Pubblicato il 27/02/2026

N. 01579/2026REG.PROV.COLL.

N. 04023/2023 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Consiglio di Stato

in sede giurisdizionale (Sezione Settima)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 4023 del 2023, proposto da CA AZ, rappresentata e difesa dall'avvocato Emanuele Marino, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

contro

Comune di San Nicola La Strada, in persona del Sindaco pro tempore , rappresentato e difeso dall'avvocato Francesco Maria Caianiello, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

nei confronti

CE AZ, rappresentato e difeso dall'avvocato Pasquale Marotta, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

per la riforma

della sentenza del Tribunale Amministrativo Regionale per la Campania (Sezione Sesta) n. 1814/2023, resa tra le parti;

Visti il ricorso in appello e i relativi allegati;

Visti gli atti di costituzione in giudizio del Comune di San Nicola La Strada e di CE AZ;

Visti tutti gli atti della causa;

Visto l'art. 87, comma 4-bis, cod.proc.amm.;

Relatore all'udienza straordinaria di smaltimento dell'arretrato del giorno 3 dicembre 2025 il Consigliere MA FA e udito per le parti l’avvocato Marino Emanuele;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO

1. CE AZ proponeva ricorso dinanzi al Tribunale amministrativo regionale per la Campania, per l’annullamento del silenzio – rifiuto (inadempimento) serbato dal Comune di San Nicola La Strada sulla richiesta di adozione del provvedimento di sospensione – revoca in autotutela, presentata dal ricorrente e avente ad oggetto le S.C.I.A. prot. n. 15841 del 30.6.2021 e n. 23581 del 5.11.2020, proposte da CA AZ.

L' immobile oggetto delle S.C.I.A. era costituito da due unità immobiliari ubicate al piano rialzato di un fabbricato sito in San Nicola la Strada, in Via Turati nr. 37. In particolare, CE AZ era proprietario dei subalterni nn. 4, 9, 11 e 13, e CA AZ proprietaria dell’interno sub 8 del fabbricato.

In data 5.11.2020, CA AZ presentava al Comune la S.C.I.A. in sanatoria prot. n. 23581/2020, avente ad oggetto: “ la realizzazione di una parete divisoria al piano rialzato per l’identificazione dei subalterni 8 e 14. Diversa distribuzione degli spazi interni e trasformazione di una finestra in porta finestra relativa all’u.i.u. identificata con il sub 8 ”, seguita da ulteriore S.C.I.A., alternativa al permesso di costruire di cui al prot. n. 15841 del 30.6.2021, tesa alla realizzazione di una divisione dell’unità immobiliare in n. 2 unità indipendenti fra loro, con annesso cambio destinazione d’uso da laboratorio artigianale a civile abitazione, nonché al ridimensionamento di talune superfici finestrate e alla trasformazione di n. 2 lumi ingredienti in finestra.

CE AZ, ritenendo illegittime le opere edilizie indicate, inoltrava all’Amministrazione comunale le richieste prot. nn. 23499/2021, 24018/2021 e 26858/2021, per ottenere la sospensione ovvero la revoca delle predette S.C.I.A., lamentando: i) la realizzazione di una porta/finestra attraverso la quale si poteva accedere dal proprio appartamento all’area cortilizia, di cui ne asseriva l’esclusiva proprietà; ii) l’alterazione del decoro architettonico conseguente alla modifica del prospetto; iii) la falsità delle dichiarazioni rese nelle segnalazioni certificate sull’esclusiva titolarità all’esecuzione dell’intervento e la non incidenza degli interventi previsti su parti comuni dell’immobile.

A fronte del silenzio dell’Amministrazione, AZ CE proponeva ricorso dinanzi al T.A.R. per la Campania rubricato al N.R.G. 86/2022.

Nelle more, il Comune di San Nicola La Strada rendeva il provvedimento prot. n. 2310 del 20.1.2022 di rigetto delle istanze avanzate da CE AZ, finalizzato all’esercizio dei poteri in autotutela di cui all’art. 21 nonies L. n. 241/1990, che veniva impugnato con successivo ricorso per motivi aggiunti.

2. Il Tribunale amministrativo regionale per la Campania, con sentenza n. 1814 del 2023, dichiarava improcedibile il ricorso principale e accoglieva il ricorso per motivi aggiunti e, per l’effetto, annullava il provvedimento n. 2310 del 20.1.2022 emesso dal Comune di San Nicola La Strada, con cui era stata respinta la richiesta di esercizio dei poteri in autotutela in riferimento alle S.C.I.A. prot. n. 23581/2020 e n. 15841 del 30.6.2021. Il Collegio di prima istanza respingeva, altresì, la domanda risarcitoria prospettata dal ricorrente.

Quanto al ricorso principale, il T.A.R. riteneva l’improcedibilità del ricorso avverso il silenzio dell’Amministrazione sull’istanza volta all’adozione di provvedimenti repressivi in merito alle S.C.I.A. presentate dalla controinteressata e protocollate ai numeri 15841/2021 e 23581/2020, poiché il Comune aveva dato riscontro all’istanza esplicitando la propria intenzione di non emanare alcun provvedimento e mostrando di ritenere legittima la propria omissione, mediante l’emanazione dell’atto n. 2310 del 20.1.2022.

Quanto al ricorso per motivi aggiunti, con cui parte ricorrente aveva contestato le ragioni di cui al provvedimento n. 2310 del 20.01.2022, il Tribunale adito dichiarava l’illegittimità del provvedimento di diniego, il cui annullamento imponeva al Comune di rideterminarsi, con la precisazione della competenza dell’Ente locale sulla verifica delle condizioni di cui all’art. 21 nonies L. 241/1990 per l’adozione dei provvedimenti inibitori e ripristinatori (art. 19, commi 3 e 4 della L. 241/1990).

Il Collegio di prima istanza respingeva, invece, la domanda risarcitoria, in quanto generica e non documentata.

3. Con ricorso in appello, notificato nei termini e nelle forme di rito, CA AZ ha impugnato la suddetta pronuncia, chiedendone la riforma parziale sulla base delle seguenti censure: “ 1. Errore in fatto, error in iudicando, erroneità della sentenza per illogicità della motivazione, eccesso di potere per travisamento della realtà, motivazione apodittica, carente ed errata, carenza di adeguata doverosa istruttoria tecnica, disponendo all'uopo una consulenza tecnica d'ufficio che già fin d'ora si chiede espressamente ; 2. Errore in fatto e diritto, error in iudicando, erroneità della sentenza per illogicità della motivazione, violazione di legge e falsa applicazione dell'art. 1102 e 1122 del codice civile, eccesso di potere per carenza di doverosa istruttoria ”.

4. Il Comune di San Nicola La Strada si è costituito in resistenza, concludendo con la richiesta di reiezione del ricorso di primo grado proposto da CE AZ.

5. Le parti, con rispettive memorie, hanno precisato le proprie difese.

6. All’udienza straordinaria del 3 dicembre 2025, la causa è stata assunta in decisione.

DIRITTO

7. Con il primo motivo, l’appellante lamenta che i lavori edili dalla stessa realizzati non afferiscono a parti comuni essendo esclusiva proprietaria dell'edificio e della facciata posta a sinistra per chi guarda dalla strada come da foto nr. 1 e foto nr. 2, allegate alla perizia tecnica giurata a firma del Geom. Paola Parlapiano asseverata il 20.1.2023. Pertanto, censura la sentenza impugnata atteso che il Collegio di prima istanza non avrebbe considerato questa circostanza, che assume come dirimente. L’appellante insiste sul fatto che il sig. AZ, che pretende di essere proprietario esclusivo del cortile, non ha assolto all'onere probatorio su di esso incombente di fornire il titolo legittimante, posto che, ai sensi dell'art. 1117 c.c., il cortile è parte comune.

8. Con il secondo motivo, CA AZ deduce che, anche laddove si volesse accedere alla tesi che la facciata sia condominiale, mentre invece sarebbe di sua esclusiva proprietà, CE AZ non avrebbe offerto, nel corso del giudizio di primo grado, elementi che possano attestare l’alterazione dell’edificio tale da compromettere l'armonia estetica della facciata, nemmeno con la perizia del proprio consulente tecnico Geom. Petriccione, a cui il T.A.R. ha attribuito erroneamente credibilità, ritenendo al contrario generica la perizia del Geom. Parlapiano, consulente tecnico di parte appellante. La ricorrente insiste nell’affermare di avere fornito la prova del rispetto del decoro architettonico con la propria perizia tecnica e con le foto allegate agli atti. L’esponente deduce l’inammissibilità del ricorso di primo grado, in quanto CE AZ, privo di interesse a ricorrere, avrebbe posto in essere un atto emulativo nell’intento esclusivo di danneggiarla, non essendo chiaro quale concreto vantaggio egli potrebbe trarre dall'annullamento dei titoli gravati.

Con memoria del 22.10.2025, CA AZ ha proposto istanza istruttoria affinché il Collegio, a mezzo verificazione e/o C.T.U. accerti: a) l’inesistenza di parti comuni onde non v’è ragione d’essere per il preteso consenso dell’appellato; b) euritmia e armonia completa nell’intervento edilizio dell’appellante che ha operato nel pieno rispetto e nell’estrinsecazione del suo diritto derivatogli dall’art. 1102 e 1122 c.c.

9. Le critiche, da esaminarsi congiuntamente in quanto attinenti a profili connessi, sono fondate.

Va preliminarmente respinta l’eccezione di inammissibilità del secondo motivo di appello per divieto dei nova , ai sensi dell’art. 104 c.p.a., sollevata da CE AZ, in relazione alla assunta carenza di interesse di quest’ultimo nella proposizione del ricorso di primo grado.

Il divieto di domande e eccezioni nuove in appello ex art. 104 c.p.a. si applica solo all’originario ricorrente, perché solo a quest’ultimo, una volta delimitato il thema decidendum con i motivi di impugnazione articolati in primo grado, è precluso un ampliamento dello stesso nel giudizio di appello; viceversa rispetto alle parti resistenti il medesimo divieto va inteso come riferito alle sole eccezioni in senso tecnico, non rilevabili d’ufficio, ma non anche alle mere difese rispetto agli altrui motivi di impugnazione, il cui accoglimento determina l’interesse a formulare ogni censura volta ad ottenere la riforma della sentenza impugnata (Cons. Stato, n. 2530 del 2021).

Nella specie, il secondo motivo di appello ha introdotto, nella sostanza, una eccezione rilevabile d’ufficio, in quanto è finalizzato a rilevare il difetto di interesse di CE AZ alla proposizione del ricorso introduttivo.

9.1. Ciò premesso, risulta dai fatti di causa che l’immobile di proprietà di CA AZ è costituito da due unità immobiliari ubicate al piano rialzato di un fabbricato bifamiliare per il quale non è stato costituito un condominio. Per il predetto immobile è stata presentata un S.C.I.A. in sanatoria prot. n. 23581 del 2020 e una S.C.I.A. alternativa al permesso di costruire prot. n. 15841 del 2021, per interventi di manutenzione straordinaria per divisione da una a due unità immobiliari nonché di cambio di destinazione d’uso da laboratorio artigianale a civile abitazione.

Le opere non hanno interessato elementi strutturali dell’edificio, ma solo la distribuzione degli spazi interni e il ridimensionamento di alcune superfici finestrate.

Orbene, il Collegio osserva che, dagli atti processuali, emerge che le opere realizzate da CA ER sono identiche nella sostanza a quelle eseguite da CE e TO AZ alcuni anni prima, consistenti nel ridimensionamento e restringimento con sostituzione degli infissi.

Tale circostanza rileva sia con riferimento al fatto che, avendo CE AZ eseguito i medesimi interventi edilizi sulla facciata, si deve ritenere presunto il consenso ex art. 1102 c.c., qualora necessario, per la realizzazione delle medesime opere da parte CA AZ, sia in relazione al fatto che nessun danno o pregiudizio al decoro della facciata può essere rilevato, stante la sostanziale omogeneità degli interventi.

A tale riguardo, diversamente da quanto sostenuto dal Giudice di prime cure, va rammentato che la giurisprudenza di legittimità ritiene che l’utilizzazione da parte del singolo condomino del muro perimetrale dell’edificio per le sue particolari esigenze, è legittima purché non alteri la natura e la destinazione del bene, e non impedisca ad altri di farne un uso analogo e non arrechi danno alla proprietà individuale di altri condomini, atteso che il condomino di un edificio può apportare al muro perimetrale comune, senza il bisogno del consenso degli altri condomini, tutte le modifiche che consentono di trarre dal bene comune una particolare utilità aggiuntiva, purché non impedisca agli altri condomini di farne un uso analogo (Corte di Cass. n. 15460 del 2002).

I lavori realizzati da CA AZ che hanno interessato la facciata sono in linea con quanto già realizzato in precedenza, pertanto i due prospetti dell’abitato, quello dell’appellante e quello di CE AZ non presentano difformità (v. foto 1, foto 2 e foto 3 allegate alla perizia giurata del consulente tecnico di parte di CA ER) e risultano nella sostanza analoghi.

Anche la sistemazione degli infissi, per il tipo di materiale e colore, rispecchia le medesime caratteristiche di quelli preesistenti al piano rialzato di proprietà di CE e TO AZ, come risulta dalle foto allegate alla perizia resa dal consulente di parte dell’appellante.

Nella specie, non risulta che l’intervento realizzato dalla signora AZ sull’immobile abbia causato un danno strutturale o un danno architettonico, tenuto conto che dalle foto emerge che anche il montaggio dei nuovi infissi rispecchia le caratteristiche della facciata.

Infatti, dalle foto allegate agli atti, non si evince una alterazione del decoro architettonico, né alcun aspetto disfunzionale della facciata dello stabile, il quale, dopo la sostituzione degli infissi ha mantenuto l’aspetto armonico con gli interventi già realizzati da CE e TO AZ. Quanto alle conclusioni rese dal consulente di parte di CE AZ, l’affermazione relativa alla lesione del decoro architettonico dell’immobile perpetrata attraverso la modifica delle ‘bucature’ originarie del prospetto in corrispondenza del piano rialzato di proprietà dell’appellante è generica e apodittica, tenuto conto dei rilievi fotografici e del fatto che CE AZ ha provveduto a realizzare i medesimi interventi, qualche anno prima, sul muro perimetrale di pertinenza.

9.2. Orbene, tenuto conto che, diversamente da quanto sostenuto dal T.A.R., l’intervento realizzato non presenta un rilevante impatto sulla facciata, non si ritiene che sussista un obbligo giuridico del Comune di verificare la legittimazione della richiedente S.C.I.A. e, quindi, l’assenso degli altri comproprietari, tenuto conto che CE AZ ha realizzato qualche anno prima le medesime opere come risulta dal verbale di sopralluogo effettuato dall’Ufficio Tecnico del Comune del 14.3.2021, il quale ha accertato che: “ nell’anno 2004 con giusta DIA prot. n. 7680 del 01.06.2004 il sig. AZ CE, sopra generalizzato eseguiva interventi di cambio di destinazione d’uso con opere al piano rialzato (lato destro ingresso scale) da locale artigianale a civile abitazione (il tutto riferito alla sua parte di esclusiva proprietà) oltre ad interventi di ordinaria e straordinaria manutenzione con modifiche prospettiche trasformando i lumi ingredienti in finestre e porte”.

Ne consegue che non si comprende il pregiudizio che CE AZ possa avere subito, non essendo stato dimostrato che i lavori eseguiti da CA AZ abbiano comportato lesioni alla struttura dell’edificio, o alterazioni al decoro urbanistico, atteso che la domanda di risarcimento del danno è stata respinta dal Collegio di primo grado perché è rimasta indimostrata.

Neppure dalla perizia di parte di CE AZ, a firma del geom. Petriccione, è dato rilevare che l’apertura del vano finestra, ovvero le modifiche ai lumi ingredienti, abbiano potuto provocare, come ritiene il ricorrente con il ricorso per motivi aggiunti, una alterazione del decoro architettonico dell’immobile.

9.3. Come correttamente dedotto dall’Ente comunale con memoria, appare evidente il difetto di interesse di CE AZ a proporre il ricorso introduttivo, posto che, come più volte affermato da questo Consiglio di Stato, “ il criterio della vicinitas, quale elemento di individuazione della legittimazione” non può valere da solo a dimostrare la sussistenza dell’interesse al ricorso, essendo necessario individuare lo specifico pregiudizio derivante dall’iniziativa edilizia (Cons. Stato, Adunanza Plenaria n. 22 del 2021).

Quanto al fatto che tale interesse al ricorso possa derivare dalla circostanza che sussistono parti comuni dell’edificio interessato dai lavori, il Comune di San Nicola La Strada ha accertato che i lavori sono intervenuti sulla porzione di muro perimetrale corrispondente all’appartamento di CA AZ, senza incidere sulla comune area cortilizia, tanto che la scala di collegamento tra porta/finestra e cortile non è stata mai realizzata come anche i lumi ingredienti trasformati in finestre, atteso che le relative aperture sono state create sulla medesima porzione di muro perimetrale e cronologicamente successive a quelle già realizzate da CE ER.

Negli edifici in condominio, i proprietari esclusivi delle singole unità immobiliari possono utilizzare i muri comuni, nelle parti ad esse corrispondenti, purché, come avvenuto nel caso di specie, non si arrechi alcuna alterazione del decoro architettonico della facciata.

Né si può predicare che vi sia un obbligo per l’Ente comunale, nel rilascio delle S.C.I.A., di verificare specificamente gli aspetti condominiali dell’immobile che non sono, come nel caso in esame, in contestazione con immediata evidenza (Cons. Stato, n. 5576 del 2021), o realmente conosciuti o immediatamente conoscibili e/o non contestati, stante la realizzazione di opere analoghe da parte degli altri comproprietari, di modo che il controllo da parte del Comune si traduce in una mera presa d'atto, senza necessità di procedere a un'accurata e approfondita disamina dei rapporti tra privati (Cons. Stato, n. 316 del 2015).

10. In definitiva, la sentenza impugnata va riformata, tenuto conto degli orientamenti innanzi ricordati e del principio che esclude la necessità di un approfondimento da parte del Comune di ogni singolo aspetto privatistico relativo ai rapporti tra condomini, astrattamente idoneo a riflettersi sulla legittimazione del richiedente il titolo edilizio, avuto riguardo alla natura dell'opera oggetto della richiesta di sanatoria edilizia, e soprattutto al fatto che CE e TO AZ hanno realizzato alcuni anni prima i medesimi interventi sull’immobile di proprietà, circostanza che per l’Amministrazione potrebbe deporre nel senso di un consenso presunto alle opere realizzate dall’appellante, le quali, si ribadisce, non risultano avere apportato alcun pregiudizio alla struttura dell’immobile o al decoro architettonico della facciata.

11. L’appello va pertanto accolto e, in riforma della sentenza impugnata, va respinto il ricorso introduttivo proposto da CE AZ. Le ragioni della decisione inducono a ritenere non necessaria la richiesta istruttoria proposta dall’appellante.

12. Le spese di lite del doppio grado di giudizio seguono il criterio della soccombenza e vanno liquidate in dispositivo.

P.Q.M.

Il Consiglio di Stato in sede giurisdizionale (Sezione Settima), definitivamente pronunciando, accoglie l'appello, come in epigrafe indicato, e, per l’effetto, in riforma della sentenza impugnata, respinge il ricorso introduttivo proposto da CE AZ.

Condanna CE AZ alla rifusione delle spese di lite del doppio grado di giudizio a favore del Comune di San Nicola La Strada e a favore di CA AZ, che liquida per ciascuno nella misura di euro 2.000,00 (duemila/00) oltre accessori di legge, se dovuti, da distrarsi a favore del difensore dell’appellante che si è dichiarato antistatario.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso, in Roma, nella camera di consiglio del giorno 3 dicembre 2025 tenuta da remoto ai sensi dell’art. 17, comma 6, d.l. 9.6.2021, n. 80, convertito con modificazioni dalla legge 6.8.2021, n. 113 con l'intervento dei magistrati:

AN Di LO, Presidente FF

Silvia Martino, Consigliere

Davide Ponte, Consigliere

Alessandro Enrico Basilico, Consigliere

MA FA, Consigliere, Estensore

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
MA FA	AN Di LO

IL SEGRETARIO