Pubblicato il 27/04/2026

N. 03252/2026REG.PROV.COLL.

N. 09123/2023 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Consiglio di Stato

in sede giurisdizionale (Sezione Terza)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 9123 del 2023, proposto da
MA Di SO, rappresentata e difesa dall'avvocato Ciro Manfredonia, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia

contro

Comune di Pompei, in persona del Sindaco pro tempore , rappresentato e difeso dall'avvocato Antonio Zarrella, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia

nei confronti

AN Di SO e EL AN, rappresentati e difesi dall'avvocato Sabatino Rainone, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia

per la riforma

della sentenza del Tribunale amministrativo regionale per la Campania (Sezione Terza) 22 agosto 2023, n. 4843, resa tra le parti.

Visti il ricorso in appello e i relativi allegati;

Visti gli atti di costituzione in giudizio del Comune di Pompei e di AN Di SO;

Visti tutti gli atti della causa;

Visto l'art. 87, comma 4- bis , cod.proc.amm.;

Relatore all'udienza straordinaria del giorno 11 febbraio 2026 il Cons. IO AN e uditi per le parti gli avvocati Ciro Manfredonia, Sabatino Rainone ed Erik Furno;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

TT e RI

1. - Con l’appello in trattazione, la Signora MA Di SO chiede la riforma della sentenza del Tribunale amministrativo regionale per la Campania 22 agosto 2023, n. 4843, che ha respinto il ricorso proposto dalla odierna appellante per l’annullamento del provvedimento con il quale il Comune di Pompei ha annullato d’ufficio (ai sensi dell’art. 19, terzo e quarto comma, e dell’art. 21- nonies della legge n. 241 del 1990) la segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) n. 130/2016 presentata dalla medesima Di SO in data 21 settembre 2016. Annullamento d’ufficio motivato con il rilievo che l’immobile sul quale sono stati programmati i lavori oggetto della Scia «è oggetto di due pratiche di condono edilizio presentate ai sensi della legge 326/903: prot. 13668 del 23.4.2014 e prot. 40924 del 10.12.2004, di cui una rigettata e sulla quale pende ricorso al TAR Campania e l’altra mai integrata» .

2. – Il primo giudice ha rigettato le plurime censure dedotte rilevando essenzialmente che la segnalazione certificata prevedeva l’esecuzione di interventi su manufatti edilizi abusivi, rappresentati in progetto come preesistenze legittimate da precedenti sanatorie che tuttavia non avevano avuto esito positivo o erano ancora pendenti all’epoca della presentazione della SCIA. Inoltre ha rilevato come la terrazza oggetto degli interventi costituisce il solaio di copertura di alcune camere del bungalow realizzato dalla ricorrente, proprietaria della struttura ricettiva denominata “Fortuna Village” oggetto di istanza di condono edilizio espressamente rigettata. Ad avviso del primo giudice, ciò conferma la natura abusiva delle opere contemplate dalla SCIA e la necessità di procedere all’annullamento del titolo edilizio illegittimo, senza dover apprezzare l’interesse pubblico concreto e attuale al ripristino della legalità violata, posto che, in presenza di opere abusive, l’interesse pubblico alla rimozione del titolo illegittimo prevale sempre sull’interesse privato. Né sussiste un affidamento incolpevole tutelabile considerato che i ricorrenti hanno indotto in errore l’amministrazione, rappresentando come legittimi manufatti in realtà abusivamente realizzati.

3. – La ricorrente in primo grado, rimasta soccombente, ha proposto appello reiterando i motivi del ricorso introduttivo, in chiave critica della sentenza di cui chiede la riforma.

4. – Resiste in giudizio il Comune di Pompei, chiedendo che l’appello sia respinto.

È intervenuta ad opponendum la Sig.ra AN Di SO, chiedendo che l’appello sia respinto.

5. – Passando al vaglio dei motivi d’appello, con il primo motivo l’appellante censura la sentenza per aver erroneamente ritenuto che la SCIA n. 130/2016 contenesse una falsa rappresentazione dello stato dell’immobile. L’appellante evidenzia come la segnalazione certificata fosse coerente con il primo progetto di riqualificazione paesaggistica, autorizzato con il decreto della Soprintendenza BB.AA.CC. n.12599/2006, nel quale erano previste le medesime opere edilizie oggetto della SCIA n.130/2016. Il progetto di riqualificazione riguardava altresì interventi da eseguirsi sui manufatti oggetto delle domande di condono edilizio ai sensi della legge 326/2003, ovvero la cucina-forno e le

sei camere. Il Comune di Pompei, con nota indirizzata alle comproprietarie, avrebbe precisato che tutti gli interventi di cui al progetto di riqualificazione potevano essere realizzati con denuncia inizio attività.

Soltanto successivamente il Comune avrebbe avviato il procedimento di autotutela, motivando l’annullamento sul solo fatto che le opere programmate con la SCIA investissero manufatti oggetto delle domande di condono ai sensi della legge n. 326 del 2003, senza tuttavia contestare all’odierna appellante la falsa rappresentazione dello stato di fatto né l’induzione in errore in ordine all’indicazione delle due pratiche di condono edilizio.

Denuncia inoltre l’illegittimità della motivazione dell’annullamento d’ufficio per la mancata individuazione dell’interesse pubblico concreto alla eliminazione della segnalazione certificata e per l’omessa valutazione comparativa tra tale interesse pubblico e l’affidamento del privato nella legittimità del titolo. Sussisterebbe anche il contrasto col principio di proporzionalità, atteso che gli interventi programmati con la SCIA interessavano una superficie complessiva di circa 250 mq, corrispondente alla terrazza di esclusiva proprietà dell’appellante, solo in minima parte occupata dal volume abusivo del locale cucina e forno.

6. - Con il secondo motivo, reitera anche il difetto di istruttoria, perché l’annullamento sarebbe stato assunto senza che sia stato dimostrato che la terrazza fosse parte dei bungalow (già) abusivi. La terrazza oggetto della SCIA n. 130/2016 sarebbe area legittimamente esistente, in quanto già sanata con il permesso di costruire in sanatoria n. 72/2006 e inserita nel compendio turistico-ricettivo regolarmente autorizzato.

7. - Con il terzo motivo denuncia la violazione del principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato, perché il primo giudice avrebbe ricompreso nel perimetro della decisione anche questioni estranee al thema decidendum , introdotte dalle intervenienti ad opponendum , invece di attenersi ai motivi di ricorso dedotti dalle ricorrenti in primo grado (ossia l’annullamento della SCIA n. 130/2016 in quanto le opere programmate incidevano su un fabbricato sul quale pendevano due domande di condono ai sensi della legge n. 326 del 2003).

8. – I motivi, che possono essere esaminati congiuntamente stante la loro stretta connessione, sono infondati.

8.1. – In linea di fatto, risulta dalla sentenza appellata e dalla documentazione in atti che MA Di SO (odierna appellante) il 21 settembre 2016 ha presentato la SCIA n. 130/2016, già più volte citata, nella quale - con riferimento all’immobile di cui al fg. 12, part. nn. 1325, 644 sub 1) e 645 sub 3) – erano previsti lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria per il completamento delle opere riguardanti il progetto di riqualificazione interessante la predetta consistenza immobiliare adibita ad attività turistico recettiva. Il provvedimento con il quale il Comune di Pompei, ai sensi del combinato disposto dell’art. 19, comma 4, e dell’art. 21-nonies della legge n. 241 del 1990, ha annullato d’ufficio la segnalazione certificata ha rilevato, tuttavia, che «l’immobile in questione è oggetto di due pratiche di condono edilizio presentate ai sensi della legge 326/03: prot. n. 13668 del 23 aprile 2014 e prot. n. 40294 del 10 dicembre 2004, di cui una rigettata e sulla quale pende ricorso al TAR Campania e l’altra mai integrata». In altri termini, l’annullamento in autotutela è motivato dalla incidenza dei lavori e delle opere oggetto della Scia su un immobile (costituito da sei camere-bungalow e da un locale destinato a cucina e forno con tettoia) su cui erano già stati eseguite opere abusive mai sanate, posto che le domande di condono presentate dalle proprietarie non sono mai state accolte o comunque erano improcedibili in quanto non integrate con la documentazione necessaria. I lavori prefigurati con la SCIA riguardavano pertanto un immobile in parte abusivo.

8.2. - Tali circostanze, peraltro, non erano evincibili dalla segnalazione certificata presentata dall’appellante, la quale comunicava l’intenzione di eseguire lavori e opere di manutenzione ordinaria e straordinaria su parti dell’immobile rappresentate nei grafici come preesistenze legittime (pur se, come veduto, oggetto di domande di condono mai assentite).

Secondo l’orientamento costante di questo Consiglio di Stato, il diniego di sanatoria o di condono, così come peraltro la pendenza del procedimento di condono, è incompatibile con l'adozione o la formazione di ulteriori titoli, anche taciti, relativi a modifiche strutturali dell'immobile stesso; tali interventi modificativi, inoltre, non potrebbero conseguire alcuna legittimazione autonoma prima della positiva definizione della domanda di condono, trovando applicazione il principio secondo cui gli interventi ulteriori ripetono le caratteristiche di illegittimità dell'opera cui ineriscono strutturalmente (da ultimo cfr. Sez. II, 7 gennaio 2026, n. 127). E nel caso di specie, come risulta dalla stessa relazione tecnica allegata alla SCIA del 2016 e come accertato anche dal primo giudice, i lavori previsti (consistenti nella sostituzione mediante demolizione e ricostruzione con materiali diversi) insistevano sull’ampliamento per l’allocazione della cucina e del forno e la realizzazione della tettoia (in prosecuzione del predetto locale abusivo adibito a cucina e forno), che erano stati in precedenza oggetto delle istanze di condono rigettate o non definite in senso favorevole per l’appellante; e pertanto mai previamente sanato.

8.3. - La ragione posta a fondamento del provvedimento di annullamento d’ufficio adottato dal Comune di Pompei integra, pertanto, un vizio di legittimità sufficiente a giustificare, insieme agli altri presupposti di cui all’art. 21- nonies della legge n. 241 del 1990, l’annullamento degli effetti della segnalazione certificata.

9. - In tale contesto è irrilevante l’invocazione, da parte dell’appellante, del c.d. progetto di riqualificazione paesaggistica che certamente non ha comportato alcuna modifica dello stato abusivo dell’immobile in questione.

10. - Quanto agli ulteriori elementi che compongono la fattispecie dell’annullamento d’ufficio (si rammenti che il citato art. 19, comma 4, per l’annullamento degli effetti della SCIA richiede «la presenza delle condizioni previste dall’articolo 21-nonies» ) la rappresentazione non veritiera dello stato legittimo dell’immobile esclude che l’appellante avesse maturato un affidamento incolpevole ed esclude conseguentemente la necessità di una specifica motivazione sul punto.

In secondo luogo, nel caso di specie è stato rispettato il termine perentorio per l’esercizio del potere di annullamento d’ufficio (pari a 18 mesi, secondo la norma applicabile ratione temporis , decorrenti dalla scadenza del termine fissato dall’art. 19, comma 3, per l’esercizio dei poteri inibitori degli effetti della SCIA), atteso che la segnalazione è stata presentata il 21 settembre 2016, mentre il provvedimento di annullamento in autotutela è stato adottato il 28 aprile 2017.

11. - Quanto alla valutazione dell’interesse pubblico concreto alla eliminazione degli effetti della SCIA, non vi sono ragioni per discostarsi dai principi affermati dall’Adunanza plenaria del Consiglio di Stato con la sentenza n. 8 del 2017, secondo cui la necessità di rappresentare in motivazione la sussistenza di un interesse pubblico alla rimozione del titolo edilizio illegittimamente formatosi «è oggettivamente connaturata alla rilevata sussistenza di una situazione antigiuridica» , anche a prescindere dal ricorso alla formula dell’interesse in re ipsa . E ciò in particolare quando, come nel caso di specie, il vizio di legittimità che giustifica l’esercizio del potere di annullamento d’ufficio sia costituito dal contrasto con la disciplina sostanziale urbanistica ed edilizia (e non su profili di illegittimità di carattere meramente formale o procedimentale). Si osservi, inoltre, che nel caso in esame va esclusa, altresì, la necessità di operare una valutazione comparativa tra l’interesse pubblico concreto alla eliminazione degli effetti della segnalazione certificata e l’interesse del privato alla conservazione degli effetti favorevoli, per l’assenza di una situazione tutelabile di legittimo affidamento del privato.

12. - Anche le ribadite carenze dell’istruttoria procedimentale sono infondate, posto che – come si è già veduto - risulta agli atti che le strutture su cui sono state realizzate le opere oggetto della SCIA non sono mai state sanate, il che è sufficiente per l’annullamento in autotutela del titolo formatosi ex lege .

13. - Non assume rilevanza, infine, la denunciata violazione del principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato, sia per la genericità della censura (rimanendo oscure quali siano le parti della sentenza affette da ultrapetizione), sia perché – in termini generali - l’eventuale ultrapetizione non comporterebbe un vizio della sentenza tale da imporre la rimessione della causa al giudice di primo grado, non rientrando detto vizio in alcuna delle ipotesi tassative di annullamento con rinvio stabilite dall’art. 105, primo comma, del Codice del processo amministrativo, ma implicherebbe - in ossequio all’effetto devolutivo e sostitutivo dell’appello e al principio della conversione (o assorbimento) dei vizi di nullità della sentenza in motivi di impugnazione (art. 161, primo comma, c.p.c.) - la sola necessità di correggere la motivazione della sentenza, che andrebbe emendata dall’errata valutazione giuridica compiuta (ipotesi, peraltro, preclusa dalla mancata precisazione di quali parti della sentenza siano affette da ultrapetizione).

14. - In conclusione, l’appello va integralmente rigettato.

15. - La complessità della vicenda giustifica la compensazione tra le parti delle spese del grado di appello.

P.Q.M.

Il Consiglio di Stato in sede giurisdizionale (Sezione Terza), definitivamente pronunciando sull'appello, come in epigrafe proposto, lo rigetta.

Compensa tra le parti le spese di lite per il grado di appello.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in Roma nella camera di consiglio del giorno 11 febbraio 2026 con l'intervento dei magistrati:

AU SA, Presidente

Raffaello Sestini, Consigliere

Giovanni Sabbato, Consigliere

Carmelina Addesso, Consigliere

IO AN, Consigliere, Estensore

L'OR	IL PRESIDENTE
IO AN	AU SA

IL SEGRETARIO