Pubblicato il 26/11/2025

N. 09327/2025REG.PROV.COLL.

N. 01478/2023 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Consiglio di Stato

in sede giurisdizionale (Sezione Quarta)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 1478 del 2023, proposto dalla società Asil S.r.l., in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentata e difesa dall'avvocato Giacomo Graziosi, con domicilio digitale come da Pec da Registri di Giustizia;

contro

il Comune di Civitanova Marche, in persona del Sindaco pro tempore , rappresentato e difeso dall'avvocato Giuseppe Carassai, con domicilio digitale come da Pec da Registri di Giustizia;

per la riforma

della sentenza n. 412 del 2022 del Tribunale Amministrativo Regionale per le Marche, Sezione Prima.

Visti il ricorso in appello e i relativi allegati;

Visto l'atto di costituzione in giudizio del Comune di Civitanova Marche;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell'udienza pubblica del giorno 25 settembre 2025 il Cons. NI LI e viste le conclusioni delle parti come da verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO e DIRITTO

1. Con l’appello in epigrafe, la società Asil S.r.l. (già società Progetti Abruzzesi S.r.l., divenuta Asil S.r.l. per effetto della scissione del 5 maggio 2014) ha impugnato la sentenza del T.a.r. Marche n. 412 del 2022, che ha respinto il ricorso dalla medesima proposto per l’annullamento della delibera del Consiglio comunale di Civitanova Marche n. 75 del 20 ottobre 2020, per il cui tramite è stata negata l’approvazione definitiva della variante al P.R.G. dell’anzidetto Comune proposta dalla società ricorrente e odierna appellante, che era stata precedentemente adottata con la delibera n. 65 del 5 settembre 2019.

2. In punto di fatto, occorre premettere che la vicenda oggetto del presente giudizio riguarda un’area non edificata sita in Civitanova Marche, catastalmente identificata al foglio 28, mappali 481 (poi 519, 520, 521), 488 (poi 522, 523, 524) e 490, di proprietà della società Progetti Abruzzesi S.r.l. e oggi della società Asil S.r.l., sita nella “Zona Tecnico Distributiva” del P.R.G. del predetto Comune, nel “Comparto 4.3.2.2” della UMI (Unità minima d’Intervento) n. 4.3.2. e facente parte di un piano di lottizzazione convenzionato, approvato con la delibera consiliare n. 38 del 4 aprile 2007 e convenzionato con rogito Notaio Moretti del 29 marzo 2007, con l’ulteriore precisazione che in relazione a tale area il citato P.R.G. ammetteva esclusivamente la realizzazione di un singolo edificio con destinazione alberghiera, escludendo ogni altro utilizzo.

In data 28 marzo 2014, tuttavia, il Comune di Civitanova Marche e le ditte lottizzanti – tra cui la società Progetti Abruzzesi S.r.l. – hanno stipulato un accordo integrativo che prevedeva l’impegno dell’amministrazione a sottoporre all’esame del Consiglio una variante al P.R.G. proposta dall’anzidetta società, concernente, da un lato, il cambio delle destinazioni d’uso insediabili nel comparto da quella esclusiva ad albergo (“Trh”) a quella generale a Terziario (“T”) e, dall’altro lato, la realizzazione di tre piccoli edifici a uso commerciale, direzionale e albergo in luogo dell’unico edificio con destinazione alberghiera consentito dal P.R.G.. In altri termini, con tale accordo, è stata stipulata una convenzione “ di proroga e integrazione della convenzione del 29 marzo 2007 ”, la quale, all’art. 8- bis , ha previsto la ridefinizione della disciplina urbanistica del Comparto 4.3.2.2 ancora inattuato.

Tale variante, adottata con la delibera n. 65 del 5 settembre 2019, in particolare, prevedeva – come anticipato – il cambio di destinazione insediabile nel Comparto, da quella specifica di Albergo (“Trh”) a quella generale di Terziario (“T”).

In tale contesto, la società ricorrente e odierna appellante – affermando di confidare “ nella promessa assunta dall’Amministrazione con l’art. 8-bis della convenzione del 2014 ” – ha ritenuto di non coltivare il progetto volto alla realizzazione dell’unico edificio con destinazione ad albergo, che era stato assentito nel 2011 per il tramite del permesso di costruire n. 229/2011 rilasciato alla Progetti Abruzzesi S.r.l. e poi correttamente volturato alla Asil S.r.l., lasciando decadere il titolo edilizio e provvedendo alla redazione di un progetto alternativo conforme al contenuto dell’accordo sopra richiamato.

Tuttavia, successivamente – dopo un complesso iter – con la delibera del Consiglio comunale n. 75 del 20 ottobre 2020, il Comune di Civitanova Marche non ha approvato la variante in questione.

3. A fronte dell’adozione dell’anzidetta delibera, la società Asil S.r.l., medio tempore succeduta alla società Progetti Abruzzesi S.r.l., ha proposto il ricorso introduttivo del presente giudizio, chiedendone l’annullamento e deducendone l’illegittimità per illogicità nonché per difetto di istruttoria e vizi di motivazione.

4. Con la sentenza n. 412 del 2022, il T.a.r. Marche, dopo aver preso atto della rinuncia al primo motivo di ricorso, con cui era stato prospettato un asserito vizio di incompetenza, ha respinto il secondo e il terzo motivo, ritenendoli infondati nel merito.

4.1. Più precisamente, con riferimento al secondo motivo del ricorso introduttivo, il T.a.r. ha ritenuto che la richiesta di variante determinasse un mutamento dell’assetto complessivo dell’area oggetto del piano di lottizzazione, attraverso la previsione della costruzione di due ulteriori edifici destinati al terziario e di un albergo di minori dimensioni, con la conseguenza che, rispetto all’assetto urbanistico inciso dalla variante, lo stesso avrebbe effettivamente contenuto “ commerciale / direzionale ” e ciò a prescindere dalle considerazioni prospettate dalla ricorrente circa la decadenza della destinazione esclusiva ad albergo, posto che “ la richiesta di variante è chiaramente volta ad ottenere immobili a carattere commerciale-direzionale prima non previsti ”, fermo restando che la variante medesima, comunque, non potrebbe essere considerata a impatto zero, trattandosi della divisione dell’unico edificio originariamente previsto in due edifici di minori dimensioni ulteriori rispetto all’albergo, uno dei quali a carattere commerciale e l’altro a carattere commerciale-direzionale, con conseguente diversa suddivisione della SUL precedentemente prevista, pur restando essa complessivamente invariata.

4.2. Il Tribunale ha inoltre ritenuto infondato il terzo motivo del ricorso introduttivo, in ragione dell’ampia discrezionalità spettante all’amministrazione in materia di pianificazione, dal momento che la scelta inerente alla modificazione o meno di una destinazione di zona prevista da uno strumento urbanistico risulta pacificamente rimessa a una valutazione discrezionale, sicché non è configurabile in capo al Comune alcun obbligo di provvedere sull’istanza del proprietario in tal senso e, sul punto, ha richiamato Cons. Stato, sez. VI, 8 giugno 2020, n. 363, concludendo, dunque, nel senso che la decisione di non approvare la variante fosse da reputarsi legittima in quanto caratterizzata da un altissimo tasso di discrezionalità.

5. Avverso tale sentenza ha proposto appello la Asil S.r.l., formulando tre motivi di gravame e proponendo una propria articolata ricostruzione dei fatti, prospettando in modo non adeguatamente dimostrato che – tra l’altro – il Comune avrebbe “ fatto “filtrare” il messaggio che per portare finalmente in adozione la Variante occorreva che la società offrisse «spontaneamente» del denaro da destinare a (vaghi) obbiettivi di “riqualificazione urbanistico ambientale” del territorio, rimessi all’arbitrio dello stesso Comune ” e che, nel corso di un incontro tenutosi alla fine del 2018, “ alla società veniva rappresentato che per il buon esito della pratica era “opportuno” che la società presentasse una spontanea dichiarazione con cui si impegnava a versare una somma di almeno 200.000 euro da destinare a fini di urbanistica generale rimessi alla discrezionalità del Comune. Nell’occasione, la questione venne presentata come una sorta di concessione degli Amministratori a vantaggio della società lottizzante ”.

5.1. Ferme tali ricostruzioni in punto di fatto, l’appellante, con il primo motivo di gravame, ha censurato la sentenza del T.a.r. Marche nella parte in cui non ha ritenuto che il vincolo di destinazione esclusivo “Trh” fosse “ già automaticamente decaduto e sostituito ” dalla destinazione generale “T”, senza necessità di variare il P.R.G..

Tale effetto, secondo l’appellante, sarebbe previsto espressamente dall’art. 4.1.1.2 del Piano, rubricato “ Regole generali per le destinazioni d’uso ”, secondo cui: “1 . Ciascuna porzione del territorio comunale, data la sua appartenenza ad uno dei sub-sistemi, è soggetta alle disposizioni generali e alle regole sugli usi stabilite dal sistema e dal sub-sistema. Per ciascuno di essi il Piano indica gli usi caratterizzanti, previsti ed esclusi; gli usi non esplicitamente citati sono da ritenersi ammessi ”.

Ad avviso dell’appellante, vi sarebbe un meccanismo di flessibilità, con decadenza automatica delle previsioni che vincolano un lotto a una singola sub -destinazione e, per tale ragione, la delibera impugnata sarebbe “ illegittima per falso supposto di fatto e di diritto e difetto di motivazione ”, poiché il diniego sarebbe stato fondato esclusivamente su un contenuto urbanistico, ossia la concessione delle destinazioni direzionali-commerciali, che il terreno, secondo l’appellante, già possedeva.

In tale prospettiva, il T.a.r. avrebbe errato a respingere il secondo motivo di ricorso sul presupposto che l’art. 4.1.1.2 sulla liberalizzazione delle destinazioni d’uso non poteva trovare applicazione in quanto la destinazione esclusiva ad albergo era stata stabilita non già dal P.R.G. bensì dal Piano di Lottizzazione del 2007, mentre l’art. 4.1.1.2 riguardava solo le destinazioni esclusive fissate dal P.R.G..

In proposito, l’appellante ha affermato che la motivazione del giudice di primo grado sarebbe “ sconcertante ” in quanto “ frutto di un vero e proprio travisamento della documentazione agli atti. Il T.A.R. non dice da dove avrebbe tratto la convinzione che il vincolo ad albergo sarebbe stato impresso dal Piano di lottizzazione e non dal P.R.G. ”.

5.2. Con il secondo motivo di gravame, l’appellante ha prospettato ulteriori censure avverso il rigetto del secondo motivo del ricorso introduttivo del giudizio, deducendo che il giudice di primo grado avrebbe del pari errato a sostenere che la variante, anche ove considerata meramente edilizia, non fosse comunque “ neutra ” posto che la realizzazione di tre edifici avrebbe avuto comunque un “ impatto ” rispetto alla situazione pregressa e, sul punto, ha rilevato come la delibera consiliare non abbia motivato il diniego sulla base di tale asserito maggior impatto derivante dal frazionamento dell’edificio in tre costruzioni di minori dimensioni, sicché il T.a.r. avrebbe dato luogo a un’inammissibile “ invasione del “merito” amministrativo ”.

In ogni caso, anche nel merito, secondo l’appellante, la tesi del giudice di primo grado non sarebbe fondata, poiché il T.a.r. avrebbe dimenticato che “ l’impatto ” di una variante urbanistica “ non è un concetto aleatorio o soggettivo ” ma si incentra sulla verifica in concreto del carico urbanistico, inteso come surplus di dotazioni richiesto dalla nuova edificazione rispetto allo stato pianificatorio pregresso e di tale verifica il Tribunale non si sarebbe fatto “ alcun carico ”, sicché “ l’affermazione che la variante “generi impatti” resta a livello di petizione di principio ”, a maggior ragione ove si tenga conto della relazione sulla verifica degli standard ove era stato attestato che “ La presente variante non comporta incremento del carico urbanistico in termini di standard in quanto non modifica la SUL già concessa pari a mq. 13.154 del sub comparto 4.3.2.2 ”.

Da ultimo, l’appellante ha osservato che si potrebbe ritenere che il T.a.r. abbia fatto riferimento alla nozione di “ impatto ” della variante in termini “ non urbanistici ma ambientali ”, ma anche in questa prospettiva la tesi che la variante “ generi impatti ” negativi sarebbe, a suo dire, priva di riscontri probatori.

5.3. Con il terzo motivo di gravame, infine, la sentenza è stata censurata nella parte in cui ha respinto il terzo motivo del ricorso introduttivo, per il cui tramite erano stati prospettati i vizi di “ Eccesso di potere per falso supposto di fatto, per difetto di istruttoria e per illogicità e perplessità della motivazione ”.

Ad avviso dell’appellante, il giudice di primo grado avrebbe respinto tale motivo “ con una motivazione che ha il sapore del diniego di giustizia ”, in quanto avrebbe ritenuto, in sostanza, che le decisioni sulla modifica della zonizzazione urbanistica sarebbero espressione di una discrezionalità ampia al punto tale “ da comprendere anche la scelta di “decidere di non decidere” esercitata nel caso di specie ”, sicché la decisione lascerebbe “ delusi e sconcertati ” e sarebbe, in particolare, “ sconcertante ” la tesi secondo cui l’accordo del 2014 non avrebbe valore, in quanto la Giunta non avrebbe in alcun modo garantito l’approvazione della delibera da parte del Consiglio, posto che “ il boicottaggio della procedura è provenuto proprio dalla Giunta ”. La società ricorrente, in quest’ottica, aveva chiesto che la legittimità della delibera venisse scrutinata alla luce delle figure sintomatiche dell’eccesso di potere dedotte nel motivo di ricorso e, a suo dire, il T.a.r. “ non poteva quindi rifiutarsi di esaminare le censure proposte, come invece ha fatto ” e detta omissione sarebbe ancora più grave in quanto la delibera del Consiglio comunale non aveva fondato il diniego su “ motivazioni di puro merito ”, ma aveva “ negato l’approvazione della Variante sulla base di precise, specifiche ed argomentate ragioni di fatto ”.

Conseguentemente, sono state riproposte le censure di cui al terzo motivo del ricorso introduttivo, con cui la società ha sostenuto, in sintesi, che l’impianto motivazionale risulterebbe macroscopicamente eccentrico rispetto alla fattispecie su cui il Consiglio era chiamato a deliberare.

6. Si è costituito in giudizio il Comune di Civitanova Marche, replicando alle censure proposte e chiedendo il rigetto dell’appello e, in particolare, ha rilevato che non era stato assunto alcun obbligo di approvare la variante, la quale avrebbe determinato un più intenso uso dell’area e un naturale aumento del volume di traffico nella zona, originato dalla nuova destinazione “ tenuto conto della potenziale utenza di un albergo e di quella, invece, interessata all’accesso alle strutture commerciali ”.

Ancora in punto di fatto, poi, il Comune ha ribadito come la variante incida in modo notevole sull’area in questione. Secondo l’amministrazione, infatti, sarebbe evidente come la variante incida significativamente sull’area, in quanto i nuovi parametri, pur non modificando la quantità di SUL realizzabile, introducono nuovi indici relativi al rapporto di copertura, sicché vi sarebbe un maggior uso di suolo, posto che l’edificato si allargherebbe sull’area rispetto alla disciplina urbanistica di cui si propone la modifica, in quanto – pur restando invariata la SUL – vi sarebbe un raddoppio della superficie coperta (SC). Sotto un diverso profilo, muterebbero gli indici e i parametri edilizi, deputati a regolare l’edificazione dei nuovi insediamenti, sicché deriverebbe l’effetto di un più intenso uso dell’area “ sia in termini di occupazione del suolo, che in relazione all’aumento dei soggetti che fruiscono dei servizi ivi offerti ”.

La difesa dell’amministrazione, poi, si è soffermata sulla permanente vigenza della destinazione ad albergo, evidenziando come le parti stesse avessero dato prova di aver concluso in tal senso, come sarebbe dimostrato dal fatto che nel 2014 l’allora lottizzante aveva proposto un’osservazione poi trasfusa nell’art. 8- bis della convenzione, diretta a determinare un “ cambio di destinazione da albergo a terziario ” e, sul punto, la difesa dell’amministrazione ha evidenziato che se la destinazione “ esclusiva ” avesse effettivamente avuto durata quinquennale, non vi sarebbe stata necessità né di presentare l’osservazione né di includerla nell’art. 8- bis della convenzione, perché nel 2014 essa avrebbe dovuto ritenersi già decaduta.

Con riferimento al secondo motivo di gravame, concernente l’aumento di carico urbanistico, ha richiamato il principio affermato da Cons. Stato, sez. II, 27 giugno 2022, n. 5297, secondo cui “ per aumento del carico urbanistico deve intendersi tanto la necessità di dotare l’area di nuove opere di urbanizzazione, quanto l’esigenza di utilizzare più intensamente quelle già esistenti» (v. Cons. Stato, sez.VI, 7 maggio 2015, n. 2294; id., 7 maggio 2018, n. 2694 e 29 agosto 2019, n. 5964) ”.

Infine, con riferimento al terzo motivo di gravame, ha osservato che la delibera del Consiglio comunale non può essere considerata illegittima e errata, posto che la motivazione è da reputarsi pertinente, in quanto l’approvazione della variante in questione determinerebbe nuovi insediamenti commerciali/direzionali di non lieve entità, avendo un effetto espansivo rispetto agli insediamenti commerciali previsti nel P.R.G..

7. Con istanza del 18 febbraio 2025, la società Asil S.r.l. ha chiesto il rinvio della discussione e tale istanza è stata accolta dal Collegio; con le successive memorie le parti hanno, infine, insistito nelle rispettive tesi difensive.

8. Tanto premesso, il Collegio – trattenuta la causa in decisione all’udienza pubblica del 25 settembre 2025 – reputa che l’appello non sia fondato per le ragioni che di seguito si espongono, con la precisazione che, per quanto concerne l’ordine di esame dei motivi di gravame, per esigenze di carattere logico e in assenza di un’espressa graduazione dei medesimi, occorre esaminare anzitutto il terzo motivo di appello, con cui è stata contestata la legittimità della delibera consiliare sul presupposto che non corrisponderebbe al vero che il Comune avesse assunto solo l’impegno di esaminare la variante e non anche quello di approvarla e che, comunque, la delibera stessa sarebbe illegittima per eccesso di potere.

9.1. Occorre, a tale riguardo, muovere dal tenore letterale dell’emendamento fatto proprio dalla delibera impugnata che di seguito si riporta: “ Il Comune di Civitanova Marche è dotato di un Piano Regolatore Generale approvato con atto del Giunta Provinciale n. 280 del 05/07/2007, i cui principi ispiratori erano legati ad una forte espansione quantitativa e qualitativa degli insediamenti con notevole “consumo” di suolo, determinato dallo sviluppo contestuale di attività produttive, commerciali e di servizio, dalla crescita demografica e dal miglioramento delle condizioni economiche con conseguente sviluppo di spazi utilizzati per la residenza e i servizi; Tale dinamica insediativa nel corso degli ultimi anni, ha subito però delle forti modificazioni, sia in termini quantitativi che qualitativi, ovvero:

- Rispetto al dato quantitativo, la forte crisi del settore immobiliare, che ha coinvolto l’intero territorio nazionale ed in particolare i comuni di piccole e medie grandezza, i cui operatori non sono sostenuti da importanti e qualificate forme di finanziamento, ha limitato al minimo l’attività edilizia, giungendo ad una acclarata “recessione”, parzialmente attenuata da iniziative legislative speciali quali, ad es. il Piano Casa, la cui legge regionale 22/2009 e sue successive modificazioni qualifica come “Interventi della Regione per il riavvio delle attività edilizie al fine di fronteggiare la crisi economica, difendere l'occupazione, migliorare la sicurezza degli edifici e promuovere tecniche di edilizia sostenibile;

- Sul piano qualitativo, ed in particolare per il sistema produttivo, le poche trasformazioni effettuate, hanno subito radicali cambiamenti sul piano tipologico, passando da una prevalente vocazionalità artigianale-industriale ad una prevalentemente vocazionalità direzionale commerciale. In relazione a questo “stato dei fatti” l’Amministrazione Comunale si vede costretta, oggi più che mai, a rimodulare - nel breve e medio periodo - il sistema della pianificazione del settore produttivo, intervenendo per gradi ed affinamenti successivi rispetto a determinati contesti insediativi del territorio, intervenendo sulle attuali previsioni del P.R.G., con l’introduzione, ove possibile, di nuove e più qualificate previsioni in grado di mantenere vivo l’unico settore economico nell’ambito delle trasformazioni urbane.

Ovviamente, la rimodulazione potrà avvenire con l'ottica di poter individuare più adeguate funzioni territoriali, ma anche per captare risorse economiche da destinare, in un reciproco interesse generale – pubblico/privato - alla realizzazione di infrastrutture atte a garantire un ordinato e sicuro processo di attuazione.

In tal senso sono state avviate numerose iniziative, tra le quali, ad ed esempio, il nuovo sistema di riammagliamento che, oltre a relazionarsi con l’intervento da parte della Società Quadrilatero per la realizzazione della rotatoria di collegamento tra la S.S. 77 e la S.S. Adriatica, sarà in grado di costruire un sistema di viabilità di ingresso alla citta sul versante sud, in modo da potenziare la fluidità del traffico cittadino e, di questo, con il resto del territorio extra-urbano. Tale sistema viario, pertanto, non sarà “solo in uscita” dalla Città, ma anche nel “verso opposto”, ovvero, verso il centro della città consolidata in maniera tale che l’accessibilità sia più fluida e veloce. In questi ultimi tempi si è sviluppato un dibattito molto interessante tra gli operatori dei settori commerciali e turistici e l’Amministrazione Comunale, teso ad orientare nuove e più adeguate linee di sviluppo strategico dell’intero sistema produttivo; le esigenze prospettate meritano un approfondito esame e valutazioni che possono essere sviluppati, con criteri di sostenibilità ambientale, economica e sociale, anteponendo ad ogni risultato finale, un giusto contemperamento degli interessi pubblici/privati, ovvero, che questo processo di sviluppo sia strettamente correlato anche alla crescita della città pubblica in termini di infrastrutture e servizi al cittadino.

Atteso che la facoltà pianificatoria o, per meglio dire, “di governo del territorio” rientra nella piena potestà e discrezionalità del Comune, si ritiene opportuno procedere ad una rivalutazione più ampia e strategicamente mirata della pianificazione del sistema produttivo evitando, per quanto possibile, espansioni di carattere episodico. Peraltro, il disegno urbanistico espresso da uno strumento di pianificazione, o da una sua variante, costituisce estrinsecazione del potere pianificatorio connotato da ampia discrezionalità che rispecchia non soltanto scelte strettamente inerenti all’organizzazione edilizia del territorio, bensì afferiscono anche al più vasto e comprensivo quadro delle possibili opzioni inerenti al suo sviluppo socio-economico.

Per i motivi suddetti si propone a questo Consesso di emendare la parte dispositiva della proposta di delibera consiliare n. 74 del 07/10/2020 avente ad oggetto “Piano di lottizzazione PN 4.3 Zona Tecnico Distributiva UMI 4.3.2 sub Comparto 4.3.2.2 in variante al vigente P.R.G. (ai sensi e per gli effetti dell’art. della L.R. n. 34/92 e ss.mm. ii) Esame Osservazioni ed adozione definitiva” e inserita al punto n. 7 dell’Ordine del giorno del Consiglio Comunale del 20/10/2020 con la seguente dicitura:

1) Di fare proprie del Consiglio Comunale le valutazioni e considerazioni riportate nel documento che precede;

2) Di non procedere, al momento, all’esame delle Osservazioni pervenute in merito al “Piano di lottizzazione PN 4.3 Zona Tecnico Distributiva UMI 4.3.2 sub Comparto 4.3.2.2 in variante al vigente P.R.G. (ai sensi e per gli effetti dell’art. della L.R. n. 34/92 e ss.mm. ii) Esame Osservazioni ed adozione definitiva”, adottato dal Consiglio Comunale con la delibera C.C. n. 65 del 05/09/2019, pervenute a seguito della pubblicazione del deposito della Variante stessa sul sito istituzionale dell’Ente, all’Albo Pretorio On-line e sulla pagina locale di n.3 quotidiani, nonché manifesti a stampa affissi nel territorio comunale;

3) Di non procedere, quindi, all’Adozione Definitiva della Variante Urbanistica adottata dal Consiglio Comunale con la Delibera n. 65 del 05/09/2019;

4) Di riservare ogni possibile ulteriore valutazione di variante dell'area in questione, in un contesto di rivalutazione ampia nei termini sopra illustrati ”.

9.2. Ritiene, in primo luogo, il Collegio che la delibera che precede sia da reputarsi legittima, dal momento che, a differenza di quanto sostenuto dall’appellante, con l’accordo del 28 marzo 2014 (depositato sub doc. 4), il Comune non ha in alcun modo assunto l’impegno di approvare la variante, bensì solo quello di presentarla al Consiglio per l’eventuale approvazione, come chiaramente si desume dal tenore letterale dell’art. 8- bis dell’accordo medesimo.

La doglianza dell’appellante – contenuta nel terzo motivo di gravame ed espressa, peraltro, attraverso critiche dai toni accesi nei confronti della decisione del T.a.r., che è stata ripetutamente definita “ sconcertante ” – non risulta comprensibile alla luce dell’espressa precisazione contenuta nell’anzidetto art. 8- bis , che ha puntualizzato in modo assolutamente inequivocabile che “ circa l’esito finale della variante si precisa fin d’ora che resta salva ed impregiudicata la discrezionalità e volontà politica del Consiglio Comunale, organo deputato alla sua adozione ”.

Inoltre, in tale prospettiva, risulta del tutto destituita di fondamento la prospettazione della società Asil S.r.l. circa l’ipotizzata scissione del ruolo della Giunta rispetto a quello del Consiglio, nella parte in cui la società ha sostenuto che “ il boicottaggio della procedura è provenuto proprio dalla Giunta ”.

In proposito è dirimente rilevare che l’accordo del 28 marzo 2014 è stato espressamente stipulato dal “Comune di Civitanova Marche” in quanto tale, dunque come ente complessivamente inteso, come si desume in modo inequivocabile dall’intestazione dell’accordo medesimo, sicché l’ordinario riparto di competenze interne al Comune tra Giunta e Consiglio non ha alcuna rilevanza all’esterno al fine della valutazione dell’esatto adempimento dell’accordo in questione.

Ne consegue che l’unico impegno assunto dall’amministrazione, avente per l’appunto ad oggetto la sola presentazione della variante all’esame del Consiglio comunale, è stato correttamente adempiuto.

9.3. In secondo luogo – come rilevato dal T.a.r. con un percorso motivazionale condiviso dal Collegio e che non può essere considerato, come sostenuto invece dall’appellante, connotato dal “ sapore del diniego di giustizia ” – la motivazione della delibera rientra nei limiti fisiologici della discrezionalità spettante all’amministrazione con riferimento alle scelte di pianificazione urbanistica, sindacabile dal giudice solo nei casi di vizi procedimentali, errori di fatto, manifesta illogicità e irragionevolezza.

Ciò posto, nel caso di specie, la decisione di non approvare la variante è stata, infatti, motivata sulla base di una pluralità di elementi e, in particolare, delle nuove politiche di “ risparmio di suolo ”, della “ forte crisi del settore immobiliare degli ultimi anni ”, nonché della conseguente opportunità di “ procedere ad una rivalutazione più ampia e strategicamente mirata della pianificazione del sistema produttivo evitando, per quanto possibile, espansioni di carattere episodico ”.

Tale esigenza di programmazione complessiva e armonica – che eviti per l’appunto “ espansioni di carattere episodico ” prediligendo quindi soluzioni coerentemente pianificate – è da reputarsi congruamente motivata ed esente da profili di irragionevolezza e rientra senza dubbio alcuno nell’ambito dell’ampia discrezionalità delle scelte pianificatorie in materia urbanistica, tenuto conto del consolidato orientamento di questa Sezione, confermato anche in epoca molto recente; in questo senso, tra le tante, Cons. Stato, sez. IV, 17 luglio 2024, n. 6427, secondo cui: “ Il disegno urbanistico manifestato da uno strumento di pianificazione generale, o sua variante, rappresenta l'espressione del potere pianificatorio caratterizzato da ampia discrezionalità che raffigura, oltre che scelte strettamente riguardanti l'organizzazione edilizia del territorio, anche scelte più ampie che si riferiscono al comprensivo quadro delle possibili opzioni inerenti allo sviluppo socioeconomico ”. In senso analogo, cfr. anche Cons. Stato, sez. IV, 7 dicembre 2022, n. 10731, secondo cui: “ Le scelte di pianificazione sono espressione di un'amplissima valutazione discrezionale, insindacabile nel merito e non sono condizionate dalla pregressa indicazione, nel precedente strumento urbanistico, di destinazioni d'uso edificatorie diverse e più favorevoli, essendo sfornita di tutela la generica aspettativa di fatto alla non reformatio in peius o alla reformatio in melius delle destinazioni impresse da un previgente piano regolatore ”.

Per tale ragione, nel caso di specie, la delibera consiliare non è illegittima poiché pone alla base del diniego di variante una motivazione che deve essere considerata ragionevole e coerente con le esigenze di pianificazione urbanistica ed essendo, come tale, riconducibile all’ampio ambito di discrezionalità dell’amministrazione rispetto alle scelte pianificatorie, risulta di per sé esente dal contestato vizio di eccesso di potere.

Per tale ragione, il terzo motivo di gravame è infondato e va respinto, con conseguente conferma del capo impugnato della sentenza di primo grado e assorbimento delle censure, riproposte in appello, contenute nel terzo motivo del ricorso introduttivo.

9.4. Il rigetto del terzo motivo di gravame è di per sé sufficiente per respingere l’appello dal momento che l’anzidetta motivazione – concernente l’esigenza di pianificazione complessiva evitando espansioni episodiche – è da sola idonea a sorreggere la legittimità della delibera medesima.

Ferme le considerazioni che precedono, occorre in on ogni caso rilevare che anche il primo e il secondo motivo di appello non possono essere accolti, poiché, ove anche fosse venuta meno la destinazione esclusiva ad albergo, si deve ritenere che per consentire la realizzazione dei tre edifici in luogo dell’unico precedentemente previsto, sarebbe stata comunque necessaria l’approvazione della variante da parte del Consiglio comunale e la mancata approvazione della variante medesima di cui alla delibera n. 75 del 2020 è per l’appunto legittima poiché il Comune ha deciso di non approvarla in considerazione della necessità di evitare espansioni episodiche e ciò a prescindere da ogni ulteriore considerazione sulla decadenza della destinazione ad albergo e sul ragionevole aumento del carico urbanistico derivante dalla realizzazione di tre edifici anziché di uno solo.

In altri termini, ove anche fosse venuta meno la destinazione esclusiva ad albergo, resterebbe ferma la validità della ragione che ha fondato l’omessa approvazione della variante, come del resto sostenuto anche dalla difesa del Comune secondo cui la circostanza per la quale, ai fini della modifica della destinazione sarebbe stata necessaria una variante al PRG “ trova conferma, su altro versante, dal fatto che per le nuove destinazioni a terziario nella variante si chiede un mutamento degli indici ed i parametri edilizi, deputati a regolare l’edificazione dei nuovi insediamenti ”.

10. Dalle considerazioni che precedono discende, pertanto, l’integrale rigetto dell’appello.

11. Le spese processuali del presente grado di giudizio sono compensate in considerazione della complessità della questione in punto di fatto.

P.Q.M.

Il Consiglio di Stato in sede giurisdizionale, Sezione Quarta, definitivamente pronunciando sull'appello, come in epigrafe proposto, lo respinge.

Compensa le spese processuali del presente grado di giudizio.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in Roma nella camera di consiglio del giorno 25 settembre 2025 con l'intervento dei magistrati:

IN ER, Presidente

Silvia Martino, Consigliere

Giuseppe Rotondo, Consigliere

Emanuela Loria, Consigliere

NI LI, Consigliere, Estensore

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
NI LI	IN ER

IL SEGRETARIO