Pubblicato il 10/02/2026

N. 01087/2026REG.PROV.COLL.

N. 04027/2025 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Consiglio di Stato

in sede giurisdizionale (Sezione Quarta)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 4027 del 2025, proposto dal Comune di Cassago Brianza, in persona del Sindaco pro tempore , rappresentato e difeso dall'avvocato Giuliana Valagussa, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

contro

Lode s.r.l., in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentata e difesa dagli avvocati Giancarlo Tanzarella, Giovanni Corbyons, Carlo Maria Tanzarella, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia e con domicilio eletto presso lo studio dell’avvocato Giovanni Corbyons in Roma, via Ennio Quirino Visconti 99;
LD s.r.l. in liquidazione, non costituita in giudizio;

per la riforma

della sentenza del Tribunale amministrativo regionale per la Lombardia (Sezione Quarta) n. 588/2025, resa tra le parti.

Visti il ricorso in appello e i relativi allegati;

Visto l'atto di costituzione in giudizio di Lode s.r.l.;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell'udienza pubblica del giorno 27 novembre 2025 il consigliere LO OT e uditi per le parti gli avvocati, come da verbale;

Viste le conclusioni delle parti.

1. Il Comune di Cassago Brianza ha impugnato la sentenza n. 588/2025, con la quale il T.a.r. Lombardia, Sezione IV, ha accolto il ricorso introduttivo del giudizio proposto dalla società LD s.r.l. in liquidazione e ha condannato il Comune di Cassago Brianza a risarcire alla società ricorrente la somma complessiva di € 964.405,83 (novecentosessantaquattromilaquattrocentocinque/83), pari alla somma degli importi di € 944.405,83, quale danno derivante dal fallimento della vendita di un immobile, e di € 20.000,00, quale parte del danno da risoluzione anticipata del contratto di locazione sottoscritto in data 28 giugno 2013 tra la ricorrente e la società OL s.p.a., con interessi legali a far data dalla proposizione del ricorso e fino all’effettivo soddisfo.

Il Comune di Cassago Brianza è stato condannato anche al pagamento delle spese di giudizio, liquidate in € 3.000,00 in favore della società ricorrente, oltre accessori di legge.

2. La pretesa risarcitoria formulata da LD s.r.l. in liquidazione (originaria ricorrente, che ha medio tempore ceduto il proprio credito risarcitorio all’odierna appellata, Lode s.r.l., interveniente in primo grado) si origina dall’inadempimento dell’amministrazione comunale all’obbligo (derivante dall’art. 4 della convenzione urbanistica 20 luglio 2005, rep. n. 189781) di rilasciare, a valle dell’intervenuto collaudo delle opere, il certificato di agibilità dell’immobile individuato nel lotto 1A nell’ambito del comparto industriale realizzato dalla medesima LD s.r.l. in attuazione del Piano Esecutivo di Interesse Sovracomunale denominato “ Gambaione ”.

Con sentenza n. 2665/2020, pubblicata in data 30 dicembre 2020, il T.a.r. Lombardia ha accolto il ricorso proposto dalla società LD s.r.l. e, sulla premessa dell’intervenuto collaudo positivo dei lavori, ha accertato l’inadempimento del Comune, condannandolo al rilascio del certificato di agibilità; in esecuzione della sentenza n. 2665/2020, con determinazione n. 1393 del 9 febbraio 2021, il Comune di Cassago Brianza ha dichiarato agibile il capannone del lotto 1A.

Con successivo ricorso (R.G. n. 1679/2022), LD s.r.l. in liquidazione ha chiesto al T.a.r. per la Lombardia la condanna del Comune di Cassago Brianza al risarcimento dei danni subiti per effetto dell’inadempimento da parte del Comune agli impegni contrattualmente assunti con la convenzione urbanistica del PEIS “ Gambaione ”.

Con sentenza n. 588/2025, il giudice di primo grado ha accolto la domanda, condannando il Comune di Cassago Brianza al risarcimento di danni complessivamente liquidati in € 964.405,83 di cui:

- € 944.405,83, a titolo di differenza tra il corrispettivo offerto dalla società OL s.p.a. nel 2016 e rivalutato e il prezzo effettivo della vendita dell’immobile nel 2023, decurtato del valore di canoni di locazione medio tempore percepiti;

- € 20.000,00 a titolo di danno da risoluzione anticipata del contratto di locazione con la società OL s.p.a.

Il giudice di primo grado ha previsto la maggiorazione della somma liquidata con gli interessi legali a far data dalla proposizione del ricorso sino all’effettivo soddisfo.

3. Con ricorso in appello, il Comune di Cassago Brianza ha contestato la sentenza impugnata sotto doversi profili.

3.1. Con il primo motivo di gravame, l’amministrazione appellante deduce: effetto devolutivo dell’appello e specifica riproposizione delle eccezioni svolte in primo grado.

Il Comune ripropone “ tutte le precise eccezioni svolte nel giudizio di primo grado, circa i fatti impeditivi al verificarsi del danno concreto, ostativi al nesso causale ed alla prevedibilità nell’ambito del peculiare quadro di riferimento ” (ricorso in appello, pag. 8).

Il Comune deduce quanto segue:

1) contesta la compensatio lucri cum damno , in quanto la società ha potuto disporre dell’immobile senza alcun pregiudizio;

2) contesta l’esistenza del nesso causale ex art. 1223 c.c. e di danno prevedibile e concreto;

3) evidenzia che il giudizio causale deve involgere tutti gli antefatti causali, da parametrare alla effettiva situazione economico - patrimoniale di partenza della società, spettando alla danneggiata l’onere di provare il danno;

4) fa rilevare che il risarcimento del danno non può mai produrre un arricchimento del danneggiato;

5) richiama il limite al risarcimento per la negligenza del presunto danneggiato ex art. 1227, 2 co., c.c. e 30, co. 3, secondo capoverso, c.p.a.;

6) richiama altresì il limite al risarcimento per effetto di quanto disposto dall’art. 1225 c.c.: non sarebbe stato allegato o dimostrato che il Comune di Cassago Brianza nel ritardare l’emissione del certificato di agibilità fosse in grado di prevederne il pregiudizio a carico della società lottizzante;

7) la società non avrebbe adeguatamente comprovato il danno subito, sia con riguardo alla riduzione del canone di locazione, sia con riguardo al fallimento della trattativa di vendita con la società OL s.p.a.

3.2. Con il secondo motivo di gravame, l’amministrazione appellante deduce: erroneità della sentenza per omessa valutazione delle risultanze istruttorie; contraddittorietà ed errata ricostruzione del nesso causale e del pregiudizio a livello generale; violazione artt. 1218 e 1223 c.c.

Il Comune sostiene che il T.a.r. avrebbe ricostruito il nesso causale, la prevedibilità del danno e il pregiudizio subito dalla società, sulla base di un’erronea valutazione delle risultanze istruttorie.

In ragione della propria situazione debitoria, per la quale aveva sottoscritto un accordo di ristrutturazione del debito, ai sensi dell’art. 67 della legge fallimentare, la società “ non poteva operare come un normale soggetto del mercato immobiliare, e doveva disporre del cespite SOLO entro e nell’ambito delle tempistiche e di modalità attuative del Piano, di cui il Tar omette di considerare la portata effettiva e l’arco temporale ” (atto di appello, pag. 12).

A giudizio dell’appellante, il lotto 1A sarebbe stato “ funzionale a tacitare unicamente il creditore ipotecario, rimanendo impiegato sino a quel momento in locazione ” (atto di appello, pag. 12).

L’amministrazione appellante sostiene che la vendita del cespite effettuata nel 2023 sarebbe stata coerente con le previsioni del piano “ aggiornato nel 2019 per il periodo di esecuzione 2020-2024 ” (atto di appello, pag. 12), documento nel quale “ compare nella tabella dei cespiti a pag. 67) il lotto 1A con indicazione di vendita successiva al 2022 ” (atto di appello, pag. 14).

In altri termini, il capannone industriale non avrebbe potuto essere venduto prima del 2022, e che, avendolo messo a reddito, mediante locazione sino al momento della vendita, LD s.r.l. non avrebbe subìto alcun danno (e anzi, ne avrebbe tratto profitto).

Il Comune appellante contesta i passi della sentenza impugnata nei quali il giudice di primo grado:

a) ha ritenuto irrilevante “ lo stato di maggiore o minore solidità (o addirittura di insolvenza) ” di LD, che, essendo “ operatore del settore immobiliare ”, avrebbe subito un danno dal mancato rilascio del certificato di agibilità, in quanto “ impedimento alla libera disposizione e commerciabilità di un suo immobile ” (sentenza impugnata, diritto, § 5, pag. 9);

b) ha respinto l’eccezione del Comune, accertando che il capannone del lotto 1A “ non era destinato, principalmente, a produrre reddito, ma era certamente ricompreso tra i beni da alienare nell’immediato ” (sentenza impugnata, § 6, pag. 11/20).

3.3. Con il terzo motivo di gravame, il Comune deduce: erronea valutazione delle risultanze istruttorie; contraddittorietà della motivazione; violazione degli artt. 1225 c.c. e 1227 c.c. in relazione all’inerzia nei confronti dell’amministrazione, rispetto alla complessità della vicenda.

Il Comune censura la sentenza impugnata nella parte in cui il giudice di primo grado non avrebbe riconosciuto la non prevedibilità del danno, ai sensi dell’art. 1225 cod. civ.; a giudizio dell’amministrazione appellante, “ il funzionario comunale dinanzi al quale il 17.05.2017 veniva portata la richiesta di agibilità del Lotto 1A non poteva prevedere quale danno concreto sarebbe potuto discendere dal ritardato rilascio ” (ricorso in appello, pag. 16).

3.4. Con il quarto motivo di gravame, il Comune deduce erroneità della sentenza per omessa valutazione del materiale istruttorio; contraddittorietà; omessa valutazione del nesso causale delle trattative precontrattuali e della chance ; violazione degli artt. 1218 c.c. e 1223 c.c.

Il Comune censura la sentenza impugnata nella parte in cui il giudice di primo grado individua nel mancato rilascio del certificato di agibilità l’elemento determinativo della mancata vendita (sentenza impugnata, §§ 6 e 6.1).

A suo giudizio, la società OL si sarebbe ritirata dalle trattative non per l’assenza del certificato di agibilità, ma perché il Comune di Bulciago, nel cui territorio ricadrebbe parzialmente l’immobile del lotto 1A, aveva denegato la disponibilità a concedere l’autorizzazione all’esercizio dell’attività industriale insalubre di I classe, che la promissaria acquirente aveva intenzione di insediare nel capannone.

3.5. Con il quinto motivo di gravame, il Comune deduce: mancata valutazione delle produzioni comunali; travisamento delle risultanze probatorie; contraddittorietà; violazione degli artt. 1218 e 1227 c.c. su punto decisivo inerente le difformità sanate solo nel 2021 - 2022.

Il Comune censura la sentenza impugnata nella parte in cui il giudice di primo grado ha ritenuto che “ il rilascio dell’agibilità non risultava precluso dalla presenza di un abuso edilizio afferente all’immobile oggetto di controversia – come dimostrato dall’istanza di costruire in sanatoria presentata nel novembre del 2017 – poiché il citato abuso, oltre a non aver impedito il rilascio dell’agibilità in attuazione della sentenza n. 2665/2025, era comunque pacificamente sanabile (e poi è stato effettivamente sanato: all. 50 al ricorso) ” (sentenza impugnata, § 6.2, ultimo cpv.).

Il giudice di primo grado non avrebbe considerato che la sanatoria non sarebbe stata possibile nel 2017 (allorché, in data 20 giugno, la società ebbe a presentare istanza di permesso di costruire in sanatoria prot. n. 9520/9538), ma solo nel 2021, “ DOPO che LD procedette al ripristino ” (ricorso in appello, pag. 24).

3.6. Con il sesto motivo di gravame, il Comune deduce erroneità della sentenza per violazione dell’art. 1223 c.c. nella quantificazione e riconoscimento del danno e contraddittorietà e omessa valutazione delle prove; travisamento; violazione artt. 1218 - 1227 c.c. e 2697 c.c.

Il Comune censura il capo di sentenza con il quale il giudice di primo grado ha accertato e liquidato il danno da anticipata risoluzione, in data 30 settembre 2018, del contratto di locazione sottoscritto tra LD e OL in data 28 giugno 2013 “ che ha determinato la mancata percezione di tre mensilità del canone di affitto in capo alla proprietà, pari a complessivi € 35.000,00 (all. 39 al ricorso) ” (sentenza impugnata, § 8.2, pag. 17/20).

Il giudice di primo grado, avendo accertato il nesso causale tra l’inadempimento del Comune e il danno da anticipata risoluzione della locazione (“ anche tale perdita [è] riferibile, causalmente, al mancato rilascio dell’agibilità dell’immobile da parte del Comune ”), ha liquidato il danno, in via equitativa, nella misura di € 20.000,00, sul rilievo che l’accordo transattivo tra le parti, comportante rinuncia alle tre mensilità di canone da parte di LD, “ è scaturito da (valutazioni e) presupposti, almeno in parte, estranei e non direttamente riferibili alla dedotta inadempienza comunale” (sentenza impugnata).

L’amministrazione appellante ritiene che il danno non avrebbe dovuto essere riconosciuto poiché il T.a.r. avrebbe omesso di considerare “ che l’accordo transattivo (doc. 39 avversario) è strutturato su reciproche concessioni, e che la somma abbuonata a OL non era una rinunzia tout-court, trovando collaterale giustificazione nell’inesatto adempimento della locatrice, attuatosi prima della richiesta di agibilità del 17.05.2017 ” (ricorso in appello, pag. 27).

3.7. Con l’ultimo motivo di gravame, il Comune di Cassago Brianza deduce: erroneità della sentenza per violazione dell’art. 1223 c.c. nella quantificazione e riconoscimento del danno da perdita di chance ; contraddittorietà e omessa valutazione delle prove; travisamento; violazione artt. 1218 - 1227 c.c. e 2697 c.c.

Il Comune censura il capo di sentenza relativo alla liquidazione del danno da mancata vendita dell’immobile (sentenza impugnata, § 8.1, pagg. 15/20 e 16/20).

Muovendo dalla comparazione del prezzo cui l’immobile avrebbe potuto essere venduto nel 2017 e del prezzo a cui è stato effettivamente venduto nel 2023 (“ a fronte di una proposta irrevocabile di acquisto pari a € 5.200.000,00 formulata da OL S.p.A. in data 23 dicembre 2016 e venuta meno nel mese di novembre 2017 …, il bene risulta essere stato venduto soltanto in data 15 settembre 2023 per la minor somma di € 4.200.000,00 … ”), il giudice di primo grado ha proceduto alla rivalutazione al 15 settembre 2023 del prezzo di € 5.200.000,00 (offerto alla società ricorrente per l’acquisto dell’immobile nel mese di dicembre 2016), determinando l’importo rivalutato in € 6.156.800,00; quindi, ha sottratto a tale importo il prezzo di vendita del bene (€ 4.200,000,00), ottenendo la cifra di € 1.956.800,00 (€ 6.1565.800,00 – € 4.200.000,00 = € 1.956.800,00); in applicazione dell’istituto della compensatio lucri cum damno , ha detratto da tale importo “ quanto incamerato dalla ricorrente a titolo di canoni di affitto nel periodo che va dal mese di novembre 2017 fino al 15 settembre 2023, ovvero complessivi € 1.012.394,17 (cfr. all. 54- 56 al ricorso), giungendosi così alla somma di € 944.405,83 ” (sentenza impugnata, § 8.1, pag. 15/20).

Il Comune censura la sentenza impugnata, deducendo quanto segue:

a) il cespite non è stato oggetto di alcun contratto scritto (“ né un preliminare con le forme di cui all’art. 1351 c.c., né altra equipollente scrittura privata autenticata ”) - ricorso in appello, pag. 28;

b) “ Le condizioni effettivamente volute da OL per concludere l’acquisto a 5.200.000,00 euro erano tre, non solo l’agibilità. E sono rimaste inavverate ” (ricorso in appello, pag. 28);

c) il T.a.r., facendo riferimento al prezzo proposto da OL, non avrebbe utilizzato “ un valore reale, ma ideale, e che non era ancora stato fissato definitivamente e doveva passare il vaglio delle verifiche tecniche della documentazione e ella relazione del perito del leasing ” (ricorso in appello, pag. 29);

d) il Comune contesta i criteri di liquidazione usati dal T.a.r, e segnatamente il calcolo differenziale tra prezzo proposto nel 2016, rivalutato al momento della liquidazione da parte del T.a.r., e prezzo di vendita nel 2023 (appello, pag. 29 ultimo cpv. e pag. 30);

e) il Comune contesta un errore di calcolo relativo agli importi percepiti a titolo di canone di locazione nel periodo novembre 2017 – settembre 2023, sostenendo che il Tar non avrebbe compreso nel computo i canoni versati dai due inquilini (OL e Villa & Riva) per l’affitto della metà del capannone di competenza (sub. 701 e 702) nel periodo compreso tra novembre 2017 e ottobre 2018 (appello, pag. 31).

4. Si è costituita in giudizio la società Lode s.r.l. (cessionaria del credito di LD s.r.l. in liquidazione).

5. Alla camera di consiglio del 5 giugno 2025 il difensore del Comune ha dichiarato a verbale di rinunciare alla istanza cautelare.

6. Con memoria depositata in data 27 ottobre 2025 la società Lode s.r.l. ha eccepito, in via preliminare, l’inammissibilità della produzione documentale di parte appellante, indicata ai numeri da 40 a 55 del foliario municipale, poiché (asseritamente) estranea al fascicolo di primo grado e versata agli atti del presente giudizio di appello in violazione dell’art. 104, comma 2, c.p.a.

7. Con memoria di replica depositata in data 6 novembre 2025, il Comune di Cassago Brianza ha insistito per l’ammissione dei documenti depositati in grado di appello “ perché non nella disponibilità del comune ”.

8. Con memoria di replica depositata in data 6 novembre 2025, la società Lode s.r.l. ha eccepito la inammissibilità e l’irrilevanza del documento n. 40 (recante richiesta da parte di LD s.r.l. di proroga della convenzione urbanistica del 24 giugno 2013), in quanto non prodotto in primo grado e inconferente rispetto all’oggetto del giudizio.

9. All’udienza pubblica del 27 novembre 2025 il ricorso è stato trattenuto in decisione.

10. In via preliminare, ritiene il Collegio di ammettere la produzione di alcuni documenti depositati dal Comune appellante in grado di appello in data 20 maggio 2025 (documenti nn. 41, 42, 43, 44 e 52), in quanto non nella diretta disponibilità del Comune e comunque reputati dal Collegio rilevanti per la valutazione complessiva della fattispecie dedotta in giudizio.

11. Come sopra evidenziato, la pretesa risarcitoria formulata da LD s.r.l. in liquidazione (originaria ricorrente) si origina dall’inadempimento dell’amministrazione comunale all’obbligo (derivante dall’art. 4 della convenzione urbanistica 20 luglio 2005, Rep. n. 189781) di rilasciare, a valle dell’intervenuto collaudo delle opere di urbanizzazione, il certificato di agibilità dell’immobile individuato nel lotto 1A nell’ambito del comparto industriale realizzato dalla medesima LD s.r.l. in attuazione del Piano Esecutivo di Interesse Sovracomunale denominato “ Gambaione ”.

Al fine di decidere, si rende necessario ricostruire l’articolata fattispecie dedotta in giudizio.

11.1. In data 20 luglio 2005 la società Holcim Italia s.p.a. sottoscrisse con il Comune di Cassago Brianza e il Comune di Bulciago una convenzione urbanistica relativa all’attuazione del PEIS “ Gambaione ”, avente ad oggetto la costruzione di capannoni industriali ripartiti in sette macro - lotti funzionali e la realizzazione di opere di urbanizzazione primaria e secondaria.

11.2. Successivamente, la società LD s.r.l. ha acquisito l’intero comparto immobiliare (con contratto di compravendita del 2 maggio 2006, rep. 191248), subentrando al soggetto attuatore negli obblighi convenzionali.

La società LD s.r.l. ha completato gli interventi previsti nei diversi lotti e gran parte delle opere di urbanizzazione, con esclusione di una rotatoria stradale e alcune opere accessorie; in relazione a tale inadempimento, il Comune di Cassago Brianza ha parzialmente escusso la garanzia fideiussoria prestata da LD s.r.l.

In data 11 giugno 2014 è stato emesso il certificato finale di collaudo, previa quantificazione economica dei lavori mancanti.

11.3. Dagli atti depositati in giudizio risulta una prima richiesta della società LD di rilascio del certificato di agibilità del 19 gennaio 2010, ripresentata dalla società Immobiliare Europa al Comune di Cassago Brianza in data 17 maggio 2017 per i lotti 4 e 5 (peraltro, manca il numero di protocollo) e una diffida ad adempiere del 19 ottobre 2018, a firma dei difensori della società LD che fa riferimento a tutti i lotti del comprensorio.

11.4. La società LD s.r.l. era nel frattempo entrata in una situazione di crisi economico-finanziaria per la quale ha sottoscritto un accordo di ristrutturazione dei debiti, ai sensi dell’art. 67 della legge fallimentare, imperniato sulla dismissione del proprio patrimonio immobiliare, tra cui anche il capannone industriale di cui al lotto 1A del comparto “ Gambaione ”.

In relazione a quest’ultimo lotto, nel dicembre del 2016, la società OL s.p.a., già affittuaria di metà del capannone, ha formulato una proposta irrevocabile di acquisto dell’intero immobile e relative pertinenze, al prezzo di € 5.200.000,00; le parti hanno condotto le trattative sino ad un punto avanzato, avendo la LD s.r.l. chiesto ed ottenuto l’assenso del creditore ipotecario alla vendita del bene al prezzo offerto, e avendo la società OL s.p.a. chiesto e ottenuto l’assenso della società di leasing all’erogazione del finanziamento necessario all’acquisto.

11.5. (Secondo la prospettazione della ricorrente in primo grado), nel novembre del 2017, a fronte della rilevata persistente mancanza del certificato di agibilità, la società OL s.p.a. si sarebbe ritirata dalle trattative; inoltre, OL s.p.a. (che era anche affittuaria di metà dell’immobile) ha diffidato la locatrice, invitandola a fornire ogni doverosa documentazione amministrativa attestante la conformità urbanistico-edilizia del bene, ivi compreso il certificato di agibilità, e prospettando la risoluzione anticipata del rapporto.

11.6. Dal momento che il Comune non rilasciava il certificato di agibilità, la società LD s.r.l. non avrebbe potuto dare riscontro alla richiesta della propria conduttrice, sicché il contratto di locazione è stato anticipatamente risolto con un accordo transattivo, nell’ambito del quale la locatrice ha rinunziato a tre mensilità di canone; anche con il successivo conduttore dell’immobile la società LD avrebbe dovuto negoziare una riduzione del canone di locazione, proprio in ragione dell’assenza del certificato di agibilità.

11.7. Nel 2020, avendo bisogno di ottenere l’agibilità da poter spendere nei rapporti con i terzi, ai fini della cessione del cespite e del completamento del piano di ristrutturazione dei debiti, la società LD s.r.l. ha proposto ricorso al T.a.r. Lombardia, chiedendo l’accertamento dell’inadempimento del Comune all’obbligo convenzionale di rilascio del certificato e la conseguente condanna all’emissione del documento; il ricorso di primo grado (R.G. n. 370/2020) è stato accolto con sentenza 30 dicembre 2020 n. 2665, che, sulla premessa dell’intervenuto collaudo positivo dei lavori “ non contestato nelle forme di legge, ma soltanto in via informale e tardivamente ” (sentenza T.a.r. Lombardia n. 2665/2020), ha accertato l’inadempimento del Comune, condannandolo al rilascio del certificato di agibilità; in esecuzione della sentenza, con determinazione n. 1393 del 9 febbraio 2021, il Comune ha dichiarato agibile il capannone del Lotto 1A.

11.8. Nel 2022, sul presupposto che il tardivo rilascio del certificato di agibilità le avrebbe causato danni economici, con ricorso R.G. n. 1679/2022, LD s.r.l. in liquidazione ha chiesto al T.a.r. per la Lombardia la condanna del Comune di Cassago Brianza al risarcimento dei danni subiti per effetto dell’inadempimento da parte del Comune agli impegni contrattualmente assunti con la convenzione urbanistica del PEIS “ Gambaione ”.

11.9. Nel corso del giudizio di primo grado ha dispiegato atto di intervento ad adiuvandum la società Lode s.r.l. (per sostenere le ragioni della società LD s.r.l.), allegando un contratto di cessione di crediti del 27 novembre 2024, redatto in forma di scrittura privata autenticata, con il quale la società LD s.r.l. in liquidazione ha ceduto alla società Lode s.r.l. “ ai sensi e per gli effetti di cui agli artt. 1260 e seguenti cod. civ., il Credito Potenziale e ogni diritto inerente e relativo al ricorso, ivi inclusi i diritti sostanziali e le facoltà processuali correlati agli effetti della sentenza che definirà il primo grado del giudizio Tar Lombardia, RG n. 1769/2022 ”, dietro il corrispettivo di € 1.000,00 (mille/00).

11.10. Con sentenza n. 588/2025, il giudice di primo grado ha accolto la domanda, condannando il Comune di Cassago Brianza al risarcimento di danni complessivamente liquidati in € 964.405,83.

In particolare, il giudice ha operato nel seguente modo:

- ha rivalutato l’importo offerto da OL s.p.a. nel mese di dicembre 2016 (€ 5.200.000,00), rideterminandolo in € 6.156.800,00;

- ha sottratto a tale importo il prezzo effettivo di vendita del bene (€ 4.200,000,00), ottenendo la cifra di € 1.956.800,00 (€ 6.1565.800,00 – € 4.200.000,00 = € 1.956.800,00);

- in applicazione dell’istituto della compensatio lucri cum damno , ha detratto da tale importo “ quanto incamerato dalla ricorrente a titolo di canoni di affitto nel periodo che va dal mese di novembre 2017 fino al 15 settembre 2023, ovvero complessivi € 1.012.394,17 (cfr. all. 54- 56 al ricorso), giungendosi così alla somma di € 944.405,83 ” (sentenza impugnata, § 8.1, pag. 15/20); non risulta che i canoni di locazione, percepiti tra il mese di novembre 2017 e il 15 settembre 2023 siano stati rivalutati.

Il giudice di primo grado ha determinato in via equitativa in € 20.000,00 il danno da risoluzione anticipata del contratto di locazione con OL s.p.a.

Il giudice di primo grado ha previsto la maggiorazione delle somme liquidate a titolo di danno con gli interessi legali a far data dalla proposizione del ricorso sino all’effettivo soddisfo.

Il Comune di Cassago Brianza è stato condannato anche al pagamento delle spese di giudizio, liquidate in € 3.000,00 in favore della società ricorrente, oltre accessori di legge.

12. Tanto premesso, il ricorso in appello è fondato.

12.1 La richiesta risarcitoria formulata dalla società LD s.r.l. in liquidazione (nella cui posizione giuridica soggettiva è subentrata la società Lode s.r.l., in virtù di contratto di cessione di credito) è ancorata, da un lato, al fallimento delle trattative per la vendita alla società OL s.p.a. del compendio immobiliare di cui al lotto 1A del piano; dall’altro, alla risoluzione anticipata del contratto di locazione intervenuto con OL s.p.a.

12.2. Con riguardo alla prima voce di danno, in disparte la considerazione secondo la quale non risulta corretta l’applicazione dell’istituto della compensatio lucri cum damno , in quanto il giudice di primo grado, pur avendo rivalutato l’importo offerto dalla società OL s.p.a. nel dicembre del 2016 per l’acquisto del compendio immobiliare, non ha poi proceduto alla rivalutazione monetaria anche degli importi percepiti dalla società LD a titolo di canone di locazione (come invece avrebbe dovuto, trattandosi di somme percepite dalla predetta società nel corso del tempo, quale frutto della redditività del compendio immobiliare), il Collegio ritiene insussistente o comunque non adeguatamente comprovato il nesso eziologico tra il mancato rilascio del certificato di agibilità e il danno asseritamente subito da LD s.r.l. per il fallimento delle trattative di vendita intercorse con la società OL s.p.a.

12.3. In primo luogo, la proposta irrevocabile di acquisto del 23 dicembre 2016, formulata dalla società OL s.p.a. era subordinata alla verifica dell’assenza di elementi ostativi alla vendita, così come di seguito dettagliati:

- “ l’immobile dovrà essere libero da gravami e ipoteche alla data del rogito ”;

- “ la presente proposta dovrà intendersi inefficace senza che nessuna delle parti possa imputare all’altra alcunché né per spese né per danni, ove si verifichi che il Comune di Cassago Brianza non rilasci alla scrivente le necessarie autorizzazioni allo svolgimento dell’attività industriale produttiva di OL, classificata insalubre di classe 1, presso l’immobile in oggetto ”

- “ avendo LD srl sottoscritto un Piano di riorganizzazione ex art. 67 l.f. OL si riserva di verificare che l’immobile in questione rientri nel piano e che il prezzo proposto rientri nei parametri di congruità (“giusto prezzo” )”.

Nel quarto motivo di appello, il Comune appellante ha evidenziato che nella convenzione di lottizzazione stipulata tra i Comuni di Cassago Brianza e di Bulciago e la società lottizzante vi era una clausola che vietava l’insediamento di attività insalubri di I classe (art. 3 convenzione, pag. 6); ai fini dell’insediamento della propria attività produttiva, la società OL s.p.a., oltre al Comune di Cassago Brianza, doveva interpellare anche il Comune di Bulciago, visto che il lotto 1/A ricadeva anche nel territorio di quest’ultimo.

Le circostanze allegate dal Comune di Cassago Brianza sono contestate dalla società Lode s.r.l., ma esse sono ritenute dal Collegio meritevoli di condivisione, atteso che:

- l’art. 3 della convenzione urbanistica del 20 luglio 2005 (per la parte di interesse) stabiliva: “ … il Soggetto Attuatore si impegna … a garantire che le industrie e le attività artigianali che si insedieranno nei fabbricati in progetto, non eserciteranno attività comprese nella 1^ classe di cui ai relativi elenchi ministeriali di cui al 3° comma dell’art. 216 T.U. leggi sanitarie approvato con R.D. 27 luglio 1934 n. 1265… ”; la clausola in questione vincolava sia il soggetto attuatore, che i soggetti che sono subentrati nella relativa posizione giuridica soggettiva;

- la società OL s.p.a. era interessata all’insediamento di un’attività industriale produttiva classificata insalubre di classe 1, come risulta inequivocabilmente dalla proposta irrevocabile di acquisto del 23 dicembre 2016;

- con nota del 10 novembre 2017 (prodotta nel giudizio di primo grado, doc. 34), l’amministratore delegato di OL s.p.a. ha comunicato che la società non era più interessata all’acquisto dell’immobile “ alla luce delle ultime notizie e visto ultimi avvenimenti/considerazioni avvenuti tra OL/Comune di Bulciago ”;

- non risulta che la società OL s.p.a. abbia ottenuto “ le necessarie autorizzazioni allo svolgimento dell’attività industriale produttiva di OL, classificata insalubre di classe 1, presso l’immobile in oggetto ”.

Sulla base dei documenti sopra richiamati è ragionevole ritenere che il fallimento delle trattative della compravendita del compendio immobiliare debba essere messo in relazione, più che con la carenza del certificato di agibilità, con il mancato rilascio delle “ necessarie autorizzazioni allo svolgimento dell’attività industriale produttiva di OL, classificata insalubre di classe 1, presso l’immobile in oggetto ”, cui la proposta irrevocabile di acquisto era espressamente subordinata.

12.4. Oltre a ciò, il Collegio deve rilevare che, come sopra evidenziato, dagli atti depositati in giudizio risulta una prima richiesta di rilascio del certificato di agibilità del 19 gennaio 2010 formulata da LD s.r.l. (richiesta, che neppure la società appellata sostiene potesse essere evasa positivamente dal Comune a quella data, non essendo ancora intervenuto il collaudo finale delle opere di urbanizzazione, cui l’art. 4 della convenzione urbanistica subordinava espressamente il rilascio del predetto certificato).

L’istanza di rilascio del certificato di agibilità presentata al Comune di Cassago Brianza in data 17 novembre 2017 (peraltro, priva del numero di protocollo), in realtà, risulta presentata dalla società Immobiliare Europa s.r.l. (e quindi da altro soggetto giuridico) e si riferisce ai lotti 4 e 5 del piano; deve pertanto ritenersi inconferente rispetto all’oggetto del presente giudizio.

La diffida ad adempiere del 19 ottobre 2018, a firma dei difensori della società LD, formulata con riferimento a tutti i lotti del comprensorio, è intervenuta quando la società OL s.p.a. aveva ormai ritirato la propria proposta di acquisto.

Dal 2010 al 2018 non risulta che la società LD s.r.l. abbia intrapreso alcuna iniziativa, né in via stragiudiziale, né in via giudiziale, per ottenere il rilascio del certificato di agibilità.

Nell’ambito del contesto fattuale sopra richiamato, ritiene il Collegio che, da lato, possa essere riconosciuto al Comune di Cassago Brianza l’errore scusabile, in quanto il diniego di rilascio del certificato di agibilità, ancorché illegittimo, non risulta essere stato esercitato in modo palesemente contrario ai principi di imparzialità, correttezza, buona fede, proporzionalità e ragionevolezza (atteso che nel verbale di collaudo si dà espressamente atto della mancata esecuzione di una rotatoria nel Comune di Cassago Brianza e della prosecuzione del percorso pedonale nell’area privata asservita all’uso pubblico nonché di alcuni difetti rispetto alla messa in opera a regola d’arte), dall’altro, si debba fare applicazione dell’art. 30, comma 3, c.p.a. e dell’art. 1227, comma 2, c.c., atteso che la contestazione in via giudiziale della inerzia della amministrazione comunale o la tempestiva impugnazione degli atti di diniego eventualmente adottati dal Comune avrebbe consentito alla società di evitare i danni asseritamente subiti (di cui, comunque, non è provato, per le ragioni sopra indicate, il collegamento con l’attività del Comune di Cassago Brianza).

L'art. 30 comma 3, c.p.a., pur non richiamando espressamente l'art. 1227, comma 2, c.c., ne recepisce in sostanza il principio informatore, allorché afferma che l’omessa attivazione da parte dell'interessato degli strumenti di tutela previsti costituisce, nel quadro del comportamento complessivo delle parti, dato valutabile, alla stregua del canone di buona fede e del principio di solidarietà, ai fini dell'esclusione o della riduzione del danno del danno evitabile con l'ordinaria diligenza, in una logica che vede l'omessa impugnazione dell'atto lesivo non più come preclusione di rito, ma come fatto da considerare in sede di merito ai fini del giudizio sulla sussistenza e consistenza del pregiudizio risarcibile (cfr. Consiglio di Stato, Sez. IV, 3 ottobre 2024 n. 7960).

12.5. Anche la risoluzione anticipata del contratto di locazione stipulato nel 2013 non è ricollegabile eziologicamente in via esclusiva al mancato rilascio del certificato di agibilità da parte del Comune di Cassago Brianza.

Nell’atto transattivo del 6 settembre 2018, nel quale LD s.r.l. e OL s.p.a. convengono la risoluzione anticipata del contratto di locazione, non vi è un espresso riferimento al mancato rilascio del certificato di agibilità.

Nell’atto di diffida del 27 marzo 2017, la società OL s.p.a. invita formalmente la società LD s.r.l. a fornire la “ documentazione attestante la conformità edilizia e urbanistica, nonché agibilità, dell’immobile oggetto del contratto di locazione… ”; la società conduttrice lamenta quindi non solo la mancanza del certificato di agibilità dell’immobile, ma anche la mancanza della documentazione attestante “ la conformità edilizia e urbanistica ”.

Orbene, da un lato, è incontestato che l’immobile presentava degli abusi edilizi, che sono stati sanati dalla società LD solo negli anni 2022 – 2023 (e, quindi, successivamente alla risoluzione del contratto di locazione), dall’altro, è del tutto irrilevante che detti abusi fossero sanabili (come ritenuto dal giudice di primo grado), essendo la sanatoria intervenuta successivamente alla risoluzione anticipata del contratto di locazione.

13. In conclusione, per le ragioni sopra indicate, assorbita ogni altra censura, il ricorso in appello deve essere accolto e, in riforma della sentenza impugnata, il ricorso di primo grado deve essere integralmente respinto.

14. In considerazione della peculiarità della fattispecie dedotta in giudizio, ritiene il Collegio che le spese del doppio grado di giudizio debbano essere equamente compensate tra le parti.

P.Q.M.

Il Consiglio di Stato in sede giurisdizionale (Sezione Quarta), definitivamente pronunciando sull'appello, come in epigrafe proposto, lo accoglie e, in riforma della sentenza impugnata, respinge integralmente il ricorso di primo grado.

Compensa le spese del doppio grado di giudizio.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in Roma nella camera di consiglio del giorno 27 novembre 2025 con l'intervento dei magistrati:

GI AR, Presidente

Francesco Gambato Spisani, Consigliere

Michele Conforti, Consigliere

Luca Monteferrante, Consigliere

LO OT, Consigliere, Estensore

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
LO OT	GI AR

IL SEGRETARIO