la recente giurisprudenza penale, secondo cui: "non è ammessa la possibilità di frazionare i singoli interventi edilizi difformi al fine di dedurre la loro autonoma rilevanza, ma occorre verificare l'ammissibilità e la legalità alla luce della normativa vigente, dell'intervento complessivo realizzato" (cfr., Corte Cass., n. 8885 del 2017). Sul punto si veda anche Consiglio di Stato, Sez. VI, 13 ottobre 2020, n. 6191, secondo cui va data continuità all'univoco indirizzo giurisprudenziale di quella Sezione (cfr., da ultimo, Consiglio Stato, sez. VI, 10 novembre 2017 n. 5180; sez. VI, 8 maggio 2018, n. 2738), secondo cui la valutazione dell'abuso edilizio presuppone una visione complessiva e non atomistica delle opere realizzate; né è data la possibilità di scomporne una parte per negare l'assoggettabilità ad una determinata sanzione, in quanto il pregiudizio arrecato al regolare assetto del territorio deriva non da ciascun intervento a sé stante bensì dall'insieme delle opere nel loro contestuale impatto edilizio e nelle reciproche interazioni. L'opera edilizia abusiva va in sostanza identificata con riferimento all'immobile o al complesso immobiliare, essendo irrilevante il frazionamento dei singoli interventi avulsi dalla loro incidenza sul contesto immobiliare unitariamente considerato ” (Cons. Stato, Sez. II, 11 marzo 2024, n. 2321).

In ogni caso, le censure formulate con i motivi esaminati non superano quanto dedotto dall’Amministrazione comunale nella parte motiva del provvedimento impugnato.

L’immobile oggetto di causa, assentito con permesso di costruire n. -OMISSIS- del 30 settembre 2009 e successiva proroga n. -OMISSIS- del 18 aprile 2011, è risultato essere stato realizzato in difformità rispetto ai titoli abilitativi edilizi, al Piano di Utilizzazione Aziendale ed alla Convenzione sottoscritta.

E’ risultato, altresì, che “ l’immobile è stato oggetto di compravendita … in vigenza della convenzione sottoscritta ed in violazione delle clausole in essa contenute ”.

Per il motivo di cui sopra, il Dirigente del preposto Ufficio, con Determinazione n. -OMISSIS- del 21 aprile 2021 pubblicata all’albo pretorio il 13 maggio 2021 (che non risulta essere stata impugnata), ha disposto la decadenza dalla predetta Convenzione rep. N. -OMISSIS- del 4 maggio 2009 per “ contestato ed accertato grave inadempimento ” e la conseguente decadenza del correlato permesso di costruire n. -OMISSIS- del 30 settembre 2009 e successiva proroga. Questa è la ragione, peraltro scaturente da atto non gravato e ormai consolidatosi (la sopra detta Determinazione che ha disposto la decadenza della convenzione e del rilasciato permesso di costruire), per la quale il fabbricato de quo è stato considerato eseguito in assenza del permesso di costruire ai sensi dell’art. 10 del D.P.R. n. 380/2001.

Le censure sono quindi anche inammissibili per mancata impugnazione dell’atto presupposto e direttamente lesivo.

8. Con il quinto motivo di impugnazione, parte ricorrente lamenta “ Violazione e falsa applicazione dell’art. 31 del d.p.r. 6 giugno 2001 n. 380 nonché dell’art. 15 della legge regionale n. 15 dell’11 agosto 2008 ”.

Il provvedimento impugnato sarebbe illegittimo anche a cagione della mancata quantificazione dell'area da acquisirsi al patrimonio comunale per il caso dell’inottemperanza all'ordine di ripristino.

8.1 Il motivo è infondato.

Sul punto, ricorda il Collegio che la determinazione del quantum da acquisire gratuitamente al patrimonio comunale per il caso della mancata esecuzione spontanea dell’ordine di demolizione, per consolidata giurisprudenza del Consiglio di Stato ( ex multis , Cons. Stato, Sez. VI, sent. n. 13/2015), deve essere effettuata nell’atto di accertamento dell’inottemperanza (cfr. TAR Campania, Napoli, Sez. III, sent. n. 56/2019), che è successivo all’ingiunzione di ripristino e che non costituisce oggetto del presente gravame.

Tale determinazione non è, quindi, elemento essenziale dell’ordine di demolizione, il cui contenuto deve essere individuato esclusivamente in relazione alla funzione tipica del provvedimento ossia quella di prescrivere la rimozione delle opere abusive.

“ E’ nella successiva fase di verifica dell'inottemperanza che va precisata l'area da acquisire (Consiglio di Stato sez. VII, 03/01/2023, n. 111) ” (Cons. Stato, Sez. VII, sent. 29 gennaio 2025, n. 686).

9. Conclusivamente, il ricorso non risulta meritevole di accoglimento e deve pertanto essere respinto.

10. Nulla deve essere statuito in ordine alle spese di lite alla luce della mancata costituzione in giudizio del Comune intimato.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio (Sezione Seconda Quater), definitivamente pronunciando sul ricorso, come in epigrafe proposto, lo respinge.

Nulla per le spese.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Ritenuto che sussistano i presupposti di cui all'articolo 52, commi 1 e 2, del decreto legislativo 30 giugno 2003, n. 196 (e degli articoli 5 e 6 del Regolamento (UE) 2016/679 del Parlamento europeo e del Consiglio del 27 aprile 2016), a tutela dei diritti o della dignità della parte interessata, manda alla Segreteria di procedere all'oscuramento delle generalità.

Così deciso in Roma nella camera di consiglio del giorno 14 novembre 2025, tenutasi da remoto, con l'intervento dei magistrati:

SC NG, Presidente FF

Antonino Scianna, Primo Referendario

CE LO AR, Referendario, Estensore

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
CE LO AR	SC NG

IL SEGRETARIO

In caso di diffusione omettere le generalità e gli altri dati identificativi dei soggetti interessati nei termini indicati.