Pubblicato il 23/04/2026

N. 03166/2026REG.PROV.COLL.

N. 02926/2024 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Consiglio di Stato

in sede giurisdizionale (Sezione Quinta)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 2926 del 2024, proposto da
NO LM, rappresentato e difeso dagli avvocati Renzo Cuonzo, Leopoldo De' Medici e Stefano Gattamelata, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia e domicilio eletto presso lo studio Renzo Cuonzo in Roma, via di Monte Fiore 22;

contro

Roma Capitale, in persona del sindaco in carica, rappresentata e difesa dall'avvocato Sergio Siracusa, con domicilio eletto presso gli uffici dell’avvocatura capitolina in Roma, via del Tempio di Giove 21;

nei confronti

Municipio Roma i Centro – Direzione Tecnica Ude di Roma Capitale, non costituito in giudizio;

per la riforma

della sentenza del Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio (sezione seconda) n. 19235/2023

Visti il ricorso in appello e i relativi allegati;

Visto l'atto di costituzione in giudizio di Roma Capitale;

Visti tutti gli atti della causa;

Visto l'art. 87, comma 4-bis, cod. proc. amm.;

Relatore all'udienza straordinaria di smaltimento dell'arretrato del giorno 15 aprile 2026 il Cons. AV TE e uditi per le parti gli avvocati e le conclusioni come da verbale.;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FA e TO

Il Sig. NO LM è titolare di un’attività di vendita al pubblico che esercita nel locale di via del Corso n. 529 a Roma e individuato in catasto al foglio 469, p.lla n. 51, sub 502, cat. C/1 concesso in locazione.

L’appellante risulta inoltre nella disponibilità di un secondo immobile ubicato al primo piano della medesima palazzina, acquisito in locazione dal padre, con ingresso al civico 530 differente rispetto a quello del locale al piano terra.

Con la determina dirigenziale impugnata, in data 4 gennaio 2018, n. 1932, Roma Capitale ha contestato al Sig. LM l’accorpamento delle due unità immobiliari, con ristrutturazione “pesante”, nonché il cambio di destinazione d’uso del locale al piano superiore determinati attraverso la realizzazione di una scala a chiocciola interna per il collegamento funzionale tra gli stessi.

Avverso tale provvedimento l’odierna appellante ha proposto ricorso dinnanzi al Tar Lazio lamentando che l’apposizione della scala interna non configurerebbe una ristrutturazione pesante né determinerebbe un cambio di destinazione d’uso del piano superiore stante la diversità catastale dei locali e la diversità dei proprietari.

Il TAR Lazio, Sez. II-bis con la pronuncia appellata ha respinto il ricorso rilevando come la realizzazione della scala abbia determinato l’unificazione delle due unità immobiliari con conseguente mutamento della destinazione dell’appartamento superiore con necessità dei relativi titoli abilitativi.

Avverso tale sentenza è stato proposto appello.

Con il primo motivo di appello rubricato “I) Error in procedendo. Violazione applicazione dell’art. 64, comma 2, c.p.a.: erronea valutazione delle risultanze istruttorie. – Violazione del generale principio della domanda di cui agli artt. 99 c.p.c. e 2907 c.c., e 112 c.p.c. – Violazione dell’art. 3, comma 1, c.p.a.”; l’appellante censura la sentenza impugnata nella parte in cui ha ricondotto l’intervento realizzato nella categoria della “ristrutturazione pesante” in quanto non risulta provato da un lato la variazione delle superfici degli ambienti, dall’altro non sarebbero state fornite adeguate argomentazioni in ordine alla circostanza che la scala sia destinata o utilizzata per il passaggio del pubblico tra i due locali.

Con il secondo motivo, rubricato “II) Error in procedendo. Violazione e falsa applicazione dell’art. 64, comma 2, c.p.a.: erronea valutazione delle risultanze istruttorie. – Violazione dell’art. 3, comma 1, c.p.a. – Error in iudicando. Eccesso di potere per difetto 9 di istruttoria e per erronea considerazione dei presupposti di fatto e di diritto. Violazione e falsa applicazione degli artt. 3 e 37 del DPR n. 380/2001, dell’art. 16 della legge regionale n. 15/2008, dell’art. 6, commi 1 e 2, delle NTA del Comune di Roma, della Circolare prot. n. QI/19137 del 9.3.2012, della deliberazione dell’A.C. di Roma Capitale n. 44/2011 e dei principi generali in tema di classificazione degli interventi edilizi. Violazione dei principi di correttezza, buona fede, certezza del diritto e proporzionalità. Ingiustizia manifesta. Illogicità e irragionevolezza dell’azione. Violazione e falsa applicazione”; l’appellante sottolinea come il cambio di destinazione d’uso dell’immobile al primo piano non sarebbe avvenuto, poiché non ci sarebbe stato accorpamento tra i due immobili ma semplicemente la realizzazione di un collegamento funzionale tra gli stessi. Inoltre, tale intervento sarebbe stato realizzato nel 1968 ben prima dell’entrata in vigore della L.R. n. 36 del 1987 che ha introdotto la disciplina sul cambio di destinazione d’uso.

Si è costituito in giudizio Roma Capitale chiedendo il rigetto dell’appello.

All’udienza di smaltimento del 15 aprile 2026 la causa è stata trattenuta in decisione.

L’appello è infondato.

Ed invero, la documentazione versata in atti, anche fotografica comprova che l’opera realizzata consiste in una scala in legno che collega due locali, quello al piano terra, adibito ad uno commerciale e l’unità immobiliare al primo piano.

Deve rivelarsi come tale intervento abbia determinato l’unificazione tra le due unità immobiliari difatti mutando la destinazione d’uso del locale posto al piano superiore, che alla luce di tale collegamento ha acquisito l’oggettiva attitudine funzionale ad essere utilizzato a fini commerciali.

Sul punto giova ricordare come, per costante giurisprudenza, gli accorpamenti o comunque gli interventi che determinano l’alterazione dell’originaria consistenza fisica dell’immobile con la modifica della distribuzione interna della superficie, come nel caso di specie, sono classificabili come ristrutturazione edilizia (Cfr. Cons. St. sez. VI, 24 novembre 2022, n. 10360).

Quanto al profilo dell’applicabilità del regime di autorizzazione edilizia deve sottolinearsi come in materia l’onere della prova circa la data di realizzazione delle opere edilizie grava esclusivamente sul privato, il quale è l’unico che può fornire atti, documenti o altri elementi probatori che dimostrino l'epoca di costruzione (Cfr. ex multis Cons. St. sez. VI, 2 gennaio 2024, n. 24; Cons. St. sez. VII, 21 febbraio 2025, n. 1490; Cons. St. sez. VI, 5 marzo 2024, n. 2187; Cons. St. sez. II, 1 febbraio 2024, n. 1016).

Nel caso di specie, la prova della realizzazione dell’opera antecedente all’entrata in vigore del regime autorizzatorio in materia di destinazione d’uso, segnatamente nel 1968, non è stata raggiunta, in quanto l’appellante si è limitato a depositare le autorizzazioni dei proprietari degli immobili alla realizzazione della scala interna senza fornire elementi ulteriori circa l’effettiva epoca di costruzione.

Per le ragioni esposte l’appello va respinto.

Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate in dispositivo.

P.Q.M.

Il Consiglio di Stato in sede giurisdizionale (Sezione Quinta), definitivamente pronunciando sull'appello, come in epigrafe proposto, lo respinge.

Condanna parte appellante al pagamento delle spese del presente grado di giudizio in favore di parte appellata, liquidate in complessivi euro 4.000,00 (quattromila/00), oltre accessori dovuti per legge.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in Roma nella camera di consiglio del giorno 15 aprile 2026 con l'intervento dei magistrati:

FA FR, Presidente

Giovanni Sabbato, Consigliere

AV TE, Consigliere, Estensore

Giovanni Tulumello, Consigliere

Roberta Ravasio, Consigliere

L'EN	IL PRESIDENTE
AV TE	FA FR

IL SEGRETARIO